القلق المسمى "أسعار الأراضي المحددة" (الجزء 2)

إن "الحل" لا يقتصر فقط على زيادة إيرادات الميزانية.

من بين المشاريع الـ 72 التي تدعو المقاطعة للاستثمار فيها في أكتوبر 2025، إذا تم حل عملية تقييم الأراضي، فسوف يضيف ذلك ميزة كبيرة لهذه المشاريع للمستثمرين.

منطقة نام ها السكنية، ترا تان. الصورة: نجوك لان

الصمت عن الواقع

مع اقتراب نهاية أكتوبر 2025، انسحبت الشركة الاستشارية المسؤولة عن تحديد أسعار الأراضي في المنطقة السكنية رقم 5 بمحافظة لام دونغ رسميًا، متوقفةً بذلك عن العمل. ويعني هذا أيضًا عدم سداد الرسوم المتفق عليها مسبقًا، على الرغم من تقديم الشهادة وبذل الجهود لتصحيح الوضع بعد خمسة اجتماعات. ووفقًا لرئيس إدارة الأراضي بالمحافظة (إدارة الزراعة والبيئة في لام دونغ)، تواصل الشركة عملها بشكل طبيعي في مجالات أخرى، متخليةً ببساطة عن مهمة تحديد أسعار الأراضي لهذا المشروع خارج الميزانية. والسبب، كما هو معلوم، هو أنه في حين كانت ميزانية العقد صغيرة، كانت نفقات السفر مرتفعة، والأهم من ذلك، أن المسؤولية الملقاة على عاتقهم كانت جسيمة.

قبل ذلك بوقت قصير، انسحبت الشركة الاستشارية المسؤولة عن تحديد أسعار الأراضي لمنطقتي نام ها السكنيتين في بلدية ترا تان، بنفس الطريقة. وهذه هي الشركة الاستشارية الثانية، بعد أن تخلت الأولى عن المشروع. وهذا يعني أن هذه الشركات أرسلت موظفين لتنفيذ العمل، ورغم تقديمهم شهادات، إلا أنهم أدركوا لاحقًا وجود خلل في العمل وتوقفوا عنه. وهذا ليس بالأمر الجديد، فقد حدثت مواقف مماثلة قبل خمس سنوات في منطقة لام دونغ الساحلية. والجدير بالذكر أنه طوال عام 2023 وحتى 1 أغسطس/آب 2024، بحثت إدارة الموارد الطبيعية والبيئة بشكل محموم عن شركات استشارية لحساب أسعار الأراضي لـ 45 مشروعًا استثماريًا غير مدرج في الميزانية، لكن الوضع كان أشبه بلعبة القط والفأر. لحسن الحظ، عندما دخل المرسوم رقم 71/2024/ND-CP حيز التنفيذ في 1 أغسطس 2024، من بين 45 مشروعًا واجهت صعوبات في تحديد أسعار الأراضي لفترة طويلة، كان 24 مشروعًا منها، والتي تستأجر الأراضي وتدفع رسومًا سنوية، مؤهلة لتطبيق البند 1 من المادة 9. وهذا يعني أن هذه المشاريع استوفت شروط تحديد أسعار الأراضي باستخدام طريقة معامل K، وهي عبارة عن جدول أسعار الأراضي مضروبًا في معامل تعديل سعر الأرض، وهي طريقة أبسط بكثير من طرق تقييم الأراضي المستخدمة لحساب أسعار الأراضي المحددة.

تطلّبت المشاريع الـ 21 المتبقية تقييمًا دقيقًا للأراضي باستخدام إحدى الطرق التالية: المقارنة، أو الدخل، أو الفائض. اعتمدت هذه الطرق بشكل مفرط على التقديرات الشخصية لخبراء التقييم، ما أدى إلى افتقارها للدقة، لا سيما طريقة الفائض. وقد أسفر ذلك عن قضية جنائية اقتصادية في منطقة بينه ثوان سابقًا، وأثّر سلبًا على معنويات المسؤولين والموظفين الحكوميين المعنيين بتقييم الأراضي آنذاك، فضلًا عن شركات الاستشارات التي أدركت المخاطر الجسيمة المترتبة على ذلك. ولا يزال هذا الوضع قائمًا حتى اليوم، ليس فقط داخل المحافظة.

على الرغم من تعديل اللوائح ذات الصلة بناءً على توصيات المحافظات والمدن، لا تزال عملية تحديد أسعار الأراضي المخصصة للمشاريع غير المدرجة في الميزانية متوقفة. وقد ساهم هذا التباطؤ في الحاجة إلى مزيد من التعديلات على قانون الأراضي لعام 2024، والمتوقع دخوله حيز التنفيذ في 1 يناير 2026. وفي الوقت نفسه، صرّح رئيس إدارة الأراضي في مقاطعة لام دونغ قائلاً: "سنواصل، انطلاقاً من مسؤولياتنا، دعوة الشركات الاستشارية على مستوى البلاد للمشاركة في تحديد أسعار الأراضي المخصصة للمشاريع غير المدرجة في الميزانية".

مشروع مجمع سون ماي 1 الصناعي. الصورة: نغوك لان

ننتظره بفارغ الصبر.

في اجتماع سبتمبر 2025 بشأن تعديل قانون الأراضي، فيما يتعلق بالآليات المالية وأسعار الأراضي، اقترحت وزارة الزراعة والبيئة استخدام جدول أسعار الأراضي ومعامل تعديل أسعار الأراضي كأساس لحساب الالتزامات المالية والتعويضات عند استصلاح الدولة للأراضي؛ وإضافة عامل تكاليف البنية التحتية التقنية إلى طريقة تحديد السعر. أي أن جدول أسعار الأراضي سيُستخدم في جميع السياسات، بما في ذلك سعر الأرض للشركات التي لديها مشاريع تُدفع في الميزانية، والذي سيستند أيضًا إلى جدول أسعار الأراضي مضروبًا في المعامل K.

في هذا الاجتماع، اقترح السيد نغوين نغوك فوك، نائب رئيس اللجنة الشعبية لمقاطعة لام دونغ، أن يستند تطبيق قائمة أسعار الأراضي الثابتة لمدة خمس سنوات ومعاملات التعديل إلى بيانات عملية، تعكس تقلبات أسعار الأراضي في كل منطقة، وذلك لتخفيف الضغط على الحسابات وضمان كفاءة تشغيل المشروع. كما اقترح تحديد معامل تقلب أسعار الأراضي بناءً على بيانات السوق، مع تجنب التطبيق الآلي، والنظر في خيار دفع ثمن الأرض دفعة واحدة طوال مدة المشروع لتسهيل عمل الشركات والجهات الإدارية.

قطع أراضٍ على جانبي طريق فو نغوين جياب. الصورة: نغوك لان

من جهة أخرى، أفادت تقارير صحفية بأن ممثلين عن دائرة إدارة الأراضي أكدوا أن تحسين عملية تحديد أسعار الأراضي الأولية والأسعار التفصيلية للأراضي خطوة ضرورية لضمان الشفافية والدقة العلمية وجدوى ممارسات إدارة الأراضي. وتواصل وزارة الزراعة والبيئة التنسيق مع السلطات المحلية لتحديث عملية تعديل المراسيم التي تنظم تنفيذ قانون الأراضي لعام 2024، بما يضمن التناسق والملاءمة لكل منطقة ونوع من الأراضي، ومتطلبات التنمية الاجتماعية والاقتصادية.

أعربت العديد من الشركات التي لديها مشاريع تنتظر تعديلات محددة على أسعار الأراضي في منطقة لام دونغ الساحلية خلال السنوات القليلة الماضية عن ترقبها الشديد لتطبيق اللوائح المعدلة. وتأمل هذه الشركات أن يتيح ذلك بدء مشاريعها، وسير عمليات الإنتاج والتجارة بسلاسة، والأهم من ذلك، منح أعمالها فرصًا للنمو.

ستُمثل التعديلات المقترحة على لوائح أسعار الأراضي، والتي تهدف إلى تحديد أسعار دقيقة وواقعية، ولا سيما تلك التي ستدخل حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 يناير 2026، مفتاحًا لتحقيق نقلة نوعية في التنمية الاجتماعية والاقتصادية لمقاطعة لام دونغ بحلول عام 2026. ففي هذه المقاطعة، وهي الأكبر في البلاد، لا توجد فقط مشاريع عديدة تنتظر تحديد أسعار أراضٍ محددة لسنوات للوفاء بالتزاماتها المالية تجاه الدولة، بل إن إزالة العقبات في عملية حساب أسعار الأراضي ضمن المشاريع الـ 72 التي تدعو المقاطعة للاستثمار فيها اعتبارًا من أكتوبر 2025، من شأنه أن يعزز هذه المشاريع للمستثمرين. ويُظهر استعراض هذه المشاريع على وجه الخصوص أن العديد منها مشاريع سكنية مركزة، ومشاريع ضخمة ستُحدث تحولًا جذريًا في المنطقة بأكملها عند تشغيلها.

لذلك، فإن القرارات المتعلقة بزيادة إيرادات الميزانية، وتنشيط المناطق المتخلفة، وخلق المزيد من فرص العمل ستساعد في تسريع التقدم نحو الأهداف التي حددها المؤتمر الأول الأخير للجنة الحزب بمقاطعة لام دونغ.

المصدر: https://baolamdong.vn/moi-lo-mang-ten-gia-dat-cu-the-bai-2-400815.html