قضية "سعر الأرض المحدد" (الجزء الثاني)

«الخروج» ليس فقط لزيادة إيرادات الميزانية

وفي المشاريع الـ72 التي تدعو المقاطعة للاستثمار فيها في أكتوبر 2025، إذا لم يعد حساب سعر الأرض يشكل مشكلة، فسوف يضيف المزيد من القوة لهذه المشاريع للمستثمرين.

منطقة نام ها السكنية، ترا تان. الصورة: نجوك لان

الصمت عن الواقع

مع اقتراب نهاية أكتوبر 2025، انسحبت وحدة الاستشارات التي كانت تسعى للحصول على أسعار محددة للأراضي في المنطقة السكنية رقم 5 في لام دونغ، وتوقفت عن العمل رسميًا. هذا يعني أنه لا حاجة لدفع الرسوم الموقعة سابقًا، على الرغم من تقديم الشهادة وبذل الجهود لتسويتها بعد خمسة اجتماعات. ووفقًا لرئيس إدارة الأراضي الإقليمية (إدارة الزراعة والبيئة في لام دونغ)، لا تزال هذه الشركة تعمل بشكل طبيعي في مجالات أخرى، لكنها ببساطة لم تواصل السعي للحصول على أسعار محددة للأراضي لهذا المشروع خارج الميزانية. والسبب، كما يعلم الجميع، هو أن رسوم العقد زهيدة، وتكاليف السفر مرتفعة، وخاصةً ضغط المسؤولية الكبيرة...

قبل فترة وجيزة، انسحبت وحدة الاستشارات التي كانت تسعى لتحديد أسعار محددة للأراضي في منطقتين سكنيتين في نام ها ببلدية ترا تان في اتجاه مماثل. هذه هي وحدة الاستشارات الثانية، بعد أن "هربت" وحدة الاستشارات الأولى. أي أن جميع هذه الوحدات أرسلت أشخاصًا لتنفيذ النتائج مع تقديم الشهادات، ولكن بعد أن رأت أنها ليست جيدة، تخلت عنها. هذا ليس جديدًا، فقبل خمس سنوات، في منطقة لام دونغ ذات البحر الأزرق، حدث وضع مماثل. والجدير بالذكر أنه خلال الفترة من عام ٢٠٢٣ إلى ١ أغسطس ٢٠٢٤، كانت وزارة الموارد الطبيعية والبيئة آنذاك تبحث بشكل محموم عن وحدات استشارية لحساب أسعار محددة للأراضي لـ ٤٥ مشروعًا استثماريًا غير مدرج في الميزانية، لكن الوضع كان أشبه بـ"التخلي عن اللوحة". لحسن الحظ، عندما يدخل المرسوم رقم 71/2024/ND-CP حيز التنفيذ في 1 أغسطس 2024، من بين المشاريع الـ 45 التي ظلت عالقة في حساب أسعار الأراضي المحددة لفترة طويلة، هناك 24 مشروعًا تؤجر الأراضي وتدفع سنويًا وتطبق وفقًا للبند 1، المادة 9. أي أن هذه المشاريع مؤهلة لتحديد أسعار الأراضي وفقًا لطريقة معامل K، وهي جدول أسعار الأراضي مضروبًا في معامل تعديل أسعار الأراضي، وهو أبسط بكثير من طرق تقييم الأراضي لحساب أسعار الأراضي المحددة.

يجب على المشاريع الـ 21 المتبقية إجراء تقييم محدد للأراضي، باستخدام إحدى طرق تقييم الأراضي، مثل المقارنة أو الدخل أو الفائض. ولا تزال طرق الحساب تعتمد بشكل كبير على التقدير الشخصي لمستشاري التقييم، مما لا يضمن الدقة، وخاصةً طريقة الفائض. وهذا هو السبب الذي أدى إلى حالة اقتصادية صعبة في منطقة بينه ثوان القديمة، وقد أثر ذلك بشكل كبير على نفسية المسؤولين وموظفي الخدمة المدنية المسؤولين عن تقييم الأراضي آنذاك، بالإضافة إلى الوحدات الاستشارية، عندما أدركوا بوضوح أن المخاطر مرتفعة للغاية. ولا يزال هذا الوضع قائمًا حتى الآن، ليس فقط داخل المقاطعة.

تجدر الإشارة إلى أنه على الرغم من مراجعة اللوائح ذات الصلة بناءً على توصيات المقاطعات والمدن، إلا أن الواقع يُظهر أن تحديد أسعار الأراضي المحددة للمشاريع غير المدرجة في الميزانية لا يزال "متوقفًا". وقد ساهم هذا الواقع الصامت في مراجعة قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤، ومن المتوقع أن يدخل حيز التنفيذ في ١ يناير ٢٠٢٦. وفي المستقبل القريب، من الآن وحتى نهاية عام ٢٠٢٥، صرّح رئيس إدارة الأراضي في مقاطعة لام دونغ قائلاً: "انطلاقًا من مسؤوليتنا، سنواصل دعوة الوحدات الاستشارية على مستوى البلاد للمشاركة في تحديد أسعار الأراضي المحددة للمشاريع غير المدرجة في الميزانية".

مشروع منطقة سون ماي 1 الصناعية. تصوير: نغوك لان

نتطلع لرؤيتك

في اجتماع تعديل قانون الأراضي في سبتمبر 2025، بشأن الآلية المالية وأسعار الأراضي، اقترحت وزارة الزراعة والبيئة استخدام جدول أسعار الأراضي ومعامل تعديل أسعار الأراضي كأساس لحساب الالتزامات المالية والتعويضات عند استصلاح الدولة للأراضي؛ مع إضافة عامل تكلفة البنية التحتية التقنية إلى طريقة تحديد الأسعار. أي أن جدول أسعار الأراضي سيُستخدم في جميع السياسات، بحيث يكون سعر الأرض للشركات التي لديها مشاريع لدفع الأموال للميزانية في اتجاه جدول أسعار الأراضي مضروبًا في المعامل K.

في هذا الاجتماع، أشار السيد نجوين نغوك فوك، نائب رئيس اللجنة الشعبية لمقاطعة لام دونغ، إلى ضرورة استناد تطبيق قائمة أسعار الأراضي الثابتة لمدة خمس سنوات ومعامل التعديل إلى بيانات عملية، تعكس تقلبات أسعار الأراضي في كل منطقة، وذلك لتخفيف الضغط على الحسابات وضمان فعالية تشغيل المشروع. ويجب تحديد معامل تقلب أسعار الأراضي بناءً على بيانات السوق، وتجنب التطبيقات الميكانيكية، مع مراعاة خيار دفع رسوم الأراضي دفعة واحدة طوال دورة حياة المشروع، لتسهيل الأعمال والجهات الإدارية.

صندوق أراضي على جانبي شارع فو نجوين جياب. تصوير: نغوك لان

من جهة أخرى، ووفقًا لمعلومات صحفية، أكد ممثل عن إدارة الأراضي أن استكمال عملية تحديد السعر الأولي للأرض والسعر المحدد للأرض يُعدّ خطوةً ضروريةً لضمان الدعاية والشفافية والعلم والجدوى في ممارسات إدارة الأراضي. وتواصل وزارة الزراعة والبيئة التنسيق مع المحليات، وتحديث عملية تعديل المراسيم التوجيهية لتنفيذ قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤، بما يضمن اتساقه وملاءمته لكل منطقة ولكل نوع من الأراضي ومتطلبات التنمية الاجتماعية والاقتصادية.

أعربت بعض الشركات التي كانت لديها مشاريع تنتظر أسعارًا محددة للأراضي في منطقة لام دونغ بلو سي خلال السنوات القليلة الماضية عن تطلعها إلى تطبيق اللوائح المعدلة المذكورة أعلاه. سيساعد ذلك على انطلاق المشروع، وسيسير الإنتاج والأنشطة التجارية بسلاسة، والأهم من ذلك، ستتاح للشركات فرصة التطور.

إن اتباع توجيه تعديل أسعار الأراضي لتكون دقيقة ومتوافقة مع الواقع، وخاصةً اعتبارًا من 1 يناير 2026، سيكون السبيل الأمثل لتحقيق تقدم ملحوظ في التنمية الاجتماعية والاقتصادية في لام دونغ بحلول عام 2026. ففي أكبر مقاطعة في البلاد، لا تقتصر المشاريع على انتظار أسعار محددة للأراضي لسنوات عديدة للوفاء بالتزاماتها المالية تجاه الدولة. ومؤخرًا، في المشاريع الـ 72 التي دعت المقاطعة للاستثمار فيها في أكتوبر 2025، سيعزز ذلك من فرص نجاح هذه المشاريع لدى المستثمرين إذا ما تم تجاوز مشكلة حساب أسعار الأراضي. وتُظهر المراجعة تحديدًا وجود العديد من مشاريع المناطق السكنية المركزة، وهي مشاريع ذات نطاق واسع يُغير مساحة الأرض عند تشغيلها.

ومن ثم فإن القرار بزيادة عائدات الميزانية، وتحسين المناطق المهجورة، وخلق المزيد من فرص العمل... يساعد على التحرك بشكل أسرع نحو النتائج التي حددها مؤتمر الحزب الأول في مقاطعة لام دونج مؤخراً.

المصدر: https://baolamdong.vn/moi-lo-mang-ten-gia-dat-cu-the-bai-2-400815.html