قطاع لم يكن "ساخنًا" أبدًا؛ مزادات وعطاءات بينه دينه لـ 30 مشروعًا؛ لوائح على أساس حساب رسوم استخدام الأراضي

معدل المعاملات الناجحة لقطاع المنتجعات هو 10٪ فقط، والعقارات الصناعية لا تهدأ، واللوائح على أساس حساب رسوم استخدام الأراضي ... هي أحدث أخبار العقارات.

في الربع الثالث من عام 2023، بلغ عدد مشاريع العقارات السياحية والمنتجعات المعروضة للبيع في جميع أنحاء البلاد نحو 16 مشروعًا، تُوفر نحو 970 منتجًا للسوق، أي ضعف ما كان عليه في الربع السابق. (صورة توضيحية)

قطاع المنتجعات غير السائلة

يُظهر تقرير سوق العقارات الأخير الصادر عن جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS) أنه في الربع الثالث، كان هناك حوالي 16 مشروعًا عقاريًا سياحيًا ومنتجعيًا معروضًا للبيع في جميع أنحاء البلاد، مُوفرًا حوالي 970 منتجًا للسوق، أي ضعف الربع السابق، ولكن بنسبة 20% فقط مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي. ويتركز العرض بشكل رئيسي في المنطقتين الوسطى والجنوبية.

وبالإضافة إلى التحسن البطيء في العرض، فإن الطلب في السوق على هذا القطاع منخفض أيضاً، مما أدى إلى معدل امتصاص يبلغ 1/10 فقط من نفس الفترة في عام 2022 عندما بلغ 23%، أي ما يعادل 225 صفقة.

مع وجود هذا المخزون، الذي يتكون أساسًا من فلل المنتجعات السياحية ذات الأسعار المرتفعة، يصعب تصفيته. وقد ظل معظم مخزون عقارات المنتجعات السياحية "خاملاً" طوال الفترة الماضية.

في الربع الثالث من هذا العام، استمر سعر بيع هذا القطاع في التذبذب، دون تقلبات تُذكر. وقد طبّق المستثمرون برامج تحفيزية وخصومات ودعمًا لأسعار الفائدة لتحفيز الطلب.

تتوقع وحدة التقارير تحسنًا في المعاملات خلال الفترة المقبلة، لكن الكمية لن تكون كبيرة، وسيكون هناك تباين بين خطوط الإنتاج. ومن المتوقع أن تشهد معاملات الشقق الفندقية أعلى زيادة، نظرًا لعودة العرض الأساسي لهذا القطاع بعد غياب طويل عن السوق.

وفقًا لشركة DKRA العقارية، شهدت البلاد في الربع الثالث افتتاح ثلاثة مشاريع فلل منتجعية للبيع في المرحلة التالية، بمعدل استهلاك بلغ 10%. وأُضيف ما مجموعه 81 وحدة إلى المعروض الجديد، على الرغم من زيادة طفيفة مقارنة بالربع الثاني، إلا أن هذا العدد لا يزال منخفضًا، بانخفاض قدره 93% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2022.

وعلقت DKRA بأن المستثمرين ما زالوا حذرين للغاية في جلب المنتجات إلى السوق، مما يتسبب في استمرار العرض في الحفاظ على اتجاه تنازلي من نهاية الربع الثاني من عام 2022 حتى الآن.

استمرارًا لهذا الاتجاه السلبي، ظل الطلب في الربع الثالث منخفضًا، حيث سجل الاستهلاك الجديد 8 وحدات، أي ما يعادل 2% مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي. وبشكل عام، كانت وتيرة المبيعات في المشاريع الجديدة بطيئة نسبيًا، حيث تركزت معظم المعاملات في المنتجات التي يقل سعرها عن 10 مليارات دونج للوحدة.

فيما يتعلق بسوق العقارات في الربع الثالث من هذا العام، أشارت وزارة الإنشاءات إلى أن قطاع العقارات السياحية يُعدّ قطاعًا ذا توقعات عالية، ولكنه في الوقت نفسه مُخيب للآمال. وفي شهري يوليو وأغسطس من هذا العام، كان عدد صفقات العقارات السياحية الجديدة محدودًا للغاية.

نمو العقارات الصناعية ساخن

أدت الموجة القوية من الاستثمار الأجنبي المتدفق إلى فيتنام إلى انفجار الطلب على السكن للخبراء والبنية التحتية التجارية والخدمية للمناطق الصناعية، مما أدى إلى نمو ساخن في قطاع العقارات الصناعية.

وفقًا لجمعية العقارات الفيتنامية، سيشهد سوق العقارات في عام ٢٠٢٣ صعوباتٍ جمة، إلا أن قطاعي الإسكان الاجتماعي والعقارات الصناعية لم يشهدا أي تباطؤ يُذكر، فالطلب دائمًا يفوق العرض بأضعاف مضاعفة. ويشهد السوق موجةً من انتقال الشركات الدولية إلى العديد من دول جنوب شرق آسيا، وخاصةً فيتنام.

سيُعطي سوق العمل، وصندوق الأراضي الضخم، بالإضافة إلى البنية التحتية للنقل بين المحافظات التي تستثمرها الحكومة، زخمًا لتنمية العقارات الصناعية. ولذلك، تتزايد تنوع الخدمات التي تُقدمها العقارات الصناعية، من أماكن إقامة، ومطاعم، وتسوق منزلي، وملاعب رياضية ، ومتاجر، وأسواق، وغيرها، مما يُتيح للشركات الصغيرة أو شركات التجزئة الصغيرة فرصةً للتطور.

علق السيد نجوين فان خوي، رئيس جمعية العقارات الفيتنامية، قائلاً: "من الربع الثاني إلى الربع الثالث من عام ٢٠٢٤، سيدخل سوق العقارات رسميًا مرحلة التعافي، وسيتم تنفيذ المشاريع بقوة أكبر، مما سيخلق عرضًا كبيرًا للسوق. ولا يزال قطاع الإسكان الاجتماعي والعقارات الصناعية يهيمنان على السوق".

وفي كلمة لها خلال منتدى العقارات الصناعية في فيتنام الذي عقد في مدينة هوشي منه في نهاية أكتوبر 2023، قالت وزارة التخطيط والاستثمار أيضًا إنه منذ بداية عام 2023 وحتى الآن، استمر حجم رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر في الزيادة، مما تسبب في نمو الطلب على العقارات في المناطق الصناعية بشكل إيجابي.

في عام ٢٠٢٣، ستُنشأ في فيتنام ٣٩٧ منطقة صناعية بمساحة إجمالية قدرها ١٢٢,٩٠٠ هكتار. منها ٢٩٢ منطقة صناعية عاملة بمساحة إجمالية تزيد عن ٨٧,١٠٠ هكتار؛ و١٠٦ مناطق صناعية أخرى قيد الإنشاء بمساحة إجمالية قدرها ٣٥,٧٠٠ هكتار.

تبلغ نسبة الإشغال في المناطق الصناعية في جميع أنحاء البلاد أكثر من 80%، وتصل هذه النسبة في المحافظات الشمالية الرئيسية إلى 83%، وفي المحافظات الجنوبية الرئيسية إلى 91%.

سجلت المنطقة الاقتصادية الشمالية الرئيسية 68 مشروعًا للمناطق الصناعية بمساحة إيجارية تبلغ 12 ألف هكتار. وارتفعت أسعار إيجارات الأراضي بنسبة 30% على أساس سنوي، لتصل إلى متوسط 138 دولارًا أمريكيًا للمتر المربع لكل فترة إيجار.

لم تتراجع القدرة الشرائية للعقارات الصناعية رغم صعوبة السوق، مما يُظهر إمكانات مستدامة لهذا القطاع. والجدير بالذكر، وفقًا لدراسات السوق التي أجرتها العديد من وحدات البيع، أن المنتجات العقارية المساندة والخدمات اللوجستية للمدن الصناعية، بالإضافة إلى البنية التحتية للمدن الصناعية، تحظى بإقبال متزايد من المستثمرين.

تُجري بينه دينه مزادات وعروضًا للعديد من المشاريع واسعة النطاق

وبحسب إدارة التخطيط والاستثمار في ولاية بينه دينه، تخطط المقاطعة للعثور على مستثمرين لـ 9 مشاريع من خلال العطاءات وإعداد مزادات لـ 21 مشروعًا استثماريًا باستخدام الأراضي في عام 2023.

تجذب العديد من المشاريع الاستثمارية في منطقة نون هوي الاقتصادية، بنه دينه. (صورة: دونغ نهان)

فيما يتعلق بمشاريع المزاد العلني، يوجد في المقاطعة 14 مشروعًا خارج المنطقة الاقتصادية و7 مشاريع في منطقة نون هوي الاقتصادية. أكبر مشروع خارج المنطقة الاقتصادية هو مشروع بناء مساكن وخدمات تجارية في المنطقة الجنوبية الغربية لجسر لونغ فان، حي تران كوانغ ديو، مدينة كوي نون، بمساحة تقارب 9 هكتارات.

وتشمل بعض المشاريع الأخرى إنشاء محطة حافلات فو دونج الجديدة في منطقة فو مي (حوالي 2 هكتار)، وإنشاء مركز للتدريب المهني وتوفير العمالة للسفر إلى الخارج في منطقة لونغ فان الحضرية، ومدينة كوي نون (أكثر من 2 هكتار).

في المنطقة الاقتصادية نون هوي، سيتم طرح العديد من المشاريع في مزاد لحقوق استخدام الأراضي مثل منطقة السياحة البيئية إيو جيو (أكثر من 10 هكتارات)، ومنطقة منتجع فيلا أكاديمية الجولف (حوالي 20 هكتارًا)، ومشروع في النقطة 2 (2-1) نون لي - منطقة السياحة على شاطئ كات تيان (أكثر من 28 هكتارًا)، ومشروع في النقطة 2 (2-2) نون لي - منطقة السياحة على شاطئ كات تيان (أكثر من 40 هكتارًا)، ومشروع المنطقة الحضرية الجنوبية الغربية لبلدية نون لي (أكثر من 20 هكتارًا)...

بالنسبة للمشاريع التي تُعدّ لتقديم عطاءات، يُقترح أن تواصل منطقة نايت بارادايس نون هوي الترفيهية، بمساحة تقارب 8 هكتارات، الإعلان عن قائمة مشاريعها للمرة الثانية في نوفمبر المقبل. وكان هذا المشروع قد أُعلن عنه سابقًا على شبكة المناقصات الوطنية، حيث سُجّل مستثمر واحد، ولكنه لم يستوفِ المتطلبات الأولية المتعلقة بالقدرة والخبرة.

وسيتم تنظيم بعض المشاريع البارزة الأخرى للمناقصة مثل منطقة تان ثانه السياحية (حوالي 40 هكتارًا)، ومنطقة تونغ فان 2 الحضرية - مدينة كوي نون (أكثر من 42 هكتارًا)، ومنطقة N4A Road السكنية الممتدة إلى شرق المنطقة B من المشروع 1، ومدينة آن نون (أكثر من 10.5 هكتارًا)...

على وجه الخصوص، ستتقدم شركة بينه دينه بعطاء لمشروع الاستثمار في منطقة زراعية متطورة لتنمية تربية الروبيان في بلدية ماي ثانه، مقاطعة فو مي، بمساحة تقارب 229 هكتارًا. وقد أُعلن عن المشروع لدعوة المستثمرين، ونُشرت معلومات قائمة المشاريع على نظام الشبكة الوطنية للمناقصات. وتستمر فترة التسجيل لتنفيذ المشروع حتى 6 نوفمبر/تشرين الثاني.

اللوائح المتعلقة بحساب رسوم استخدام الأراضي

تنص المادة 5 من المرسوم 45/2014/ND-CP بشكل واضح على أساس حساب رسوم استخدام الأراضي.

وعلى وجه التحديد، على النحو التالي، بالنسبة للأسر والأفراد:

تحويل من أرض حديقة، أرض بركة في نفس قطعة الأرض مع منزل في منطقة سكنية غير معترف بها كأرض سكنية وفقًا لأحكام البند 6، المادة 103 من قانون الأراضي إلى أرض سكنية؛ تحويل من أرض نشأت كأرض حديقة، أرض بركة متصلة بمنزل ولكن قام مستخدم الأرض بفصلها لنقل الحق أو وحدة المساحة عند قياس ورسم الخريطة العقارية قبل 1 يوليو 2004 وقياسها وفصلها إلى قطع منفصلة إلى أرض سكنية، يتم تحصيل رسوم استخدام الأراضي بنسبة 50٪ من الفرق بين رسوم استخدام الأراضي المحسوبة وفقًا لسعر الأرض السكنية ورسوم استخدام الأراضي المحسوبة وفقًا لسعر الأرض الزراعية في وقت قرار تغيير الغرض من قبل الوكالة الحكومية المختصة.

عند تحويل الأراضي الزراعية المخصصة من الدولة دون تحصيل رسوم استخدام الأراضي إلى أراض سكنية، يتم تحصيل رسوم استخدام الأراضي على أساس الفرق بين رسوم استخدام الأراضي المحسوبة على أساس سعر الأراضي السكنية ورسوم استخدام الأراضي المحسوبة على أساس سعر الأراضي الزراعية وقت اتخاذ قرار تغيير الغرض من قبل الجهة الحكومية المختصة.

وبالتالي فإن رسوم استخدام الأرض التي يجب دفعها عند تغيير غرض استخدام الأرض من أرض حديقة أو أرض بركة في نفس قطعة الأرض التي يوجد بها منزل في منطقة سكنية غير معترف بها كأرض سكنية إلى أرض سكنية، فإن الرسوم التي يجب دفعها تساوي:

50% × (رسوم استخدام الأراضي تحسب على أساس سعر الأراضي السكنية - رسوم استخدام الأراضي تحسب على أساس سعر الأراضي الزراعية).

بموجب المادة 7 من المرسوم 10/2022/ND-CP، يتم تحديد سعر حساب رسوم التسجيل للعقارات على النحو التالي:

سعر حساب رسوم التسجيل للأرض هو سعر الأرض في قائمة أسعار الأراضي التي أصدرتها اللجنة الشعبية للمقاطعة أو المدينة المركزية وفقًا لأحكام قانون الأراضي في وقت إعلان رسوم التسجيل.

في حالة استئجار الأرض من الدولة على شكل دفعة إيجار أرض لمرة واحدة لكامل مدة الإيجار، وكانت مدة إيجار الأرض أقصر من مدة نوع الأرض المحددة في قائمة أسعار الأراضي الصادرة عن اللجنة الشعبية للمقاطعة أو المدينة المركزية، يتم تحديد سعر الأرض لمدة إيجار الأرض لحساب رسوم التسجيل على النحو التالي:

سعر الأرض لمدة إيجار الأرض لحساب رسوم التسجيل = سعر الأرض في قائمة أسعار الأرض × مدة إيجار الأرض.

وعليه فإن سعر حساب رسوم تسجيل الأراضي هو سعر الأرض في قائمة أسعار الأراضي التي تصدرها اللجنة الشعبية للمقاطعة أو المدينة المركزية وفقاً لأحكام قانون الأراضي في وقت إعلان رسوم التسجيل.

يتم حساب سعر حساب رسوم تسجيل الأرض = سعر الأرض في قائمة أسعار الأرض × مدة إيجار الأرض.

[إعلان 2]
مصدر