الهدف لا يزال بعيدا

في أوائل أبريل من هذا العام، وقع نائب رئيس الوزراء تران هونغ ها على القرار 338/QD-TTg لرئيس الوزراء بالموافقة على مشروع "الاستثمار في بناء ما لا يقل عن مليون شقة سكنية اجتماعية للأشخاص ذوي الدخل المنخفض والعاملين في المنطقة الصناعية في الفترة 2021 - 2030".

يهدف المشروع إلى إنجاز ما مجموعه 1,062,200 شقة سكنية في المناطق بحلول عام 2030. ومن المقرر إنجاز حوالي 428,000 شقة منها في الفترة 2021-2025 وحوالي 634,200 شقة في الفترة 2025-2030.

على الصعيد الوطني، تم إنجاز 46 مشروعًا للإسكان الاجتماعي فقط، تضم 20,210 شقة، أي ما يعادل 4.7% من الخطة. (الصورة: VARS).

يهدف المشروع إلى تلبية الاحتياجات الملحة للواقع، إذ يعاني قطاع الإسكان الاجتماعي من نقص حاد، إذ لا يلبي سوى حوالي 20% من الاحتياجات الفعلية للعمال. وفي الوقت نفسه، يُمثل المشروع حلاً "إنقاذياً" لشركات العقارات في ظل ازدحام السيولة النقدية، وصعوبات السوق، والمخاطر المحتملة.

وبالإضافة إلى ذلك، فإن حل مشكلة العرض في هذا القطاع سيكون "المفتاح" لحل مشكلة اختلال التوازن بين العرض والطلب، مما يساهم في إزالة الصعوبات وتطوير سوق عقاري مستقر وصحي.

على مر السنين، أولت الدولة والحزب اهتمامًا بالغًا باحتياجات السكن للمواطنين، وخاصةً ذوي الدخل المحدود والعمال في المناطق الصناعية، ووضعتاها على رأس أولوياتهما. وقد وجهت الجهات الحكومية والحكومة العديد من السياسات لجذب الشركات للمشاركة في التنمية، وسارعت إلى حل المشكلات التي تقع ضمن صلاحياتها لتنفيذ السياسات بما يحقق الأهداف والمتطلبات. ومع ذلك، لا يزال التنفيذ يواجه العديد من القيود في بعض المناطق، مما يؤثر على نتائجه.

وعلى وجه الخصوص، لا تزال بعض الصعوبات والعقبات قائمة في تطوير السكن الاجتماعي وسكن العمال، مما يسبب صعوبات في عملية التنفيذ، ما يجعل المعروض من السكن الاجتماعي لا يزال "يقطر".

بعيدا عن الهدف

بعد أكثر من 10 سنوات من تنفيذ الاستراتيجية الوطنية للتنمية السكنية للفترة 2011-2020، لم تنجز الدولة كلها سوى 307 مشاريع إسكان اجتماعي في المناطق الحضرية تضم نحو 157.100 وحدة، وهو ما يمثل 41.7% فقط من الخطة الموضوعة.

في الفترة 2021-2030، وافقت الحكومة على "الاستثمار في بناء مليون شقة سكنية اجتماعية على الأقل لذوي الدخل المحدود وعمال المناطق الصناعية خلال الفترة 2021-2030". ومع ذلك، فقد انقضى أكثر من نصف الفترة 2021-2025، ولم تُنجز الدولة سوى 46 مشروعًا سكنيًا اجتماعيًا لذوي الدخل المحدود وعمال المناطق الصناعية، بإجمالي 20,210 شقق سكنية، أي ما يعادل 4.7% فقط من الخطة.

يُعدّ السكن الاجتماعي نوعًا من العقارات التي تشهد طلبًا كبيرًا باستمرار، ويمكنه توفير تدفقات نقدية فورية، ويمثل حلاً "إنقاذيًا" للشركات. (الصورة: VARS).

ورغم أن الأمر لا يزال بعيداً عن الهدف المحدد، إلا أنه بفضل التوجيه الوثيق من الدولة في إعطاء الأولوية لمعالجة وإزالة الإجراءات والسياسات والمالية، فضلاً عن التنسيق الاستباقي للشركات، كانت سرعة تطوير الإسكان الاجتماعي أكثر إيجابية، مع ترخيص المزيد والمزيد من المشاريع وتنفيذها وإكمالها.

وبناءً على ذلك، إذا كان لدى الدولة بأكملها في عام 2021 فقط 3046 شقة مكتملة و2127 شقة مؤهلة للبيع كمساكن مستقبلية وفقًا لإعلان إدارة البناء، فإنه بحلول عام 2022 تضاعف هذا العدد وتضاعف أربع مرات مع 6196 شقة مكتملة و8245 شقة مؤهلة للبيع كمساكن مستقبلية.

في الوقت نفسه، تُظهر بيانات وزارة الإنشاءات أيضًا مؤشرات على بدء "انخراط" المحليات. فإذا كان عدد المشاريع المرخصة حديثًا في البلاد خلال عامي 2021 و2022 لا يتجاوز 9 مشاريع، تضم نحو 6000 شقة، فقد بلغ عدد المشاريع المرخصة للاستثمار في الربع الثالث من عام 2023 وحده 12 مشروعًا، تضم 12679 شقة، موزعة على مستوى البلاد.

التوقعات من "دعم" السياسة

تعتقد منظمة VARS أن تطوير الإسكان الاجتماعي سيواصل تحقيق نتائج إيجابية بفضل الدعم المقدم من السياسات. وعلى وجه الخصوص، من المتوقع أن يؤدي إقرار قانون الإسكان (المُعدّل) مؤخرًا، وما يتضمنه من لوائح جديدة تُزيل الصعوبات أمام المشترين والمستثمرين الذين يُطورون مشاريع الإسكان الاجتماعي، إلى تعزيز جاذبية هذا القطاع، وجذب المزيد من الشركات للمشاركة في تطويره، بالإضافة إلى زيادة إمكانية الحصول على هذا النوع من المساكن لذوي الدخل المحدود القادرين والمؤهلين على شراء منزل.

بموجب قانون الإسكان الجديد، سيحصل مستثمرو الإسكان الاجتماعي على سلسلة من الحوافز "الحقيقية" بآلية مرنة. وتحديدًا، ستكون مسؤولية التخطيط لكل منطقة سكنية هي تخصيص 20% من أراضي الإسكان الاجتماعي.

لا يحل هذا التنظيم المشكلة الحالية المتعلقة بصندوق الأراضي لتطوير الإسكان الاجتماعي للمستثمرين فحسب، بل يفيد أيضًا مشتري المنازل لأنه من خلال فهم المعلومات حول احتياجات الناس وتوجه التنمية الاجتماعية والاقتصادية المستقبلية، ستتمكن المحليات من وضع سياسات لتطوير الإسكان وتخصيص أموال الأراضي المناسبة حقًا.

وفي الوقت نفسه، سيتم إعفاء مستثمري مشاريع الإسكان الاجتماعي من رسوم الانتفاع وإيجار الأرض لكامل مساحة أرض المشروع (باستثناء مساحة الأرض المخصصة للاستثمار في بناء المرافق التجارية والخدمية والإسكان التجاري بما لا يتجاوز 20% من إجمالي مساحة الأرض في المشروع) دون الحاجة إلى القيام بإجراءات تحديد أسعار الأراضي وحساب رسوم الانتفاع المعفاة وإيجارات الأراضي وإجراءات طلب الإعفاء من رسوم الانتفاع وإيجارات الأراضي.

وبالتالي، سيتم اختصار مدة تنفيذ إجراءات الاستثمار في مشاريع الإسكان الاجتماعي بنحو عام. كما أن تطبيق هوامش الربح على منطقة الإسكان الاجتماعي فقط سيساعد المستثمرين على تحقيق أرباح أكبر من تطوير المساكن الاجتماعية عبر المنطقة التجارية، وهي ميزة إضافية تزيد من جاذبية الاستثمار.

علاوة على ذلك، تم تعديل قانون الإسكان الجديد واستكماله بآليات وسياسات مهمة للغاية وعملية، "تزيل" الصعوبات في عملية الوصول للأشخاص عند شراء أو استئجار أو استئجار-شراء السكن الاجتماعي.

ومن المتوقع أيضًا أن تؤدي هذه النقطة إلى خلق دفعة لتعزيز صرف حزمة الائتمان البالغة 120 مليار دونج، مما يضيف الأمل إلى قدرة الناس على شراء المنازل، وجلب التدفق النقدي للشركات، من أجل تعزيز عملية تعافي سوق العقارات.

ويشتمل قانون الإسكان الجديد على 3 نقاط تقدمية، تزيل الصعوبات عن المواطنين، وتحل مشكلة "الفائض والنقص".

أولا، إن اللائحة التي تنص على أن مشتري المنازل يحتاجون فقط إلى "عدم امتلاك منزل في المقاطعة أو المدينة التي تديرها الحكومة المركزية حيث يقع مشروع الاستثمار في البناء" قد أزالت العقبات أمام وكالات إدارة الدولة في عملية تأكيد الوثائق.

ثانيًا، أصبحت متطلبات الدخل لشراء أو استئجار مسكن اجتماعي أكثر مرونة، فلم تعد تقتصر على المعفيين من ضريبة الدخل الشخصي كما هو الحال الآن.

ثالثا، ألغى قانون الإسكان 2023 الذي صدر مؤخرا شرط الإقامة للأفراد المؤهلين لشراء أو استئجار المساكن الاجتماعية.

ورغم أن دخول اللوائح الجديدة في قانون الإسكان حيز التنفيذ رسمياً سيستغرق عاماً آخر على الأقل، إلا أن هذه النقاط الجديدة أثرت إلى حد ما على نفسية مشتري المنازل، فضلاً عن خطط التطوير وتوجهات المستثمرين.

في الآونة الأخيرة، قامت الشركات بتسجيل سلسلة من مشاريع الإسكان الاجتماعي لدى الجهات المختصة للبدء في تنفيذها. وستواصل الحكومة والهيئات والدوائر والقطاعات البحث وإصدار المراسيم والتوجيهات اللازمة لتذليل الصعوبات والعقبات والعوائق القانونية أمام هذا النوع من الإسكان.

تعتقد VARS أن تطوير وتعزيز قطاع الإسكان الاجتماعي سيكونان الهدف الرئيسي للعديد من شركات العقارات في الفترة المقبلة. سيشارك المزيد من "عمالقة" العقارات في سباق الإسكان الاجتماعي، مما سيزيد تدريجيًا من المعروض في السوق.

فوق كل شيء، وفي سياق العديد من المشاريع العقارية التي تعاني من مشاكل قانونية وتعاني من انخفاض السيولة، فإن الإسكان الاجتماعي، وهو نوع من العقارات التي يكون الطلب عليها مرتفعًا دائمًا ويمكن أن يحقق تدفقًا نقديًا فوريًا، هو الحل "الإنقاذي" للشركات.

نجان جيانج

مصدر: https://www.nguoiduatin.vn/de-an-1-trieu-can-ho-nha-o-xa-hoi-muc-tieu-van-con-xa-a641166.html