لا يمكن إعفاء البنك من المسؤولية.

هل يتعاون المطور مع البنك؟

في الواقع، تقوم العديد من المشاريع برهن المشروع بأكمله للبنك قبل بيع المنازل للعملاء. وبدلاً من فك الرهن قبل البيع، لم يقم المطور بذلك، ولم يسدد الدين حتى الآن، مما أدى إلى حجز البنك على منازل السكان. حتى في العديد من المباني الشاهقة، يستمر المطور في رهن المنازل للبنك بعد بيعها لاقتراض المال لأغراض أخرى. ولا يدرك السكان الحقيقة إلا عندما يعجزون عن سداد الدين، فيقوم البنك بالحجز على العقار لاسترداد رأس المال والفوائد. ولذلك، لا يمكن إصدار شهادات ملكية فردية لكل شقة.

يستخدم مبنى سكني في مدينة هو تشي منه شهادات ملكية السكان كضمان للحصول على قروض بنكية.

تساءل أحد السكان الذي تم الحجز على منزله فجأة: "عندما يقترض الأفراد المال، تدقق البنوك في الأصول المرهونة بدقة شديدة، وتتحقق من وضعها القانوني وقيمتها ووثائقها... لا أفهم لماذا يستطيع المطورون استخدام الشقق المباعة بالفعل كضمان بسهولة وتجاوز إجراءات البنك؟" هذا سؤال يتبادر إلى أذهان الكثيرين عند مشاهدة هذا الوضع المتناقض.

في الواقع، تنص اللوائح على أنه عند توقيع عقد شراء عقار مع العميل، يجب على المطور العقاري فك الرهن العقاري إذا كان العقار مرهونًا للبنك. وعند تسليم المنزل للعميل للسكن، يجب فحصه والتأكد من استيفائه لجميع الشروط. وبعد فترة محددة، يكون المطور مسؤولاً عن استخراج شهادة الملكية (الدفتر الوردي) للعميل. هذا ما تنص عليه اللوائح، ولكن في الواقع، لا تزال العديد من المباني السكنية، حتى تلك التي لم يتم فحصها والتأكد من استيفائها لجميع شروط السكن، أو تلك التي تفتقر إلى شهادة السلامة من الحرائق، أو المشاريع المبنية بشكل غير قانوني، تُباع وتُسلم للعملاء. ومن بين الأسباب التي تؤدي إلى خطر فقدان السكان لمنازلهم، ممارسة "بيع الشقق قبل الأوان". فعلى وجه التحديد، حتى قبل اكتمال المشروع، وقبل الانتهاء من الإجراءات، وقبل توفر الأرض فقط، يبدأ العديد من المطورين بالبيع. ويمكن للمشترين الدفع دفعة واحدة أو على أقساط حسب تقدم المشروع. وبالتالي، فبينما يُسجل المشروع رسميًا باسم المطور، فإن العقار في الواقع ملك للعميل. في كثير من الحالات، تكون البنوك على دراية بأن المطور قد باع المنازل بالفعل للعملاء، لكنها لا تزال تغض الطرف، مما يسمح للمطور برهن العقارات لاقتراض الأموال.

قال المحامي نغوين ماو ثونغ، نائب مدير مكتب هوانغ ثو للمحاماة: "هناك حالات يقوم فيها المطور برهن العقار مسبقًا، ثم يبيعه للعملاء دون علمهم. وهناك حالات أخرى يقوم فيها المطور ببيع المنازل للعملاء، ثم يرهن المشروع للبنك للحصول على قرض. ولأن عقود البيع غير مسجلة لدى أي جهة، وإنما محفوظة فقط لدى الشركة، فإن البنك لا يعلم ما إذا كان المطور قد باع العقار بالفعل. ومن المحتمل أيضًا أن يكون المطور قد أخفى ذلك عمدًا، بالإضافة إلى عدم كفاية تقييم البنك، مما أدى إلى منح القروض للمطور رغم بيع هذه الشقق فعليًا."

أثناء عملية البناء، افتقر المطور العقاري إلى رأس المال، فقام برهن حقوق استخدام الأرض والأصول المستقبلية (المنازل) للبنك. لم يكن لدى المشترين أي وسيلة لمعرفة أن الشقق التي اشتروها مرهونة. من المفترض أن يعلن البنك المُرهِن هذه المعلومة علنًا حتى يعلم بها الناس. ولا يُوقّع المشترون على عقد البيع إلا بعد أن يُفكّ المطور الرهن. لكن في هذه الحالة، تحايل المطور على القانون، ووقّع اتفاقيات تعاون مبهمة أو اتفاقيات تتضمن وعودًا بالبيع والشراء. والآن بعد انكشاف الأمر، يتكبّد المشترون الخسائر كاملة. من الواضح أن رهن العقار للبنك وبيعه من قِبل المطور للعملاء يُثبت أنه قد خدعهم. يجب محاسبة المطور جنائيًا. حتى البنك مسؤول في هذه الحالة، ولا يمكن إعفاؤه من المسؤولية،" هذا ما حلله المحامي نغوين ماو ثونغ.

إذا أفصح المطور العقاري بشكل كامل عن رهن المشروع، ومع ذلك قام العميل بشرائه، يتحمل العميل المسؤولية. في المقابل، إذا أخفى المطور حقيقة رهن المشروع، ومع ذلك قام ببيعه للعملاء، يكون العميل هو الضحية. إذا تم بيع شقة بالفعل لعميل وهي مرهونة، يكون المطور العقاري مخطئًا، ويتحمل البنك أيضًا مسؤولية عدم كفاية التقييم. في هذه الحالة، يكون العميل بريئًا ومحميًا. لذلك، ينبغي على الحكومة إصدار شهادات ملكية للعملاء؛ وعلى المطور والبنك تسوية الأمر وديًا أو اللجوء إلى القضاء.

السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية هو تشي منه العقارية

يجب إصدار شهادات ملكية لأصحاب المنازل.

أوضح السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، في معرض تحليله للجوانب القانونية، أن قانون تجارة العقارات لعام 2006 لم يكن بنفس صرامة قانون تجارة العقارات لعام 2024، إذ اقتصر القانون على منع المطورين من جمع رؤوس الأموال من المشترين والمستأجرين بطرق غير مشروعة أو اختلاسها. كما سمح القانون بتسويق المشاريع بعد اكتمالها أو في المستقبل.

"مع ذلك، ينص القانون المدني على عدم جواز بيع الأصل مرتين. فإذا رُهن المبنى بأكمله لصالح بنك، فلا يجوز بيعه للعملاء. وإذا استمر المطور العقاري في بيع العقار المرهون للعملاء، فإنه بذلك يخالف القانون. كما يتحمل البنك جزءًا من المسؤولية، لأنه عند قبول الرهن، يجب عليه إدارة الأصل المرهون؛ ولا يمكنه التذرع بجهله ببيع المطور له للعملاء. وخاصةً إذا كان الأصل المرهون عقارًا سكنيًا مستقبليًا، فيجب مراقبته بدقة لضمان استخدام أموال القرض وصرفها للغرض المقصود. وبالتالي، يتحمل البنك المسؤولية، بينما يُعتبر المشتري طرفًا بريئًا، ضحية"، هذا ما حلله السيد تشاو، مضيفًا: "إذا أفصح المطور العقاري بشكل كامل عن رهن المشروع، ومع ذلك اشتراه العميل، يتحمل العميل المسؤولية. وعلى العكس، إذا أخفى المطور العقاري الرهن وباع المشروع للعملاء، يكون العميل ضحية. وفي حالة بيع شقة لعميل ثم رهنها، يتحمل المطور العقاري المسؤولية، ويتحمل البنك المسؤولية أيضًا." كان هناك خطأ أيضاً بسبب عدم كفاية التقييم. في هذه الحالة، يكون العميل بريئاً ومحمياً. لذلك، يتعين على الدولة إصدار شهادات ملكية الأراضي للعملاء؛ وعلى المطور والبنك معالجة الأمر بأنفسهم أو اللجوء إلى القضاء.

وأكد السيد لي هوانغ تشاو قائلاً: "لقد كنا نقدم مثل هذه التوصيات منذ عام 2013، ولكن حتى يومنا هذا، لم تتم حماية الحقوق المشروعة للناس".

أكد المحامي فو آنه توان (نقابة المحامين في مدينة هو تشي منه) أيضًا: يُعدّ بيع العقارات للأفراد باستخدامها كضمان للحصول على قرض بنكي احتيالًا. ويتعين على البنوك والمشترين تقديم شكوى ضد المطور لدى الشرطة ورفع دعاوى مدنية ضده أمام المحكمة لحماية مصالح عملائهم. وعندما يقاضي البنك المطور، تُنظر المحكمة في حقوق مشتري المنازل بصفتهم أطرافًا ذات حقوق والتزامات ذات صلة، وتُفصل فيها. علاوة على ذلك، إذا خضع المطور للتحقيق والمقاضاة في قضية جنائية، فسيتم أيضًا النظر في الجوانب المدنية المتعلقة بالبنك ومشتري المنازل؛ ولا يجوز مصادرة ممتلكات العملاء.

من المعروف أن هناك حتى الآن ما يقارب 60 ألف منزل في مدينة هو تشي منه لم تُصدر لها شهادات ملكية. ويعود ذلك إلى أن العديد من هذه المشاريع تورط فيها مطورون عقاريون قاموا برهن منازل السكان للحصول على قروض من البنوك، لكنهم عجزوا عن سدادها، ما أدى إلى حجب البنوك لشهادات الملكية. وقد عقد مجلس الشعب في مدينة هو تشي منه مؤخرًا اجتماعًا لاستجواب اللجنة الشعبية بشأن مسؤوليتها في إدارة المباني السكنية وإصدار شهادات الملكية. وبناءً على ذلك، فإنه بالإضافة إلى مخالفات المطورين والبنوك، تقع على عاتق السلطات أيضًا مسؤوليةٌ عن تراخيها في الإدارة والتنفيذ، بل إنها تُظهر مؤشرات على التستر على المخالفات والتغاضي عنها. لذا، من الضروري الفصل بين معالجة مخالفات المطورين والبنوك وبين إصدار شهادات الملكية للمشترين.

المصدر: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-ngan-hang-khong-the-vo-can-185240624210628743.htm