أثر التأخير في تحديد أسعار إيجار الأراضي السنوية والطارئة على بيئة الاستثمار، مما أثر سلبًا على الإنتاج وتخطيط الأعمال، وعرقل تمويل الرهن العقاري للاستثمار، لا سيما المشاريع الاستثمارية الضخمة ذات رأس المال الكبير (مثل مشروع تخزين الغاز الطبيعي المسال والميناء، ومحطتي سون ماي 1 و2 لتوليد الطاقة الحرارية، ومشروع تصنيع شفرات توربينات الرياح...). وأكد مجلس إدارة المناطق الصناعية بالمحافظة أن غياب سياسة سريعة وحاسمة سيؤثر سلبًا على بيئة الاستثمار ونتائج جذب الاستثمارات في المحافظة.
أحد الجانبين متسرع، والآخر حذر.
بينما تنتظر نوفا وورلد فان ثيت تحديد أسعار الأراضي لتفعيل أنشطة البناء الإضافية لاستكمال منطقتها الحضرية الاقتصادية والسياحية بحلول نهاية عام 2025، تنتظر المناطق الصناعية الجديدة في هام تان أيضاً تحديد أسعار الأراضي قبل تأجيرها. عندها فقط يمكن البدء بالبناء وفقاً للجدول الزمني المخطط له. على سبيل المثال، من المقرر أن تبدأ أعمال البناء في مجمع تان دوك الصناعي في الربع الثاني من عام 2023، إلا أن التنفيذ يُعتبر صعباً بسبب التأخير في عملية تحديد وتقييم واعتماد أسعار الأراضي (للأراضي السكنية والزراعية داخل المناطق السكنية). يتطلب هذا الأمر العديد من التعديلات والإضافات، مما يؤثر على جهود التعويض وإعادة التوطين. حالياً، قدم مستثمر المجمع الصناعي طلباً لتخصيص/تأجير أرض تغطي 61.17 هكتاراً. ومع ذلك، فإن عدم تجاور قطع الأراضي سيجعل تخصيص/تأجير الأرض والحصول على تراخيص البناء أكثر صعوبة. أما بالنسبة لمجمع سون ماي إي الصناعي، فقد خصصت اللجنة الشعبية للمحافظة للمستثمر 76.78 هكتاراً من الأرض في المرحلة الأولى. مع ذلك، يتطلب الشروع في أعمال البناء تحديد سعر محدد للأرض لتوقيع عقد إيجارها. في السابق، نظمت إدارة الموارد الطبيعية والبيئة مناقصة ووقعت عقدًا مع شركة استشارية (شركة TMS للاستشارات المحدودة) لتحديد سعر إيجار الأرض. بعد عدة مراسلات، أفادت الشركة الاستشارية بأن التأخير في تحديد سعر الأرض المحدد لمجمع سون ماي إي الصناعي يعود إلى محدودية وصعوبة عمليات المسح وجمع المعلومات اللازمة لتحديد الإيرادات والتكاليف المتعلقة بتقييم مشاريع المجمعات الصناعية، وعدم كفاية الأدلة لإثبات المتطلبات المنصوص عليها في التعميم رقم 36/2014/TT-BTNMT الصادر بتاريخ 30 يونيو 2014 عن وزارة الموارد الطبيعية والبيئة . لذلك، في 5 أبريل 2023، أرسلت شركة TMS للاستشارات المحدودة وثيقة تطلب فيها من الجهات المعنية المساعدة في مراجعة المعلومات لأغراض تقييم الأرض، بالإضافة إلى مسودة تقرير توضيحي بنتائج التقييم. وحتى يومنا هذا، ما زلنا ننتظر النتائج.
لذا، في نهاية أبريل 2023، قدم مجلس إدارة المناطق الصناعية بالمحافظة تقريرًا يطلب فيه من الجهات المختصة دعم مجمع تان دوك الصناعي في استكمال الإجراءات اللازمة لبدء أعمال الإنشاء في الربع الثاني من عام 2023، بدءًا من تحديد سعر الأرض المحدد ليتمكن المستثمر من توقيع عقد إيجار أرض بمساحة 61.17 هكتارًا. وبالمثل، بالنسبة لمجمع سون ماي 1 الصناعي، الذي يمتد على مساحة تزيد عن 76.7 هكتارًا، رُفع المخطط إلى اللجنة الشعبية للمحافظة للموافقة عليه في مايو 2023 بناءً على طلب شركة آيبيكو، لكي تتمكن الشركة من دفع إيجار الأرض وتوقيع عقود الإيجار وتنظيم إنشاء البنية التحتية للمجمع الصناعي في هذه المنطقة.
تجدر الإشارة إلى أن مستثمري المناطق الصناعية الذين يقومون بأعمال تسوية الأراضي وإزالة العوائق استعدادًا للاستثمار، يرغبون جميعًا في استئجار الأراضي دفعة واحدة. كما تحتاج مشاريع أخرى ذات صلة، مثل مرفق تخزين الغاز الطبيعي المسال والميناء، ومشروع محطة سون مي 1 لتوليد الطاقة الحرارية، ومشروع محطة سون مي 2 لتوليد الطاقة الحرارية، والتي تبلغ مساحتها حوالي 300 هكتار، إلى استئجار الأراضي دفعة واحدة. في الوقت نفسه، ووفقًا لمعلومات من مجلس إدارة المناطق الصناعية بالمحافظة، ونظرًا لعدم تحديد سعر الأرض بدقة، فقد وافقت اللجنة الشعبية بالمحافظة على أربعة مشاريع (بمساحة 4.72 هكتار) في منطقة هام كيم 1 الصناعية، ومشروع واحد (بمساحة 2.41 هكتار) في منطقة هام كيم 2 الصناعية، على استئجار الأراضي دفعة واحدة، إلا أن المستثمرين لم يسددوا رسوم استئجار الأراضي دفعة واحدة حتى الآن، وهو تأخير استمر لثلاث سنوات. إن رغبة المستثمرين في الحصول على عقد إيجار أرضي واحد تسهل جذب المستثمرين الثانويين وتبسط المحاسبة وطلبات القروض لتنفيذ المشروع.
لماذا هم في موقف إكراه؟
أفاد ممثلو وزارة الموارد الطبيعية والبيئة بأن التأخير في تقييم قيم الأراضي المحددة (المطبقة على المشاريع التي تتجاوز قيمة أراضيها 20 مليار دونغ فيتنامي) يعود إلى عدة أسباب. ووفقًا للتعميم رقم 36 الصادر عن الوزارة، توجد خمس طرق لتقييم الأراضي، إلا أن الطرق الثلاث الأكثر شيوعًا - طريقة الفائض، وطريقة الدخل، والطريقة المقارنة - تُستخدم منذ فترة طويلة. ومع ذلك، واستنادًا إلى معلومات من عدة حالات، تشعر الشركات الاستشارية بالقلق من أن هذه الطرق ليست موثوقة تمامًا عند تطبيقها على مشاريع محددة، خاصةً عند عدم مراعاة عوامل الإدخال بشكل صحيح، مما يؤدي إلى نتائج غير دقيقة. فعلى سبيل المثال، في الطريقة المقارنة، تكون المنطقة المعنية أرضًا زراعية تاريخيًا دون أي معاملات، مما يجعل المقارنة مستحيلة. وبالمثل، تتطلب طريقتي الفائض والدخل تحديد إيرادات التطوير، ورأس المال الاستثماري لكل وحدة، وأسعار الوحدات، وما إلى ذلك، وهي أمور بالغة التعقيد. لذلك، قامت الشركات الاستشارية بمراجعة الخطط مرارًا وتكرارًا، وقدمت الوزارة لها المساعدة، لكن النتائج التي تم الحصول عليها لا تزال غير مُرضية. نظراً لضرورة وضع الافتراضات والتقديرات، ولأن هذه المشاريع جميعها تغطي مساحات شاسعة، فإن احتمالية وقوع أخطاء بين مختلف الأفراد، حتى وإن كانت طفيفة، قد تؤدي إلى خسائر فادحة. علاوة على ذلك، تعمل وزارة الموارد الطبيعية والبيئة على مراجعة التعميم رقم 36، مع التركيز على أساليب التقييم.
وهذا أحد الأسباب التي دفعت اللجنة الشعبية لمقاطعة بينه ثوان مؤخرًا إلى إرسال وثيقة إلى وزارة الموارد الطبيعية والبيئة تطلب فيها من رئيس الوزراء النظر في تشكيل فريق عمل يضم أعضاءً من وزارة الموارد الطبيعية والبيئة، ووزارة البناء ، ووزارة المالية، وغيرها من الوزارات والهيئات ذات الصلة، وتوجيهه لدعم مقاطعة بينه ثوان وتوجيهها في تحديد أسعار الأراضي بشكل عام، وفي مشروع مجمع وادي المحيط السياحي بشكل خاص. وقد أصدرت الحكومة المركزية حاليًا وثيقة توافق فيها على دعم بينه ثوان في التقييم المحدد للأراضي في مشروع نوفا وورلد فان ثيت.
أفاد ممثل عن إدارة الموارد الطبيعية والبيئة بأن تقييم الأراضي في المناطق الصناعية أبسط مقارنةً بمشروع نوفا وورلد فان ثيت. ومع ذلك، في ظل الظروف الراهنة، لا تزال هناك حاجة إلى حساب تقييم دقيق بمساعدة الحكومة المركزية لتعزيز الثقة. وسيتم تذليل العقبات المتعلقة بأسعار الأراضي المحددة للمشاريع الكبرى في المحافظة في أقرب وقت ممكن.
أكدت الرسالة الرسمية من اللجنة الشعبية للمحافظة إلى وزارة الموارد الطبيعية والبيئة على أن عملية تقييم الأراضي الحالية بالغة التعقيد، إذ تشمل قطاعات ومجالات عديدة تنظم المعايير المتعلقة بالاستثمار والتخطيط والبناء والأراضي والتمويل والمصارف والسوق. ويتطلب ذلك من القائمين على هذه المهمة امتلاك معرفة وخبرة واسعة في مجالات متعددة لفهم منهجية التقييم فهمًا كاملًا، بما يضمن التنفيذ والتقييم والتحليل الأمثل. في الوقت نفسه، يفتقر موظفو إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في المحافظة إلى الخبرة الكافية في مجالات متخصصة كالتسعير والتمويل والبناء، ما يعيق تلبية متطلبات عملية التقييم المعقدة الحالية. لذا، تطلب اللجنة الشعبية للمحافظة من وزارة الموارد الطبيعية والبيئة أن تقترح على رئيس الوزراء النظر في إنشاء فريق عمل وتوجيهه لدعم محافظة بينه ثوان في تحديد أسعار الأراضي عمومًا، وفي مشروع مجمع وادي المحيط السياحي خصوصًا، بما يُمكّن من تنفيذ المشاريع وتشغيلها في أقرب وقت، بما يُسهم في التنمية الاجتماعية والاقتصادية للمنطقة.
مصدر
تعليق (0)