مخاطر أسعار الأراضي تُهدد التنمية. الجزء الثاني

أثر التأخير في تحديد أسعار إيجار الأراضي السنوية والإيجارات لمرة واحدة على بيئة الاستثمار، مما أثر على الإنتاج وتخطيط الأعمال، وقروض الرهن العقاري، وخاصةً للمشاريع الاستثمارية ذات المساحات الكبيرة ورأس المال الاستثماري الكبير (مشروع مستودع ميناء الغاز الطبيعي المسال، ومشروع محطة سون مي 1 للطاقة الحرارية، ومشروع محطة سون مي 2 للطاقة الحرارية، ومشروع تصنيع شفرات طاقة الرياح...). وعلق مجلس إدارة المنطقة الصناعية الإقليمية قائلاً: "إذا لم تُتخذ سياسة مبكرة وحاسمة، فسيؤثر ذلك على بيئة الاستثمار ونتائج جذب الاستثمار في المقاطعة".

الجانب الأول غير صبور، والجانب الثاني حذر.

بينما تنتظر نوفا وورلد فان ثيت تحديد أسعار الأراضي لإطلاق العديد من الأنشطة لمواصلة بناء واستكمال منطقة حضرية اقتصادية سياحية بحلول نهاية عام 2025، تنتظر المناطق الصناعية الجديدة في هام تان تحديد أسعار الأراضي للإيجار. ومن هنا، سيُرسى أساس البناء وفقًا لخطة الطريق المرسومة. على سبيل المثال، سيبدأ بناء منطقة تان دوك الصناعية في الربع الثاني من عام 2023، إلا أن تنفيذ ذلك يُعتبر صعبًا، نظرًا لبطء أعمال تحديد وتقييم واعتماد أسعار الأراضي (للأراضي السكنية والزراعية في المناطق السكنية)، وضرورة مراجعتها وتحديثها عدة مرات، مما يؤثر على أعمال التعويض والتطهير. حاليًا، قدّم مستثمر المنطقة الصناعية طلبًا لتخصيص/استئجار أرض بمساحة 61.17 هكتارًا. ومع ذلك، سيكون من الصعب تخصيص/استئجار قطع الأراضي غير المتجاورة، والتقدم بطلب للحصول على تصريح بناء لبدء البناء. في منطقة Son My I الصناعية، تم تخصيص أرض للمستثمر من قبل اللجنة الشعبية الإقليمية في المرحلة الأولى بمساحة 76.78 هكتارًا. ومع ذلك، لتنفيذ البناء، من الضروري أيضًا الحصول على سعر محدد للأرض لتوقيع عقد إيجار الأرض. في السابق، نظمت وزارة الموارد الطبيعية والبيئة مناقصة ووقعت عقدًا مع وحدة استشارية (شركة TMS Consulting Co.، Ltd.) لتحديد سعر إيجار الأرض. بعد العديد من الإرساليات العاجلة، أفادت وحدة الاستشارات بالتأخير في إكمال تحديد أسعار الأراضي المحددة لمنطقة Son My I الصناعية بسبب كون المسح وجمع المعلومات لتحديد الإيرادات والتكاليف لأعمال التقييم المتعلقة بمشاريع المنطقة الصناعية محدودة للغاية وتواجه العديد من الصعوبات، ولا يوجد أساس كافٍ لإثباته بالكامل وفقًا لأحكام التعميم 36/2014/TT-BTNMT بتاريخ 30 يونيو 2014 لوزارة الموارد الطبيعية والبيئة . لذلك، في 5 أبريل/نيسان 2023، أرسلت شركة TMS للاستشارات المحدودة وثيقةً تطلب من الوحدات المعنية دعم مراجعة معلومات تقييم الأراضي، مرفقةً بمسودة تقرير يشرح نتائج التقييم. وحتى الآن، ما زلنا ننتظر... النتائج.

لذلك، في نهاية أبريل 2023، قدّم مجلس إدارة المنطقة الصناعية الإقليمية تقريرًا إلى الجهات المعنية لدعم منطقة تان دوك الصناعية في استكمال إجراءات بدء البناء في الربع الثاني من عام 2023، بدءًا من تحديد أسعار الأراضي للمستثمرين ووصولًا إلى توقيع عقود إيجار الأراضي على مساحة 61.17 هكتارًا. وبالمثل، قُدّمت منطقة سون مي 1 الصناعية، التي تبلغ مساحتها أكثر من 76.7 هكتارًا، إلى اللجنة الشعبية الإقليمية للموافقة عليها في مايو 2023 بناءً على طلب شركة IPICO، حتى تتمكن الوحدة من دفع إيجار الأرض وتوقيع عقود إيجار الأراضي وتنظيم بناء البنية التحتية للمنطقة الصناعية في هذه المنطقة.

تجدر الإشارة إلى أن مستثمري المناطق الصناعية الذين يقومون بأعمال التعويض والتطهير ويستعدون للاستثمار يرغبون جميعًا في استئجار الأراضي دفعة واحدة. ثم تحتاج المشاريع ذات الصلة مثل مستودع ميناء الغاز الطبيعي المسال ومشروع محطة الطاقة الحرارية سون مي 1 ومشروع محطة الطاقة الحرارية سون مي 2 بمساحة تقارب 300 هكتار إلى استئجار الأراضي دفعة واحدة. وفي الوقت نفسه، ووفقًا لمعلومات من مجلس إدارة المنطقة الصناعية الإقليمية، نظرًا لعدم تحديد سعر الأرض المحدد، يوجد حاليًا 4 مشاريع (بمساحة 4.72 هكتار) في المنطقة الصناعية هام كيم 1 ومشروع واحد (بمساحة 2.41 هكتار) في المنطقة الصناعية هام كيم 2 والتي تمت الموافقة عليها من قبل اللجنة الشعبية الإقليمية لدفع إيجار الأرض دفعة واحدة، ولكن لم يتم حل مشكلة دفع مستثمري المنطقة الصناعية دفعة واحدة والتي استمرت لمدة 3 سنوات حتى الآن. تتمثل رغبة المستثمرين في استئجار الأرض دفعة واحدة في تسهيل جذب المستثمرين الثانويين وفي المحاسبة واقتراض رأس المال لتنفيذ المشروع.

لماذا تكون في مثل هذا الموقف المضغوط؟

صرح ممثل وزارة الموارد الطبيعية والبيئة بأن تقييم الأراضي المحددة (المُطبق على المشاريع التي تزيد قيمتها عن 20 مليار دونج فيتنامي) بطيء لأسباب عديدة. ووفقًا للتعميم رقم 36 الصادر عن وزارة الموارد الطبيعية والبيئة، توجد خمس طرق للتقييم، لكن الطرق الثلاث الأكثر شيوعًا هي الفائض، والدخل، والمقارنة. ومع ذلك، وبناءً على معلومات مستقاة من عدد من الحالات، تُعرب وحدات الاستشارات عن قلقها من أن هذه الطرق غير مضمونة عند تطبيقها على كل مشروع على حدة، خاصةً إذا كانت عوامل الإدخال غير مستقرة، مما يؤدي إلى نتائج غير صحيحة. على سبيل المثال، في طريقة المقارنة، كانت المنطقة دائمًا أرضًا زراعية، وبالتالي لا توجد معاملات، لذا لا يمكن مقارنتها. أو أن طرق الفائض والدخل تتطلب تحديد إيرادات التطوير، ومعدل رأس المال الاستثماري، وسعر الوحدة... وهو أمر معقد للغاية. لذلك، قامت وحدات الاستشارات بذلك مرارًا وتكرارًا، وظلت الوزارة تُساعد وحدات الاستشارات، لكن النتائج لم تكن مُقنعة. ولأنه من الضروري الافتراض والتقدير، ولأن هذه المشاريع جميعها واسعة جدًا من حيث المساحة، فإن خطر الأخطاء بين الموظفين، حتى لو كانت صغيرة جدًا، قد يُسبب خسارة كبيرة. وبالإضافة إلى ذلك، تقوم وزارة الموارد الطبيعية والبيئة أيضًا بمراجعة التعميم رقم 36، مع التركيز على أساليب التقييم.

هذا أيضًا أحد أسباب إصدار اللجنة الشعبية الإقليمية وثيقةً تطلب من وزارة الموارد الطبيعية والبيئة اقتراحًا على رئيس الوزراء للنظر في إنشاء فريق عمل يضم أعضاءً من وزارة الموارد الطبيعية والبيئة، ووزارة البناء، ووزارة المالية، والوزارات والفروع ذات الصلة، لدعم وتوجيه مقاطعة بينه ثوان في تحديد أسعار الأراضي بشكل عام، وفي مشروع مجمع أوشن فالي السياحي بشكل خاص. وقد أصدرت الحكومة المركزية وثيقةً توافق فيها على دعم بينه ثوان في تقييم أسعار الأراضي المحددة في مشروع نوفا وورلد فان ثيت.

وفقًا لممثل إدارة الموارد الطبيعية والبيئة، فإن تقييم الأراضي في المناطق الصناعية أسهل مقارنةً بشركة نوفا وورلد فان ثيت. ومع ذلك، في ظل الوضع الراهن، من الضروري أيضًا إجراء حساب تقييم دقيق بمساعدة الحكومة المركزية لزيادة الثقة. سيتم في أقرب وقت ممكن تذليل العقبات المتعلقة بأسعار الأراضي المحددة للمشاريع الكبرى في المقاطعة.

كما أكدت الرسالة الرسمية التي أرسلتها اللجنة الشعبية الإقليمية إلى وزارة الموارد الطبيعية والبيئة أن أعمال تقييم الأراضي الحالية معقدة للغاية لأنها تشمل العديد من القطاعات والمجالات التي تنظم معايير الاستثمار والتخطيط والبناء والأراضي والتمويل والخدمات المصرفية والسوق، وما إلى ذلك، مما يتطلب من المنفذ امتلاك معرفة وخبرة عامة في العديد من المجالات لفهم محتويات طريقة التقييم بشكل كامل لتطبيقها وتقييمها وتقييمها بشكل مناسب. في الوقت نفسه، لا يتمتع موظفو إدارة الموارد الطبيعية والبيئة الإقليمية بخبرة كبيرة في مجالات متخصصة مثل السعر والتمويل والبناء وما إلى ذلك لتلبية متطلبات أعمال التقييم المعقدة للغاية كما هي اليوم. لذلك، اقترحت اللجنة الشعبية الإقليمية أن توصي وزارة الموارد الطبيعية والبيئة رئيس الوزراء بدراسة وتوجيه إنشاء مجموعة عمل لدعم وتوجيه مقاطعة بينه ثوان في تحديد أسعار الأراضي بشكل عام وفي مشروع مجمع وادي المحيط السياحي بشكل خاص، بحيث يمكن نشر المشاريع وتشغيلها في أقرب وقت ممكن وتطوير الاقتصاد الاجتماعي المحلي.

مصدر: https://baobinhthuan.com.vn/nguy-co-gia-dat-de-doa-su-phat-trien-bai-2-109212.html