أصبحت المنازل الصغيرة تحظى بشعبية متزايدة، بينما تواجه قطع الأراضي الأكبر حجماً خطر البقاء دون بيع.

ينص قانون الأعمال العقارية المعدل، الذي أُقرّ في 28 نوفمبر، على عدم جواز نقل حقوق استخدام الأراضي للأفراد بغرض بناء منازل بأنفسهم أو تقسيم وبيع قطع الأراضي في الأحياء والمناطق والمدن المصنفة ضمن المناطق الحضرية الخاصة من النوع الأول والثاني والثالث. وسيبدأ سريان هذا القانون رسمياً اعتباراً من 1 يناير 2025.

بحسب المستثمرين والخبراء، سيكون لهذا التنظيم تأثير كبير على سوق العقارات.

يتوقع السيد جيانغ آنه توان، مدير بورصة توان آنه العقارية، أنه في الفترة المقبلة، ستكون المنازل الصغيرة نادرة، بينما سيكون من الصعب بيع العقارات الكبيرة.

لطالما كانت المنازل المنفصلة التي تبلغ مساحتها حوالي 30 مترًا مربعًا والتي يتراوح سعرها بين 2 و3 مليارات دونغ فيتنامي جذابة للمشترين لأن السعر مناسب لمعظم الناس، وخاصة أولئك الذين لديهم حاجة حقيقية للسكن.

" كانت المنازل التي تتراوح مساحتها بين 30 و40 متراً مربعاً نادرة في السابق. أما الآن، ومع تشديد اللوائح المتعلقة بتقسيم الأراضي، ستصبح المنازل التي تبلغ مساحتها حوالي 30 متراً مربعاً سلعاً نادرة يسعى إليها الكثيرون، بمن فيهم أولئك الذين يحتاجون إلى مكان للعيش والمستثمرون"، كما قال السيد توان.

من المتوقع أن تزداد شعبية المنازل الصغيرة التي تبلغ مساحتها 30 متراً مربعاً. (صورة: نغوك في).

في الوقت نفسه، سيكون من الصعب بيع قطع الأراضي الكبيرة لأنه بدون خيار تقسيمها، سيتعين عليهم بيع قطعة الأرض الكبيرة بأكملها بسعر إجمالي مرتفع، في حين أن عدد المشترين الميسورين مالياً ليس كبيراً.

في الآونة الأخيرة، اتجه العديد من المستثمرين إلى البحث عن قطع أراضٍ تبلغ مساحتها مئات الأمتار المربعة، بهدف تقسيمها إلى قطع أصغر لبيعها لمن هم في حاجة ماسة إليها. وقد حقق العديد من ملاك الأراضي ثروات طائلة من خلال هذه الخطة القائمة على "تقسيم الأراضي لإعادة بيعها". إلا أنه في حال تطبيق لوائح أكثر صرامة بشأن تقسيم الأراضي، سيصبح هذا النشاط التجاري مستحيلاً.

قال نغوين هوو كاو، سمسار عقارات في منطقة هوانغ ماي ( هانوي )، إنه في حال فرض رقابة صارمة على تقسيم الأراضي، فإن ذلك يُنذر بخطر عدم بيع بعض القطع، لأن امتلاك قطع أراضٍ كبيرة يتطلب موارد مالية ضخمة. ولا يرغب جميع العملاء في الاستثمار في قطع أراضٍ كبيرة نظرًا لحجم الموارد المالية المطلوبة وبطء السيولة. هذا النوع من العقارات مناسب فقط لمن يرغبون في إنشاء بيوت ضيافة أو منتجعات أو مزارع. إلا أن قاعدة العملاء هذه محدودة.

في الوقت نفسه، هناك شريحة كبيرة من العملاء يرغبون في شراء قطع أراضٍ صغيرة، بميزانيات تتراوح بين بضع مئات الملايين إلى ملياري دونغ فيتنامي. إنهم يريدون الاحتفاظ بالأرض، وانتظار أخبار إيجابية، ثم بيعها عندما ترتفع الأسعار.

قال السيد كاو: " تبلغ تكلفة قطعة أرض مساحتها 200 متر مربع حوالي 8-10 مليارات دونغ فيتنامي. وإذا قُسّمت إلى قطع أصغر مساحتها حوالي 40 مترًا مربعًا، فسيسهل على المستثمرين الوصول إليها وبيعها لعدد كبير من الأشخاص لأن الميزانية لا تتجاوز 3 مليارات دونغ فيتنامي. ولهذا السبب، من المرجح أن تبقى قطع الأراضي الكبيرة غير مباعة. كما أن المستثمرين الذين يمتلكون قطع أراضٍ كبيرة ولم يتسنَّ لهم فصل سندات ملكيتها سيجدون صعوبة في بيعها أو سيضطرون إلى بيعها بسعر أقل ".

بحسب السيد كاو، تتراوح نسبة الربح من شراء قطع أراضٍ كبيرة ثم تقسيمها لإعادة بيعها بين 30 و50%. ولهذا السبب يُفضّل العديد من المستثمرين هذه الطريقة في تقسيم الأراضي.

وتوقع السيد كاو قائلاً: " من المؤكد أن أسعار قطع الأراضي الصغيرة سترتفع في المستقبل القريب ".

وفي معرض تحليله لهذه القضية، توقع السيد دين مينه توان، مدير موقع Batdongsan.com.org في المنطقة الجنوبية، أن قطاع قطع الأراضي سيواجه صعوبات عندما يدخل هذا القانون حيز التنفيذ رسميًا.

وأوضح السيد توان أن 90% من معاملات قطع الأراضي في السوق حالياً تأتي من قطع أراضٍ مقسمة بشكل خاص تم تطويرها من قبل أفراد وشركات عقارية صغيرة.

بحسب السيد توان، يُعدّ الحصول على تراخيص تقسيم الأراضي أسهل للأفراد مقارنةً بالشركات التي تُطوّر مشاريع. ويعود ذلك إلى أن هذا النوع من العقارات يُتيح نطاقًا واسعًا من الأسعار ومساحات أصغر، مما يُسهّل عملية البيع. يُفضّل المستثمرون الذين يشترون قطع أراضٍ كبيرة ويُقسّمونها لإعادة بيعها هذه الطريقة لأنها تُتيح لهم حرية البيع والشراء دون الحاجة إلى تخطيط رسمي للمشروع.

يعتقد السيد توان أن تشديد اللوائح المتعلقة بتقسيم الأراضي يعني أيضاً أن سوق قطع الأراضي سيواجه صعوبات بسبب ندرتها وتناقص المعروض منها. كما سيجد المشترون صعوبة في الحصول على هذه القطع نظراً لمحدودية المعروض.

يتوقع هذا الخبير أن يضطر المستثمرون الذين يمتلكون مساحات شاسعة من الأراضي إلى بيعها بأسعار مخفضة. ومن المرجح أن تأتي هذه العقارات المخفضة من مستثمرين اشتروا الأراضي بهدف تقسيمها لتحقيق الربح. وعندما يتباطأ توافر السيولة، سيضطر ملاك الأراضي إلى خفض الأسعار.

مع ذلك، ونظرًا لقيمتها العالية، ستجذب قطع الأراضي الكبيرة عددًا أقل من المشترين، مما قد يتيح للمشترين المحتملين التفاوض على أسعار أقل مع ملاك الأراضي. وسيؤدي انخفاض سيولة قطع الأراضي إلى تفاقم الصعوبات الناجمة عن التباطؤ الاقتصادي الحالي.

تشاو آن

مصدر