الدولة تقرر أسعار الأراضي الأولية.. حل لاستقرار سوق العقارات

قرار الدولة بشأن أسعار الأراضي الأولية هو للسيطرة على عدم استقرار السوق.

تعمل وزارة الزراعة والبيئة على جمع الآراء على نطاق واسع من المنظمات والأفراد لإكمال مشروع قانون التعديلات والإضافات لعدد من مواد قانون الأراضي 2024، قبل تقديمه إلى الجمعية الوطنية لمناقشته في الدورة العاشرة من الدورة الخامسة عشرة.

إزالة العديد من الاختناقات

وفقًا لوزارة الزراعة والبيئة، كشف قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤، بعد أكثر من عام من تطبيقه، عن سلسلة من المشاكل. فالقيود في اللوائح الحالية لا تُسبب صعوبات للشركات في الاستثمار وتطوير المشاريع فحسب، بل تؤثر أيضًا بشكل مباشر على حقوق الأفراد، لا سيما في إجراءات مثل منح الشهادات، وتغيير غرض الاستخدام، وتقسيم الأراضي، أو الحصول على تعويضات عند استعادة الأراضي.

ويقول الخبراء إن تحديد الدولة لأسعار الأراضي بشكل مباشر سيساعد على منع الأسعار الافتراضية.

من أبرز المعوقات التي أُشير إليها قصور تخطيط وخطط استخدام الأراضي، التي لا تتناسب مع نموذج الحكم المحلي الحالي ذي المستويين. لم يعد التخطيط السنوي لاستخدام الأراضي على مستوى المقاطعات عمليًا، مما يُسبب مشاكل إجرائية مُستهلكة للوقت، ويُبطئ عملية استغلال الأراضي. تضطر العديد من الأسر إلى انتظار تحديث خطة استخدام الأراضي، مما يُفقدها فرص الإنتاج والأعمال، ويؤدي إلى خسائر فادحة.

فيما يتعلق بآلية تخصيص وتأجير الأراضي، تُنفَّذ المشاريع حاليًا بشكل رئيسي عن طريق المزادات أو المناقصات. إلا أن هذه العمليات أصبحت معقدة ومتداخلة بسبب اعتمادها على قوانين أخرى عديدة، مما أدى إلى إطالة أمد عملية إعداد المشاريع.

تجدر الإشارة إلى أن وزارة الزراعة والبيئة اقترحت توضيح دور الدولة في تحديد أسعار الأراضي بصفتها ممثلاً للمالك. وبناءً على ذلك، في السوق الأولية، بما في ذلك تخصيص الأراضي وتأجيرها وتحويل أغراض استخدامها، يجب أن تُحدد الدولة أسعار الأراضي، لا أن تعتمد على هيئات استشارية. أما في السوق الثانوية، أي شراء وبيع ونقل ورهن حقوق استخدام الأراضي، فسيتم الاتفاق على أسعار الأراضي بين الأطراف المعنية، مع اضطلاع الدولة بدور تنظيمي غير مباشر من خلال التخطيط والبنية التحتية والأدوات المالية.

مع ذلك، في الواقع، لا يزال التقييم الأولي للأراضي يعتمد بشكل كبير على نتائج الاستشارات والأسعار الثانوية، في حين أن طريقة تحديد الأسعار المحددة لا تزال تعاني من العديد من العيوب، وتفتقر إلى الشفافية، ولا تعكس تطورات السوق بدقة. وهذا يُضعف الدور التنظيمي للدولة، ويؤثر على سير تنفيذ المشاريع، ويسبب الكثير من الإحباطات عندما يسترد الناس أراضيهم دون أن يكون مستوى التعويض قريبًا من قيمتها الفعلية.

من المشكلات الأخرى التي أشارت إليها وزارة الزراعة والبيئة عدم دقة تطبيق أساليب التقييم، وخاصةً أسلوب الفائض، الذي يعتمد على بيانات السوق وأنواع الاستثمارات وأسعار إيجارات الأراضي. في الوقت نفسه، يشهد سوق حقوق استخدام الأراضي تقلبات حادة، حيث تعتمد البيانات بشكل رئيسي على الأسعار القديمة، ولا تعكس القيمة الفعلية أو الإمكانات المستقبلية. وهذا يُسبب خسائر في كثير من الأحيان للمواطنين، وخاصة في المناطق الريفية، لأن القيمة الحقيقية للأرض لا تُعكس بدقة في المعاملات.

صرح الدكتور فام فيت ثوان، مدير معهد مدينة هو تشي منه للاقتصاد البيئي، بأن تعديل قانون الأراضي ضروري ويتماشى مع التوجه نحو بناء اقتصاد سوقي اشتراكي. وأوضح أن العديد من أحكام القانون الحالي لا تلبي احتياجات الحياة العملية ومتطلبات قطاع الأعمال. وعلى وجه الخصوص، يشهد تحصيل رسوم استخدام الأراضي عند تحويلها إلى أراضٍ سكنية ارتفاعًا سريعًا، حيث وصلت الزيادة في بعض المناطق، مثل مدينة هو تشي منه، إلى 38 ضعفًا. وهذا يُصعّب على الكثيرين الحصول على حقوقهم القانونية في الاستخدام.

وبحسب قوله، يُعد قرار الدولة بشأن أسعار الأراضي الأولية خطوةً في الاتجاه الصحيح، بهدف السيطرة على تقلبات السوق، لا سيما في ظل الظروف الراهنة التي تدفع فيها المضاربات على أسعار الأراضي، والمزادات، ثم إلغاء الودائع، مستوى الأسعار إلى ارتفاع غير طبيعي. ومع ذلك، أشار الدكتور ثوان إلى ضرورة الفصل الواضح بين الأسعار الأولية والأسعار الثانوية في نظام تسعير الأراضي. وقال: "إن تطبيق معامل K في الوثائق التوجيهية سيساعد في تحديد الأسعار الثانوية من الأسعار الأولية، وسيُصبح في الوقت نفسه أداةً فعّالة للدولة لتنظيم السوق وتحقيق استقراره".

كما أكد الخبير على ضرورة أن ينص القانون بوضوح على حالات تطبيق الأسعار الأولية وحالات تطبيق الأسعار الثانوية. وستلعب المراسيم والتعميمات المرفقة دورًا في تحديد وتقديم إرشادات مفصلة لضمان جدوى التطبيق عمليًا.

نحن بحاجة إلى أدوات كاملة لتنظيم وضمان الشفافية

على الرغم من أن اقتراح منح الدولة صلاحية تحديد أسعار الأراضي الأولية يُعتبر ضروريًا لضمان تمثيل ملكية الشعب بأكمله، إلا أن آراءً كثيرةً لا تزال تُعرب عن مخاوفها من أن غياب عوامل السوق في التسعير يُفاقم خطر تكرار حالة "السعرين" في سوق الأراضي. وهذا لا يؤثر فقط على شفافية السوق، بل قد يُؤدي أيضًا إلى خسائر في الميزانية، مما يُخلّف عدم مساواة بين الأطراف المشاركة في المعاملة.

كان وضع "السعرين" شائعًا في الماضي، حيث كان لقطعة الأرض نفسها سعران مختلفان: فالسعر المذكور في العقد ووثائق حساب الالتزامات المالية كان غالبًا أقل بكثير من سعر الصفقة الفعلي في السوق. والسبب الرئيسي هو أن قائمة أسعار الأراضي الصادرة عن الدولة لم تعكس تقلبات السوق فورًا، مما أدى إلى فجوة كبيرة بين السعر الرسمي والسعر الفعلي.

علّق السيد فو هونغ ثانغ، نائب المدير العام لمجموعة DKRA، قائلاً إنه إذا كانت للدولة السلطة الحصرية في تحديد أسعار الأراضي دون الرجوع إلى السوق، فسيؤدي ذلك بسهولة إلى تسعير غير متحيز، مما يُؤدي إلى تكرار "آلية السعر المزدوج". وأوضح أن التسعير يجب أن يستند إلى مبادئ السوق لضمان العدالة بين جميع الأطراف، بما في ذلك الدولة والشركات والمستثمرين. وأضاف السيد ثانغ أن قيام الدولة بتخصيص الأراضي وتحديد الأسعار وجمع الأموال يُشبه "لعب كرة القدم وإطلاق صافرة الحكم في آن واحد"، في غياب آلية مراقبة مستقلة.

وبحسب رأيه، بدلاً من إلغاء عامل السوق كلياً، ينبغي أن يُراعي القانون تصنيف مستخدمي الأراضي لضمان سياسات دعم مناسبة. على سبيل المثال، من الممكن إعفاء الفئات المحرومة من الالتزامات المالية أو تخفيضها عند تغيير أغراض استخدام الأراضي، كما اقترح العديد من الخبراء.

في غضون ذلك، صرّح السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، بأنه لا داعي للقلق كثيرًا بشأن ازدواجية الأسعار أو احتمال استغلال الشركات لسياسات الأراضي. وأوضح أن الدولة تمتلك أدوات تنظيمية كاملة، من الضرائب إلى الائتمان، للسيطرة على سوق العقارات ومنع التربح. وأكد قائلاً: "للدولة الحق الكامل في تحديد أسعار الأراضي في السوق الأولية، لأن هذا حق المالك الذي يمثل جميع السكان. أما السوق الثانوية، حيث تتم المعاملات المدنية بين الأفراد والشركات، فهي المكان الذي يحتاج فيه السوق إلى التنظيم الذاتي".

في الواقع، على مدار العامين الماضيين، طُبقت إجراءات صارمة للغاية للرقابة الضريبية والتوثيق وإدارة سجلات نقل الملكية العقارية. ويُجبر الآن الكثير ممن كانوا يطلبون من المشترين التصريح بأسعار منخفضة لتخفيض الضرائب على الامتثال للوائح، لأن مكاتب التوثيق ووكالات الضرائب لم تعد تسمح بالتصريحات المنخفضة، بل وتشترط إعادة صياغة المستندات في حال وجود اختلافات غير عادية. قال السيد فام هو ت.، مستثمر عقاري في لام دونغ ، إنه كان يُصرّح بأسعار منخفضة لنقل الملكية العقارية لتوفير التكاليف، ولكن منذ تشديد الوكالات، أصبح يلتزم بذلك بصرامة شديدة. وأضاف السيد ت.: "يرفض المشترون الآن أيضًا التصريح بأسعار منخفضة. فهم يخشون أن تُفرض عليهم ضرائب باهظة عند البيع لاحقًا، لذا يُطالبون بالتصريح بالسعر الحقيقي".

أكد السيد نجوين دانغ فو، وهو وسيط في مدينة هو تشي منه، أن ظاهرة "السعر المزدوج" قد اختفت تقريبًا. وقد تدخّلت السلطات الضريبية بشكل كبير. وقد تم الإبلاغ عن بعض حالات الإقرارات الزائفة، بل وحُذّرت من الملاحقة الجنائية. والآن، أصبح كلٌّ من البائع والمشتري جادًّا، ومن يدفع الضريبة هو المسؤول.

المساهمة في منع الأسعار الافتراضية

وفقاً للسيد لي هوانغ تشاو، فإن التقييم الحالي من خلال هيئات استشارية ومجالس تقييم يُنشئ ثغراتٍ بسهولة، بل ويؤدي إلى "تواطؤ" عند تحديد قيمة الأراضي. لذلك، من الضروري أن تُحدد الدولة الأسعار مباشرةً في السوق الأولية. أما في السوق الثانوية، فيجب أن تُدار آلية السوق بكامل طاقتها، تحت سيطرة الدولة من خلال أدوات ضريبية. لا يُسهم هذا النهج في جعل أسعار الأراضي شفافة فحسب، بل يُسهم أيضاً في "تهدئة" سوق العقارات ومنع تضخم الأسعار الافتراضية نتيجةً للمضاربة.

المصدر: https://nld.com.vn/nha-nuoc-quyet-gia-dat-so-cap-buoc-di-dung-huong-196250804205417053.htm