هل تشهد العديد من المواقع العقارية "زيادات مصطنعة في الأسعار"؟

مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي، شهد سوق العقارات انتعاشاً ملحوظاً في الربع الأول من عام 2025. ففي بعض مناطق المحافظة، ارتفعت أسعار الأراضي بشكل ملحوظ، حيث سجلت بعض المناطق زيادة تتراوح بين 30 و40% مقارنةً بما قبل رأس السنة القمرية الجديدة (عام الأفعى). وخلال هذه الفترة، ينصح خبراء العقارات المستثمرين والمقيمين بتوخي الحذر عند تداول العقارات، وتجنب شراء الأراضي بأسعار مبالغ فيها.

بحسب خبراء قطاع العقارات، ورغم بلوغ سوق العقارات أدنى مستوياته في عام 2023، فمن المتوقع أن يبدأ بالانتعاش مع نهاية عام 2024 وبداية عام 2025، مدفوعاً بزيادة الطلب على المعاملات العقارية. ويشهد سوق العقارات في مقاطعة ها نام نمواً سريعاً، حيث يُسرّع المستثمرون وتيرة بناء المشاريع لتوفير المعروض من العقارات في السوق. ويركز المستثمرون استثماراتهم على المناطق الحضرية المحيطة بالفرع الثاني من مستشفى باخ ماي، ومستشفى فيت دوك، ومنطقة جامعة نام كاو، والمناطق الصناعية. وقد ارتفعت أسعار بعض المواقع حول الفرع الثاني من مستشفى باخ ماي ومستشفى فيت دوك، والتي كانت تتراوح بين 40 و45 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع في بداية العام الماضي، إلى ما بين 70 و75 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع هذا العام، بل وتجاوزت في بعض المواقع 90 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. وتُعزى ظاهرة "التضخم المصطنع" في أسعار العقارات بشكل رئيسي إلى عمليات المضاربة، في حين أن عدد المستفيدين الحقيقيين قليل جداً.

قال السيد تران فان فاي، سمسار عقارات من حي تشاو كاو (مدينة فو لي): بعد نحو عامين من المعاناة مع ارتفاع أسعار الفائدة وتشديد الائتمان، تعافى سوق العقارات تدريجياً وبدأ يُظهر بوادر انتعاش مع تخفيف بنك الدولة الفيتنامي للسياسة النقدية. وخلال هذه الفترة، ظلت أسعار الفائدة على القروض في البنوك التجارية مستقرة عند مستوى منخفض، مما ساهم في تحفيز قنوات الاستثمار، بما في ذلك العقارات. أما فيما يتعلق بالارتفاع المفاجئ في أسعار العقارات، وخاصة في المناطق القريبة من المستشفيات والمدارس والمناطق الصناعية، فإن السبب الرئيسي هو عقلية شريحة من السكان تشتري الأراضي والمنازل بانتظار ارتفاع الأسعار، وهذه الممارسة تتزايد انتشاراً. حالياً، هناك "هوس بالأراضي"، فأسعار الأراضي مرتفعة، والطلب على المساكن ليس مرتفعاً؛ يشتري معظم الناس للمضاربة والتأجير، بل إن بعضهم يعيد البيع فوراً بعد الشراء لتحقيق الربح.

منظر للمنطقة الحضرية في حي لام ها (مدينة فو لي).

إضافةً إلى الأسباب المذكورة أعلاه، شهدت بعض المناطق في الآونة الأخيرة ظاهرة مزادات حقوق استخدام الأراضي، حيث تجاوزت العروض الفائزة أضعاف السعر الابتدائي، مما أدى إلى ارتفاع حاد في أسعار الأراضي في المنطقة نفسها. وقد أدى سوء إدارة وتنفيذ هذه المزادات إلى تشكيل مجموعات وجمعيات من المستثمرين المشاركين فيها. يقوم هؤلاء الأفراد بالمزايدة على الأراضي بأسعار تفوق السعر الابتدائي أضعافاً مضاعفة، وقد يتخلون عن ودائعهم بعد الفوز بالمزاد، بهدف خلق مستوى سعري مصطنع في المنطقة لتحقيق الربح. من جهة أخرى، يُحفز إنجاز العديد من مشاريع البنية التحتية الطلب على الاستثمار العقاري.

بحسب خبراء قطاع العقارات، فإن ظاهرة التلاعب المصطنع بالأسعار وتضخمها من قبل المضاربين ووسطاء العقارات تؤدي إلى اختلاف سعر الأرض نفسها اختلافًا جذريًا بين اليوم والغد. وتصبح الأسعار المرتفعة في بعض المناطق معيارًا يُحتذى به، مما يُرسي مستوى سعريًا جديدًا لبعض المشاريع ويؤثر على أسعار الأراضي والمساكن في المنطقة. وسيواجه الناس، وخاصة ذوي الدخل المحدود، صعوبات في الحصول على مساكن. وفي الوقت نفسه، ستزيد هذه الحالة من تكاليف الشركات، مما يُجبرها على الاستثمار في العقارات الفاخرة بدلًا من المشاريع ذات الأسعار المعقولة التي تخدم ذوي الدخل المحدود والمتوسط.

بحسب ملخص صادر عن مكتب تسجيل الأراضي (وزارة الزراعة والبيئة)، شهدت الفترة من نهاية عام 2024 إلى بداية عام 2025 ارتفاعًا في معدل شراء وبيع الأراضي وإصدار شهادات حقوق الانتفاع بها، مقارنةً ببداية عام 2024. وقد قام العديد من الأسر ببيع وشراء الأراضي فيما بينها، بما في ذلك شهادات لم يمضِ على إصدارها سوى شهر أو شهرين، ثم نقل ملكيتها إلى آخرين. وخلال هذه الفترة، ينصح الخبراء الاقتصاديون الراغبين في الاستثمار العقاري لبناء مساكن بدراسة خياراتهم بعناية لتجنب الشراء بأسعار مبالغ فيها، حيث يساهم المضاربون أنفسهم في رفع الأسعار بشكل مصطنع.

لضمان سوق شفافة ومستدامة، ومنع الارتفاعات السعرية التي تُنشئ فقاعات مصطنعة، يُعد التعاون الوثيق بين جميع القطاعات المعنية أمرًا بالغ الأهمية. ويشمل ذلك تعزيز الإدارة والرقابة من قِبل الهيئات الحكومية، ودعم البحث والتطوير، وتطبيق الآليات والسياسات الرامية إلى تحقيق الشفافية في أنظمة المعلومات والبيانات المتعلقة بسوق العقارات. ويجب على سماسرة العقارات والبورصات الالتزام التام باللوائح القانونية في دورهم كوسيط. وفي الوقت نفسه، ينبغي على السلطات المختصة تكثيف جهودها لمكافحة الأفراد والشركات التي تُساعد في التلاعب بالأسعار وخلق فقاعات مصطنعة. كما ينبغي على الحكومة مواصلة تطبيق سياسات تحفيزية جذابة لتشجيع الشركات على تطوير قطاعات الإسكان التجاري بأسعار معقولة لغالبية العمال.

تران ثوان

المصدر: https://baohanam.com.vn/kinh-te/nhieu-vi-tri-bat-dong-san-co-xu-huong-tang-ao-155961.html