يحتاج بنك الدولة الفيتنامي إلى تعديل التعميم.

أصدرت جمعية هو تشي منه العقارية (HoREA) وثيقة تتعلق بتأكيد بنك الدولة الفيتنامي (SBV) على أنه لا يقيد حقوق المنظمات والأفراد في شراء المساكن قيد الإنشاء في التعميم رقم 22/2023/TT-NHNN (الذي يعدل ويكمل بعض مواد التعميم رقم 41/2016/TT-NHNN).

لا تزال هناك العديد من سوء الفهم.

وبناءً على ذلك، تعتقد جمعية HoREA أنه على الرغم من أن التعميم رقم 22 قد ساعد في البداية على طمأنة مشتري العقارات قيد الإنشاء، إلا أن "عقباته القانونية" لا تزال قائمة.

على وجه التحديد: تنص النقطة أ، البند 11، المادة 2 من التعميم 41/2016/TT-NHNN (المعدل والمكمل بالبند 1، المادة 1 من التعميم 22/2023/TT-NHNN) فقط على أنها تنطبق على المساكن التجارية التي تم "إكمالها للتسليم"، أي المساكن التجارية "الجاهزة"، ولكنها لا تشمل حالات اقتراض الائتمان لشراء المساكن التجارية التي "لم يتم إكمالها للتسليم بعد"، أي المساكن التجارية "قيد الإنشاء".

وفقًا لـ HoREA، لا يمكن تفسير مفهوم "المنازل المكتملة والجاهزة للتسليم" ليشمل "المنازل قيد الإنشاء" التي قد تقبلها البنوك التجارية كضمان للحصول على قروض لشراء تلك المنازل.

علاوة على ذلك، يؤكد إعلان بنك الدولة الفيتنامي أن "التعميم رقم 41/2016/TT-NHNN، الذي ينظم نسبة كفاية رأس المال للبنوك التجارية وفروع بنك الدولة الفيتنامي، ليس وثيقة توجه عمليات منح الائتمان للمؤسسات الائتمانية".

ومع ذلك، في الواقع، فإن التعميم رقم 41 (المعدل والمكمل بموجب البند 1، المادة 1 من التعميم 22/2023/TT-NHNN) يحتوي على أحكام قانونية لا علاقة لها بـ "اللوائح المتعلقة بنسب كفاية رأس المال للبنوك التجارية وفروع بنك الدولة الفيتنامي"، بل تتعلق بـ "عمليات منح الائتمان للمؤسسات الائتمانية".

وعلى وجه التحديد، تنص المادة 11 من المادة 2 على "القروض المضمونة بالعقارات للأفراد لشراء المنازل التي تستوفي الشروط"، على غرار اللوائح الواردة في تعاميم بنك الدولة الفيتنامي "التي توجه عمليات منح الائتمان للمؤسسات الائتمانية".

وجاء في وثيقة جمعية هوريا: " ترى الجمعية أنه إذا نص التعميم رقم 41 فقط على "نسبة كفاية رأس المال للبنوك التجارية وفروع بنك الدولة الفيتنامي"، فلا حاجة إلى لوائح قانونية تحدد "شروط" "قروض الرهن العقاري المضمونة بالعقارات للأفراد لشراء المنازل" في البند 11، المادة 2، لأنه توجد بالفعل تعاميم من بنك الدولة الفيتنامي توجه عمليات منح الائتمان للمؤسسات الائتمانية ".

علاوة على ذلك، ووفقًا لـ HoREA، فإن الوثيقة الأخيرة "بعض المعلومات المتعلقة باللوائح المتعلقة بنسب كفاية رأس المال للبنوك وفروع البنوك الأجنبية" الصادرة عن بنك الدولة الفيتنامي ليست "وثيقة قانونية معيارية" مثل التعاميم، وبالتالي فإن قيمتها تكمن فقط في توفير المعلومات.

وفي الوقت نفسه، يجب على البنوك وفروع البنوك الأجنبية أن تستند في عمليات منح الائتمان الخاصة بها إلى قانون مؤسسات الائتمان والتعاميم الصادرة عن بنك الدولة الفيتنامي.

تواجه قروض الرهن العقاري المضمونة بعقارات قيد الإنشاء صعوبات. (صورة توضيحية: كونغ هيو)

يجب تعديل التعميم واستكماله بشكل واضح.

في ضوء الصعوبات المذكورة أعلاه، ترى جمعية هوريا أنه قبل دخول التعميم رقم 22/2023/TT-NHNN حيز التنفيذ في 1 يوليو 2024، يجب تعديله وتحديثه في أقرب وقت ممكن لدعم سوق العقارات في عملية تعافيه وتطوره بطريقة شفافة وآمنة وصحية ومستدامة. وفي الوقت نفسه، ينبغي أن يهيئ هذا التعميم الظروف المناسبة للمؤسسات الائتمانية للموافقة على قروض للأفراد لشراء "وحدات سكنية تجارية قيد الإنشاء" بضمان (رهن) العقار نفسه.

ويتفق العديد من الخبراء الآخرين أيضاً على أن بنك الدولة الفيتنامي بحاجة إلى تعديل التعميم لضمان أساس قانوني واضح وشفاف، بدلاً من مجرد الإعلان عن المعلومات والاستجابة للرأي العام.

يرى الدكتور لي دانغ دوان، المدير السابق للمعهد المركزي لأبحاث الإدارة الاقتصادية ، أن الاقتراض والإقراض يجب أن يخضعا لقوانين الائتمان، وأن على بنك الدولة الفيتنامي إصدار توجيهات كتابية واضحة. ويجب نشر هذه التوجيهات قبل إصدار التعميم، ليتسنى للأطراف المعنية تقديم ملاحظاتها، تجنباً لسوء الفهم والنقاشات غير الضرورية.

أكد الأستاذ المشارك الدكتور دينه ترونغ ثينه على ضرورة عدم حظر القروض المخصصة لشراء المنازل قيد الإنشاء. ومع ذلك، ونظرًا لعدم إصدار بنك الدولة الفيتنامي وثيقة ملزمة قانونًا بهذا الشأن، يتعين على البنوك التجارية تحسين قدراتها في التقييم الذاتي والتقييم النقدي لاتخاذ قرارات مدروسة.

يرى الخبراء أن التعميم المتعلق بقروض شراء المنازل قيد الإنشاء يحتاج إلى توضيح. (صورة توضيحية)

وعلّق خبير اقتصادي آخر قائلاً: " عادةً ما تلتزم المؤسسات الائتمانية بالمراسيم والتعاميم الصادرة عن بنك الدولة الفيتنامي ذات القيمة القانونية الواضحة. وإذا لم يوضح التعميم رقم 22 المفاهيم، فسيؤدي ذلك إلى سوء فهم وارتباك وشكوك لدى الشركات والأفراد، بينما ستتردد المؤسسات الائتمانية، بل وقد تمتنع عن الإقراض".

إذا لم يحظر بنك الدولة الفيتنامي الإقراض لشراء المنازل في المستقبل، فعليه اتخاذ إجراءات لتقنين ذلك لتخفيف الصعوبات على جميع الأطراف بعد دخول التعميم حيز التنفيذ .

أعرب ممثلون عن العديد من شركات العقارات عن حيرتهم إزاء اللوائح الجديدة. وصرح رئيس إحدى الشركات في هانوي قائلاً: "إذا لم يحدد بنك الدولة الفيتنامي هذه اللوائح بوضوح، فلن يكون لدينا أي أساس قانوني لإجراء معاملات مع البنوك. وفي ظل الوضع الراهن الذي يشهد محدودية في الحصول على الائتمان، يُعد تعديل التعميم وتوضيحه لحماية الشركات أمراً بالغ الأهمية".

أكد بنك الدولة الفيتنامي في بيان صدر مؤخراً أن اللوائح الجديدة لا تقيد حقوق مشتري المساكن التي يتم بناؤها مستقبلاً ولا تتعارض مع اللوائح الحالية.
"إن شرط إتمام بناء المنزل وفقًا لعقد بيع المنزل ينطبق فقط على قروض الرهن العقاري (التي تخضع لترجيح مخاطر أقل مقارنة بالمستحقات الأخرى المضمونة بالعقارات)."
في الحالات التي تحتاج فيها المنظمات أو الأفراد إلى بناء أو شراء مساكن قيد الإنشاء ورهن هذه المساكن قيد الإنشاء، فإنها ستندرج تحت فئة القروض المضمونة بالعقارات كما هو منصوص عليه في البند 10، المادة 2 من التعميم 41 وسيتم تطبيق معامل المخاطر المقابل كما هو منصوص عليه في البند 10، المادة 9 من التعميم 41.
على وجه التحديد، ستطبق المؤسسات والأفراد الراغبون في شراء منزل وتأمينه (رهنه العقاري) نسبة ترجيح للمخاطر تتراوح بين 30% و120%، وذلك بناءً على نسبة القرض إلى القيمة (LTV)، المحسوبة كنسبة رصيد القرض إلى قيمة الضمان. وفي حال عدم توفر نسبة القرض إلى القيمة، ستكون نسبة ترجيح المخاطر 150%.

كونغ هيو

مصدر