الطلب على الشقق منخفضة التكلفة مرتفع، لماذا لا تهتم الشركات بالسكن الاجتماعي؟

[إعلان_1]

تريد الشركات القيام بذلك ولكنها تواجه "حواجز"

وفي مؤتمر عقد مؤخرا لنشر مشروع "الاستثمار في بناء مليون شقة سكنية اجتماعية على الأقل للأشخاص ذوي الدخل المنخفض والعاملين في المناطق الصناعية في الفترة 2021-2030"، أبلغ نائب وزير البناء نجوين فان سينه أنه كانت هناك العديد من الآليات والسياسات لإزالة "الاختناقات" وتعزيز تطوير الإسكان الاجتماعي.

ومع ذلك، تجدر الإشارة إلى أنه في بعض المناطق الرئيسية ذات الطلب الكبير على الإسكان الاجتماعي، لا يزال مستوى الاستثمار محدودًا مقارنةً بهدف المشروع بحلول عام 2025. على وجه التحديد، يوجد في مدينة هو تشي منه 7 مشاريع تضم 4996 وحدة، أي ما يعادل 19% من إجمالي الوحدات السكنية؛ بينما يوجد في هانوي 3 مشاريع فقط تضم 1700 وحدة، أي ما يعادل 9% من إجمالي الوحدات السكنية. في حين أن بعض المناطق لا يوجد بها أي مشاريع قيد الإنشاء في الفترة من عام 2021 حتى الآن، مثل فينه فوك، ونام دينه ، ونينه بينه، وكوانج نجاي، ولونج آن...

العقارات - الطلب على الشقق منخفضة التكلفة مرتفع، لماذا لا تهتم الشركات بالسكن الاجتماعي؟ — في الماضي، كان على المستثمرين أن يواجهوا العديد من الإجراءات الإدارية لتنفيذ مشروع إسكان اجتماعي (صورة توضيحية).

وفقًا لوزارة الإنشاءات، وفيما يتعلق ببرنامج الائتمان بقيمة 120 ألف مليار دونج، أعلنت 28 منطقة حاليًا عن قائمة تضم 68 مشروعًا مؤهلًا للحصول على قروض (بطلب قروض يتجاوز 30 ألف مليار دونج). وحتى الآن، تم صرف مبلغ رأس المال المُخصّص لخمس مناطق، منها 6 مشاريع إسكان اجتماعي، والذي بلغ حوالي 415 مليار دونج. ويُشير هذا الواقع إلى أن صرف حزمة الائتمان التفضيلية المذكورة أعلاه، والبالغة 120 ألف مليار دونج، لا يزال بطيئًا مقارنةً بالاحتياجات العملية للشركات التي تستثمر في قطاع الإسكان الاجتماعي وإسكان العمال.

أشار السيد نجوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية، إلى أن العديد من الشركات استوعبت طلب السوق على قطاع الإسكان الاجتماعي، ولكن عندما بدأت بتطبيقه، واجهت صعوبات عديدة: "امتدت هذه الصعوبات من التخطيط، وتمويل الأراضي، والإجراءات، وعملية التنفيذ، إلى عملية المستثمرين والنتائج، واختيار المستهدفين. الشروط معقدة، والأرباح خاضعة للرقابة، وسعر البيع محدد، لذا أعادوا حساباتهم ووجدوا أن المشروع غير جذاب، مما أدى إلى قلة مشاريع الإسكان الاجتماعي، وعدم قدرة الشركات على استيعاب رأس المال الداعم من الدولة".

في معرض حديثه عن الوضع الراهن لبطء تنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي في العديد من المناطق، قال البروفيسور دانج هونغ فو، نائب وزير الموارد الطبيعية والبيئة السابق، بصراحة: "لتنفيذ مشروع إسكان اجتماعي، يواجه المستثمرون العديد من الإجراءات الإدارية. وهذا يُمثل رعبًا للشركات، ويؤدي إلى قلق وخوف كبيرين".

وفقًا للبروفيسور دانغ هونغ فو، فإن الإجراءات الإدارية لا تُصعّب الأمور على الشركات فحسب، بل إن مسألة الحصول على السكن الاجتماعي تُواجه أيضًا العديد من المشاكل. فرغم أن السكن الاجتماعي مُخصصٌّ لذوي الدخل المحدود، إلا أن الإجراءات والشروط اللازمة للعمال للحصول على السكن الاجتماعي وشرائه واستئجاره مُعقّدة للغاية.

من الواضح أن قطاع الإسكان الاجتماعي لا يزال يتمتع بفرصة كبيرة للتطوير، إلا أن الشركات لا تُبدي اهتمامًا بهذا القطاع، وهو ما يُعزى جزئيًا إلى الآلية المتبعة، كما أن صندوق الأراضي المخصص للإسكان الاجتماعي لا يحظى بالأولوية في العديد من المناطق. وما يُثير قلق الشركات هو تداخل عملية الاستثمار وتخصيص الأراضي وتعقيدها؛ فالإجراءات طويلة، بدءًا من الموافقة على المشروع وترخيصه وحتى طرح المنتج في السوق، وغالبًا ما تستغرق وقتًا طويلاً، كما حلل البروفيسور دانج هونغ فو.

إلى ذلك، قال نائب وزير الموارد الطبيعية والبيئة السابق إن ترتيبات رأس المال لبناء المساكن الاجتماعية تواجه أيضًا صعوبات ولم تستوف المتطلبات.

كيفية تسريع الإسكان الاجتماعي؟

في حديثه مع الصحفيين، أكد خبير العقارات نجوين فان دوك أن هدف الإسكان الاجتماعي هو سياسة جيدة تُمكّن الفقراء من الحصول على مسكن، إلا أن آلية تطبيقها لم تكن فعّالة. ورغم أن اللوائح الجديدة في قانون الإسكان (المُعدّل) أكثر انفتاحًا، إلا أن صاحب هذا العمل أكد على دور الدولة في بناء المساكن الاجتماعية.

العقارات - الطلب على الشقق منخفضة التكلفة مرتفع، لماذا لا تهتم الشركات بالسكن الاجتماعي؟ (الشكل 2). — لتسريع بناء المساكن الاجتماعية في الفترة المقبلة، يقول الخبراء إنه من الضروري مراجعة الإجراءات الإدارية بسرعة (صورة توضيحية).

استثمرت شركتنا وشركات أخرى عديدة في بناء مساكن اجتماعية للفقراء، ولكن بعد فترة، لم تستطع الاستمرار. في ذلك الوقت، عند بناء المساكن الاجتماعية، كانت هناك مشاكل في الإجراءات الإدارية، وأسعار الفائدة المصرفية، والأسعار، وطول مدة البناء، مما تسبب في تكبد شركات العقارات خسائر مضاعفة. لهذا السبب، لا تستثمر سوى شركات قليلة جدًا في المساكن الاجتماعية اليوم، كما قال.

في حديثه للصحافة، صرّح السيد نجوين آنه كيو، رئيس مجلس إدارة مجموعة G6، بأنّ مشروع الإسكان الاجتماعي التابع لهذه الشركة في غرب هانوي لم يُنفّذ لسنوات عديدة بسبب صعوبات في إجراءات الاستثمار: "مشروعنا عبارة عن أرض معروضة للبيع بالمزاد، لذا فإنّ وجود سياسة استثمارية أم لا هو المشكلة الوحيدة، ولكنه لم يُنجز منذ عام 2020. أما المشكلة الثانية فهي بطء الجهات الحكومية، وخاصةً في هانوي ومدينة هو تشي منه، في تنفيذ إجراءات الاستثمار، مما يُؤدي إلى خسائر للمستثمرين والأشخاص الذين لا يملكون سكنًا".

في غضون ذلك، أشار أحد الرؤساء التنفيذيين لشركات العقارات إلى أن السبب الرئيسي وراء عزوف الشركات عن الإسكان الاجتماعي هو عامل الربح. فالسكن الاجتماعي يُتحكم فيه بالسعر، وتكلفة بيعه للشركات محدودة من حيث الربح بالطبع. تختلف هيئات ضبط الأسعار عن الإسكان التجاري، الذي يُتحكم فيه بالسعر ومحدود السعر، وقانون الأسعار معقد للغاية، لذا توجد حوافز، ولكن هذه الحوافز لم تُطبق بشكل كافٍ بما يكفي لتمكين الشركات من تطبيقها فعليًا في السوق.

بالإضافة إلى حوافز الضرائب ورسوم استخدام الأراضي، يُنفّذ البنك المركزي حاليًا حزمة ائتمانية بقيمة 120 تريليون دونج، بأسعار فائدة أقل بنسبة 1.5-2% من أسعار الفائدة السوقية للقروض متوسطة وطويلة الأجل، وذلك لتوفير قروض لتطوير المساكن الاجتماعية ومساكن العمال. إلا أن المشكلة الأكبر تكمن الآن في الآلية - السياسة، العملية، والإجراءات. فاللوائح المعقدة، وغياب التعليمات المفصلة، والإجراءات المرهقة والمستهلكة للوقت، كلها عوامل ثبطت عزيمة الشركات المهتمة بالمساكن الاجتماعية.

تُظهر مشاركة الشركات أن ربح المستثمر في بناء المساكن الاجتماعية لا يُسيطر عليه إلا بنسبة 10% كحد أقصى. إذا تأخر المشروع سنة واحدة فقط عن موعده، يُعتبر غير مربح، لذا تسعى الشركات جاهدةً إلى تذليل العقبات القانونية، وتسريع إجراءات الاستثمار، وفي الوقت نفسه، إيجاد حلول لزيادة أرباح المستثمرين عند بناء المساكن الاجتماعية.

أشار السيد تران فان خاي، العضو الدائم في لجنة العلوم والتكنولوجيا والبيئة بالجمعية الوطنية، إلى هذه القضية قائلاً: "لا بد من تحقيق الربح، وستنظم الدولة هذا الأمر من خلال أدوات ضريبية، وذلك باحتساب التكاليف المعقولة ضمن سعر التكلفة، مما سيساعد الشركات على تجنب الخسائر عند الاستثمار في بناء المساكن الاجتماعية، وتحقيق ربح مناسب بنسبة 10%، مما يتيح لها المشاركة. يجب على الدولة أن تدعم ذلك من خلال السياسات القانونية، وتوفير الأراضي، وتوفير رأس مال قروض تفضيلي، حتى تتمكن الشركات من تحقيق أرباح حقيقية".

ولتسريع بناء المساكن الاجتماعية في الفترة المقبلة، قال الخبراء إنه من الضروري مراجعة الإجراءات الإدارية بسرعة في اتجاه تقليل الإجراءات الإدارية غير الضرورية؛ ووضع سياسات لخلق حوافز أقوى للمستثمرين وشركات العقارات للمشاركة في تنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي.

ن.جيانج

[إعلان 2]
مصدر