الحواجز تجعل بناء المساكن الاجتماعية "صعبًا مرتين"

انسداد السلسلة

علق السيد لي هوو نجيا، مدير شركة لي ثانه - وهي شركة متخصصة في الإسكان الاجتماعي (NOXH) في مدينة هوشي منه: في الآونة الأخيرة، كان لدى الحكومة العديد من الآليات والسياسات لتطوير NOXH. ومع ذلك، فإن هذه الحوافز تجعل الأمر صعباً على المستثمرين، مما يجعل الإجراءات وعدد الوثائق أكثر صعوبة من تلك الخاصة بمشاريع الإسكان التجاري (NOTM). على سبيل المثال، وفقًا للوائح الحالية، يتم منح مشاريع الإسكان الاجتماعي حوافز أعلى بمقدار 1.5 مرة من حيث كثافة البناء ومعامل استخدام الأراضي وحجم السكان مقارنة بـ NOTM المعتمدة من قبل الوكالات الحكومية المختصة في التخطيط على نطاق 1/2000. لكن الواقع هو أن جميع مشاريع الإسكان الاجتماعي تقريبا تم تحويلها من NOTM، وبالتالي فهي غير مناسبة للتخطيط 1/2000. لكي تكون مؤهلاً للحصول على الحوافز، يجب تعديل التخطيط 1/2000 و1/500. ومع ذلك، فإن تعديل التخطيط أمر صعب للغاية.

هناك العديد من المعوقات التي تجعل برنامج بناء المساكن الاجتماعية يحقق نتائج منخفضة للغاية.

في مدينة هو تشي منه، يُلزم القرار رقم 98 الدولة بتعديل تخطيط 1/2000 و1/500 لمساعدة مشاريع الإسكان الاجتماعي على الاستفادة من الحوافز والتوافق مع التخطيط. في الوقت نفسه، ينص المرسوم رقم 31 على وجوب توافق مشاريع الإسكان الاجتماعي مع التخطيط التفصيلي لمنحها سياسات استثمارية والاعتراف بها كمستثمرين. لكن وزارة التخطيط والاستثمار لا تلتزم بالقرار رقم 98، لذا فهي لا تزال "متوقفة". في حال عدم وجود القرار رقم 98، لن تُوافق وزارة التخطيط والعمارة أبدًا على تعديل تخطيط 1/500 للمؤسسات. هذا يعني أنه في المناطق الأخرى التي لا تخضع للقرار رقم 98، كما هو الحال في مدينة هو تشي منه، لا تُضاعف الإجراءات بل "تتوقف". لذلك، يجب على وزارة البناء في المناطق الموافقة على تعديل تخطيط 1/2000، ثم الموافقة على تخطيط 1/500 للمؤسسات". استشهد السيد نغيا وأكد: "مشاريع الإسكان الاجتماعي التي تُنشئها الشركات نفسها، وإنشاء صندوق الأراضي، يكاد يكون متوقفًا منذ إجراء الموافقة على سياسة الاستثمار في الوقت نفسه. الموافقة على المستثمرين بسبب عدم كفاية المرسوم رقم 31.

وفي حديث مع ثانه نين ، عكست معظم الشركات عنق زجاجة آخر: فوفقًا للقانون، يتم إعفاء الشركات التي تعمل في مجال الإسكان الاجتماعي من رسوم استخدام الأراضي. ولكن وفقا لقانون الإسكان لعام 2014 وقانون الأراضي لعام 2013 الساريين حاليا، فإنه لإعفاء الشركات من رسوم استخدام الأراضي، يتعين على الدولة أولا حساب رسوم استخدام الأراضي وإصدار إشعار بمقدار رسوم استخدام الأراضي التي يتعين على الشركات دفعها. حينها فقط سيتم إعفاء المؤسسات من رسوم استخدام الأراضي، وليس منذ البداية. وفي الوقت نفسه، ظلت عملية حساب رسوم استخدام الأراضي عالقة في معظم المناطق، حتى بالنسبة لمشاريع NOTM. وهذا يجعل مشروع NOXH "أكثر ازدحامًا مرتين" من مشروع NOTM. "من البداية، يجب إعفاء مشاريع الإسكان الاجتماعي من رسوم استخدام الأراضي بدلاً من الاضطرار إلى إضافة خطوة حساب رسوم استخدام الأراضي وإصدار الإشعارات ومن ثم الإعفاء من رسوم استخدام الأراضي"، اقترح أحد رجال الأعمال.

تم حظر الائتمان أيضًا.

وباعتبارها شركة متخصصة في الإسكان الاجتماعي، اشتكى السيد مينه هوانج، المدير العام لشركة المساهمة للاستثمار والتطوير في الإسكان الاجتماعي، من أن القانون ينص على أنه لا يجوز لمستثمري الإسكان الاجتماعي رهن أراضيهم الخاصة لاقتراض رأس المال للإسكان الاجتماعي، بينما يُسمح بذلك لشركة NOTM. ولذلك، لم تتمكن أي مؤسسة في الآونة الأخيرة من استخدام هذه الأرض لاقتراض رأس المال. تنبع هذه المفارقات من إعفاء مشاريع الإسكان الاجتماعي من رسوم استخدام الأراضي. فبينما تُعدّ رسوم استخدام الأراضي جزءًا فقط من المشروع، فإنّ تنفيذه يستلزم من الشركات شراء الأرض ودفع تكاليف التسوية والبناء، وما إلى ذلك. لذا، فإنّ عدم القدرة على رهن تلك الأرض لاقتراض المال لتنفيذ المشروع أمرٌ غير معقول، مما يُلحق ضررًا بمشاريع الإسكان الاجتماعي مقارنةً بالشركات التي تُجري عمليات رهن الأراضي. وقد حلل السيد هوانغ وأوصى قائلًا: "في مشاريع المراسيم التوجيهية لقانون الإسكان (المُعدّل)، وقانون الأراضي (المُعدّل) بشأن تطوير وإدارة الإسكان الاجتماعي، من الضروري السماح للمستثمرين برهن مشروع الإسكان الاجتماعي نفسه، على الأقل في الحالات التي وافق فيها المستثمر على الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو كان يمتلكها حاليًا. إذ يضطر المستثمرون حاليًا إلى رهن أصول أخرى ليتمكنوا من اقتراض رأس مال ائتماني لتنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي. وقد سبّب هذا صعوباتٍ عديدة للشركات عند تنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي، وساهم في خفض أسعار المساكن".

وأكد السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هوشي منه: إن الإجراءات الإدارية لم تتعطل فحسب، بل إن الائتمان المخصص للإسكان الاجتماعي متوقف أيضاً. منذ عام 2015 وحتى الآن، لم يتمتع أي مستثمر بسياسات ائتمانية تفضيلية. وبدون وجود حوافز، يتعين على جميع مستثمري الإسكان الاجتماعي الاقتراض من الحزم التجارية لتحقيق ذلك، وبالتالي تظل الأسعار مرتفعة. على سبيل المثال، يقدم بنك فيتكوم بنك نام لونغ قروضاً بنسبة 9% سنوياً لبناء المساكن الاجتماعية، ويجب على جميع العملاء أيضاً الاقتراض بنسبة 9% سنوياً. إن معدل الفائدة هذا، على الرغم من أنه مناسب جدًا مقارنة بالقروض لبناء NOTM، إلا أنه مرتفع للغاية مقارنة بدخل العملاء. لتقليل الفائدة، يدعم المستثمر 2% سنويًا للعملاء، ولكن فقط خلال العامين الأولين. ولذلك، تحتاج الدولة إلى ترتيب نفقات الميزانية متوسطة الأجل لدعم أسعار الفائدة لأربعة بنوك تجارية، وهي بنك فيتن، وبنك فيتكوم، وبنك أجري ، وبنك بي آي دي في، المشاركة في سياسة الإسكان الاجتماعي. وفي الوقت نفسه، إعادة تمويل بنك السياسة الاجتماعية لتنفيذ سياسة أسعار الفائدة التفضيلية الحالية البالغة 4.8% سنويا.

واقترح السيد تشاو أن "تنظر اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية في تخصيص رأس مال متوسط ​​الأجل من ميزانية الدولة لتنفيذ سياسة الإسكان الاجتماعي، وإعادة تمويل بنك فيتنام للسياسات الاجتماعية، أو دعم أسعار الفائدة لأربعة بنوك تجارية يعينها بنك الدولة لتنفيذ سياسة تحفيز الائتمان السكني الاجتماعي"، مضيفًا أن حزمة الائتمان البالغة 120 ألف مليار دونج تبرعت بها عدة بنوك تجارية طواعية بأسعار فائدة أقل بنسبة 1.5% إلى 2% من أسعار الفائدة العادية على القروض التجارية لمدة ثلاث سنوات. وهذا المعدل من الفائدة له تأثير إيجابي على المستثمرين، حيث كان عليهم في السابق الاقتراض بأسعار فائدة تصل إلى 12% سنويا. ومع ذلك، فإن حزمة الائتمان البالغة 120 مليار دونج ليست مناسبة للمشترين والمستأجرين للمساكن الاجتماعية، ليس فقط لأنها تتحمل معدل فائدة مرتفع بنسبة 7.5٪ سنويًا وتطبق لفترة 5 سنوات فقط، ولكن أيضًا لأن هذه معدلات الفائدة يتم تعديلها كل 6 أشهر. بعد الفترة التفضيلية، يتم تطبيق سعر الفائدة المتفق عليه، "العائم"، مما يجعل المشترين والمستأجرين للمساكن الاجتماعية يشعرون "بالقلق" ويخافون من الاقتراض. ولذلك، تواصل وزارة البناء استعادة اقتراح حزمة الائتمان بقيمة 110 مليار دونج، ومعدل فائدة يتراوح بين 4.8% و5%، ومدة القرض القصوى 25 عاما.

نتائج السكن الاجتماعي منخفضة جدًا.

لقد حالت الاختناقات الإدارية والرأسمالية دون تنفيذ خطة تطوير الإسكان الاجتماعي في الآونة الأخيرة من الوصول إلى هدفها. وتحديداً، في الفترة 2016 - 2020، لم تصل النسبة في البلاد كلها إلا إلى حوالي 41%. وعلى وجه الخصوص، ورغم أن مدينة هو تشي منه حققت 75% من الخطة، فإن العدد الفعلي لم يتجاوز 15 ألف وحدة سكنية اجتماعية (بمعدل 3 آلاف وحدة سنوياً)، وهو ما لا يلبي الطلب الهائل. في الفترة 2021 - 2025، لم ينجز البلد بأكمله سوى 72 مشروعًا للإسكان الاجتماعي، تضم 38128 شقة، وهو ما يمثل ما يقرب من 9% من الخطة. ومن بين هذه المشاريع، أكملت مدينة هوشي منه وتشغيلها مشروعين فقط، بواقع 623 شقة (تم نقلها من الفترة 2016 - 2020)، وبدأت 7 مشاريع، بواقع 4996 شقة، ولكن بسبب المشاكل القانونية، أصبح البناء شبه مستحيل.

رابط المصدر: https://thanhnien.vn/nhung-ach-tac-khien-lam-nha-o-xa-hoi-kho-gap-doi-185240317220308219.htm