انسداد السلسلة
السيد لي هوو نجيا، مدير شركة لي ثانه - وهي شركة متخصصة في الإسكان الاجتماعي (NOXH) في مدينة هوشي منه، علق قائلاً: في الماضي ، كان لدى الحكومة العديد من الآليات والسياسات لتطوير NOXH. ومع ذلك، فإن هذه الحوافز جعلت الأمر صعبًا على المستثمرين، مما جعل الإجراءات وعدد الطلبات أكثر صعوبة من مشاريع الإسكان التجاري (NOTM). على سبيل المثال، وفقًا للوائح الحالية، يحق لمشاريع NOXH الحصول على حوافز أكثر بمقدار 1.5 مرة من حيث كثافة البناء ومعامل استخدام الأراضي وحجم السكان مقارنةً بـ NOTM المعتمدة من قبل وكالات الدولة المختصة في تخطيط مقياس 1/2000. ومع ذلك، فإن الواقع هو أن جميع مشاريع NOXH تقريبًا قد تم نقلها من NOTM، لذا فهي غير مناسبة للتخطيط 1/2000. لكي تكون مناسبة للاستمتاع بالحوافز، يجب تعديل التخطيط 1/2000 والتخطيط 1/500. ومع ذلك، فإن تعديل التخطيط صعب للغاية.
هناك العديد من المعوقات التي تؤدي إلى انخفاض نتائج برنامج بناء المساكن الاجتماعية بشكل كبير.
في مدينة هو تشي منه، يُلزم القرار رقم 98 الدولة بتعديل تخطيطي 1/2000 و1/500 لمساعدة مشاريع الإسكان الاجتماعي على الاستفادة من الحوافز والتوافق مع التخطيط. في الوقت نفسه، ينص المرسوم رقم 31 على وجوب توافق مشاريع الإسكان الاجتماعي مع التخطيط التفصيلي لمنحها سياسات استثمارية والاعتراف بها كمستثمرين. لكن وزارة التخطيط والاستثمار لا تلتزم بالقرار رقم 98، لذا فهي لا تزال "متوقفة". في غياب القرار رقم 98، لن تُوافق وزارة التخطيط والعمارة أبدًا على تعديل تخطيط 1/500 للمؤسسات. هذا يعني أنه في المناطق الأخرى التي لا تخضع للقرار رقم 98، كما هو الحال في مدينة هو تشي منه، لا تُضاعف الإجراءات، بل "متوقفة". لذلك، يجب على وزارة البناء في المناطق الموافقة على تعديل تخطيط 1/2000، ثم الموافقة على تخطيط 1/500 للمؤسسات". استشهد السيد نغيا، مؤكدًا: "مشاريع الإسكان الاجتماعي التي تُنشئها الشركات نفسها، وتأسيس صندوق الأراضي، يكاد يكون متوقفًا منذ إجراء الموافقة على سياسة الاستثمار في الوقت نفسه". كمستثمرين موافقين بسبب عدم كفاية المرسوم رقم 31.
في حديث مع ثانه نين ، واجهت معظم الشركات عقبة أخرى: فبموجب القانون، تُعفى الشركات التي تُعنى بالإسكان الاجتماعي من رسوم استخدام الأراضي. ولكن وفقًا لقانون الإسكان لعام 2014 وقانون الأراضي لعام 2013 الساري حاليًا، لإعفاء الشركات من رسوم استخدام الأراضي، يجب على الدولة أولًا حساب رسوم استخدام الأراضي وإصدار إشعار بقيمة رسوم استخدام الأراضي التي يتعين على الشركات دفعها. عندها فقط تُعفى الشركات من رسوم استخدام الأراضي، وليس إعفائها من البداية. في الوقت نفسه، ظل حساب رسوم استخدام الأراضي مُعلقًا في معظم المناطق سابقًا، حتى بالنسبة لمشاريع الإسكان الاجتماعي. وقد أدى ذلك إلى تعطل مشاريع الإسكان الاجتماعي "بشكل مُضاعف" مقارنةً بمشاريع الإسكان الاجتماعي. واقترح أحد أصحاب الأعمال: "يجب إعفاء مشاريع الإسكان الاجتماعي من رسوم استخدام الأراضي منذ البداية بدلًا من إضافة خطوة حساب رسوم استخدام الأراضي وإصدار إشعار، ثم الإعفاء منها".
تم حظر الائتمان أيضًا.
بصفتها شركة متخصصة في الإسكان الاجتماعي، اشتكى السيد مينه هوانغ، المدير العام لشركة المساهمة للاستثمار والتطوير في الإسكان الاجتماعي، من أن القانون ينص على أنه لا يجوز لمستثمري الإسكان الاجتماعي رهن أراضيهم لاقتراض رأس مال للإسكان الاجتماعي، بينما يُسمح بذلك لشركة NOTM. لذلك، لم تتمكن أي شركة في الآونة الأخيرة من استخدام هذه الأراضي لاقتراض رأس مال. تنبع هذه المفارقات من إعفاء مشاريع الإسكان الاجتماعي من رسوم استخدام الأراضي. فبينما تُعدّ رسوم استخدام الأراضي جزءًا فقط من المشروع، فإنّ تنفيذه يستلزم شراء الشركات للأرض ودفع تكاليف التسوية والبناء، وما إلى ذلك. لذا، فإنّ عدم القدرة على رهن تلك الأرض لاقتراض المال لتنفيذ المشروع أمرٌ غير معقول، مما يُلحق ضررًا بمشاريع الإسكان الاجتماعي مقارنةً بالشركات غير التجارية. وقد حلل السيد هوانغ وأوصى بما يلي: "في مشاريع المراسيم التوجيهية لقانون الإسكان (المُعدّل)، وقانون الأراضي (المُعدّل) بشأن تطوير وإدارة الإسكان الاجتماعي، من الضروري السماح للمستثمرين برهن مشروع الإسكان الاجتماعي نفسه، على الأقل في الحالات التي وافق فيها المستثمر على الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو كان يمتلكها حاليًا. إذ يضطر المستثمرون حاليًا إلى رهن أصول أخرى ليتمكنوا من اقتراض رأس مال ائتماني لتنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي. وقد سبّب هذا صعوباتٍ عديدة للشركات عند تنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي، وساهم في خفض أسعار المساكن".
أكد السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هوشي منه: ليس فقط الإجراءات الإدارية، بل إن الائتمان للإسكان الاجتماعي محظور أيضًا. منذ عام 2015، لم يتمتع أي مستثمر بسياسات ائتمان تفضيلية. وبدون حوافز، يتعين على جميع مستثمري الإسكان الاجتماعي اقتراض حزم تجارية للبناء، وبالتالي فإن السعر لا يزال مرتفعًا. على سبيل المثال، يقرض بنك فيتكوم بنك نام لونغ 9٪ سنويًا لبناء مساكن اجتماعية ويجب على جميع العملاء أيضًا الاقتراض بنسبة 9٪ سنويًا. إن معدل الفائدة هذا، على الرغم من أنه تفضيلي للغاية مقارنة بالقروض لبناء NOTM، إلا أنه مرتفع للغاية مقارنة بدخل العملاء. لتقليل الفائدة، يدعم المستثمرون 2٪ سنويًا للعملاء، ولكن هذا الدعم مخصص للسنتين الأوليين فقط. لذلك، تحتاج الدولة إلى ترتيب مصدر ميزانية متوسط الأجل لدعم أسعار الفائدة لأربعة بنوك تجارية: بنك فيتكوم، وبنك أجري بنك ، وبنك بي آي دي في المشاركة في سياسة الإسكان الاجتماعي. وفي الوقت نفسه، إعادة تمويل بنك السياسة الاجتماعية لتنفيذ سياسة أسعار الفائدة التفضيلية الحالية البالغة 4.8% سنويا.
اقترح السيد تشاو أن "تنظر اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية في تخصيص رأس مال متوسط الأجل من ميزانية الدولة لتنفيذ سياسات الإسكان الاجتماعي، وإعادة تمويل بنك السياسات الاجتماعية، أو دعم أسعار الفائدة لأربعة بنوك تجارية عيّنها بنك الدولة لتطبيق سياسات ائتمانية تفضيلية للإسكان الاجتماعي". وأضاف أن حزمة الائتمان البالغة 120 ألف دونج قدّمتها طواعية عدة بنوك تجارية بأسعار فائدة أقل بنسبة 1.5-2% من أسعار الفائدة العادية للقروض التجارية لمدة 3 سنوات. وكان لهذا المعدل من الفائدة تأثير إيجابي على المستثمرين، إذ كانوا يضطرون سابقًا للاقتراض بأسعار فائدة تصل إلى 12% سنويًا. ومع ذلك، فإن حزمة الائتمان البالغة 120 ألف دونج غير مناسبة لمشتري ومستأجري المساكن الاجتماعية، ليس فقط لأنها تتطلب سعر فائدة مرتفعًا قدره 7.5% سنويًا، وتُطبّق لمدة 5 سنوات فقط، بل وتُعدّل هذه الأسعار كل 6 أشهر. بعد انقضاء الفترة التفضيلية، يُتفق على سعر الفائدة ويُصبح "عائمًا"، مما يُؤدي إلى شعور مشتري ومستأجري المساكن الاجتماعية بعدم الأمان المالي، ويخشون الاقتراض. لذلك، تُواصل وزارة الإنشاءات إعادة طرح حزمة ائتمان بقيمة 110,000 مليار دونج، بسعر فائدة يتراوح بين 4.8% و5%، ومدة قرض قصوى تبلغ 25 عامًا.
نتائج السكن الاجتماعي منخفضة جدًا.
لقد حالت الاختناقات في الإجراءات الإدارية ورأس المال دون تنفيذ خطة تطوير الإسكان الاجتماعي في الماضي من الوصول إلى هدفها. وعلى وجه التحديد، حققت الفترة 2016-2020 على الصعيد الوطني حوالي 41٪ فقط. وعلى الرغم من أن مدينة هو تشي منه حققت 75٪ من الخطة، إلا أن العدد الفعلي كان 15000 وحدة سكنية اجتماعية فقط (بمعدل 3000 وحدة / سنة)، وهو ما لم يلب الطلب الهائل. وفي الفترة 2021-2025، أكملت الدولة بأكملها 72 مشروعًا للإسكان الاجتماعي فقط، مع 38128 شقة، وهو ما يصل إلى ما يقرب من 9٪ من الخطة. ومن بينها، أكملت مدينة هو تشي منه ووضعت قيد الاستخدام مشروعين فقط، مع 623 شقة (تم نقلها من الفترة 2016-2020) وبدأت 7 مشاريع، مع 4996 شقة، ولكن بسبب المشاكل القانونية، لم يكن من الممكن تنفيذ البناء تقريبًا.
[إعلان 2]
رابط المصدر
تعليق (0)