مجلس الأمة يناقش "إلزامية التعاملات العقارية عبر المجلس أم لا"

[إعلان 1]

في صباح يوم 31 أكتوبر/تشرين الأول، ناقش مجلس الأمة عدداً من البنود المثيرة للجدل في مشروع قانون المعاملات العقارية (المعدل)، بما في ذلك ما إذا كان من الإلزامي إجراء المعاملات من خلال المجلس أم لا.

لا تتطلب اللوائح الحالية (قانون الأعمال العقارية لسنة 2014) إجراء المعاملات من خلال الأرضية. قدمت الحكومة إلى مجلس الأمة في دورته الخامسة (يونيو 2023) خيارين: يجب أن تتم عمليات شراء وبيع ونقل وتأجير العقارات المستقبلية من خلال المجلس، في حين لا تكون المعاملات الأخرى مطلوبة.

وقد أبدى العديد من المندوبين في الدورة الخامسة عدم موافقتهم على هذا الشرط، قائلين إن المعاملات العقارية ينبغي تشجيعها من خلال المجلس فقط. وقد وافقت اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية أيضًا على هذا الرأي، وألغى مشروع قانون الأعمال العقارية (المعدل) بعد التفسير والقبول اللوائح الإلزامية التي تقضي بضرورة مرور المعاملات العقارية عبر المجلس. وبدلاً من ذلك، تشجع الدولة شراء وبيع ونقل وتأجير وتملك المساكن وأعمال البناء وحقوق استخدام الأراضي من خلال تبادل العقارات.

أوضحت الهيئة الدائمة في مجلس الأمة أن تطبيق قانون 2014 بشأن الأعمال العقارية يظهر أن قاعات تداول العقارات الحالية غير قادرة بما يكفي على ضمان السلامة القانونية للمعاملات. لقد كانت هناك أيضًا العديد من الحالات التي أدت فيها قاعات تداول العقارات إلى تعطيل السوق.

وقالت اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية إن "اشتراط إجراء معاملات عقارية من خلال البورصات سيؤدي إلى خطر الاستغلال ولن يضمن تطوير سوق عقاري صحي وآمن ومستدام".

وبالإضافة إلى ذلك، ولضمان الصرامة، سيضيف مشروع القانون المادة 59 المتعلقة بإدارة أنشطة سوق العقارات. وبناء على ذلك، سيتم تحديد مسؤوليات هيئة إدارة الدولة للإسكان وسوق العقارات الإقليمية في إدارة عمليات الطوابق بشكل واضح.

العقارات في غرب هانوي، سبتمبر 2023. تصوير: نغوك ثانه — العقارات في غرب هانوي ، سبتمبر 2023. تصوير: *نغوك ثانه*

وبحسب اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية، فإن اللائحة الخاصة بمعاملات الإسكان المستقبلية (الإسكان والعقارات على الورق) حظيت بالعديد من التعليقات من قبل نواب الجمعية الوطنية في الدورة الخامسة.

وبناء على ذلك، وفيما يتعلق بالودائع عند شراء وبيع العقارات على الورق، تشير بعض الآراء إلى إضافة لائحة تسمح بقبول الودائع فقط عندما يلبي المشروع السكني أو الإنشائي شروط الطرح في السوق. هناك اقتراح يقضي بمنح المستثمرين شهادة استثمار، وقرارات تخصيص الأراضي والإيجار، والحصول على موافقة على تخطيطهم التفصيلي بنسبة 1/500 قبل أن يتمكنوا من تلقي الودائع من المشترين.

ونتيجة لتعدد الآراء، اقترحت اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية خيارين. أولاً ، يُسمح لمستثمري المشروع بتحصيل الودائع من العملاء فقط عندما تكون المنازل وأعمال البناء مؤهلة للأعمال التجارية وأجرت المعاملات وفقًا للأنظمة.

وترى الهيئة الدائمة للجمعية الوطنية أن هذا خيار منخفض المخاطر بالنسبة للعملاء - الفئات الضعيفة في معاملات العقارات. لأن الدفعة المقدمة لا يتم إجراؤها إلا عندما يكون العقار مؤهلاً للعمل التجاري ويقوم الطرفان بتوقيع عقد، مما يحد من حدوث النزاعات. تم اختيار هذا الخيار من قبل الحكومة و38% من آراء وفود الجمعية الوطنية ووكالات الجمعية الوطنية.

لكن هذه الطريقة لها حدود أيضًا، أي أن المستثمر لا يملك الفرصة لتلقي الودائع وتوقيع العقود مع العملاء المحتملين.

ثانياً، لا يحصل المستثمر على وديعة إلا وفقاً للاتفاق مع العميل عندما يكون للمشروع تصميم أساسي معتمد من قبل جهة حكومية ولديه إحدى الوثائق الخاصة بحقوق استخدام الأراضي. يجب أن تنص اتفاقية الإيداع بشكل واضح على سعر البيع أو الإيجار أو شراء المنزل أو مشروع البناء. يتم تحديد الحد الأقصى لمبلغ الإيداع من قبل الحكومة ولكن لا يتجاوز 10٪ من سعر البيع أو الإيجار.

يتمتع هذا الخيار بميزة تتمثل في أن المستثمر يمكنه تعبئة رأس المال مبكرًا، ولكنه أيضًا محفوف بالمخاطر بالنسبة للعملاء لأنهم مضطرون إلى دفع الأموال قبل أن يبدأ المشروع في البناء بعد. في حال تأخر أو إطالة الإجراءات اللازمة لبدء المشروع في البناء مثل تصريح البناء والتصميم الفني ورسومات البناء، فإن ذلك سوف يسبب أضرارًا للمشتري، مما يؤدي إلى النزاعات. واقترحت اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية أن تقوم الحكومة باستكمال محتوى تقييم الأثر لهذه الخطة.

رداً على اقتراح عدم تنظيم أعمال العقارات على الورق، لما يسببه من عواقب وخيمة واضطرابات في السوق، قالت اللجنة الدائمة لمجلس الأمة إن لوائح بيع المنازل وأعمال البناء التي ستشكل مستقبلاً موروثة من قانون 2014. وتتوافق أحكام مشروع القانون المعدل أيضاً مع المبادئ والأحكام العامة في القانون المدني بشأن الأموال المستقبلية وحقوق الهيئات والأفراد في تقرير المعاملات العقارية وتأسيسها وتغييرها وإنهائها.

إن تعبئة رأس المال من قبل مستثمري المشاريع وأعمال الإسكان والبناء في المستقبل هما نوعان مختلفان من المعاملات. يتضمن القانون المدني أحكاماً بشأن معاملات الأصول المكونة في المستقبل. ولذلك فإن مشروع القانون ينظم بيع المساكن وأعمال البناء على الورق لضمان الحقوق والمصالح المشروعة للهيئات والأفراد المشاركين في الصفقة.

وفيما يتعلق بمدفوعات بيع وشراء وتأجير المنازل والعقارات على الورق، اقترحت اللجنة الدائمة بمجلس الأمة أيضاً خيارين في مشروع القانون.

الخيار 1 ، لا يمكن للبائع تحصيل أكثر من 95٪ من قيمة عقد البيع إذا لم يتم منح المشتري أو المشتري بالتقسيط شهادة حقوق استخدام الأرض وملكية المنزل والأصول الأخرى المرتبطة بالأرض. ويتم دفع الـ 5% المتبقية من القيمة عند إصدار الشهادات للمشتري من الجهة المختصة.

الخيار 2 ، لا يمكن للبائع تحصيل أكثر من 95٪ من قيمة عقد البيع إذا لم يتم منح المشتري أو المشتري بالتقسيط شهادة حقوق استخدام الأرض وملكية المنزل والأصول الأخرى المرتبطة بالأرض. ويتم تحويل الـ 5% المتبقية من قيمة العقد من قبل العميل إلى حساب المستثمر المفتوح لدى البنك للإدارة ولا يجوز للمستثمر استخدام هذا المبلغ. ويتم الاتفاق بين المستثمر والبنك على التكاليف والأرباح الناجمة عن هذا المبلغ.

لا يجوز للمستثمر استخدام هذا المبلغ مع الأرباح (إن وجدت) إلا عندما تصدر الجهة الحكومية المختصة شهادة حقوق استخدام الأرض وحقوق ملكية المسكن والأصول الأخرى المرتبطة بالأرض للمشتري أو المستأجر.

وفقاً لجدول الأعمال، ناقشت الجمعية الوطنية في القاعة بعد ظهر يوم 31 أكتوبر الوضع الاجتماعي والاقتصادي لعام 2023 والخطة المخططة لعام 2024؛ تنفيذ القرار رقم 43 بشأن برنامج الإنعاش الاجتماعي والاقتصادي. وناقشت الجمعية الوطنية أيضًا تنفيذ عدد من الآليات التجريبية في مدينة دا نانغ، بالإضافة إلى نتائج مراجعة الوثائق القانونية.

هوآي ثو

[إعلان 2]
رابط المصدر