إن عملية تقييم أسعار المساكن الاجتماعية لم تضمن العدالة.

[إعلان 1]

لدى اتحاد التجارة والصناعة في فيتنام بعض التعليقات الأولية على مشروع المرسوم بشأن تطوير وإدارة الإسكان الاجتماعي (المشار إليه فيما يلي باسم المشروع).

إجراءات تقييم أسعار البيع والإيجار للمساكن الاجتماعية

وفقًا لـ VCCI، تنص الفقرة (ب) من البند 2 من المادة 32 من المشروع على أن ملف المستثمر الذي يطلب تقييم الأسعار يجب أن يتضمن "الوثائق القانونية للمشروع (بما في ذلك: موافقة سياسة الاستثمار؛ قرار تخصيص الأرض؛ موافقة التخطيط 1/500؛ تصريح البناء والوثائق الأخرى ذات الصلة)".

إن إلزام المستثمرين بتقديم هذه الوثائق أمر غير معقول، لأن هيئات إدارة الدولة تمتلكها بالفعل. لتسهيل الإجراءات الإدارية، تقترح غرفة تجارة وصناعة فيينا أن تقوم لجنة الصياغة بإزالة شرط الحصول على هذه الوثائق، أي إزالة الفقرة (ب)، البند 2، المادة 32 من المشروع.

فيما يتعلق بإجراءات التقييم، وفقًا لأحكام الفقرة (د) من البند 3 من المادة 32 من المشروع، يجب على الهيئة المتخصصة للجنة الشعبية الإقليمية إصدار إشعار كتابي بنتائج التقييم خلال 60 يومًا من تاريخ الموعد النهائي للتقييم. "عندما يكون هناك إشعار مكتوب بنتائج التقييم وكان سعر التقييم أعلى من السعر الذي وقعه المستثمر، لا يجوز للمستثمر تحصيل المزيد؛ إذا كان أقل، يجب على المستثمر إعادة توقيع العقد أو تعديل وإكمال ملحق العقد ويجب عليه إعادة الفرق إلى مشتري المنزل أو المستأجر."

يجب مراجعة هذا التنظيم لأنه يضر بالمستثمرين بشكل غير معقول. إذا قام المستثمر بإجراء التقييم، ولكن لم تصدر الجهة الحكومية المختصة، في غضون المهلة المحددة، وثيقة تقييم الأسعار، يحق للمستثمر توقيع عقد شراء وبيع أو شراء إيجار مسكن اجتماعي مع العملاء وفقًا لخطة الأسعار المقدمة للتقييم أو السعر المقترح في وثائق العطاءات (الفقرة ج، البند 3، المادة 32).

وبالتالي، فإنه من القانوني للمستثمر أن يوقع عقدًا مع مشتري المنزل وفقًا لخطة الأسعار المقدمة للتقييم أو السعر المقترح في وثائق العطاءات. إن اشتراط المشروع على المستثمرين إعادة تعديل سعر البيع في حال كان أقل من نتيجة تقييم هيئة إدارة الدولة لا أساس له من الصحة، في حين أن التأخر في إصدار وثيقة التقييم هو خطأ هيئة إدارة الدولة.

من جهة أخرى، ومن حيث العدالة، فإن استخدام وثيقة إعلان نتائج تقييم الأسعار من قبل الوكالة الحكومية كأساس للنظر في سعر البيع وسعر الإيجار المنتهي بالتمليك، ولكن في حالة قيام المستثمر بالبيع بسعر أقل، لا يمكن تعديله، بينما يجب تعديل البيع بسعر أعلى، هذا لا يضمن العدالة لأطراف المعاملة. إن المطالبة بإعادة توقيع العقد واسترداد الفرق للمشتري أو المستأجر للمنزل سيؤثر على تنفيذ العقد لكل من المستثمر والعميل.

ولضمان العقلانية وزيادة المسؤولية الملقاة على عاتق وكالة تقييم الأسعار الحكومية، يقترح أن تقوم لجنة الصياغة بإزالة البند الوارد في الفقرة (د)، البند 3، المادة 32 من المشروع.

وبالإضافة إلى ذلك، تنص الفقرة الرابعة من المادة 32 من المشروع على أنه "في حال استخدام المستثمر سعر العرض الفائز، فإنه لا يشترط إعادة تقييم سعر بيع أو سعر إيجار المنزل". هذا التنظيم غير واضح في النقطة التي مفادها أنه في حالة استخدام سعر العرض الفائز، هل يجب على المستثمر القيام بإجراء إخطار سعر البيع أو سعر الإيجار للسكن الاجتماعي إلى وكالة إدارة الدولة قبل توقيع العقد؟

تطلب غرفة تجارة وصناعة الكويت من لجنة الصياغة أن تحدد هذه المسألة بشكل واضح لضمان الراحة في عملية التنفيذ.

إجراءات بيع المساكن الاجتماعية المستثمرة والمبنية وفق المشاريع والتي لا تستخدم رأس مال الاستثمار العام أو الموارد المالية النقابية

تنص الفقرة (ب) من البند (1) من المادة (35) من المشروع على أنه قبل إجراء البيع، يكون مستثمر مشروع الاستثمار في بناء المساكن الاجتماعية مسؤولاً عن الإبلاغ كتابياً عن العدد الإجمالي للشقق المراد بيعها ووقت بدء البيع لتعرفه وتتحقق منه إدارة البناء.

وفقًا لأحكام الفقرة ج، البند 3، المادة 88 من قانون الإسكان لعام 2023، قبل بيع أو تأجير أو استئجار مساكن اجتماعية مستقبلية، من الضروري تنفيذ إجراء إخطار وكالة إدارة الدولة على مستوى المقاطعة بأن السكن مؤهل للبيع أو التأجير.

إن الأحكام المذكورة أعلاه في المسودة غير واضحة. هل هناك علاقة بين إجراء الإبلاغ المحدد في الفقرة (ب) من البند 1 من المادة 35 من المشروع وإجراء الإخطار بشأن المساكن المؤهلة للبيع أو الإيجار المنتهي بالتمليك المحدد في قانون الإسكان 2023؟ إذا كانت هاتان الإجرائتان مستقلتين، فيرجى إعادة النظر، لأن المستثمر عليه أن يقوم بالعديد من الإجراءات الإدارية أثناء العملية. ومن ناحية أخرى، فإن هذا التنظيم غير واضح فيما يتعلق بالقضايا التي ستتحقق منها إدارة البناء؟

ولضمان وضوح الإجراءات وراحتها، توصي غرفة تجارة وصناعة فيينا بأن تحدد لجنة الصياغة القضايا المذكورة أعلاه بوضوح وأن تفكر في دمج الإجراءات لتقليل الإجراءات الإدارية للشركات.

وتنص الفقرة 3 البند 2 المادة 35 من المشروع على أنه في حال استهداف المشروع للأشخاص ذوي المساهمات الثورية أو الأشخاص ذوي الإعاقة، فسيتم منحهم الأولوية في الشراء أو الإيجار بالتقسيط أو استئجار المسكن دون الحاجة إلى إجراء قرعة بنسبة معينة. هذا التنظيم غير واضح، من هي الجهة التي تقرر هذا المعدل؟ بناء على أي معايير؟ تطلب غرفة تجارة وصناعة الكويت من لجنة الصياغة توضيح هذه المسألة.

حكمة

[إعلان 2]
مصدر