إن تشديد الائتمان للحصول على قروض لشراء منزل ثانٍ لا يمكن أن يعالج السبب الجذري لارتفاع أسعار المساكن

وبحسب الخبراء، فإن زيادة العرض قد يؤدي إلى تهدئة أسعار المساكن، بدلاً من تشديد الائتمان للحصول على قروض لشراء منزل ثان.

يرى الخبراء أنه لمعالجة "داء" أسعار المساكن المرتفعة والجامحة تحديدًا، لا بد من تطبيق حلول متزامنة متعددة لزيادة العرض، بدلًا من تضييق الطلب لمنع المضاربة. ويُعدّ تطوير المساكن الاجتماعية والمساكن الإيجارية، على وجه الخصوص، الحلين الأكثر فعالية.

تطوير الإسكان الاجتماعي

علق السيد نجوين فان دينه - رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام - قائلاً: السعر السكن الاجتماعي في المدن الكبرى، يتراوح سعر المتر المربع بين 18 و20 مليون دونج فيتنامي، وقد يصل في بعض المشاريع في هانوي إلى 27 مليون دونج فيتنامي. ومع ذلك، بالمقارنة مع مستوى أسعار الشقق العام، لا يزال هذا المستوى مثاليًا في ظل الظروف الراهنة. لذلك، يُعد تطوير المساكن الاجتماعية حلاً لتحسين المعروض في السوق وخفض أسعار المساكن التجارية.

ويعتقد السيد دينه أنه عندما يزيد العرض من المساكن الاجتماعية، فإن أسعار الشقق سوف تنخفض إلى مستوى أكثر ملاءمة للأشخاص الذين لديهم احتياجات سكنية حقيقية.

إن تطوير المساكن الاجتماعية من شأنه أن يوفر العرض، مما يساعد على خفض أسعار المساكن. (الصورة: صحيفة حكومية )

وتعليقاً على ذلك، قال السيد نجوين ذا ديب، نائب رئيس نادي هانوي للعقارات، إنه عندما يزداد العرض من المساكن الاجتماعية، فإن سوق الإسكان التجاري سوف يكون بالتأكيد تحت ضغط لخفض الأسعار، لأن الناس يميلون إلى تغيير احتياجاتهم.

أوضح السيد ديب أيضًا أن سبب انخفاض أسعار المساكن الاجتماعية الحالية عن المتوقع يعود إلى ارتفاع تكلفة البنية التحتية والإدارة والتشغيل، وفوائد القروض، وأسعار مواد البناء. ومع ذلك، لا يزال هذا السعر أقل بكثير من سعر المساكن التجارية. لذلك، يتعين على المحليات المبادرة بتخصيص صناديق الأراضي النظيفة، والاستثمار في بنية تحتية متزامنة لخفض التكاليف وأسعار البيع، مما يوفر فرصًا لامتلاك المنازل لغالبية الناس.

" ومع ذلك، لجذب الناس، هناك حاجة إلى إطار قانوني محدد للمستثمرين، وفي الوقت نفسه، هناك حاجة إلى الاستثمار في البنية التحتية التقنية - ليس فقط بناء المنازل ولكن أيضًا ضمان الجودة "، أكد السيد ديب.

وفقاً للسيد فام دوك توان، الرئيس التنفيذي لشركة EZ Property Company، فإن مفتاح خفض أسعار العقارات يكمن في مشاريع الإسكان الاجتماعي في المناطق الحضرية الرئيسية بالعاصمة. وعند اكتمال هذه المشاريع، ستنخفض أسعار المساكن في هانوي بنسبة 30-40% مقارنةً بالوضع الحالي.

وقال السيد توان: " عندما يزداد العرض من المساكن الاجتماعية، يضطر المساكن التجارية إلى التنافس على الأسعار، ثم يقوم السوق بعد ذلك بتنظيم نفسه ".

وأشار إلى أنه في بعض المناطق، مثل هاي دونغ (القديمة)، حيث تشهد سوق الإسكان الاجتماعي تطورًا كبيرًا، لا يمكن لأسعار المساكن التجارية أن ترتفع بنفس القدر الذي ترتفع به في المدن الكبرى مثل هانوي أو مدينة هو تشي منه. لذلك، عند وضع السياسات، ينبغي على الدولة أن تترك السوق ينظم نفسه ذاتيًا وفقًا لقانون العرض والطلب، بدلًا من اللجوء إلى إجراءات إدارية.

ينبغي للدولة أيضًا استخدام رأس مال الموازنة بشكل استباقي لتطوير الإسكان الاجتماعي. ويمكن للجهات المنفذة أيضًا تجاهل أهداف الربح واعتبار ذلك استثمارًا عامًا يُنفَّذ لأغراض الضمان الاجتماعي.

وأشار إلى أن سنغافورة من الدول الرائدة في تطبيق هذه السياسة. فمنذ ستينيات القرن الماضي، أنشأت الحكومة هيئة تطوير الإسكان للتركيز على تطوير الإسكان الاجتماعي. وحاليًا، يصل معدل ملكية المنازل في سنغافورة إلى ما يقارب 90%، وهو من أعلى المعدلات عالميًا. ويعيش أكثر من 80% من السكان في مشاريع إسكان اجتماعي.

أعرب السيد نجوين ترونغ فو، رئيس مجلس إدارة مجموعة سين، عن رأيه قائلاً: "الحل الأمثل هو بناء المزيد من المساكن الاجتماعية وتوسيع قاعدة الجمهور المستهدف. فعندما تتعدد المشاريع، ويتوفر للعملاء خيارات متعددة، ويتوفر عرض كبير، لن ترتفع أسعار المساكن بسرعة كما في الماضي ".

ولتعزيز المعروض من المساكن الاجتماعية، قال الخبراء إنه في الفترة المقبلة، تحتاج وزارة البناء والبنوك والمحليات إلى مواصلة تحديد المناطق ذات الأولوية وتطهير أموال الأراضي للإسكان الاجتماعي في خطة البناء؛ وتسريع صرف برنامج الائتمان بقيمة 120 ألف مليار دونج، والتنسيق مع بنك الدولة لتصميم منتجات قروض طويلة الأجل مناسبة؛ وحل الاختناقات القانونية بسرعة، وتبسيط عملية الموافقة، وتحديد أسعار الأراضي، وتطهير الموقع؛ وتعزيز شفافية معلومات المشروع، وخلق الثقة للمستثمرين ومشتري المنازل.

تعزيز نموذج الإسكان الإيجاري

وبالإضافة إلى تطوير الإسكان الاجتماعي، وفقاً للخبراء، من الضروري أيضاً تشجيع الإسكان الإيجاري، وهو ما يحل جزئياً مشكلة تعطش الناس إلى "السكن".

كما أن الشقق المفروشة بالكامل للإيجار ستساعد أيضًا في تهدئة أسعار المساكن.

مع المستوى سعر الإيجار أسعار معقولة، لا تُشكّل ضغطًا ماليًا على الناس، مع استمرار تمتعهم بكامل الخدمات والمرافق، وسيزداد الإقبال على استئجار المنازل مستقبلًا. عندما يدرك الناس مزايا استئجار المنازل، سيتكوّن لديهم تدريجيًا اعتقاد بأن المنازل هي أفضل مكان للعيش، لا كمورد أو "ادخار" لأبنائهم وأحفادهم. ومن ثم، ستنخفض أسعار المنازل في السوق.

قال السيد هوانغ لين سون، المدير العام لشركة ألفا للاستثمار والوساطة العقارية: " عندما يستأجر الناس منزلًا، تبلغ التكلفة حوالي 10 ملايين دونج شهريًا، ولكن إذا اقترضوا من البنك لشراء تلك الشقة، فعليهم دفع أقساط شهرية تتراوح بين 14 و15 مليون دونج كفوائد. هذا يعني أن تكلفة استئجار منزل لا تتجاوز ثلثي تكلفة شرائه ودفع الفائدة للبنك ."

كما حلل اتحاد الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS) أن الشقق المكونة من غرفتي نوم، والتي يقل سعرها عن 3 مليارات دونج، قد "اندثرت" تقريبًا في ظل أسعار المساكن الحالية. لذلك، حتى مع توفر تمويل يعادل حوالي 30% من قيمة الشقة، واقتناء الجزء المتبقي، أي ما يعادل أكثر من ملياري دونج، فإن اقتراض الشباب لشراء منزل لا يزال يواجه صعوبات جمة.

إن اختيار الحصول على قرض عقاري يعني ضرورة سداد القرض خلال 15-25 عامًا، أو الاضطرار إلى تخفيض نفقات أخرى كثيرة لتقصير فترة السداد. وهذا يؤثر بشكل كبير على جودة الحياة. إضافةً إلى ذلك، يصعب التنبؤ بسعر الفائدة المتغير، مما يجعل العديد من الشباب يترددون في الحصول على قرض عقاري.

وفي الوقت نفسه، فإن اختيار استئجار منزل بدلاً من الشراء من شأنه أن يساعد الشباب على الحفاظ على نمط حياة مرن وتقليل الضغوط المالية على المدى القصير.

ويتوقع السيد نجوين فان دينه أنه على المدى الطويل، سيستمر اتجاه استئجار منزل بدلاً من شرائه في النمو لأن العديد من نماذج الإيجار الجديدة، التي أصبحت تحظى بشعبية متزايدة في العالم، ستكون أكثر حضوراً في فيتنام.

على سبيل المثال، الإيجار طويل الأجل مع التملك: يدفع المستأجر شهريًا، وبعد فترة زمنية محددة (5-10 سنوات)، يمكنه إعادة شراء المنزل بسعر ثابت أو خصم جزء من الإيجار من سعر الشراء. أو نموذج التملك المشترك: يدفع المشتري 30-50% فقط من قيمة الشقة مقدمًا، ويستمر استئجار الباقي مع الحق في شراء نسبة إضافية من الملكية مع مرور الوقت.

لا يمكن أن يصبح التأجير خيارًا شائعًا إلا عندما يتطور سوق الإيجار بشكل احترافي وتدعمه سياسات مالية. على سبيل المثال، تشارك شركات العقارات في تطوير نماذج "البناء للإيجار" أو تضع سياسات قانونية تتضمن آليات لحماية حقوق المستأجرين، والحد من زيادات الإيجار السنوية، وتشجيع عقود الإيجار طويلة الأجل.

وفي الوقت نفسه، توفر البنوك حزم ائتمانية لنماذج الإيجار الطويل الأجل مع حقوق الملكية، مما يتيح للمستأجرين فرصة امتلاك منزل بعد فترة الإيجار "، كما علق السيد دينه.

قال السيد نجوين كوك آنه، نائب المدير العام لشركة PropertyGuru فيتنام، إنه إلى جانب التحديات المالية، يشهد مفهوم امتلاك المنازل تغيرًا تدريجيًا، لا سيما بين جيل الشباب. حاليًا، أفاد حوالي 28% من المستأجرين أنهم يختارون الاستئجار لرغبتهم في مرونة تغيير بيئة معيشتهم. لذلك، فإن اتجاه الطلب المتزايد على الإيجارات يجعل قطاع الإيجار في فيتنام أكثر ازدهارًا وتطورًا.

وقال إن اتجاه البحث عن استئجار منزل زاد بنحو 22% في عام 2024. كما أن مجموعة العملاء الذين تتراوح أعمارهم بين 25 و34 عامًا والذين يتطلعون إلى الاستئجار أكثر من غيرهم (حوالي 62%)، حتى الفئة ذات الدخل المرتفع من 21 إلى 40 مليون دونج شهريًا، كان لديها أيضًا معدل بحث عن استئجار منزل يصل إلى 42% في العام الماضي.

المصدر: https://baolangson.vn/siet-tin-dung-vay-mua-nha-thu-hai-khong-tri-duoc-tan-goc-benh-gia-nha-tang-cao-5061541.html