سوق العقارات "يحاول تحقيق الربح": شقق الفئة "أ" تُطرح بأعداد كبيرة لكنها "غير مباعة"

[إعلان 1]

سوق العقارات "يحاول تحقيق الربح"

في العديد من الاجتماعات المتعلقة بالعقارات، حذّرت وزارة البناء والعديد من الخبراء من "التفاوت في المراحل" بين القطاعات. ونتيجةً لذلك، يعاني قطاعا الشقق بأسعار معقولة والإسكان الاجتماعي من نقص حاد. على العكس من ذلك، يواصل قطاع الشقق الفاخرة، الذي يصل سعره إلى مئات ملايين الدونغات للمتر المربع، نموه السريع في السوق.

سوق العقارات لديه القدرة على جذب العديد من المستثمرين، وخاصةً المباني السكنية. الصورة ١ — يواصل سوق العقارات الفيتنامي تسجيل إطلاق العديد من مشاريع الشقق من الفئة الأولى، إلا أن معدل الاستيعاب لهذه المشاريع منخفض، مما يؤدي إلى حالة من الجمود. (الصورة: CP)

مع ارتفاع الأسعار، لا تستهدف الشقق الفاخرة والفاخرة غالبية الراغبين في شراء منزل. وهذا يؤدي إلى سوق معروض من المساكن فائضًا ونقصًا في الوقت نفسه.

حتى نهاية الربع الثالث من عام ٢٠٢٣، سيستمر هذا التوجه في التوسع، حيث يتركز عرض الشقق بشكل رئيسي في الفئة "أ". وبشكل خاص، لا يزال معدل استيعاب المشاريع منخفضًا، مما يدل على أن العديد من المشاريع "غير مباعة".

وفقًا لتقرير مجموعة BHS، استمر انخفاض عرض الشقق على مستوى البلاد في الربع الثالث من عام 2023. ونتيجةً لذلك، شهد السوق العقاري بأكمله في الربع الثالث إطلاق 13,600 شقة، بانخفاض قدره 28% مقارنةً بالربع السابق، وبانخفاض قدره 20% مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي.

في هانوي وحدها، بلغ العرض الأولي في الربع الثالث من عام 2023 حوالي 4700 وحدة، بانخفاض 11% على أساس ربع سنوي، و55% فقط من العرض في الفترة نفسها من العام الماضي. ويتمثل العرض بشكل رئيسي في مخزون الربع السابق، مع وجود عدد قليل جدًا من المشاريع التي افتتحت وحدات جديدة.

وبحسب القطاعات، لا تزال الشقق من الدرجة الأولى تشكل النسبة الأكبر، حيث تمثل ما يقرب من 50% من العرض الأساسي في الربع الثالث من عام 2023.

على وجه الخصوص، لا تزال منتجات الفئتين أ و ب تهيمن على سوق هانوي، حيث بلغت مبيعاتها حوالي 90% من إجمالي المبيعات خلال هذا الربع. أما منتجات الفئة ج، فلم يتبقَّ منها سوى حوالي 500 وحدة، وهي مخزونات في بعض المشاريع القائمة في مناطق ثانه تري، وهوانغ ماي، ودونغ آنه.

وبالمثل، في مدينة هوشي منه، من المتوقع أن يبلغ العرض الأولي من الشقق في الربع الثالث من عام 2023 نحو 8900 وحدة، وهو ما يتجاوز 300 وحدة مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي.

لا يزال عرض شقق الفئة "أ" المصدر الرئيسي لسوق مدينة هو تشي منه. إضافةً إلى ذلك، تكاد منتجات الفئة "ج" تختفي من السوق، حيث لا يتجاوز مخزونها 1% من إجمالي العرض في المدينة. أما بقية القطاعات، فلا تشهد أي تقلبات تُذكر.

وبحسب مجموعة BHS، كانت معدلات امتصاص المشاريع في هانوي ومدينة هوشي منه منخفضة في الربع الثالث من عام 2023.

على سبيل المثال، في هانوي، يبلغ معدل استيعاب المشاريع حوالي 60% فقط مقارنةً بالعام الماضي. أما في مدينة هو تشي منه، فرغم زيادة العرض، فإن معدل استيعاب المشاريع لا يتجاوز النصف مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي.

يحتاج الشعب الفيتنامي إلى 23.5 سنة على الأقل من الدخل لشراء منزل.

تشهد أسعار المساكن في هانوي ومدينة هو تشي منه ارتفاعًا مستمرًا. وتشير تقارير العديد من شركات أبحاث سوق العقارات إلى أن متوسط سعر الشقة في هانوي يقترب من 50 مليون دونج للمتر المربع، بينما يتراوح متوسط السعر في مدينة هو تشي منه بين 52 و53 مليون دونج للمتر المربع.

وهكذا، من أجل امتلاك شقة مكونة من غرفتي نوم، تبلغ مساحتها حوالي 60 مترًا مربعًا، يتعين على الناس إنفاق ما لا يقل عن 3 مليارات دونج من أجل "الحلم" بشراء منزل.

وبحسب الدكتور كان فان لوك، فإن تكلفة الشقة حوالي 3 مليارات دونج، أي ما يعادل شقة في القطاع "ب"، وبالتالي يتعين على الفيتناميين إنفاق أكثر من 10 ملايين دونج شهرياً لمدة 23.5 عاماً لشراء منزل.

فيما يتعلق بالأسعار، تُعتبر أسعار العقارات في فيتنام حاليًا مرتفعة نسبيًا مقارنةً بدخل غالبية السكان. يحتاج الفرد الفيتنامي العادي إلى 23.5 عامًا على الأقل من الدخل لشراء منزل، مما يجعله في المرتبة الرابعة عشرة من بين 107 دول (كلما ارتفع الدخل، زادت التكلفة) عالميًا ، وهو ما يُعادل تايلاند وكوريا الجنوبية (مع أن دخلنا أقل من دخلهما)؛ وأعلى بكثير من إندونيسيا (18.5 عامًا)، وسنغافورة (15.5 عامًا)، والهند (9.2 عامًا)، وماليزيا (8.1 عامًا)...، هذا ما حللّه السيد لوك.

وبحسب السيد لوك فإن الأسباب الرئيسية هي العرض المحدود، والنقص الخطير في الإسكان بأسعار معقولة، والفائض في بعض القطاعات الأخرى (وخاصة القطاع الفاخر)، والتكاليف المرتفعة في جميع مراحل تنفيذ المشروع،...

ولذلك يعتقد العديد من الخبراء أنه إذا أردنا للسوق أن تتمتع بسيولة عالية وليس أن تظل "غير مباعة" كما هي الحال الآن، فمن الضروري تطوير منتجات الإسكان بأسعار معقولة.

[إعلان 2]
مصدر