سوق العقارات الصناعية في فيتنام يواجه فرصة "ذهبية"

(المقر الرئيسي أونلاين) - يشهد سوق العقارات الصناعية في فيتنام تحولاً جذرياً، ليصبح نقطة مضيئة في ظل اقتصاد عالمي متقلب. ويواجه سوق العقارات الصناعية في فيتنام فرصة ذهبية ليصبح مركز التصنيع الذكي في رابطة دول جنوب شرق آسيا.

تتراوح معدلات الإشغال في المناطق الصناعية الرئيسية بين 80% و89%. الصورة: HA

محركات النمو من تدفقات الاستثمار الأجنبي المباشر وتحولات سلسلة التوريد

وبحسب "كتاب العقارات الصناعية السنوي في فيتنام - خطة التنمية حتى عام 2030"، مع معدل نمو مستقر للناتج المحلي الإجمالي يبلغ حوالي 6-7٪ سنويًا، وتدفقات الاستثمار الأجنبي المباشر المستمرة إلى قطاعات التصنيع والتكنولوجيا الفائقة، ونظام البنية التحتية للنقل الذي تم ترقيته بشكل متزامن، فإن قطاع العقارات الصناعية يعيد تشكيل خريطة الاستثمار الوطنية.

وصلت معدلات الإشغال في المناطق الصناعية الرئيسية إلى 80-89%، في حين ارتفعت أسعار إيجار الأراضي الصناعية بنسبة 4-5% سنويا، مما يعكس جاذبية موجة التحول الإنتاجي العالمي واستراتيجية "الصين +1" للشركات المتعددة الجنسيات.

من المتوقع أن تجتذب فيتنام 38.23 مليار دولار من الاستثمار الأجنبي المباشر في عام 2024، مع التركيز على المشاريع ذات التكنولوجيا العالية مثل تصنيع رقائق أشباه الموصلات، والمكونات الإلكترونية، والطاقة المتجددة.

تواصل شركات مثل سامسونج وإل جي وفوكسكون توسيع عملياتها، مما يخلق طلبًا على 1.2 مليون متر مربع من مساحات المصانع في مدينتي هو تشي منه وهانوي . ويعود هذا التوجه إلى المواقع الجغرافية الاستراتيجية في سلسلة التوريد في منطقة آسيا والمحيط الهادئ، بالإضافة إلى تخفيض الحوافز الضريبية للشركات إلى 10% للمشاريع التكنولوجية المتقدمة.

وستسجل المنطقة الشمالية مساحة استيعاب تبلغ 400 هكتار في عام 2024، تتركز في هاي فونج وباك نينه بمتوسط ​​سعر إيجار يبلغ 137 دولارًا أمريكيًا / متر مربع، بزيادة 4.2٪ على أساس سنوي.

وفي الوقت نفسه، حافظ الجنوب على معدل إشغال بنسبة 89% في المناطق الصناعية الرئيسية مثل بينه دونج ودونج ناي، حيث وصلت الإيجارات إلى 175 دولاراً أميركياً للمتر المربع بفضل الطلب من قطاعي الخدمات اللوجستية والتجارة الإلكترونية.

ومن الجدير بالذكر أن المنطقة الوسطى تبرز كوجهة جديدة بأسعار تنافسية تتراوح بين 60 و90 دولارا أمريكيا للمتر المربع، وهي تجذب مشاريع بمليارات الدولارات من شركتي Luxshare وFoxconn في نغي آن.

إلى جانب ذلك، وبدلاً من النموذج التقليدي، تدمج المتنزهات الصناعية من الجيل الجديد ثلاث طبقات من الخدمات: البنية التحتية الذكية (إنترنت الأشياء، الجيل الخامس)، والنظام البيئي الداعم للأعمال، والمرافق متعددة الوظائف (مركز البحث والتطوير، ومنطقة سكن العمال).

يوفر نموذج المصنع الشاهق 40% من المساحة، مما يسمح بتطبيق تأجير الوحدات المرنة في العديد من المقاطعات والمدن مثل مدينة هوشي منه، وبينه دونغ، ودونغ ناي، وتاي نينه، وبا ريا - فونج تاو، ولونغ آن، وهاي دونغ، وباك نينه ...

فرص استثمارية جديدة تنفتح

يشهد سوق العقارات الصناعية في فيتنام اتجاهات نمو مهمة. بالتزامن مع ذلك، تتاح فرص استثمارية جديدة في العديد من المجالات، بدءًا من المناطق الاقتصادية الرئيسية ووصولًا إلى المقاطعات والمدن الناشئة.

وبناءً على ذلك، تُتاح فرصٌ كبيرةٌ من خلال تطوير البنية التحتية الصناعية الخضراء. وتسعى الحكومة إلى حصول 30% من المجمعات الصناعية على شهادة LEED/البيئة الخضراء بحلول عام 2030، مما يُتيح فرصًا لمشاريع تستخدم موادًا مُعاد تدويرها، وأنظمة الطاقة الشمسية على الأسطح، ومعالجة مياه الصرف الصحي المُعاد تدويرها. ويُعدّ مشروع المجمع الصناعي الكوري في هونغ ين، باستثمار إجمالي قدره 6,083 مليار دونج فيتنامي، مثالًا نموذجيًا على هذا التوجه.

يشهد سوق العقارات الصناعية في فيتنام اتجاهات نمو مهمة. الصورة: HA

وتتوسع الفرص أيضًا في السوق الثانوية حيث تجتذب مقاطعات مثل داك لاك، وفو ثو، وتاي نينه المستثمرين بفضل أموال الأراضي الوفيرة وسياسات الحوافز الخاصة.

ومن المتوقع أن يحقق مشروع المنطقة الصناعية فو شوان الذي تبلغ مساحته 313 هكتارًا في داك لاك والمرحلة الثانية من المنطقة الصناعية باك دونج فو في بينه فوك أرباحًا إيجارية تتراوح بين 12% و15% سنويًا بفضل أسعار الأراضي المنخفضة بنسبة 40% عن المناطق الرئيسية.

بالإضافة إلى ذلك، ووفقًا لـ"الكتاب السنوي للعقارات الصناعية في فيتنام - خطة التنمية حتى عام ٢٠٣٠"، تُتيح الخدمات اللوجستية الحديثة والتخزين متعدد الوسائط فرصًا واعدة. ومن المتوقع أن يزداد الطلب على التخزين البارد الصناعي لصناعات الأغذية والأدوية بنسبة ٢٥٪ سنويًا، في حين تعاني مراكز التوزيع الإقليمية في كاي ميب (با ريا - فونغ تاو) ولاك هونغ (هاي فونغ) من نقص في المساحة قدره ٥٠٠ ألف متر مربع.

وفي الوقت نفسه، تأتي فرص تطوير العقارات الصناعية أيضًا من الصناعة 4.0 والابتكار؛ وتطوير نظام بيئي صناعي مغلق؛ والتكيف مع سياسات الحد الأدنى للضرائب العالمية...

التحديات والحلول للتنمية المستدامة

رغم فرص التطوير العديدة، يواجه سوق العقارات الصناعية في فيتنام تحديات عديدة. ويتطلب حل هذه المشكلات سياسات مناسبة، إلى جانب استثمارات قوية من الشركات، ومشاركة الجهات الإدارية.

من أبرز التحديات التي تواجهنا مخاطر التخطيط والقانون. يتطلب تداخل التخطيط في 28% من المناطق الصناعية الإقليمية آلية تنسيق بين القطاعات. وتجري وزارة التخطيط والاستثمار حاليًا تجربة تطبيق منصة رقمية لنظم المعلومات الجغرافية في إدارة الأراضي الصناعية في 15 مقاطعة.

في الوقت نفسه، تواجه فيتنام ضغوطًا تنافسية من الدول المجاورة. وللحفاظ على تفوقها على تايلاند وإندونيسيا، تحتاج إلى تحسين مؤشرها اللوجستي (الذي يحتل حاليًا المرتبة 39/160) من خلال تطوير موانئ بحرية عميقة وأنظمة مستودعات جمركية.

وبناء على ذلك، يجري تسريع مشروع ميناء كاي ميب وخط السكة الحديدية الذي يربط لاو كاي - هاي فونج.

هناك تحدٍّ آخر يتمثل في تحوّل الطاقة في القطاع الصناعي. ووفقًا للالتزام المُعلن في مؤتمر الأطراف الثامن والعشرين (COP28)، يجب أن يأتي ما لا يقل عن 20% من كهرباء المناطق الصناعية من مصادر متجددة بحلول عام 2030. ويُشجَّع نموذج الشراكة بين القطاعين العام والخاص في تركيب أنظمة الطاقة الشمسية على أسطح المنازل وأنظمة بطاريات تخزين الطاقة من خلال حوافز ضريبية.

ويقول الخبراء إن سوق العقارات الصناعية في فيتنام تواجه فرصة "ذهبية" لتصبح مركز التصنيع الذكي في رابطة دول جنوب شرق آسيا، وخاصة في الصناعات التكنولوجية العالية والخدمات اللوجستية.

وينبغي للمستثمرين التركيز على ثلاثة ركائز أساسية: تطوير المناطق الصناعية الخضراء التي تدمج الطاقة المتجددة؛ وبناء نظام بيئي صناعي مغلق وفقا لسلسلة القيمة؛ وتطبيق التكنولوجيا الرقمية في إدارة البنية التحتية.

وفي الوقت نفسه، سيكون تحقيق التوازن بين النمو والتنمية المستدامة من خلال آليات صارمة للرصد البيئي أمراً أساسياً للحفاظ على جاذبية هذا القطاع على المدى الطويل.

المصدر: https://haiquanonline.com.vn/thi-truong-bat-dong-san-cong-nghiep-viet-nam-dung-truoc-co-hoi-vang-193830.html