سوق العقارات "غريب" فماذا ينصح الخبراء؟

وبحسب الخبراء، فإن النقطة البارزة في سوق العقارات الحالي هي أن غالبية المعاملات تأتي من المستثمرين، وليس من المشترين الفعليين.

وبحسب تقرير جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، من حيث وضع المعاملات، في الأشهر التسعة الأولى من عام 2025، وصل معدل امتصاص السوق إلى مستوى إيجابي للغاية - ما يقرب من 70٪، أي ما يعادل حوالي 60 ألف معاملة، وهو ضعف ما كان عليه في نفس الفترة من العام الماضي.

لكن الواقع هو أنه على الرغم من أن الطلب الحقيقي لا يزال يشكل نسبة كبيرة، فإن التطورات في السوق تقودها تدفقات نقدية استثمارية أكبر لأن أسعار العقارات عند مستوى مرتفع للغاية.

وفي تفسير هذا الواقع، بحسب السيد نجوين فان دينه - نائب رئيس جمعية العقارات في فيتنام - فإنه في سياق الضغوط التضخمية المتزايدة وتطور البنية التحتية، ينظر العديد من المستثمرين إلى العقارات باعتبارها ملاذاً آمناً وأداة فعالة لتحقيق الربح.

يتركز التدفق النقدي الاستثماري حاليًا بشكل رئيسي على المنتجات التي تلبي احتياجات الإسكان الفعلية - منتجات ذات إمكانات إيجارية جيدة وإمكانية واضحة لزيادة الأسعار. هذه هي العوامل الرئيسية التي تحفز المستثمرين على استثمار أموالهم.

" تأتي غالبية المعاملات في السوق اليوم من الفئة الثانية من مشتري العقارات، أي أولئك الذين يشترون بغرض الاستثمار، وليس السكن. وهذا يُظهر أن أنشطة البيع والشراء مدفوعة بشكل رئيسي بالتدفقات النقدية الاستثمارية، في حين أن الطلب الحقيقي على السكن لا يزال يواجه صعوبات لأن الأسعار الحالية تتجاوز بكثير قدرة غالبية الناس على تحمل التكاليف "، قال السيد دينه.

معظم المعاملات في سوق العقارات حاليًا تتم من قبل المستثمرين. (صورة توضيحية: مينه دوك)

صرح السيد فو هوينه توان كيت، مدير إدارة الإسكان في شركة سي بي آر إي فيتنام، بأن العرض الجديد من العقارات في وسط مدينة هو تشي منه (المعروفة سابقًا باسم هو تشي منه) يهدف حاليًا إلى تلبية احتياجات الاستثمار، وليس الاحتياجات السكنية الفعلية. ويرى معظم المستثمرين أن المشترين لن يسكنوا في العقار، بل سيكتفون بتمليكه أو تأجيره، لذا يُرفع سعر المنتج لتحقيق أقصى قدر من الأرباح.

وفي تعليقه على ذلك، قال السيد كيت: " في ظل مستوى الأسعار الحالي، أصبح التدفق النقدي في السوق يقتصر تقريباً على المستثمرين، في حين أصبح من الصعب للغاية الوصول إلى مشتري المنازل ".

تُظهر بيانات مجموعة DKRA اتجاهًا مشابهًا. ففي أكثر من 2000 معاملة مسجلة خلال الأشهر التسعة الأولى من العام، لم يُشكّل مشتري المنازل سوى حوالي 30%، بينما كانت نسبة 70% المتبقية من نصيب المستثمرين. يتمتع المستثمرون بإمكانيات مالية أقوى، وهم على استعداد لدفع أسعار مرتفعة إذا رأوا فرصة ربح، بينما يصعب على مشتري المنازل الحقيقيين - بميزانية تتراوح بين مليار وملياري دونج - الحصول على شقق بأسعار تتراوح بين 4 و5 مليارات دونج أو أكثر.

صرحت السيدة فام ثي مين، نائبة مدير معهد أبحاث وتقييم سوق العقارات في فيتنام (VARS IRE)، بأن معظم المعاملات في السوق الأولية تأتي من طلب فئة مالكي العقارات. كما تتمتع العديد من المشاريع بمعدلات استقطاب جيدة بفضل "الاستفادة من موجة المشاريع الكبيرة" والاستفادة من عمليات الاندماج المحلية.

وفقًا للسيدة مين، ستستمر أسعار العقارات في الارتفاع على المدى القصير نظرًا لارتفاع توقعات المستثمرين بشأن الأرباح. ولا يزال عدد كبير من المستثمرين يعيشون حياةً رغيدة، ولا يتعرضون لضغوط الرفع المالي. لذلك، لا داعي لديهم لتعديل أسعار البيع.

وفي سياق الحفاظ على أسعار الفائدة عند مستويات منخفضة، واستمرار ضخ التدفقات النقدية الرخيصة في السوق، وتنفيذ سياسات قوية لتعزيز الاستثمار العام، واستمرار ندرة المعروض من المساكن متوسطة المدى وبأسعار معقولة، لا يزال المستثمرون يعتقدون أن أسعار العقارات ستستمر في الارتفاع ، بحسب تقييم السيدة مين.

السيد لي دينه تشونغ - خبير العقارات كما أشار إلى أن المعروض من الشقق مؤخرًا يتركز بشكل رئيسي في الفئة الفاخرة. ويبلغ متوسط ​​سعر الشقة حاليًا حوالي 80 مليون دونج للمتر المربع. وقد تم مؤخرًا طرح العديد من المشاريع الجديدة للبيع بأسعار تتجاوز 100 مليون دونج للمتر المربع.

في ظل أسعار المساكن الحالية، يكاد يكون من المستحيل على العمال العاديين، حتى مع رواتبهم البالغة 30 مليون دونج شهريًا، امتلاك منزل. أما من يستطيعون الشراء بسعر يتراوح بين 70 و100 مليون دونج للمتر المربع، فهم في الغالب من المستثمرين والمضاربين وفئة من ذوي الدخول المرتفعة للغاية، مثل أصحاب الأعمال.

وفي معرض شرحه لسبب ارتفاع اتجاه شراء العقارات المضاربية في فيتنام، قال السيد نجوين كوك آنه - نائب المدير العام لشركة PropertyGuru Vietnam، إن ذلك يرجع جزئيًا إلى قناة الاستثمار هذا القطاع "سهل الشراء والبيع"، ويتمتع بسيولة جيدة وأرباح أعلى من قنوات استثمارية أخرى كالذهب والأسهم والبنوك. وتُعد عوائد الاستثمار العقاري من بين الأفضل في فيتنام على مدار السنوات العشر الماضية، حيث بلغت 197% للشقق و137% للأراضي.

والسبب الآخر هو أن سياسة الضرائب العقارية في فيتنام أقل وأكثر انفتاحا من العديد من البلدان في المنطقة، وتفتقر إلى العقوبات ضد المضاربة والتخلي عن الأصول العقارية.

أشار السيد نجوين كوك آنه إلى وجود خمس ضرائب أساسية على العقارات في العالم حاليًا: ضريبة الملكية، وضريبة الدخل، وضريبة التسجيل، وضريبة العقارات الشاغرة (وهي ضريبة تُطبق على العقارات غير المُستخدمة لفترة طويلة)، وضريبة التطوير (وهي ضريبة تُطبق على تطوير البنية التحتية والمرافق والخدمات في المنطقة التي يقع فيها العقار). في المتوسط، تتراوح ضريبة ملكية المنازل في العديد من الدول بين 0.3% و20%، وضريبة التسجيل بين 2% و6%، وضريبة الدخل بين 14% و45%. وتفرض بعض الدول ضريبة على العقارات الشاغرة بين 12% و20%، وضريبة التطوير بين 1% و3%.

في فيتنام، لا يدفع مشتري المنازل حاليًا سوى الضرائب الثلاث الأولى: ضريبة الدخل (2-5%)، وضريبة الأملاك (0.03-0.2%)، وضريبة التسجيل (0.5%). وأضاف: " تُسهّل الضرائب المنخفضة على المشترين الاستثمار في سوق العقارات، بشراء عقار اليوم وبيع آخر غدًا ".

تحذير من خطر "الفقاعة"

وبحسب السيد نجوين فان دينه، عندما يصبح عدد مشتري المنازل أقل فأقل، فإن السوق يفقد توازنه بين العرض والطلب، وترتفع الأسعار ولكنها لا ترتبط بالطلب الحقيقي، وهو ما قد يؤدي بسهولة إلى مخاطر فقاعة العقارات.

إن السوق الذي يضم عددا كبيرا من المشاركين والمستثمرين سوف يكون عرضة لتضخم الأسعار. (صورة توضيحية: مينه دوك)

وأضاف السيد دينه قائلاً: " بدون التدخل السياسي في الوقت المناسب، فإن الإسكان في المناطق الحضرية الكبرى سوف يصبح بعيداً عن متناول العمال بشكل متزايد ".

أكد الخبير الاقتصادي دينه ذي هين أيضًا على ضرورة إعادة السوق إلى طبيعته الحقيقية المتمثلة في تلبية احتياجات السكن للأغلبية. فعندما تهيمن الاستثمارات قصيرة الأجل، لا تعود الشقق مكانًا للسكن، بل تصبح أداةً لتحقيق الربح، مما يدفع الأسعار إلى الارتفاع باستمرار ويسبب عواقب اجتماعية. وأوصى بأن تُكمل الدولة قريبًا المعروض من المساكن متوسطة التكلفة وبأسعار معقولة لتحقيق التوازن في هيكل السوق.

قيّم السيد نجوين كوانغ هوي، الرئيس التنفيذي لكلية المالية والمصرفية (جامعة نجوين تراي)، الوضع قائلاً: عندما يتدفق رأس المال إلى العقارات، تزداد قيمة هذا الأصل بوتيرة أسرع من إنتاجية العمل ونمو الدخل، مما يخلق فجوة متزايدة الاتساع بين أسعار المساكن وقدرة الأفراد على الدفع. هذا يجعل السوق يميل إلى العمل بناءً على توقعات ارتفاع الأسعار بدلاً من الطلب الحقيقي، مما يجعل السيولة غير مستدامة ويزيد من مخاطر الفقاعة.

مع هيمنة المستثمرين على التداول، أصبحت الأسواق أكثر حساسية لتغيرات السياسات. أي تعديل طفيف في الائتمان أو أسعار الفائدة أو معنويات السوق قد يُحدث تفاعلاً متسلسلاً، مما يؤدي إلى تباطؤ أو تصحيح محلي. لا يقتصر تأثير هذا الخطر على المضاربين فحسب، بل قد يمتد إلى النظام المالي والشركات والاقتصاد ككل، إذا لم يُسيطر عليه بعناية.

وأكد السيد هوي " لذلك فإن الإجراءات الصارمة التي اتخذتها الحكومة لتهدئة ارتفاع الأسعار هي الخطوة الصحيحة والاستراتيجية، والتي تهدف إلى تحقيق الاستقرار على المدى الطويل ".

المصدر: https://baolangson.vn/thi-truong-bat-dong-san-dien-bien-la-chuyen-gia-khuyen-cao-gi-5063967.html