ضريبة أرباح العقارات والأسهم: صحيحة ولكنها ليست صادمة

إن فرض الضرائب على دخل الاستثمار أمر شائع، ولكن فيتنام تحتاج إلى الرجوع إلى سياسات البلدان الأخرى، مثل الولايات المتحدة التي تسمح بنقل الخسائر إلى العام التالي لتقليل الضرائب المستحقة، أو سنغافورة التي تفرض ضرائب منخفضة للغاية أو لا تفرض ضرائب على فوائد الأوراق المالية لتشجيع الاستثمار.

وزارة المالية تقترح تطبيق ضريبة الدخل الشخصي على تحويلات العقارات التي يقوم بها الأفراد بضرب الدخل الخاضع للضريبة في معدل الضريبة البالغ 20٪ لكل تحويل - صورة: NGOC HIEN

تطلب وزارة المالية الفيتنامية تعليقات على مشروع قانون منقح بشأن ضريبة الدخل الشخصي، والذي يقترح فرض ضريبة بنسبة 20٪ على الأرباح من نقل العقارات والأوراق المالية من قبل الأفراد.

تهدف هذه السياسة إلى استبدال نظام تحصيل الضرائب الحالي (2% على سعر بيع العقارات، و0.1% على سعر بيع الأوراق المالية لكل معاملة).

سيسمح هذا للبائعين الذين يتكبدون خسائر بتجنّب دفع الضرائب، بينما سيدفع أصحاب الأرباح الكبيرة ضرائب أعلى. مع ذلك، يثير الاقتراح أيضًا مخاوف بشأن تأثيره على السوق وجدواه.

منظور المستثمر والممارسات الدولية

منذ أوائل عام ٢٠٢٥، انتهجت فيتنام سياسة نقدية توسعية لدعم النمو، مع أسعار فائدة منخفضة وائتمان وافر. ورغم أن ضخ الأموال ساهم في تحفيز الاقتصاد ، إلا أن التاريخ يُظهر أنه لا يمكن لأي اقتصاد أن ينمو بشكل مستدام بالاعتماد فقط على الأموال الرخيصة وفقاعات الأصول.

في الواقع، عندما يتدفق المال بشكل مفرط إلى الأراضي والأسهم، ترتفع أسعار الأصول بشكل أسرع من الاقتصاد الحقيقي، مما يخلق مخاطر محتملة لعدم الاستقرار الاقتصادي الكلي.

لذلك، تلجأ العديد من الدول إلى أدوات ضريبية لزيادة التكاليف والحد من جاذبية المضاربة على الأصول. ويمكن فهم اقتراح فيتنام بفرض ضريبة بنسبة 20% على أرباح العقارات والأسهم كإجراء لإعادة توازن التدفق النقدي: أي توجيه رأس المال بعيدًا عن قنوات المضاربة قصيرة الأجل نحو قيمته الحقيقية.

ومع ذلك، فإن معدل الضريبة البالغ 20% يعتبر مرتفعا للغاية مقارنة بالمستوى الحالي، وقد يسبب صدمة إذا تم تطبيقه فجأة.

وخاصة إذا لم يكن هناك تمييز بين فترات الاحتفاظ وعدم وجود بدل للخسائر بين السنوات، فإن التأثير سيكون هائلا.

قد يقلل المستثمرون قصيرو الأجل من تداولاتهم، أو يسحبون رأس المال إلى قنوات أخرى أو يضطرون إلى الاحتفاظ بالأسهم لفترة أطول بدلاً من الشراء والبيع بشكل مرن.

وعلاوة على ذلك، لا يوضح المشروع النفقات التي يمكن خصمها عند حساب الفائدة؛ وقد لا يتم احتساب العديد من النفقات الفعلية، مما يعرض المستثمرين لخطر فرض الضرائب على الأرباح الاسمية التي تكون أعلى من الفعلية.

تُظهر الممارسات الدولية أن فرض ضرائب على دخل الاستثمار أمر شائع، إلا أن معدلاتها وأساليبها تتفاوت بشكل كبير. تُقدم العديد من الدول حوافز ضريبية للاستثمار طويل الأجل: على سبيل المثال، تفرض اليابان ضريبة ثابتة بنسبة 20% تقريبًا على أرباح الأسهم؛ وتسمح الولايات المتحدة للمستثمرين بترحيل الخسائر لتقليل التزاماتهم الضريبية. تفرض بعض الدول ضرائب منخفضة جدًا على كل معاملة، أو لا تفرض ضرائب على أرباح الأسهم إطلاقًا لتشجيع المستثمرين الأفراد (مثل سنغافورة).

في السوق، من المتوقع أن تُغيّر الضريبة الجديدة سلوك المستثمرين. على المدى القصير، قد يُصاب الكثيرون بالصدمة من الزيادة الحادة في الضرائب، خاصةً على العقارات التي تقلّ مدة حيازتها عن عامين، والتي ستخضع لضريبة تصل إلى 10% من سعر البيع (في حال تعذر إثبات التكلفة).

في ظل تباطؤ سوق العقارات، لا بد من وضع خطة عمل منطقية لتجنب صدمة السيولة. على المدى الطويل، ستساعد ضريبة أرباح بنسبة 20% على تصفية المستثمرين: سينخفض عدد المضاربين قصيري الأجل، بينما سينظر المستثمرون طويلو الأجل بعين الاعتبار.

قد تؤدي ضريبة بنسبة 20% إلى تقليل التداول قصير الأجل، لكنها تشجع على الاحتفاظ بالأسهم لفترة أطول ونقل بعض رأس المال إلى قنوات الاستثمار طويلة الأجل - الصورة: كوانغ دينه

يخشى الكثيرون أن يضيف البائعون ضرائب إلى سعر المنزل، مما يؤدي إلى ارتفاع الأسعار، وفي النهاية سيدفع المشتري الضريبة. لكن في الواقع، يُضبط السوق نفسه بناءً على العرض والطلب، ولا يسمح للبائعين برفع الأسعار بشكل تعسفي.

بالنسبة للأسهم، فإن فرض ضريبة بنسبة 20% قد يؤدي إلى تقليص التداول قصير الأجل، ولكنها تشجع على الاحتفاظ بالأسهم لفترة أطول وتحويل بعض رأس المال إلى استثمارات طويلة الأجل.

ومع ذلك، ينبغي لنا أن نفكر في إضافة حوافز للاستثمار الطويل الأجل (على سبيل المثال، الإعفاء/التخفيض الضريبي للأسهم التي يتم الاحتفاظ بها لأكثر من عام واحد)، وسوف تساهم السياسة الجديدة في استقرار السوق على المدى الطويل.

تحتاج السلطات الضريبية إلى قاعدة بيانات كاملة للمعاملات

تُظهر الطريقة الحالية لتحصيل نسبة 2% من سعر بيع العقار عيوبًا عديدة. ولأنها لا تأخذ في الاعتبار الأرباح والخسائر، فإن هذه الطريقة الحسابية الثابتة تُحفّز البائعين على الإعلان عن سعر أقل في العقد للتهرب الضريبي.

تُحفّز الضرائب القائمة على الأرباح الناس على الإعلان عن سعر الشراء الصحيح والاحتفاظ بإيصالات النفقات للمطالبة بالخصومات. وعندما ترتفع أسعار العقارات بشكل حاد، تتمكن الحكومة أيضًا من تحصيل المزيد.

لتحصيل الضرائب بشكل صحيح وكامل باستخدام الطريقة الجديدة، يتطلب الأمر قدرات إدارية وبنية تحتية مناسبة للبيانات. تحتاج السلطات الضريبية إلى قاعدة بيانات شاملة للمعاملات لتحديد تكلفة ونفقات كل معاملة بدقة، وبالتالي تحصيل الضرائب بفعالية.

حاليًا، تم تحديث جميع تغييرات نقل الملكية العقارية في مصلحة الضرائب - وهي ميزة أولية - ولكن لا يزال نظام المعلومات بحاجة إلى تحديث متزامن قبل تطبيق الضريبة على الفوائد. ينبغي تطبيق هذه السياسة بعناية وتدريجيًا.

يشغل رجل الأعمال دينه هونغ كي حاليًا منصب رئيس مجلس إدارة شركة Secoin المساهمة، ورئيس جمعية البناء ومواد البناء في مدينة هو تشي منه (SACA)، ورئيس جمعية الأعمال الخضراء في مدينة هو تشي منه (HGBA)، ونائب رئيس جمعية الأعمال في مدينة هو تشي منه (HUBA).

خذ بعين الاعتبار الطريق وتجنب الصدمة

يُظهر اقتراح فرض ضريبة بنسبة 20% على أرباح العقارات والأوراق المالية عزم هيئة إدارة السوق على توجيه السوق نحو الشفافية والممارسات الدولية. ولتنفيذه بفعالية، لا بد من تصميمه بعناية ومرونة وتزامن.

أولاً، يجب وضع خارطة طريق واضحة للتنفيذ. قد يُحدث فرض ضرائب مرتفعة فورًا في سوق ضعيفة صدمة؛ لذا، يُمكن النظر في فترة انتقالية أو تطبيق تجريبي في هانوي ومدينة هو تشي منه، مع زيادة العقوبات تدريجيًا مع جاهزية النظام.

ثانيًا، ينبغي على السلطات استكمال قاعدة بيانات الأراضي قريبًا، وربط المعلومات الضريبية والبنوك والموثقين، وذلك لوضع أسس لتحديد سعر الشراء الأصلي وتكاليفه ومراقبة المعاملات. هذا لا يُسهم فقط في تحصيل الضرائب بدقة، بل يُساعد أيضًا على عمل السوق بشفافية وفعالية أكبر.

ثالثًا ، يجب أن تكون السياسة الضريبية مرنة وإنسانية. يمكن للهيئات التشريعية إضافة إعفاءات في حالات مشروعة: مثل الإعفاءات أو التخفيضات الضريبية للمعاملات غير القابلة للتجنب (مثل بيع منزل بسبب ظروف صعبة) أو الأرباح المنخفضة لدعم الأفراد.

رابعًا ، هذه ضريبة معقدة نوعًا ما، إذ تتطلب من دافعي الضرائب الاحتفاظ بوثائق وتقديم إقرارات ضريبية مفصلة. ينبغي أن تكون لدى السلطات الضريبية تعليمات محددة بشأن النفقات القابلة للخصم بشكل معقول، وكيفية حساب الأرباح والخسائر، وكيفية الإقرار بأسهل طريقة.

العودة إلى الموضوع

دينه هونغ كي

المصدر: https://tuoitre.vn/thue-loi-nhuan-bat-dong-san-chung-khoan-dung-nhung-dung-gay-soc-20250727175217981.htm