 |
| أحدث العقارات. (المصدر: لقطة شاشة/DT) |
التسرع في "الأكل" حسب الخطة... ثم تقليص الخسائر بشكل كبير
في مثل هذا الوقت من العام الماضي، توقع العديد من المستثمرين تحقيق أرباح طائلة من تخطيط وتنفيذ الطريق الدائري الرابع في منطقة العاصمة. وأصبحت المشاريع العقارية القريبة منه محط أنظار المستثمرين.
سلسلة من المشاريع الحضرية "تتوقع" الطريق الدائري الرابع مثل: سبليندورا باك آن خانه، ها دو تشارم فيلاز، فوون كام، آن لاك جرين سيمفوني، هينود رويال بارك في منطقة هواي دوك؛ منطقة فينيكس جاردن الحضرية في منطقة دان فونج؛ منطقة ثانه ها الحضرية، منطقة دو نجيا الحضرية، مجمع شوان ماي في منطقة ها دونج... كلها ارتفعت أسعارها.
جدير بالذكر أنه في أوائل يونيو 2022، نظمت مؤسسة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD) بيع 202 فيلا في مشروع المنطقة الحضرية الجديدة Thanh Lam - Dai Thinh 2 (الاسم التجاري HUD Me Linh Central) في منطقة Me Linh، من خلال عطاءات تنافسية وحققت نسبة نجاح في المناقصة تصل إلى 98٪ (198 وحدة).
نتج عن معظم المنتجات المطروحة في السوق فرق سعري قدره مئات الملايين من الدونات الفيتنامية مقارنةً بسعرها الابتدائي، بل وصل الفرق في بعض العقارات إلى عدة مليارات من الدونات الفيتنامية. ومع ذلك، وخلافًا للأرباح المتوقعة من التخطيط المسبق، تُباع المنتجات العقارية في المشاريع "المُتوقعة" بخسارة عند بدء مشروع الطريق الدائري الرابع.
وفقًا لدراسة استقصائية، تُباع العديد من الفلل والبيوت ذات الحدائق (التاون هاوس) في مشروع HUD Me Linh Central بخسارة. وتبلغ قيمة الخسارة، مقارنةً بسعر عقد الشراء، حوالي مئات ملايين الدونغ الفيتنامية للوحدة.
على سبيل المثال، تُباع فيلتان في مشروع HUD Me Linh Central، بمساحة 250 مترًا مربعًا للوحدة، وتقعان مقابل حديقة الزهور، بخسارة تقارب 11.3 مليار دونج فيتنامي، أي ما يعادل 45 مليون دونج للمتر المربع (بما في ذلك تكاليف الأرض والبناء). سعر البيع الحالي أقل بنحو 500 مليون دونج للوحدة من سعر العقد، ويمكن للمشترين التفاوض أكثر.
عند مسح قنوات تداول العقارات، في مشروع HUD Me Linh Central، في منتصف عام 2022، تقلبت أسعار البيع من 48 إلى 55 مليون دونج/م2، وانخفضت الآن إلى متوسط 42 إلى 54 مليون دونج/م2؛ تقلبت منطقة Vuon Cam الحضرية في منتصف عام 2022 من 58 إلى 85 مليون دونج/م2، وانخفضت الآن إلى 52 إلى 61 مليون دونج/م2...
وبالمثل، في منتصف عام ٢٠٢٢، تراوح سعر بيع المنازل والفيلات في مشروع "ها دو تشارم فيلاز" بين ٩٠ و١١٥ مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، لكنه انخفض الآن إلى ما بين ٨٦ و٩٥ مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. على سبيل المثال، يبلغ سعر المنزل شبه المنفصل بمساحة ١٩٠ مترًا مربعًا ٨٦ مليون دونج فيتنامي للمتر المربع؛ بينما يبلغ سعر المنزل الزاوي بمساحة ٣٤٥ مترًا مربعًا ٩٥ مليون دونج فيتنامي للمتر المربع.
في مواجهة ظاهرة اندفاع المستثمرين إلى "متابعة" الطريق الدائري الرابع في منطقة العاصمة، يحذر العديد من الخبراء من أنه على الرغم من أن هذا الطريق الذي يمر عبر المحليات سوف "يسخن" سوق العقارات، إلا أن هناك أيضًا العديد من المخاطر المحتملة إذا لم يحدد المستثمرون حدود التخطيط والممرات والإحداثيات والمعالم وما إلى ذلك.
لذلك، قبل الاستثمار في العقارات في هذه المناطق، يحتاج المستثمرون إلى الاستعداد، وخاصة فترة انتظار تنفيذ المشروع.
قال السيد نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، إن البنية التحتية المرورية الجديدة والموسعة تُضيف قيمة كبيرة للعقارات المجاورة. ومع ذلك، يجب أن يكون تنفيذ هذه المشاريع طويل الأمد.
حذّر السيد دينه قائلاً: "إن المعلومات المتعلقة بارتفاع أسعار العقارات و"حمى الأراضي" ليست سوى خدعة من "السائقين" لخلق موجات في السوق. يجب على المستثمرين توخي الحذر الشديد، والتعرف على السوق بعناية، وفهم التخطيط والسيولة لتجنب خطر دفن رأس المال".
وبحسب الخبير الاقتصادي دينه ذي هيين، فإنه في الفترة 2020-2022، سوف ترتفع أسعار العقارات في مناطق الطريق الدائري الرابع في هانوي والطريق الدائري الثالث في مدينة هوشي منه بسبب التخطيط، لتصل إلى مستويات مساوية أو حتى أعلى من السعر الفعلي عند اكتمال الطريق.
الخصم هو مجرد خصم ذروة، وليس سعرًا معقولًا. الخصم المعقول هو سعر يناسب احتياجات المشتري وقدرته على الدفع لإتمام صفقة حقيقية.
ويرى هذا الخبير أيضاً أن الاستثمار العقاري اليوم يتطلب من المستثمرين أن يكون لديهم مؤهلات ومعرفة استثمارية، والتركيز على الاستثمار في المنتجات ذات القيمة الحقيقية، والتي يمكن استغلالها للسكن والإيجار وتحقيق أرباح فورية.
كوانج تري على وشك طرح أكثر من 200 قطعة أرض للبيع بالمزاد العلني
في شهري أغسطس وسبتمبر، سيتم طرح 204 قطع أرض في مقاطعات فينه لينه، وهاي لانغ، وجيو لينه، بمقاطعة كوانغ تري، للبيع بالمزاد العلني. أعلى سعر ابتدائي يتجاوز 3.4 مليار دونج للقطعة.
ستنظم شركة دات فييت للمزادات المشتركة مزادًا لحق استخدام 124 قطعة أرض، وهي أصول مجلس إدارة المشروع، وتنمية صندوق الأراضي والتجمع الصناعي، والسياحة البحرية في منطقة فينه لينه (مقاطعة كوانج تري).
 |
| في شهري أغسطس وسبتمبر، سيتم طرح 204 قطع أرض في مقاطعات فينه لينه، وهاي لانغ، وجيو لينه، بمقاطعة كوانغ تري في مزاد علني. (صورة توضيحية - المصدر: بوابة كوانغ تري) |
وبناءً على ذلك، من بين 124 قطعة أرض تم طرحها في المزاد، هناك 14 قطعة أرض في مناطق سكنية صغيرة في بلدية فينه هوا؛ و13 قطعة أرض في المنطقة السكنية 1، قرية تيان آن، بلدية فينه سون؛ و32 قطعة أرض في المنطقة السكنية في قرية تان هوا، بلدية فينه ثاي؛ و45 قطعة أرض في الأراضي الواقعة شمال غرب المنطقة السكنية هوا لي هاي، بلدة كوا تونغ؛ و19 قطعة أرض في المنطقة السكنية الريفية تان آن، بلدية هين ثانه وقطعة أرض واحدة في المنطقة السكنية في قرية 3، بلدة هو كسا.
تتراوح مساحة قطع الأراضي المعروضة في المزاد بين 168 و560 مترًا مربعًا. وتتراوح الأسعار الابتدائية بين 177 مليون دونج وأكثر من 3.4 مليار دونج للقطعة. يجب على المزايدين إيداع 20% من القيمة الإجمالية للقطعة.
ومن المتوقع أن يبدأ الإعلان عن الأسعار في الساعة 7:30 صباحًا يوم 20 أغسطس في قاعة لجنة الشعب بمنطقة فينه لينه.
في منطقة هاي لانغ، في صباح يوم 31 أغسطس، ستنظم شركة باو مينه للمزادات المشتركة مزادًا على حق استخدام 7 قطع أرض، وهي أصول مجلس إدارة المشروع وصندوق تطوير الأراضي والتجمع الصناعي في منطقة هاي لانغ.
من بين 7 قطع أرض تم طرحها في المزاد العلني في بلدية هاي هونغ، هناك قطعتان أرض في قرية فو تان، قرية لام ثوي، و5 قطع أرض في قرية فينج، قرية كينه دوي.
تتراوح مساحة قطع الأراضي المعروضة للبيع بالمزاد بين ١٩٦ و٢٨٠ مترًا مربعًا، وتتراوح أسعارها الابتدائية بين أكثر من ١٥٦ مليون دونج و٤٢٠ مليون دونج للقطعة.
أقيم المزاد في قاعة البيت الثقافي لبلدية هاي هونغ، منطقة هاي لانغ.
وفي منطقة جيو لينه، في صباح يوم 9 سبتمبر، ستنظم شركة نام فونج للمزادات المشتركة أيضًا مزادًا لـ 73 قطعة أرض من أصول مجلس إدارة المشروع وصندوق تطوير الأراضي والتجمع الصناعي في منطقة جيو لينه.
وعلى وجه التحديد، تنتمي 49 قطعة أرض تم بيعها بالمزاد العلني إلى مشروع التطوير السكني في بلدية جيو سون، وتنتمي 24 قطعة أرض إلى مشروع التطوير السكني في بلدية جيو هوا.
تتراوح مساحة الأراضي المعروضة للبيع بالمزاد بين ٢١٦ و٤١٩ مترًا مربعًا، وتتراوح أسعارها الابتدائية بين ٢٩٥ مليون دونج وحوالي ١.٤ مليار دونج.
تم الإعلان عن الأسعار في قاعة لجنة الشعب بمنطقة جيو لينه.
وتم إجراء المزادات على 204 قطعة أرض جميعها بطريقة التصويت غير المباشر، باستخدام طريقة السعر التصاعدي.
دونج ثاب: سوق العقارات يميل إلى النمو ببطء
أصدرت إدارة البناء في دونج ثاب للتو التقرير رقم 1400/BC-SXD بشأن الإعلان عن معلومات حول سوق الإسكان والعقارات في مقاطعة دونج ثاب في الربع الثاني من عام 2023. وبناءً على ذلك، يميل سوق العقارات في مقاطعة دونج ثاب إلى النمو ببطء في معظم القطاعات.
ومن بين هذه القطاعات، يتمتع قطاع العقارات الأرضية بأعلى حجم للمعاملات؛ ولم يلب قطاع العقارات الصناعية الطلب في السوق بسبب العرض المحدود؛ ولا يزال قطاع العقارات السكنية والمنتجعات والتجارية يتطور ببطء لأن معظم مشاريع الإسكان في مرحلة الإعداد للاستثمار.
وفقًا للتقرير، يسير سوق العقارات في مقاطعة دونغ ثاب بشكل طبيعي، ويجري تنفيذ مشاريع الإسكان. كما تواصل المنطقة دعوة المستثمرين للمشاركة في تطوير مشاريع الإسكان في المقاطعة. ويجري حاليًا تنفيذ عدد من المشاريع في المقاطعة، بما في ذلك: مشروع سونغ هاي لونغ للإسكان الاجتماعي في قرية فو هوا، التابعة لبلدية تان فو دونغ، بمدينة سا ديك؛ ومشروع الإسكان التجاري في المنطقة السكنية الحضرية في قرية فو لونغ، ومنطقة تاون هاوس تان كوي تاي في مدينة سا ديك؛ ومشروع سكن عمال فينه هوان في مدينة كاو لان. بالإضافة إلى ذلك، هناك عدد من مشاريع الإسكان التي تخضع لإجراءات إعداد المشروع وفقًا للوائح.
تشهد المناطق الحضرية في مقاطعة دونغ ثاب تطورًا ملحوظًا، مع تحسن متزايد في المرافق، ومستوى معيشة أفضل، وفرص عمل، وبيئة عمل مريحة، مما يؤدي إلى استقطاب السكان ونموهم. ومع ذلك، لا يزال احتياطي الأراضي في هذه المنطقة محدودًا للغاية، في حين يتزايد الطلب؛ ولا تزال مشاركة القطاعات الاقتصادية في مشاريع الإسكان منخفضة؛ ويؤدي اتساع الفجوة بين العرض والطلب إلى ارتفاع أسعار العقارات كما هو الحال حاليًا.
في الربع الثاني من عام 2023، استمر في الاستثمار في مشروعين سكنيين تجاريين: منطقة فو لونج الحضرية، بلدة تان فو دونج، مدينة سا ديسمبر، بمساحة 15.11 هكتارًا، ورأس مال استثماري يزيد عن 1,011 مليار دونج فيتنامي ومشروع تان كوي تاي تاون هاوس، بلدة تان كوي تاي، مدينة سا ديسمبر، بمساحة 0.389 هكتارًا، ورأس مال استثماري يقارب 82.5 مليار دونج فيتنامي.
تواصل شركة دونغ ثاب حاليًا تنفيذ مشروع إسكان اجتماعي في قرية سونغ هاي لونغ، التابعة لبلدية تان فو دونغ، بمدينة سا ديك، والذي تنفذه شركة سونغ هاي لونغ دونغ ثاب للإنشاءات والتجارة المحدودة. تبلغ مساحة هذا المشروع 0.8 هكتار، برأس مال استثماري يتجاوز 75 مليار دونغ فيتنامي.
يوجد مشروع سكن عمال في الحي الحادي عشر بمدينة كاو لان، تُنفّذه شركة فينه هوان المساهمة. تبلغ مساحة هذا المشروع 1.99 هكتار، برأس مال استثماري قدره 90 مليار دونج فيتنامي. في الربع الثاني من عام 2023، لم تُباع في مقاطعة دونغ ثاب سوى 528 قطعة أرض و57 منزلًا فرديًا.
إن عدم استخدام الأرض أو التخلي عنها قد يؤدي إلى فرض غرامات وفقدان حقوق استخدام الأرض.
لا يتضمن قانون الأراضي الحالي أي لوائح محددة بشأن ماهية الأراضي المهجورة. ومع ذلك، تُعرف الأراضي المهجورة بأنها الأراضي التي لم تُستخدم لفترة طويلة، مما يُسبب هدرًا لموارد الأرض، بل ويفقدها قيمتها والغرض من استخدامها. تُعيد الدولة الأراضي المهجورة التي لم تُستخدم لفترة زمنية معينة، وعندها يفقد مستخدمها حقه في استخدامها.
حقوق استخدام الأراضي هي حقوق الأشخاص في استغلال المنفعة والتمتع بالفوائد الناجمة عن استخدام الأراضي المخصصة أو المستأجرة من الدولة أو المنقولة من أشخاص آخرين عن طريق التحويل أو النقل أو التأجير أو التأجير من الباطن أو الميراث أو الهبة... من الشخص صاحب الحقوق.
عندما تستصلح الدولة الأرض وفقًا لأحكام القانون، يفقد صاحبها حق الانتفاع بها كما ذكرنا سابقًا. ينص قانون الأراضي لعام ٢٠١٣ على حالات عديدة تستصلح فيها الدولة الأرض، منها الاستصلاح بسبب عدم استخدامها بشكل مستمر ومنتظم لفترة زمنية.
بموجب الفقرة 1 من المادة 64 من قانون الأراضي لعام 2013، يتم تحديد الحالات التالية لاسترداد الأراضي بسبب مخالفات قوانين الأراضي: الأرض المخصصة لزراعة المحاصيل السنوية التي لم يتم استخدامها لمدة 12 شهرًا متتالية؛ الأرض المخصصة لزراعة المحاصيل الدائمة التي لم يتم استخدامها لمدة 18 شهرًا متتالية؛ الأرض المخصصة لزراعة الغابات التي لم يتم استخدامها لمدة 24 شهرًا متتالية؛ الأرض المخصصة أو المستأجرة من قبل الدولة لتنفيذ مشاريع استثمارية والتي لم يتم استخدامها لمدة 12 شهرًا متتالية.
وفقًا للمادة 32 من المرسوم 91/2019/ND-CP، في حالة عدم استخدام الأرض للمحاصيل السنوية لمدة 12 شهرًا متتاليًا، والأرض للمحاصيل الدائمة لمدة 18 شهرًا متتاليًا، والأرض للغابات لمدة 24 شهرًا متتاليًا دون قوة قاهرة، سيتم فرض عقوبات إدارية.
على وجه التحديد: غرامة من 500000 إلى 1 مليون دونج إذا كانت مساحة الأرض غير المستخدمة أقل من 0.5 هكتار؛ غرامة من 1 إلى 3 ملايين دونج إذا كانت مساحة الأرض غير المستخدمة من 0.5 هكتار إلى أقل من 0.3 هكتار؛ غرامة من 3 إلى 5 ملايين دونج إذا كانت مساحة الأرض غير المستخدمة من 0.3 هكتار إلى أقل من 10 هكتارات؛ غرامة من 5 إلى 10 ملايين دونج إذا كانت مساحة الأرض غير المستخدمة من 10 هكتارات أو أكثر.
بالإضافة إلى ذلك، يُجبر الأفراد والمنظمات المخالفون للقانون على استخدام الأرض للأغراض المخصصة أو المؤجرة أو المُعترف بها من قِبل الدولة لحقوق استخدام الأراضي. في حال الموافقة على الأرض وعدم استخدامها، تُعيد الدولة الأرض وفقًا للأنظمة.
[إعلان 2]
مصدر
تعليق (0)