رأس المال الاستثماري يتحول إلى الأسواق الثانوية

العقارات الصناعية: رأس المال الاستثماري يتحول إلى سوق المستوى الثاني

يتحول رأس المال الاستثماري إلى السوق الثانوية ويعد تطوير المتنزهات الصناعية الخضراء اتجاها بارزا من شأنه إعادة تشكيل سوق العقارات الصناعية في الفترة المقبلة.

تتمتع المناطق الصناعية التي تستوفي معايير ESG (البيئة والمجتمع والحوكمة) بميزة جذب الاستثمارات. الصورة: هوي دونج

السوق الثانوية تجذب رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر

وعلى الرغم من أن الاقتصاد الفيتنامي يواجه العديد من التحديات في عام 2023، وفقًا للسيدة دونج ثوي دونج، الرئيسة التنفيذية لشركة CBRE فيتنام، فإن العقارات الصناعية لا تزال تحقق نتائج إيجابية.

على وجه التحديد، يُلاحظ ارتفاعٌ في معدل إشغال المناطق الصناعية في الأسواق الرئيسية (الأسواق الكبرى مثل هانوي، ومدينة هو تشي منه، ودونغ ناي، وبينه دونغ ، ولونغ آن). ويواصل المصنعون من العديد من الدول توسيع عملياتهم بقوة في الشمال والجنوب، حيث يبلغ متوسط معدل إشغال المناطق الصناعية في المنطقتين 81% و92% على التوالي.

بلغ معدل استيعاب الأراضي الصناعية في السوق الشمالية أعلى مستوى له في خمس سنوات، متجاوزًا 800 هكتار، بزيادة قدرها 37% عن عام 2022. ونظرًا لمحدودية موارد الأراضي الصناعية نسبيًا، انخفضت مساحة الاستيعاب في السوق الجنوبية بنسبة 32% مقارنةً بعام 2022، لتصل إلى حوالي 500 هكتار. بالإضافة إلى مصنعي الإلكترونيات والسيارات وملحقاتها، يبدي المستأجرون من الصناعات الجديدة في قطاع التكنولوجيا المتقدمة، مثل تصنيع المركبات الكهربائية وأشباه الموصلات والمواد الخضراء، اهتمامًا كبيرًا بالسوق الفيتنامية.

ومن الجدير بالذكر أنه على الرغم من أن السوق الأولية لا تزال مهيمنة، إلا أن شركة إم بي للأوراق المالية (MBS) أدركت في تقرير تقييمي حديث أن رأس المال الاستثماري يتحول إلى السوق الثانوية (المقاطعات المجاورة للأسواق الرئيسية).

إن استراتيجية تطوير المزيد من المتنزهات الصناعية الخضراء والذكية من شأنها أن تساهم في النمو المستدام لفيتنام، وضمان جذب الاستثمار الأجنبي المباشر بشكل مستقر.

في الشمال، تميل تدفقات الاستثمار الأجنبي المباشر إلى الأسواق الثانوية مثل كوانغ نينه، وباك جيانج ، وتاي نجوين. في الآونة الأخيرة، حققت هذه المحافظات نتائج إيجابية للغاية في جذب الاستثمار الأجنبي المباشر. على سبيل المثال، في كوانغ نينه، يُعد مجمع جينكو لتكنولوجيا الخلايا الشمسية الكهروضوئية مشروعًا نموذجيًا برأس مال استثماري قدره 1.5 مليار دولار أمريكي؛ وفي باك جيانج، يبرز مشروع مصنع هانا ميكرون فينا 2 لتصنيع أشباه الموصلات؛ وفي تاي نجوين، تواصل مجموعة سامسونج زيادة رأس مالها الاستثماري بمقدار 1.2 مليار دولار أمريكي.

ارتفعت نسبة تدفقات رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر إلى السوق الثانوية في الشمال من 20% في عام 2018 إلى 53% في عام 2023. والسبب هو أن سعر إيجار الأراضي الصناعية في السوق الثانوية أقل بنسبة 20% من سعر السوق الأولية، ولا يزال هناك الكثير من الأراضي الصناعية للإيجار (متوسط معدل إشغال الأراضي الصناعية في السوق الثانوية هو 64%) فقط.

في الجنوب، ارتفعت أيضًا نسبة تدفقات رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر إلى السوق الثانوية من 21.6% في عام 2022 إلى 23.2% في عام 2023. ومن بينها، اجتذبت مقاطعة با ريا - فونج تاو أكثر من مليار دولار أمريكي من رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر، وخاصة مشروع إنتاج ألياف الكربون والمواد في هيوسونج فيتنام، برأس مال استثماري قدره 540 مليون دولار أمريكي؛ واجتذبت مقاطعة بينه فوك أكثر من 40 مشروعًا للاستثمار الأجنبي المباشر برأس مال إجمالي قدره 758 مليون دولار أمريكي...

تجذب أسواق الدرجة الثانية في الجنوب العديد من مشاريع الاستثمار الأجنبي المباشر بفضل ميزة مساحات الأراضي الصناعية الكبيرة القابلة للتأجير، حيث لا يتجاوز معدل الإشغال فيها 63%، بينما بلغ معدل الإشغال في أسواق الدرجة الأولى 90% (بلغ 95% في مدينة هو تشي منه، بينه دونغ؛ وتجاوز 80% في دونغ ناي، لونغ آن). إضافةً إلى ذلك، لا تتجاوز أسعار إيجار الأراضي في أسواق الدرجة الثانية نصف أسعارها في أسواق الدرجة الأولى.

نحو مناطق صناعية خضراء

مع تحول رأس المال الاستثماري إلى السوق الثانوية، من المتوقع أن يصبح تطوير المتنزهات الصناعية الخضراء للترحيب بتدفقات رأس المال الجديدة هو الاتجاه الذي يشكل سوق العقارات الصناعية في الفترة المقبلة.

يتوقع السيد آندي هان سوك جونغ، الرئيس التنفيذي لشركة فيلمور للتطوير العقاري المساهمة، أن يظل رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر في فيتنام عند مستوى مرتفع. ووفقًا للسيد آندي هان سوك جونغ، تواجه فيتنام موجة جديدة من الاستثمار، بعد تعزيز العلاقات الفيتنامية الأمريكية العام الماضي. لذلك، ستساهم استراتيجية تطوير المزيد من المناطق الصناعية الخضراء والذكية في النمو المستدام لفيتنام، مما يضمن استقطاب تدفقات مستقرة من رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر.

وفقاً لخبراء MBS، تفقد المناطق الصناعية التقليدية ميزتها التنافسية. وبدلاً من ذلك، يجذب التوجه نحو تطوير المناطق الصناعية الخضراء العديد من المستثمرين نحو الاستدامة. وهذا أيضاً اتجاه شائع في العالم.

تماشيًا مع التوجه العام، تُركز دول جنوب شرق آسيا على جذب الاستثمارات في الصناعات الخضراء. في عامي 2021 و2022، ارتفع عدد المشاريع الخضراء بنسبة 12% و21% على التوالي. تجذب إندونيسيا الاستثمارات في سلسلة إنتاج المركبات الكهربائية، وتُركز سنغافورة على صناعة أشباه الموصلات وتكنولوجيا الجيل الرابع، وتُطور تايلاند صناعة الإلكترونيات، بينما لا تزال فيتنام في المراحل الأولى من جذب الاستثمارات الخضراء، وفقًا لتعليق MBS.

في الواقع، على الرغم من أن عدد المجمعات الصناعية الخضراء لم يشهد نموًا كبيرًا بعد، إلا أن التوجه نحو إنشاء مجمعات صناعية خضراء يتبلور تدريجيًا. ويعمل بعض المستثمرين بنشاط على تطوير مجمعات صناعية خضراء لجذب رؤوس الأموال الاستثمارية. ومؤخرًا، حصل مشروع مركز الخدمات اللوجستية البيئية التابع لشركة فريزر بروبرتي فيتنام، مجمع VSIP الصناعي في بينه دونغ، على شهادة المباني الخضراء (LEED) من مجلس المباني الخضراء الأمريكي.

وتشمل بعض مشاريع المتنزهات الصناعية الأخرى التي حصلت أيضًا على شهادة LEED مشروع Core5 Hai Phong في الحديقة الصناعية Deep C2 (Hai Phong)، ومشروع Logos في VSIP Bac Ninh، ومشروع RBW في الحديقة الصناعية Phu Tan (Binh Duong) والحديقة الصناعية Xuyen A (Long An).

وأقر السيد بول تونكرز، نائب مدير العقارات الصناعية في شركة Core5 Vietnam، بأن المستثمرين يستهدفون الصناعات ذات القيمة العالية مثل الإلكترونيات وأشباه الموصلات وما إلى ذلك، لذلك يحتاج مطورو المناطق الصناعية إلى إعادة هيكلة الخدمات والمنتجات لخدمة احتياجات المستأجرين بشكل أفضل، والحاجة إلى التكيف وتلبية متطلبات معايير ESG (البيئة والمجتمع والحوكمة)، والتكامل في استراتيجيات التنمية المستدامة طويلة الأجل مثل الحياد الكربوني وتوفير الكهرباء والمياه وما إلى ذلك.

مصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-cong-nghiep-von-dau-tu-dang-dich-chuyen-sang-thi-truong-cap-2-d209320.html