‘Bật đèn xanh’ cho ngân hàng kinh doanh bất động sản?

Nhiều lỗ hổng để ngân hàng kinh doanh Bất động sản

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP.HCM, khoản 2 điều 90 luật Các tổ chức tín dụng (TCTD) 2010 và khoản 2 điều 98 dự thảo luật Các TCTD đều quy định: TCTD không được tiến hành bất kỳ hoạt động kinh doanh nào ngoài các hoạt động ngân hàng (NH); hoạt động kinh doanh khác ghi trong giấy phép được NH Nhà nước cấp cho TCTD.

Thế nhưng tại điều 138 dự thảo luật Các TCTD về kinh doanh BĐS lại quy định: TCTD không được kinh doanh BĐS, trừ các trường hợp sau đây: Mua, đầu tư, sở hữu BĐS để sử dụng làm trụ sở kinh doanh, địa điểm làm việc hoặc cơ sở kho tàng phục vụ trực tiếp cho các hoạt động nghiệp vụ của TCTD; Cho thuê một phần trụ sở kinh doanh thuộc sở hữu của TCTD chưa sử dụng hết; Nắm giữ BĐS do việc xử lý nợ vay. Trong thời hạn 5 năm kể từ ngày quyết định xử lý tài sản bảo đảm là BĐS, TCTD phải bán, chuyển nhượng hoặc mua lại BĐS này để bảo đảm tỷ lệ đầu tư vào tài sản cố định và mục đích sử dụng tài sản cố định quy định tại luật này.

“Các TCTD được “bật đèn xanh” nhờ vào các quy định cho phép mua, đầu tư, sở hữu BĐS để sử dụng làm trụ sở kinh doanh, địa điểm làm việc và được phép cho thuê một phần trụ sở kinh doanh thuộc sở hữu của TCTD chưa sử dụng hết. Chính quy định này đã dẫn đến tình trạng TCTD có xu hướng mở rộng mạng lưới chi nhánh, địa điểm làm việc, cơ sở kho tàng, nhất là xây dựng các tòa nhà cao ốc văn phòng hoành tráng để vừa làm trụ sở, vừa có một phần không nhỏ để kinh doanh BĐS cho thuê”, ông Châu phân tích.

Tương tự, quy định hiện hành cho phép “nắm giữ BĐS do việc xử lý nợ vay” trong thời hạn 3 năm kể từ ngày quyết định xử lý tài sản bảo đảm đã tạo “dư địa” cho các TCTD thực hiện hoạt động kinh doanh BĐS không khác gì một doanh nghiệp kinh doanh BĐS chuyên nghiệp. “Nay dự thảo luật Các TCTD tăng thời hạn cho phép nắm giữ BĐS do việc xử lý nợ vay lên 5 năm thì càng rộng đường thực hiện hoạt động kinh doanh BĐS. Nên cần giữ lại quy định chỉ cho phép TCTD nắm giữ BĐS do việc xử lý nợ vay trong thời hạn 3 năm như trước thì hợp lý hơn”, ông Châu chỉ rõ.

Ông Châu nhận định, với các quy định bật đèn xanh cho phép TCTD được thực hiện hoạt động kinh doanh BĐS không phù hợp với tinh thần của quy định TCTD không được tiến hành bất kỳ hoạt động kinh doanh nào ngoài các hoạt động NH và TCTD không được kinh doanh BĐS. “Do đó đề nghị quy định TCTD không được tiến hành bất kỳ hoạt động kinh doanh nào ngoài các hoạt động NH, trừ hoạt động kinh doanh khác ghi trong giấy phép được NH Nhà nước cấp cho TCTD. Đồng thời, NH Nhà nước xem xét chặt chẽ việc cho phép thực hiện hoạt động kinh doanh khác ghi trong giấy phép được NH Nhà nước cấp cho TCTD, nhất là hoạt động kinh doanh BĐS cho thuê văn phòng tùy thuộc năng lực của từng TCTD”, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị.

HẠN CHẾ RỦI RO CHO NGÂN HÀNG

Theo LS Phạm Liền, Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam, hiện nay pháp luật quy định NH thương mại không được kinh doanh BĐS, bởi bản chất của tài sản BĐS là tính cố định, tính thanh khoản không được cao như tiền mặt, mặc dù NH thương mại cũng là doanh nghiệp và có mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận. Khi NH thương mại dùng vốn huy động để đầu tư vào một dự án BĐS nào đó, lúc cần lấy lại số vốn này trong một thời gian ngắn sẽ rất khó. 

Vì vậy, khả năng dẫn đến tình trạng mất khả năng thanh toán là rất cao, gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng, người dân. Không chỉ vậy, việc này còn ảnh hưởng, gây rủi ro cho hệ thống. Vì những lý do đó mà pháp luật nghiêm cấm các NH thương mại được đầu tư kinh doanh BĐS (trừ những trường hợp đầu tư vào trụ sở kinh doanh phục vụ cho hoạt động của NH; xử lý nợ; cho thuê lại mặt bằng…) nhằm đảm bảo lợi ích của khách hàng gửi tiền vào NH, đồng thời đảm bảo trật tự quản lý của NH Nhà nước.

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, Phó viện trưởng Viện Đổi mới sáng tạo (Trường ĐH Kinh tế TP.HCM), cũng đồng quan điểm lúc này chưa nên đặt vấn đề TCTD được kinh doanh BĐS. Vì vậy, nên giữ quy định như trước nay. Bởi chức năng chính của các TCTD là kinh doanh tiền, huy động tiền tiết kiệm để “bơm” tiền cho doanh nghiệp, cho nền kinh tế. Nay nếu tạo lỗ hổng cho NH kinh doanh BĐS thì vai trò kinh doanh tín dụng sẽ bị ảnh hưởng, nhiều NH lại đổ xô vào kinh doanh BĐS thì nguy hiểm cho an ninh tiền tệ. Bởi lĩnh vực BĐS là lĩnh vực nhiều rủi ro, thường xuyên có các khủng hoảng. Nếu lấy tiền huy động để đầu tư dự án, đầu tư vào BĐS, trong trường hợp không bán được, tiền sẽ “ngâm” trong BĐS. Khi đó sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của người gửi tiền, thậm chí rủi ro cho cả các TCTD. 

“Nhiệm vụ chính của TCTD là ưu tiên để cấp vốn cho nền kinh tế. Nhìn sự việc như NH SCB thấy rằng vốn chôn vào BĐS khiến hiệu quả sử dụng vốn giảm. Khi NH có vấn đề, nhà nước lại phải tham gia tái cơ cấu”, ông Nghĩa nói và cho biết ở các nước cũng không khuyến khích các TCTD kinh doanh BĐS.