Đã có tín hiệu tích cực bước đầu
Theo ông Townsend, đến nay, thị trường bất động sản (BĐS) đã có những tín hiệu khởi sắc tích cực đầu tiên. Đó là vẫn có những doanh nghiệp (DN) chào bán căn hộ mới và cũng đã gặt hái một số thành công. Các chủ đầu tư bắt đầu tăng chiết khấu, giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất. Các DN tái cân bằng danh mục đầu tư, bán tài sản “chiến lược” để huy động tiền mặt. Nhiều DN thậm chí đã đưa ra các điều khoản thanh toán tốt hơn cho người mua cuối cùng là những người có nhu cầu thật về nhà ở như: thanh toán 50% có thể sở hữu nhà, 50% còn lại thanh toán trả góp và được hỗ trợ vay vốn ngân hàng (NH) với lãi suất ưu đãi.
Khách hàng xếp hàng mua căn hộ tại một dự án ở TP.Thủ Đức (TP.HCM)
Thị trường BĐS, đặc biệt là BĐS cao cấp, đang khó khăn nên nhiều DN đã chuyển hướng sang đầu tư các phân khúc nhà ở đáp ứng nhu cầu ở thật của người dân như nhà ở xã hội, nhà giá rẻ. NH cũng tiến hành nhiều đợt giảm lãi suất để hỗ trợ DN, người mua nhà. Ngoài ra, Chính phủ đã công bố nhiều chính sách để ổn định thị trường, tháo gỡ pháp lý cho DN và hỗ trợ cả người mua nhà được tiếp cận các khoản vay với lãi suất thấp hơn. Hiện nay thị trường đầu tư công nghiệp và hậu cần xuất hiện nhu cầu nhờ sự quan tâm bền vững của các DN nước ngoài.
Các khách sạn 2 và 3 sao mang thương hiệu quốc tế như Best Western và Courtyard tại các TP loại 2, liền kề các khu công nghiệp đang được đầu tư xây dựng… Đã có những dấu hiệu cho thấy một số nhà phát triển đang trong giai đoạn phục hồi trở lại. “Lãi suất đang thay đổi theo chiều hướng tích cực. Người mua nhà có nhiều lựa chọn, có thể chọn được chủ đầu tư uy tín, dự án tốt với nhiều chính sách bán hàng linh hoạt. Như có chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất đến 8 năm cho khách hàng. Điều này khiến các nhà đầu tư, khách hàng an tâm hơn khi mua nhà bởi họ không còn phải lo trả nợ lãi suất NH”, ông Townsend phân tích.
Mặc dù vậy, thị trường vẫn đang vướng phải một số vấn đề, nhất là việc các NH vẫn đang khó khăn trong giải ngân. Các NH đang “đau đầu” để xem xét họ cho ai vay, cả với tư cách cá nhân, gia đình, hay số tiền đó được sử dụng vào việc gì… Hiện nay, NH tập trung vào nhóm khách hàng mua nhà để ở thật. Sau đó, NH cũng xem xét các khoản cho vay đối với các nhà phát triển, những DN tốt, dự án có triển vọng lâu dài.
“Các NH rõ ràng đã nhận được chỉ đạo từ Chính phủ để đảm bảo rằng VN không giống Trung Quốc là thị trường BĐS đóng băng, suy thoái quá lâu, từ đó ảnh hưởng đến cả nền kinh tế. Tôi nghĩ rằng Chính phủ đang làm việc nỗ lực để sửa đổi các quy định của pháp luật cho thông thoáng, phù hợp. Đây là cơ hội cho những gia đình trẻ mua được BĐS giá tốt. Thị trường BĐS VN đang bắt đầu chứng kiến những chồi xanh của sự phục hồi. Đây mới chỉ là sự khởi đầu của những triển vọng tích cực mới. Nền tảng của thị trường là nhu cầu dài hạn bền vững, là sự cân bằng hoàn hảo giữa nhân khẩu học, phát triển đô thị hóa và khả năng chi trả nhà ở của người dân”, chuyên gia Townsend cho hay.
Chuyên gia Marc Townsend
Nhiều chính sách hỗ trợ BĐS hồi phục
Đã ở VN từ năm 1991 và chứng kiến 3 cuộc khủng hoảng BĐS, chính vì vậy ông Marc Townsend đúc kết ra bài học là thị trường hoạt động theo chu kỳ. Trong đó, thị trường truyền thống của thế giới sẽ theo chu kỳ tăng – giảm – tăng. Tuy nhiên ở thị trường BĐS VN có một sự khác biệt đó là đóng băng – tan băng – đầu cơ – đóng băng – khó khăn – tan băng. Hiện thị trường đang chứng kiến một chu kỳ đi lên mới khi thanh khoản đang bắt đầu quay trở lại. Thị trường BĐS đã trải qua nhiều giai đoạn khác nhau để có được ngày hôm nay.
Thị trường nhà ở đang đóng băng sẽ dần tan băng một phần nhờ sự hỗ trợ từ các chính sách thông thoáng của Chính phủ như đấu giá đất yêu cầu quyền phát triển dự án, giải phóng mặt bằng được đàm phán trực tiếp giữa chủ đầu tư và người dân, cắt giảm thủ tục hành chính, đôn đốc các địa phương hỗ trợ DN… Những điểm nghẽn của thị trường, của DN đang dần được giải quyết, nhất là bộ phận cấp phép và phê duyệt dự án đã nhanh hơn. Theo ông Townsend, tâm lý đầu tư toàn cầu đã, đang và sẽ tiếp tục chuyển dịch theo hướng thuận lợi cho VN. Trong khi dân số VN là dân số trẻ, tốc độ đô thị hóa nhanh, khả năng chi trả cho nhà ở ngày càng cao sẽ là những yếu tố thúc đẩy nhu cầu mua BĐS của người VN trong 50 năm tới vẫn còn tăng trưởng.
Cơ sở hạ tầng chắc chắn cũng sẽ được hoàn thiện. Sau sân bay Long Thành, hệ thống tàu điện công cộng metro TP.HCM, các tuyến đường vành đai… hướng tới làn sóng hạ tầng tiếp theo để đón đầu cơ hội cho thị trường BĐS. Trong khi đó, máy tính bảng, iPhone và chip chiếm lĩnh thị trường sản xuất, thay thế sản phẩm dệt may. Sự kiện IPO VinFast đầu tiên của VN ở Mỹ đã thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư tại Mỹ cũng như toàn cầu về thị trường VN. Dù chậm hơn một chút so với mong muốn của các nhà phát triển nhưng hiện nay các DN BĐS đã có những chuyển đổi về tư duy phát triển dự án vừa túi tiền đáp ứng được nhu cầu thật về nhà ở của người dân.
Các loại tài sản bổ sung đặc thù như trung tâm dữ liệu, nơi ở dành cho người cao tuổi, ký túc xá sinh viên đang xuất hiện và được mở rộng. Các phương án thanh toán thay thế, mua để cho thuê, ở để sở hữu, các điều kiện linh hoạt trở thành xu hướng chủ đạo. Các chủ đầu tư cũng hướng đến việc phát triển các dự án hoàn thiện, minh bạch thông tin về pháp lý. Điều khoản thanh toán sẽ làm cho giá cả ngày càng phải chăng và hấp dẫn. Những điều đó cho thấy giá nhà ở thứ cấp sẽ giảm xuống trước khi tăng trở lại vào giữa năm 2024. Trong khi đó, phân khúc căn hộ condotel sẽ phục hồi sau năm 2026. Đây là cơ hội mua BĐS tốt nhất kể từ tháng 7.2016.
Về mặt vĩ mô, theo ông Marc Townsend, thị trường sẽ chuyển sang các giải pháp nhà ở phải chăng khi các nhà phát triển cuối cùng cũng nhận thấy nhu cầu bền vững. Chính phủ cũng dần nhận ra mình đang hao tổn bao nhiêu nguồn lực về đất đai, từ đó tiến hành cải cách thuế và bổ sung thêm các loại thuế để hạn chế đầu cơ, hạn chế tình trạng bỏ hoang đất. Ông nhận định Chính phủ cũng sẽ điều hành tốt hơn các cuộc đấu giá và đấu thầu đất đai, từ đó giúp tăng nguồn thu cho ngân sách.
Các DN sẽ tập trung phát triển các trung tâm đô thị mới đi đôi với cơ sở hạ tầng đầy đủ tiện ích phục vụ cuộc sống, sinh hoạt, học tập, giải trí, làm việc toàn diện cho người dân. “Giá nhà ở thứ cấp sẽ tiếp tục tái cân bằng. Nhưng nhu cầu đang tăng lên với các điều khoản thanh toán hợp lý hơn và lãi suất thấp hơn. Khi người mua bắt đầu thấy giá và nhu cầu bắt đầu tăng trở lại, điều đó sẽ tạo ra sự cấp bách, được củng cố bởi nhu cầu dài hạn bền vững. Tôi cho rằng chiến lược “mua thấp – bán cao” lâu đời rất có thể được áp dụng tại VN ngay bây giờ. Các nhà đầu tư có tầm nhìn xa có thể tận dụng lợi thế của người đi đầu khi đà thị trường quay trở lại”, chuyên gia này nói.
Ông Marc Townsend là chuyên gia kỳ cựu về đầu tư và phát triển BĐS, giữ vai trò lãnh đạo cho các công ty tư vấn toàn cầu tại Singapore, TP.HCM, Hà Nội, Manila, Phnom Penh và Hồng Kông. Ông hiện đang đảm nhận vai trò cố vấn cấp cao cho một quỹ BĐS châu Á, giữ chức Chủ tịch CBRE Campuchia và đảm nhận vị trí “người tạo ra cơ hội” tại Levitate.
