Bất động sản thêm tín hiệu ‘vượt đáy’

Tại Hà Nội, sau thời gian dài gián đoạn thì cuối năm 2023 đã bắt đầu có nguồn cung dự án bất động sản. Anh Nguyễn Văn Tuấn (38 tuổi), chủ một văn phòng môi giới bất động sản tại Hà Nội, cho biết gần đây đã ghi nhận thêm nguồn cung căn hộ chung cư cao cấp ở các quận Thanh Xuân, Đống Đa, Hà Đông; nhà thấp tầng ở Q.Hà Đông…

Theo anh Tuấn, dù nguồn cung sơ cấp đưa vào thị trường bất động sản vẫn nhỏ giọt, nhưng ở thời điểm khó khăn như hiện nay là tín hiệu tốt, cho thấy tín hiệu “vượt đáy”. Bởi một thời gian dài gần như thị trường sơ cấp đóng băng giao dịch cho thiếu sản phẩm từ các dự án mới. Giao dịch chủ yếu diễn ra trên thị trường thứ cấp (mua đi bán lại). 

Trên thị trường thứ cấp, nhà đầu tư đang có xu hướng tận dụng cơ hội lãi suất tín dụng thấp để đi săn các sản phẩm tiềm năng. Giao dịch cũng vì thế mà sôi động hơn so với giai đoạn trước, đặc biệt tại phân khúc đất dự án, thấp tầng, căn hộ chung cư, đất nền.

Theo khảo sát của Thanh Niên, lãi suất cho vay mua nhà dự án tại các ngân hàng hiện dao động 7 – 7,5%/năm, thời gian ưu đãi cố định đa phần đều 1 – 2 năm. Do đó, việc vay ngân hàng và dùng chính căn hộ định mua để thế chấp là phương án tối ưu, chỉ cần người bán đồng ý làm hợp đồng 3 bên với người mua là giao dịch diễn ra nhanh gọn.

Tại một số văn phòng công chứng những ngày này, cũng không khó để thấy người mua bán xếp hàng chờ làm hồ sơ giao dịch nhà đất. Một số cán bộ ngành thuế tại các huyện của Hà Nội như Đông Anh, Đan Phượng, Thanh Trì, Thường Tín… cho biết, giao dịch chuyển nhượng mua bán bất động sản khoảng 3 tuần gần đây đã nhiều hơn so với giữa năm, nhất là phân khúc đất nền. Sản phẩm giao dịch chủ yếu là đất phân lô, đất trong dân ở vị trí có tiềm năng gần đường Vành đai 4, Vành đai 3,5…

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nguồn cung cho phân khúc này thời gian gần đây còn có các sản phẩm cắt lỗ của nhà đầu tư, các lô là tài sản đảm bảo do ngân hàng phát mãi. Ông Đính nhận định, mặt bằng lãi suất đang ở mức thấp, ngân hàng cũng có xu hướng đẩy vốn ra cho khách nên những nhà đầu tư có hồ sơ tốt, phù hợp vẫn là đối tượng được ngân hàng nhắm vào.

“Thay vì tâm lý thăm dò thị trường chờ bắt đáy thì không ít nhà đầu tư đang tranh thủ cơ hội “tiền rẻ” để đầu tư, dùng thêm đòn bẩy tài chính. Điều đó tạo cho thị trường những tín hiệu ấm hơn”, ông Đính nói.

Một trong những nguyên nhân khiến cho thị trường thứ cấp có giao dịch sôi động hơn là mức giá của sản phẩm. Ở giai đoạn nóng sốt, giá biệt thự, liền kề trong các dự án bị đẩy cao ngất ngưởng thì gần đây, ngày càng xuất hiện nhiều căn diện tích 120 – 200 m² trong tầm giá 8 – 10 tỉ đồng, thậm chí 7 – 8 tỉ đồng mỗi căn đã bao gồm cả tiền đất, tiền xây dựng. Mức giá này đã được chiết khấu khoảng 15% so với giá cũ, còn so với thời kỳ đỉnh cao thì thậm chí đã được “sale off” khoảng 30%.

“Ví dụ, thời kỳ đỉnh cao, giá nhà liền kề tại nhiều dự án khu vực Q.Bắc Từ Liêm, H.Hoài Đức… được đẩy lên 110 – 120 triệu đồng/m² nhưng hiện tại nhiều lô rao giá về 80 – 90 triệu đồng/m², thậm chí thấp hơn thì rõ ràng chiết khấu đang khá tốt”, anh Nguyễn Văn Tuấn nói.

Phục hồi chậm mà chắc

Ông Nguyễn Văn Đính cho biết thêm, thống kê của VARS cho thấy nhiều nhà đầu tư đã bắt đầu hành trình “săn” đất ở những khu vực vùng ven các thành phố lớn, tỉnh thành phát triển mạnh về hạ tầng, có nhiều dư địa tăng trưởng trong tương lai.

Dù thị trường đã có dấu hiệu “vượt đáy”, nhưng theo giới chuyên gia, tiến trình phục hồi còn tiếp tục phân hóa theo phân khúc, khu vực, do khả năng hấp thụ khác nhau. 

Theo ông Nguyễn Văn Đính, khả năng cao là trong quý 4/2023 và quý 1/2024, thị trường sẽ tiếp tục xu hướng phục hồi rõ nét hơn do niềm tin của nhà đầu tư được củng cố, lãi suất giảm. “Dù thế, lực phục hồi sẽ khó đột biến bởi bất động sản đã bị bệnh suốt một thời gian dài”, ông Đính nói.

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, cho rằng thay vì phát triển “nóng”, việc các phân khúc phục hồi từ từ đi kèm những dấu hiệu song hành từ thị trường vốn, lãi suất, cho thấy đây là sự phát triển lành mạnh, bền vững.