জমির মূল্য তালিকায় অকৃষি জমি এবং সেবা জমির জন্য আদায়ের হার স্পষ্টভাবে আলাদা করা প্রয়োজন।

২৫টি প্রদেশ এবং শহর বাজার নীতি অনুসারে নতুন জমির মূল্য তালিকা সমন্বয় এবং জারি করেছে, কিন্তু আবাসিক জমি বা বাণিজ্যিক এবং পরিষেবা জমি নয় এমন অকৃষি জমিগুলিকে ভূমি ফি আদায়ের জন্য একটি গ্রুপে ভাগ করা মানুষ এবং ব্যবসার জন্য কঠিন করে তুলছে।

অনেক বিশেষজ্ঞ বিশ্বাস করেন যে ভূমি ব্যবহারের দক্ষতা সর্বাধিক করার জন্য সুসংগত ভূমি ব্যবস্থাপনা ব্যবস্থা গ্রহণ করা প্রয়োজন - ছবি: B.NGOC

প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়ের মতে, আগামী সময়ে নতুন জমির মূল্য তালিকা সমন্বয় এবং জারি করার জন্য এলাকার সংখ্যা বৃদ্ধি পাবে।

প্রতিটি ধরণের জমির জন্য সংগ্রহের হার স্পষ্টভাবে সংজ্ঞায়িত করুন।

সিইও গ্রুপের ডেপুটি জেনারেল ডিরেক্টর মিসেস ভু ল্যান আনহ বলেন যে ২০২৪ সালের ভূমি আইনের বিধান অনুসারে, বাণিজ্যিক ও পরিষেবা জমি হল বাণিজ্যিক ও পরিষেবা ব্যবসা প্রতিষ্ঠান নির্মাণ এবং ব্যবসা, বাণিজ্য ও পরিষেবা প্রদানকারী অন্যান্য কাজের জন্য জমি, যার মধ্যে পর্যটন ও রিসোর্টের কাজ এবং হোটেল, পর্যটন ভিলা এবং পর্যটন অ্যাপার্টমেন্টের মতো সুবিধা অন্তর্ভুক্ত।

"২০২৪ সালের ভূমি আইনে আরও বলা হয়েছে যে বাজার নীতি অনুসারে জমির মূল্য তালিকা তৈরি করতে হবে রাষ্ট্র, ভূমি ব্যবহারকারী, বিনিয়োগকারী এবং ব্যবহারিক প্রয়োগের মধ্যে স্বার্থের সমন্বয়ের নীতি অনুসারে।"

কিন্তু বাস্তবে, এলাকাগুলি প্রায়শই উচ্চ স্তরে বাণিজ্যিক পরিষেবা জমির জন্য এককালীন জমির ভাড়া আদায় করে।

"বাণিজ্যিক ও সেবামূলক জমির উচ্চ মূল্য পর্যটন ও রিসোর্ট প্রকল্পে বাণিজ্যিক ও সেবামূলক জমিতে বিনিয়োগকে উৎসাহিত করে না। রাষ্ট্র এবং বিনিয়োগকারীদের মধ্যে স্বার্থের সমন্বয় সাধনের জন্য, আবাসিক জমির দামের তুলনায় বাণিজ্যিক ও সেবামূলক জমির দাম প্রায় ২০% - ৪০% নির্ধারণের কথা বিবেচনা করা প্রয়োজন," মিসেস ভু ল্যান আনহ পরামর্শ দেন।

এই বিষয়টি নিয়ে আলোচনা করতে গিয়ে, হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ বলেন: ২০২৪ সালের ভূমি আইন বাস্তবায়নের জন্য সরকারের ২০২৪ সালের ৫ নম্বর ধারার ৪ নম্বর ধারায় বলা হয়েছে যে, গণপূর্ত নির্মাণের জন্য জমি অনেক প্রকারে বিভক্ত, যেমন: সাংস্কৃতিক কর্মকাণ্ড, সামাজিক সুযোগ-সুবিধা, স্বাস্থ্যসেবা, শিক্ষা, খেলাধুলা... নির্মাণের জন্য জমি।

এছাড়াও, অকৃষি উৎপাদন এবং ব্যবসায়িক জমিকেও বিভিন্ন ধরণের ভাগে ভাগ করা হয়েছে: শিল্প পার্ক জমি, শিল্প গুচ্ছ, বাণিজ্যিক এবং পরিষেবা জমি, অকৃষি উৎপাদন সুবিধা জমি এবং খনিজ কার্যকলাপের জন্য ব্যবহৃত জমি।

মিঃ চাউ আরও বলেন: "এটি প্রতিটি ধরণের জমির জন্য, বিশেষ করে শিক্ষা, চিকিৎসা এবং ক্রীড়া উদ্দেশ্যে ব্যবহৃত জমির জন্য ভূমি ব্যবহার ফি আদায়ের স্তরের উপর নির্দিষ্ট নিয়মকানুন প্রয়োজনীয়তা প্রদর্শন করে।"

কিন্তু বর্তমানে, অনেক এলাকা এখনও এই প্রবিধানগুলি সম্পূর্ণরূপে জারি করেনি, এবং প্রাদেশিক প্রবিধানগুলি সম্পূর্ণ হয়নি, যার ফলে আইনটি সমলয় এবং কার্যকরভাবে বাস্তবায়নে অসুবিধা হচ্ছে।

জাতীয় পরিষদের অর্থ ও বাজেট কমিটির সদস্য অধ্যাপক ডঃ হোয়াং ভ্যান কুওং - ছবি: বি.এনজিওসি

জিনিসগুলিকে একসাথে দলবদ্ধ করা ঠিক নয়।

সাম্প্রতিক সময়ে স্থানীয় জমির মূল্য তালিকা তৈরির বিষয়ে শেয়ার করতে গিয়ে জাতীয় পরিষদের অর্থ ও বাজেট কমিটির সদস্য অধ্যাপক ডঃ হোয়াং ভ্যান কুওং বলেন যে ভূমি আইনের লক্ষ্য প্রতিটি জমির জন্য নির্দিষ্ট জমির মূল্য নির্ধারণ করা, তাই কিছু এলাকা আবাসিক জমি ছাড়া অ-কৃষি জমিকে বাণিজ্যিক ও পরিষেবা জমি সহ একটি গ্রুপে ভাগ করে মূল্য তালিকার একটি সাধারণ মূল্য নির্ধারণ করা ভুল, এমনকি অসাবধানতাবশতও। আইন এবং ডিক্রিতে এটি নির্দিষ্ট করা হয়নি।

মিঃ কুওং-এর মতে, প্রতিটি ধরণের জমির নির্দিষ্ট ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্যের উপর ভিত্তি করে ভূমি মূল্যায়ন করা উচিত। অন্যদিকে, ভূমি আইন কেবল ভূমি মূল্যায়নের ক্ষেত্রেই নয়, ভূমি অর্থায়ন নিয়ন্ত্রণের ক্ষেত্রেও স্থানীয়দের ক্ষমতা অর্পণ করেছে।

"জমি লিজের ক্ষেত্রে, যদি জমির মূল্য তালিকায় জমির দাম বৃদ্ধি পায়, যা ব্যবসায়িক কর্মকাণ্ডকে প্রভাবিত করে এবং বিনিয়োগ আকর্ষণ করে, তাহলে প্রয়োজনে এলাকাটি সম্পূর্ণরূপে কম জমির ভাড়া মূল্য প্রয়োগ করতে পারে, কমপক্ষে ০.২৫% (সরকারের ডিক্রি ১০৩/২০২৪/এনডি-সিপি অনুসারে)। যেসব প্রকল্পের অর্থনৈতিক উন্নয়নকে অগ্রাধিকার দেওয়া প্রয়োজন, সেগুলোর জন্য কম হারে ভাড়া আদায় করা হবে, আর যেসব প্রকল্পের অগ্রাধিকার দেওয়া হয় না, সেগুলোর জন্য বেশি হারে ভাড়া আদায় করা হবে," মি. কুওং জোর দিয়ে বলেন।

প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়ের ভূমি বিভাগের উপ-পরিচালক মিঃ লে ভ্যান বিনের মতে, ২০২৪ সালের ভূমি আইনে জমির মূল্য কাঠামো বাদ দেওয়া হয়েছে যাতে স্থানীয়রা মূল্য তালিকা জারি করতে পারে। সেই অনুযায়ী, ২০২৪ সালের ভূমি আইনে বলা হয়েছে যে প্রাদেশিক গণ কমিটি জমির মূল্য তালিকা গণ পরিষদের কাছে সিদ্ধান্তের জন্য জমা দেওয়ার জন্য দায়ী। এটি দেখায় যে নিয়মগুলি ক্রমবর্ধমানভাবে পেশাদার প্রকৃতির হয়ে উঠছে, প্রতিটি সংস্থার দায়িত্ব স্পষ্টভাবে সংজ্ঞায়িত করছে।

"রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের (আবাসন, রিসোর্ট রিয়েল এস্টেট) জমির মূল্যায়ন জমির মূল্য তালিকা প্রযোজ্য নয় বরং নির্দিষ্ট জমির মূল্য অনুসারে নির্ধারিত হয়। শিল্প পার্কের মতো প্রকল্পগুলির ক্ষেত্রে, যেখানে বার্ষিক জমির ভাড়া দেওয়া হয়, বার্ষিক মূল্য তালিকা প্রযোজ্য হয়, অন্যান্য ক্ষেত্রে নিলাম এবং দরপত্র আহ্বান করা হবে।"

"যেসব ব্যবসা প্রতিষ্ঠান জমি ভাড়া নেয় এবং বার্ষিক জমির ভাড়া দেয়, তাদের জমির দাম বাড়লে তাদের খরচ বেড়ে যাবে। তবে, ২০২৪ সালের ভূমি আইনের ১৫৩ অনুচ্ছেদের ধারা ২-এ বার্ষিক পরিশোধের সাথে জমির ভাড়ার ক্ষেত্রে স্থিতিশীল জমির ভাড়া নির্ধারণ করা হয়েছে। সেই অনুযায়ী, প্রতিটি সময়কালে জমির ভাড়া বৃদ্ধি সরকার কর্তৃক নির্ধারিত হারের বেশি হবে না," মিঃ বিন যোগ করেন।

সূত্র: https://tuoitre.vn/bang-gia-dat-can-phan-dinh-ro-muc-thu-cac-loai-dat-phi-nong-nghiep-dat-dich-vu-20250115182901057.htm