জমির দাম বেড়ে যাওয়ায় নিজের বাড়ির মালিক হওয়ার স্বপ্ন ক্রমশ দূরবর্তী হয়ে পড়ছে।

জমির দাম অযৌক্তিকভাবে বাড়ানো হচ্ছে।

বিনিয়োগকারী এবং যারা আবাসন বা বাড়ি তৈরির জন্য জমি কিনতে চান, তাদের সহ অনেকের কাছেই জমির দাম সবসময়ই একটি বড় উদ্বেগের বিষয়। তবে, বহু বছর ধরে জমির দাম অযৌক্তিকভাবে স্ফীত হয়েছে, যা সমাজের উপর নেতিবাচক প্রভাব ফেলছে, সম্পদ বণ্টনকে বিকৃত করছে এবং সামষ্টিক অর্থনৈতিক অস্থিতিশীলতার ঝুঁকি তৈরি করছে… বাজার শক্তি অনুযায়ী জমির মূল্য নির্ধারণের চারটি পরিণতির মধ্যে এটি একটি।

শুধুমাত্র গত পাঁচ বছরেই, আবাসন খাতের মূল্যবৃদ্ধিতে হ্যানয় ১১২% বৃদ্ধি নিয়ে দেশে শীর্ষে রয়েছে; হাই ফং-এ বেড়েছে ৭১%, আর দা নাং ও হো চি মিন সিটিতে দাম প্রায় দ্বিগুণ হয়েছে। এই অস্বাভাবিক মূল্যবৃদ্ধির কারণ প্রকৃত চাহিদা নয়, বরং এর পেছনে রয়েছে ফটকাবাজি, মজুতদারি এবং বিশেষ করে আশেপাশের এলাকার নিলাম চুক্তি বা ‘হট’ প্রকল্পের সাথে তুলনা করে জমির মূল্যায়ন। এটি অনিয়ন্ত্রিত মূল্যবৃদ্ধির একটি দুষ্টচক্র তৈরি করে, যেখানে পরবর্তী দামগুলো সবসময় আগের দামকেই অনুসরণ করে।

হ্যানয়ের দং আন কমিউনে রিয়েল এস্টেট এজেন্টরা বলছেন যে, এই এলাকাটি বর্তমানে রাজধানীর সবচেয়ে আকর্ষণীয় বিনিয়োগের স্থান... কারণ দুই বছর আগে এখানকার প্রতি বর্গমিটারের দাম ৫০ মিলিয়ন VND-এরও কম ছিল, কিন্তু এখন কাছাকাছি বেশ কয়েকটি বিলাসবহুল আবাসন প্রকল্প গড়ে ওঠায় জমির দাম চারগুণ বেড়ে গেছে। ৩ কিলোমিটারেরও বেশি দূরে, যদিও তা উচ্চমানের আবাসন প্রকল্পগুলো থেকে আরও দূরে, সেখানকার জমির দামও কেন্দ্রীয় এলাকার সাথে তাল মিলিয়ে বাড়ছে।

বহু বছর ধরে, বিশেষ করে হ্যানয় সহ অনেক এলাকায়, জমির দাম তার প্রকৃত মূল্যের প্রতিফলন ঘটায়নি, বরং সংগঠিত মূল্য কারসাজির চক্র দ্বারা চালিত হয়েছে। এর একটি সাধারণ উদাহরণ হলো, নিলামের সর্বোচ্চ দামকে মানদণ্ড হিসেবে ব্যবহার করে একই সাথে আশেপাশের দাম বাড়িয়ে দেওয়া। যদিও ভবিষ্যতের পথ অস্পষ্ট, এখানকার জমির দাম বর্তমানে প্রতি বর্গমিটারে প্রায় ১৪০ মিলিয়ন VND-এর আশেপাশে ওঠানামা করছে। আশ্চর্যজনকভাবে, প্রায় দুই বছর আগে এখানকার জমির দাম ছিল প্রতি বর্গমিটারে মাত্র প্রায় ৩০ মিলিয়ন VND। জমির দাম শুধু বাজার শক্তির কারণেই বাড়ে-কমে না, বরং তা স্থানীয় রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়ী সম্প্রদায়ের দ্বারাও নির্ধারিত হয়।

জমির দামের অযৌক্তিক মূল্যবৃদ্ধির অন্যতম প্রধান কারণ হলো স্থানীয় কর্তৃপক্ষের জমির মূল্য তালিকা এবং সমন্বয় সহগ নির্ধারণ করার পদ্ধতি। স্থানীয় কর্তৃপক্ষ কর্তৃক জারি করা বর্তমান জমির মূল্য তালিকা প্রায়শই বাজার লেনদেন মূল্যের চেয়ে উল্লেখযোগ্যভাবে কম থাকে। তবে, ভূমি ব্যবহারের ফি, আর্থিক বাধ্যবাধকতা এবং জমি পরিষ্কারের ক্ষতিপূরণ গণনা করার সময় সমন্বয় সহগ প্রয়োগ করা হয়। এই সহগগুলো প্রায়শই পূর্ববর্তী মূল্যস্ফীত রেফারেন্স লেনদেনের উপর ভিত্তি করে নির্ধারিত হয়।

ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স অ্যাসোসিয়েশনের সহ-সভাপতি জনাব নগুয়েন চি থান বলেন: "মার্কিন যুক্তরাষ্ট্র এবং অস্ট্রেলিয়ার মতো শীর্ষস্থানীয় উন্নত দেশগুলোতে জমির মালিকানার সনদে বিক্রয়মূল্যের তথ্য অন্তর্ভুক্ত থাকে, যা তারা কর নির্ধারণের জন্য ব্যবহার করে এবং এই মূল্য ওঠানামা করে। ভিয়েতনাম যদি একটি বাজার অর্থনীতি হিসেবে স্বীকৃতি পেতে চায়, তাহলে আমরা এমন কোনো অলিখিত আইন রাখতে পারি না যেখানে দাম শুধু বাড়ে, কখনো কমে না।"

ভিয়েতনাম কনস্ট্রাকশন কন্ট্রাক্টরস অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান, জনাব নগুয়েন কুওক হিয়েপ বলেন: "২০২৪ সালের ভূমি আইনে ভূমি মূল্যায়নের পদ্ধতিতে একটি পরামর্শক ইউনিট ব্যবহার করা হয়। এই পরামর্শক ইউনিটটি এমন একটি সংস্থা যা সমস্ত জমির মূল্য নির্ধারণ করে। আমি মনে করি এটি একটি ভুল পদ্ধতি।"

Giá đất bị thổi phồng - Ảnh 1. — বর্তমানে হ্যানয়ে প্রতি বর্গমিটারে ১০০ মিলিয়ন VND মূল্যের একটি অ্যাপার্টমেন্টকে স্বাভাবিক বলে মনে করা হয়।

নিজের বাড়ির স্বপ্ন ফিকে হয়ে যাচ্ছে।

বর্তমানে হ্যানয়ে প্রতি বর্গমিটারে ১০০ মিলিয়ন VND দামকে স্বাভাবিক বলে মনে করা হয়। কিছু কিছু জায়গায় এটি এমনকি প্রতি বর্গমিটারে ৩০০ মিলিয়ন VND পর্যন্তও পৌঁছায়। এই আপাতদৃষ্টিতে আকাশছোঁয়া দামটি আসলে বাস্তব। ১০ বছর আগের তুলনায় এটি ৫ থেকে ১০ গুণ বেশি। সেই সময়ে হ্যানয়ে একটি অ্যাপার্টমেন্টের গড় দাম ছিল প্রতি বর্গমিটারে প্রায় ২০ মিলিয়ন VND। এই বছর, উচ্চমানের প্রকল্পগুলো বাদ দিয়েও দাম বেড়ে প্রায় ৮০ মিলিয়ন VND/বর্গমিটারে দাঁড়িয়েছে। ফটকাবাজরা প্রায়শই ভূমি আইনের বাজার-ভিত্তিক ভূমি মূল্যায়ন ব্যবস্থার অপব্যবহার করে জমির দাম বাড়িয়ে দেয়, যা একটি কৃত্রিম বুদবুদ তৈরি করে এবং অনেক পরিবারের জন্য বাড়ির মালিক হওয়ার স্বপ্নকে ক্রমশ দূরে সরিয়ে দেয়।

বিশেষজ্ঞদের মতে, একটি রিয়েল এস্টেট পণ্যের মূল্যের প্রায় ৪০ শতাংশ পর্যন্ত জমির খরচ হয়ে থাকে। পুরোনো ভূমি আইন অনুযায়ী ভূমি ব্যবহারের ফি, নির্মাণ সামগ্রী এবং শ্রমিকের মজুরির মতো অন্যান্য খরচ উল্লেখযোগ্যভাবে না বাড়া সত্ত্বেও এমনটা হয়ে থাকে। তবে, ফটকাবাজরা প্রায়শই জমির দাম বাড়াতে, বাড়ির দাম বৃদ্ধি করতে এবং কৃত্রিম মূল্যবৃদ্ধি ঘটাতে ভূমি আইনের বাজার-ভিত্তিক ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতিকে অজুহাত হিসেবে ব্যবহার করে।

ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান, জনাব নগুয়েন ভান দিন বলেন: "হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে বাড়ি ও রিয়েল এস্টেটের দাম তীব্রভাবে বেড়েছে। এর মূল কারণ হলো সরবরাহ ও চাহিদা। বিভিন্ন ক্ষেত্রে চাহিদা অত্যন্ত বেশি: আবাসনের চাহিদা, বিনিয়োগের চাহিদা, বিভিন্ন খাতের জন্য আবাসন, বিশেষ করে শ্রমিক, সরকারি কর্মচারী এবং উৎপাদন কর্মীদের জন্য আবাসন, যার সরবরাহ কম। এই ঘাটতি বাজারে বিশৃঙ্খলা সৃষ্টি করছে।"

এই বছর, দুটি বৃহত্তম বাজার হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে চালু হওয়া ৪০,০০০-এরও বেশি নতুন অ্যাপার্টমেন্টের মধ্যে ৯৫%-এরও বেশি উচ্চ-মানের বিভাগে রয়েছে, যেগুলোর দাম প্রতি বর্গমিটারে ৭৬-৮০ মিলিয়ন VND। কয়েক বছর আগের মতো এখন আর প্রতি বর্গমিটারে ৩৫-৪০ মিলিয়ন VND মূল্যের মধ্যম-মানের অ্যাপার্টমেন্ট নেই। জমির উচ্চ মূল্য জমি কেনা, ভাড়া নেওয়া বা ব্যবহারের খরচ বাড়িয়ে দেবে, যার ফলে প্রতিটি প্রকল্পের জন্য মোট বিনিয়োগ খরচ বৃদ্ধি পাবে এবং সম্ভাব্য মুনাফা কমে যাবে… এটি ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজারে অংশগ্রহণকারী বিদেশী বিনিয়োগকারীদের প্রভাবিত করার একটি প্রধান কারণ।

ইন্দোচিনা ক্যাপিটালের সিইও মাইকেল পিরো মন্তব্য করেছেন: "যখন বাজারে তীব্র ফটকাবাজির লক্ষণ দেখা যায় এবং জমির দাম তার প্রকৃত অর্থনৈতিক মূল্যকে অনেক ছাড়িয়ে যায়, তখন আমরা সাধারণত এই 'উন্মাদনার' পিছনে না ছুটে, কিছুটা ধীরগতিতে চলি এবং পরিস্থিতি পর্যবেক্ষণের জন্য কিছুটা দূরত্ব বজায় রাখি।"

হাই ফং-এর ডিপ সি ইন্ডাস্ট্রিয়াল পার্কের পরিচালক জনাব কোয়েন সোয়েনেন্স মন্তব্য করেছেন: "বাস্তবতা হলো, একই প্রকল্পের মধ্যে প্রথম পর্যায়ের দাম ভিন্ন, আবার বাজারমূল্য অনুযায়ী প্রকল্পের দ্বিতীয় পর্যায়ের জমির দাম বেশি।"

Giá đất bị thổi phồng - Ảnh 2. — ঋণদানকারী প্রতিষ্ঠানগুলো রিয়েল এস্টেট খাতে ৪১ লক্ষ বিলিয়ন VND মূলধন ঋণ দিয়েছে।

জমির উচ্চ মূল্য সম্পদ বণ্টনে অপ্রতুলতা সৃষ্টি করে।

ঋণদানকারী প্রতিষ্ঠানগুলো আবাসন খাতে ৪১ লক্ষ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং মূলধন ঋণ দিয়েছে। এই অঙ্কটি চলতি বছরে সারা দেশের মোট সরকারি বিনিয়োগ মূলধনের চেয়ে চারগুণ বেশি এবং এটি গত বছরের শেষের তুলনায় প্রায় ১৭% ঋণ প্রবৃদ্ধি নির্দেশ করে। তবে, অর্থনীতির জন্য এই মূলধন প্রবাহ কতটা কার্যকর, এবং আবাসন খাতে এই উচ্চ ঋণ প্রবৃদ্ধি কি বহু বছর আগের মতো আবাসন বুদবুদ ও ব্যাংকিং ব্যবস্থার জন্য মন্দ ঋণের ঝুঁকির পুনরাবৃত্তি ঘটাবে?

প্রতিদিন, মিঃ ও মিসেস লিউ তাদের পারিবারিক সবজি বাগানের পরিচর্যা করতে আসেন। পরিহাসের বিষয় হলো, যে জমিতে তারা সবজি চাষ করেন, তা আসলে শত শত কোটি ডলারের ভিলার প্রাঙ্গণ, যা বর্তমানে অব্যবহৃত অবস্থায় পড়ে আছে। পরিত্যক্ত ও জনবসতিহীন প্রকল্পগুলোতে সমাজের বিপুল পরিমাণ সম্পদ অপচয় হচ্ছে।

হিসাব অনুযায়ী, রিয়েল এস্টেট খাত বর্তমানে জিডিপিতে সরাসরি মাত্র প্রায় ৩.৫% অবদান রাখলেও, এটি সমগ্র অর্থনীতির মোট মূলধনের প্রায় এক-চতুর্থাংশ আকর্ষণ করে। এতে বোঝা যায় যে, রিয়েল এস্টেট খাত থেকে মূলধনের উৎপাদনশীলতা খুবই কম।

একসময় শত শত ভিলা খালি পড়ে থাকত, যেখানে মাত্র কয়েকটি পরিবার বাস করত। এই সম্পত্তিগুলোতে শত শত বিলিয়ন ডং অলসভাবে পড়ে আছে। অবস্থান যত কেন্দ্রীয়, শহর যত বড় এবং জমির দাম যত বেশি, সম্পত্তিগুলো ততই খালি পড়ে থাকে। রিয়েল এস্টেট ফটকাবাজির মাধ্যমে ধনী হওয়ার স্বপ্ন এখন অনেক বিনিয়োগকারী ও ব্যাংকের জন্য একটি বোঝায় পরিণত হয়েছে, যা দেশের প্রবৃদ্ধির সম্ভাবনাকে বিকৃত করছে।

বাস্তবে, রিয়েল এস্টেট খাতে মূলধনের প্রবাহ চক্রাকারে আবর্তিত হয়: ব্যাংকগুলো বাড়ি তৈরির জন্য রিয়েল এস্টেট ডেভেলপারদের ঋণ দেয় – ব্যাংকগুলো আবার বাড়ি কেনার জন্য রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীদেরও ঋণ দেয় – রিয়েল এস্টেট ডেভেলপাররা বিনিয়োগকারীদের কাছ থেকে পাওয়া অর্থ নতুন প্রকল্পে বিনিয়োগ করতে এবং আরও বাড়ি তৈরি করতে ব্যবহার করে। অর্থনৈতিক বিশেষজ্ঞদের মতে, এটি কিছুটা হলেও সেই স্বাভাবিক অর্থনৈতিক নীতির পরিপন্থী, যা বলে যে ঋণ অর্থনীতির উৎপাদনশীল খাতে প্রবাহিত হওয়া উচিত।

হ্যানয় ক্ষুদ্র ও মাঝারি শিল্পোদ্যোগ সমিতির সহ-সভাপতি জনাব ম্যাক কুওক আন মন্তব্য করেছেন: "স্থাবর সম্পত্তিতে অতিরিক্ত ঋণ সরবরাহ উৎপাদন, বাণিজ্য এবং পরিষেবা শিল্পকে সরাসরি প্রভাবিত করবে। এর কারণ হলো, এই খাতগুলোই বহু কর্মসংস্থান সৃষ্টি করে।"

হিসাব অনুযায়ী, গত ১০ বছরে জমির দাম ৩.১২ গুণ বেড়েছে। এ কারণেই রিয়েল এস্টেট ব্যক্তিগত বিনিয়োগকারী, দেশীয় ব্যবসা, এফডিআই কোম্পানি এবং এমনকি ঋণদানকারী প্রতিষ্ঠানগুলোর কাছ থেকেও প্রচুর পুঁজি আকর্ষণ করে…

কেবি সিকিউরিটিজ ভিয়েতনামের ম্যাক্রোইকোনমিক্স ও মার্কেট স্ট্র্যাটেজির পরিচালক জনাব ট্রান ডুক আন বলেন: "উৎপাদন ও ব্যবসায়িক কার্যক্রমের জন্য নেওয়া ঋণের সুদের হার সাধারণত প্রচলিত সুদের হারের চেয়ে বেশি হয়। আরও গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হলো, রিয়েল এস্টেট ঋণের ক্ষেত্রে জামানত থাকে।"

ব্যাংকিং একাডেমির উপ-পরিচালক ড. ফাম থি হোয়াং আন বলেন: "জামানতকৃত সম্পদ প্রধানত রিয়েল এস্টেট বাজার থেকে আসে। সুতরাং, যদি রিয়েল এস্টেট বাজার একটি বুদবুদ পর্যায় অতিক্রম করে মন্দার কবলে পড়ে, তবে তা সম্ভাব্য ঝুঁকি তৈরি করবে, যা ব্যাংকিং ও আর্থিক ব্যবস্থার জন্য ঝুঁকি হিসেবে বিবেচিত হতে পারে, বিশেষ করে খেলাপি ঋণের বিষয়ের সাথে সম্পর্কিত।"

জাতীয় সংসদের এই অধিবেশনে, সরকার ভূমি আইন বাস্তবায়নের অসুবিধা ও প্রতিবন্ধকতা দূর করার জন্য বিভিন্ন পদ্ধতি ও নীতিমালার ওপর একাধিক প্রস্তাব প্রণয়ন ও পেশ করেছে... এটিকে সমস্যা সমাধানের এবং নাগরিক ও ব্যবসা উভয়ের জন্য একটি সুস্থ বাজার তৈরিতে সহায়ক একটি ইতিবাচক সংকেত হিসেবে দেখা হচ্ছে। কেবলমাত্র যখন রাষ্ট্র কর্তৃক জমির মূল্য প্রকাশ্যে ও স্বচ্ছভাবে কঠোরভাবে পরিচালিত হবে, তখনই ফটকাবাজি, কারসাজি এবং মূল্যস্ফীতি নির্মূল হবে এবং নাগরিক ও ব্যবসার স্বার্থ সুসংগতভাবে নিশ্চিত হবে।

উৎস: https://vtv.vn/gia-dat-bi-thoi-phong-giac-mo-an-cu-xa-dan-100251104210743634.htm