জমির দাম বেড়ে গেছে, বসতি স্থাপনের স্বপ্ন ম্লান হয়ে যাচ্ছে

VTV.vn - গত ৫ বছরে, হ্যানয় রিয়েল এস্টেটের দাম বৃদ্ধির ক্ষেত্রে দেশকে নেতৃত্ব দিয়েছে ১১২%; হাই ফং ৭১%, দা নাং এবং হো চি মিন সিটি প্রায় দেড় গুণ বৃদ্ধি পেয়েছে।

জমির দাম অযৌক্তিকভাবে বৃদ্ধি করা হচ্ছে।

জমির দাম সবসময় অনেক মানুষের জন্যই উদ্বেগের বিষয়, বিনিয়োগকারী এবং যারা বসবাসের জন্য বা বাড়ি তৈরির জন্য জমি কিনতে চান তাদের জন্যও। যাইহোক, বছরের পর বছর ধরে, জমির দাম অযৌক্তিকভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে, যা সমাজকে নেতিবাচকভাবে প্রভাবিত করছে, সম্পদের বন্টনকে বিকৃত করছে এবং সামষ্টিক অর্থনৈতিক অস্থিতিশীলতার ঝুঁকি তৈরি করছে... বাজার অনুসারে জমির দাম নির্ধারণের ক্ষেত্রে এটি চারটি পরিণতির মধ্যে একটি।

গত ৫ বছরেই, হ্যানয় রিয়েল এস্টেটের দাম বৃদ্ধির ক্ষেত্রে দেশকে নেতৃত্ব দিয়েছে ১১২%; হাই ফং ৭১%, দা নাং এবং হো চি মিন সিটি প্রায় দেড় গুণ বৃদ্ধি পেয়েছে। অস্বাভাবিক দাম বৃদ্ধি প্রকৃত চাহিদার কারণে নয়, বরং জল্পনা-কল্পনা, মজুদদারি এবং বিশেষ করে নিলাম বা আশেপাশের "গরম" প্রকল্পগুলির সাথে তুলনা করে জমির দাম নির্ধারণের পদ্ধতির কারণে, যার ফলে পরবর্তী দামগুলি সর্বদা পূর্ববর্তী দামের অনুসরণ করে, মূল্য বৃদ্ধির একটি অনিয়ন্ত্রিত সর্পিল তৈরি করে।

হ্যানয়ের দং আন কমিউনে, একজন দালাল বলেছেন যে এই এলাকাটি বর্তমানে রাজধানীতে বিনিয়োগের জন্য সবচেয়ে মূল্যবান... কারণ দুই বছর আগে যদি এখানে প্রতি বর্গমিটারের দাম ৫০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এর কম ছিল, এখন কাছাকাছি কয়েকটি বিলাসবহুল আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের কারণে, জমির দাম ৪ গুণ বেড়েছে। ৩ কিলোমিটারেরও বেশি দূরে, যদিও বিলাসবহুল আবাসন প্রকল্প থেকে অনেক দূরে, জমির দামও কেন্দ্রীয় এলাকার সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণভাবে বাড়ছে।

গত কয়েক বছর ধরে, অনেক এলাকায়, বিশেষ করে হ্যানয়ে, জমির দাম প্রকৃত ব্যবহারের মূল্য প্রতিফলিত করেনি, বরং সংগঠিত মূল্যস্ফীতির দ্বারা চালিত হয়েছে। সাধারণত, শীর্ষ নিলামগুলি তুলনার জন্য একটি মানদণ্ড হিসাবে ব্যবহৃত হয় এবং তারপরে একই সাথে আশেপাশের মূল্য তালিকা বৃদ্ধি করা হয়। এখনও কোনও রোডম্যাপ নেই, তবে এখানে জমির দাম বর্তমানে প্রায় ১৪০ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/ঘণ্টা থেকে ওঠানামা করে। এটি উল্লেখ করার মতো যে প্রায় দুই বছর আগে, এখানে জমির দাম ছিল মাত্র ৩০ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/ঘণ্টা। জমির দাম বাড়ানো বা কমানো কেবল বাজার দ্বারা প্রভাবিত হয় না, বরং স্থানীয় রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়ী সম্প্রদায় দ্বারাও নির্ধারিত হয়।

জমির দাম অযৌক্তিকভাবে বৃদ্ধির একটি গুরুত্বপূর্ণ কারণ হল স্থানীয়রা যেভাবে জমির মূল্য তালিকা এবং সমন্বয় সহগ নির্ধারণ করে। স্থানীয়রা যে বর্তমান জমির মূল্য তালিকা জারি করে তা প্রায়শই বাজারে লেনদেনের দামের তুলনায় অনেক কম। তবে, ভূমি ব্যবহার ফি, আর্থিক বাধ্যবাধকতা এবং সাইট ক্লিয়ারেন্স ক্ষতিপূরণ গণনা করার সময়, একটি সমন্বয় সহগ প্রয়োগ করা হয়। এবং এই সহগ প্রায়শই রেফারেন্স লেনদেনের উপর ভিত্তি করে তৈরি করা হয় যা আগে মূল্যে স্ফীত হয়েছে।

ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স অ্যাসোসিয়েশনের ভাইস প্রেসিডেন্ট মিঃ নগুয়েন চি থান বলেন: "মার্কিন যুক্তরাষ্ট্র, অস্ট্রেলিয়ার মতো শীর্ষস্থানীয় উন্নত দেশগুলিতে..., লাল বইতে বিক্রয় মূল্য, কর নির্ধারণের জন্য তাদের মূল্য সম্পর্কে তথ্য অন্তর্ভুক্ত থাকে, কখনও এটি বৃদ্ধি পায়, কখনও এটি হ্রাস পায়। ভিয়েতনাম একটি বাজার অর্থনীতি হিসাবে স্বীকৃত হতে চায়, আমাদের এমন একটি অলিখিত আইন থাকতে পারে না যা কেবল বৃদ্ধি পায়, হ্রাস পায় না"।

ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ কনস্ট্রাকশন কন্ট্রাক্টরসের চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন কোক হিপ শেয়ার করেছেন: "২০২৪ সালের ভূমি আইনের জমি মূল্যায়ন পদ্ধতিতে আমরা একটি পরামর্শ ইউনিট ব্যবহার করি। পরামর্শ ইউনিট হল এমন একটি সংস্থা যা সমস্ত জমির দাম নির্ধারণ করে। আমি মনে করি এটি কাজ করার একটি ভুল উপায়।"

বর্তমানে, হ্যানয়ের রাজধানীতে, ১০০ মিলিয়ন/বর্গমিটার অ্যাপার্টমেন্টের দাম স্বাভাবিক বলে বিবেচিত হয়।

বাড়ির মালিকানার স্বপ্ন ম্লান হয়ে যাচ্ছে

বর্তমানে, রাজধানী হ্যানয়ে, ১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটার অ্যাপার্টমেন্টের দাম স্বাভাবিক বলে মনে করা হয়। কিছু জায়গায়, এটি ৩০ কোটি ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটার পর্যন্ত। এই দাম আকাশছোঁয়া মনে হলেও বাস্তব। ১০ বছর আগের তুলনায়, এটি ৫ থেকে ১০ গুণ বেশি। সেই সময়ে, হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্টের গড় দাম ছিল প্রায় ২০ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটার। এই বছরের মধ্যে, দামের স্তর প্রায় ৮০ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটারে পৌঁছেছে, উচ্চমানের প্রকল্পগুলির কথা তো বাদই। ফটকাবাজরা প্রায়শই বাজার অনুসারে জমির মূল্য নির্ধারণের পদ্ধতির মাধ্যমে ভূমি আইনের সুযোগ নেয়, যার ফলে জমির দাম বৃদ্ধি পায়, আবাসনের দাম বৃদ্ধি পায়, ভার্চুয়াল জ্বরের সৃষ্টি হয়, যা অনেক পরিবারের জন্য বসতি স্থাপনের স্বপ্নকে ক্রমশ দূর করে দেয়।

বিশেষজ্ঞদের মতে, জমির দাম প্রায়শই একটি রিয়েল এস্টেট পণ্যের মূল্যের 40% পর্যন্ত হয়ে থাকে। যখন ভূমি ব্যবহারের ফি (পুরানো ভূমি আইন অনুসারে প্রদত্ত), নির্মাণ সামগ্রী, শ্রম ইত্যাদির মতো অন্যান্য কারণগুলি খুব বেশি বৃদ্ধি পায় না। কিন্তু ন্যায্যতা প্রমাণের জন্য, ফটকাবাজরা প্রায়শই বাজার অনুসারে জমির মূল্য নির্ধারণের পদ্ধতির সাথে ভূমি আইনের উদ্ধৃতি দেয়, যার ফলে জমির দাম বৃদ্ধি পায়, আবাসনের দাম বৃদ্ধি পায়, ভার্চুয়াল জ্বর হয় ইত্যাদি।

ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকারস অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন ভ্যান দিন মন্তব্য করেছেন: "হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে, বাড়ির দাম এবং রিয়েল এস্টেটের দাম তীব্রভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে। এখানে মূল কারণ হল সরবরাহ এবং চাহিদা। চাহিদা অনেক বড়, সকল প্রকারে: আবাসন চাহিদা, বিনিয়োগের চাহিদা, অনেক ক্ষেত্রের জন্য আবাসন, বিশেষ করে শ্রমিক, সরকারি কর্মচারী এবং উৎপাদন কর্মীদের জন্য আবাসন, একটি বিরাট ঘাটতি রয়েছে। এই ঘাটতিই বাজারে বিশৃঙ্খলার দিকে পরিচালিত করে।"

এই বছর, হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটি, দুটি বৃহত্তম বাজারের ৪০,০০০-এরও বেশি নতুন অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রির জন্য খোলা হয়েছে, যার মধ্যে ৯৫%-এরও বেশি অ্যাপার্টমেন্ট উচ্চমানের বিভাগে রয়েছে, যার দাম ৭৬-৮০ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটারের মধ্যে। কয়েক বছর আগের মতো ৩৫-৪০ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটারের মাঝারি মানের অ্যাপার্টমেন্ট আর নেই। জমির উচ্চ মূল্য জমি কেনা, ভাড়া নেওয়া বা ব্যবহারের খরচ বাড়িয়ে দেবে, যার ফলে প্রতিটি প্রকল্পের মোট বিনিয়োগ খরচ বেড়ে যাবে, সম্ভাব্য লাভ হ্রাস পাবে... এটি এমন একটি বিষয় যা ভিয়েতনামী রিয়েল এস্টেট বাজারে অংশগ্রহণের সময় বিদেশী বিনিয়োগকারীদের উপর জোরালো প্রভাব ফেলবে।

ইন্দোচাইনা ক্যাপিটালের জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ মাইকেল পিরো মন্তব্য করেছেন: "যখন বাজারে জোরালো জল্পনা-কল্পনার লক্ষণ দেখা যায়, জমির দাম প্রকৃত অর্থনৈতিক মূল্যের চেয়ে অনেক বেশি হয়, তখন আমরা প্রায়শই "জ্বর" তাড়া করার পরিবর্তে কিছুটা ধীর হয়ে যাই, পিছিয়ে থাকি এবং পর্যবেক্ষণ করি।"

ডিপ সি ইন্ডাস্ট্রিয়াল পার্ক হাই ফং-এর পরিচালক মিঃ কোয়েন সোয়েনস মন্তব্য করেছেন: "বাস্তবে, একই প্রকল্পে, প্রথম ধাপের দাম আলাদা, যেখানে প্রকল্পের দ্বিতীয় ধাপের জমির দাম বাজার মূল্য অনুসারে বেশি।"

৪.১ মিলিয়ন বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং হল মূলধন যা ঋণ প্রতিষ্ঠানগুলি রিয়েল এস্টেট খাতে ঋণ দিয়েছে।

জমির উচ্চ মূল্য সম্পদ বণ্টনে সমস্যার সৃষ্টি করে

ঋণ প্রতিষ্ঠানগুলি রিয়েল এস্টেট খাতে যে মূলধন প্রবাহ দিয়েছে তা হল ৪.১ ট্রিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং। এই সংখ্যাটি এ বছর দেশের সরকারি বিনিয়োগ মূলধনের চেয়ে ৪ গুণ বেশি এবং গত বছরের শেষের তুলনায় প্রায় ১৭% ঋণ বৃদ্ধির হার অর্জন করেছে। তবে, অর্থনীতির জন্য এই মূলধন প্রবাহ কতটা কার্যকর এবং রিয়েল এস্টেটে উচ্চ ঋণ বৃদ্ধি কি অনেক বছর আগে যেমন ঘটেছিল তেমন রিয়েল এস্টেট বুদবুদ এবং ব্যাংকিং ব্যবস্থার জন্য খারাপ ঋণের ঝুঁকির পুনরাবৃত্তি ঘটাবে?

প্রতিদিন, মিস্টার এবং মিসেস লিউ তাদের পরিবারের সবজি বাগানের দেখাশোনা করতে আসেন। পরিহাসের বিষয় হল যে জমিতে সবজি চাষ করা হয় তা আসলে কয়েক বিলিয়ন ডং মূল্যের ভিলার ভূমি যা খালি পড়ে আছে। প্রচুর পরিমাণে সামাজিক সম্পদ পরিত্যক্ত প্রকল্পগুলিতে চাপা পড়ে আছে যেখানে কেউ বাস করে না।

অনুমান অনুসারে, রিয়েল এস্টেট খাত বর্তমানে জিডিপির মাত্র ৩.৫% সরাসরি অবদান রাখে, কিন্তু সমগ্র অর্থনীতির মোট মূলধনের প্রায় এক/৪ অংশ শোষণ করে। এটি দেখায় যে রিয়েল এস্টেট খাতের মূলধন উৎপাদনশীলতা খুবই কম।

শত শত ভিলা কিন্তু এখন মাত্র কয়েকটি পরিবার সেখানে বাস করে। এই রিয়েল এস্টেটগুলির সাথে শত শত বিলিয়ন ডলার অলস পড়ে আছে। কেন্দ্রের যত কাছে, বড় শহর, ব্যয়বহুল জমির দাম সহ জায়গা, তত বেশি জনবসতিহীন বাড়ি। রিয়েল এস্টেট ফটকা থেকে ধনী হওয়ার স্বপ্ন এখন অনেক বিনিয়োগকারী, ব্যাংকের জন্য বোঝা হয়ে দাঁড়িয়েছে এবং দেশের জন্য বৃদ্ধির মূলধনের উৎসকে বিকৃত করে তুলেছে।

বাস্তবতা দেখায় যে রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগ করা মূলধন একটি চক্রে ঘুরছে: ব্যাংকগুলি রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বিনিয়োগকারীদের বাড়ি তৈরির জন্য ঋণ দেয় - ব্যাংকগুলি রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীদের বাড়ি কেনার জন্যও ঋণ দেয় - রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বিনিয়োগকারীরা রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীদের কাছ থেকে সংগৃহীত অর্থ নতুন প্রকল্পে বিনিয়োগ করতে, আরও বাড়ি তৈরি করতে ব্যবহার করে। অর্থনৈতিক বিশেষজ্ঞদের মতে, একটি নির্দিষ্ট দৃষ্টিকোণ থেকে, এটি অর্থনীতির উৎপাদন খাতে ঋণ ঢেলে দেওয়ার স্বাভাবিক অর্থনৈতিক আইনের পরিপন্থী।

হ্যানয় অ্যাসোসিয়েশন অফ স্মল অ্যান্ড মিডিয়াম এন্টারপ্রাইজেসের ভাইস চেয়ারম্যান মিঃ ম্যাক কোওক আন মন্তব্য করেছেন: "রিয়েল এস্টেটে অত্যধিক ঋণ সরাসরি উৎপাদন, বাণিজ্য এবং পরিষেবা খাতকে প্রভাবিত করবে। কারণ এই খাতগুলি প্রচুর কর্মসংস্থান সৃষ্টি করে।"

অনুমান অনুসারে, গত ১০ বছরে জমি ৩.১২ গুণ বৃদ্ধি পেয়েছে। এই কারণেই রিয়েল এস্টেট ব্যক্তিগত বিনিয়োগকারী, দেশীয় উদ্যোগ, এফডিআই উদ্যোগ এবং ঋণ প্রতিষ্ঠান থেকে প্রচুর মূলধন আকর্ষণ করে...

কেবি সিকিউরিটিজ ভিয়েতনাম কোম্পানির ম্যাক্রো অ্যান্ড মার্কেট স্ট্র্যাটেজির পরিচালক মিঃ ট্রান ডুক আনহ বলেন: "ঋণের সুদের হার প্রায়শই উৎপাদন এবং ব্যবসায়িক কার্যক্রমের জন্য স্বাভাবিক সুদের হারের চেয়ে বেশি থাকে। আরও গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হল, রিয়েল এস্টেটে ঋণ দেওয়ার ক্ষেত্রে জামানত থাকে"।

ব্যাংকিং একাডেমির উপ-পরিচালক ডঃ ফাম থি হোয়াং আনহ মন্তব্য করেছেন: "বন্ধকী সম্পদ মূলত রিয়েল এস্টেট বাজার থেকে আসে। অতএব, যদি রিয়েল এস্টেট বাজার বুদবুদ পর্যায়ের মধ্য দিয়ে যায় এবং মন্দার পর্যায়ে প্রবেশ করে, তাহলে এটি সম্ভাব্য ঝুঁকি তৈরি করবে যা ব্যাংকিং এবং আর্থিক ব্যবস্থার জন্য ঝুঁকি হিসাবে বিবেচিত হতে পারে, বিশেষ করে খারাপ ঋণের সমস্যার সাথে সম্পর্কিত।"

জাতীয় পরিষদের এই অধিবেশনে, সরকার ভূমি আইনের সংগঠন এবং বাস্তবায়নে অসুবিধা এবং বাধা দূর করার জন্য প্রক্রিয়া এবং নীতিমালা সম্পর্কে একাধিক প্রস্তাব তৈরি এবং জমা দিয়েছে... এটি জনগণ এবং ব্যবসা উভয়ের জন্য বাজারকে সুস্থ করে তুলতে এবং দূর করতে একটি ইতিবাচক সংকেত হিসাবে বিবেচিত হয়। কেবলমাত্র যখন রাষ্ট্র কর্তৃক জমির দাম কঠোরভাবে, প্রকাশ্যে এবং স্বচ্ছভাবে পরিচালিত হবে, তখনই জল্পনা, হেরফের এবং মূল্যস্ফীতি দূর হবে এবং মানুষ এবং ব্যবসার স্বার্থ সুরেলাভাবে নিশ্চিত করা হবে।

সূত্র: https://vtv.vn/gia-dat-bi-thoi-phong-giac-mo-an-cu-xa-dan-100251104210743634.htm