হো চি মিন সিটিতে নতুন জমির মূল্য তালিকা রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলিকে কীভাবে প্রভাবিত করবে?

আইন পরিবর্তন হয়

১ আগস্ট, ২০২৪ থেকে, ভূমি আইন, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন এবং আবাসন আইন কার্যকর হবে। এছাড়াও, হো চি মিন সিটিতে, হো চি মিন সিটির প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগ (DONRE) শহর জুড়ে জমির মূল্য তালিকা সামঞ্জস্য করার জন্য একটি খসড়া জারি করার প্রস্তাব করেছে।

এই আইন বাজারকে স্বচ্ছ করে তুলতে, জমির মূল্য গণনায় ন্যায্যতার দিকে এগিয়ে যেতে এবং যাদের জমি উদ্ধার করা হয়েছে তাদের সমস্যার সমাধান করতে সাহায্য করবে বলে আশা করা হচ্ছে এমন একাধিক মতামতের পাশাপাশি, এখনও অনেক উদ্বেগ রয়েছে যে জমির মূল্য গণনা বৃদ্ধি রিয়েল এস্টেট ব্যবসাকে প্রভাবিত করার এবং জনগণ এবং বাড়ি ক্রেতাদের প্রভাবিত করার মূল কারণ নয়।

ভূমি আইন কার্যকর হয়, যার ফলে বাজার স্বচ্ছ হয় এবং জমির দামও ওঠানামা করে।

বিশেষ করে, ২০২৪ সালের ভূমি আইনের ১৫৯ অনুচ্ছেদে বলা হয়েছে যে জমির মূল্য কাঠামো বাতিল করা হবে এবং জমির মূল্য তালিকা আগের মতো প্রতি ৫ বছরের পরিবর্তে বার্ষিকভাবে আপডেট করতে হবে। সেই অনুযায়ী, সরকার প্রাদেশিক গণ কমিটির দায়িত্ব বিকেন্দ্রীকরণ এবং বৃদ্ধি করেছে যখন শর্ত দিয়েছে যে জমির মূল্য তালিকা নির্ধারণ প্রাদেশিক গণ কমিটি দ্বারা পরিচালিত হবে; একই সময়ে, "বিয়োগ" পদ্ধতি বাদ দেওয়া হবে, এবং পরিবর্তে, জমির মূল্য ৪টি পদ্ধতি অনুসারে নির্ধারণ করা হবে: তুলনা, আয়, উদ্বৃত্ত এবং জমির মূল্য সমন্বয় সহগ।

বর্তমান জমির মূল্য নির্ধারণ পদ্ধতি সম্পর্কে সাংবাদিকদের সাথে ভাগ করে নিতে গিয়ে, সং লং রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট, কনস্ট্রাকশন অ্যান্ড ডেভেলপমেন্ট কোম্পানি লিমিটেডের পরিচালক মিঃ লে দিন ল্যাং মন্তব্য করেছেন: "বর্তমান আইনগুলি খুবই সম্পূর্ণ এবং বাজার বাস্তবতার কাছাকাছি, যেখানে ভূমি আইনে জমির মূল্য নির্ধারণের জন্য নতুন পদ্ধতি রয়েছে যা বাস্তবতার কাছাকাছি হতে সাহায্য করে, স্বচ্ছতা এবং স্থায়িত্ব নিশ্চিত করে।"

"তবে, নতুন গণনা পদ্ধতির সাথে, ব্যবসার জন্য প্রকল্পটি তৈরির খরচ কমবেশি বৃদ্ধি পাবে। যখন বাজার মূল্য বৃদ্ধি পাবে, তখন বিনিয়োগকারীরা উচ্চ মূল্যে প্রকল্পটি বিক্রি করতে বাধ্য হবেন এবং তা কমাতে পারবেন না," মিঃ ল্যাং শেয়ার করেছেন।

বছরের পর বছর ধরে জমির দাম বৃদ্ধির ফলে আবাসনের দাম বেড়েছে।

ইতিমধ্যে, মিঃ দাও হুই (বিনিয়োগকারী) আরও মন্তব্য করেছেন যে রিয়েল এস্টেট বাজারের দাম ক্রমশ ওঠানামা করছে। যদিও এটি ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজারের একটি বৈশিষ্ট্য, যা সময়ের সাথে সাথে দাম জমা এবং বৃদ্ধি পাচ্ছে। কিন্তু যখন নতুন আইন প্রয়োগ করা হয়, বিশেষ করে হো চি মিন সিটি এলাকায়, যদি একটি নতুন জমির মূল্য তালিকা জারি করা হয়, তাহলে এটি অবশ্যই ব্যবসা এবং যাদের দীর্ঘ সময়ের জন্য একটি বাড়ির মালিকানার প্রয়োজন রয়েছে তাদের কাছ থেকে অনেক উদ্বেগের সম্মুখীন হবে।

ব্যবসার জন্য ভূমি ব্যবহারের ফি সবসময় ন্যায্যভাবে গণনা করা হয়।

হো চি মিন সিটিতে জমির মূল্য তালিকার খসড়া সম্পর্কে, অনেক মতামত বলছে যে নতুন জমির মূল্য তালিকা রিয়েল এস্টেট ব্যবসার উপর বড় প্রভাব ফেলবে। যখন জমির দাম বেশি থাকে, অর্থাৎ উচ্চ ইনপুট, তখন উৎপাদন বেশি হবে, যা সরাসরি ক্রেতাদের উপর প্রভাব ফেলবে। সেখান থেকে, পণ্যের বিক্রয় মূল্য অনেক বেশি হবে।

হো চি মিন সিটির প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগের পরিচালক মিঃ নগুয়েন তোয়ান থাং জানান যে: "জমির মূল্য তালিকার সমন্বয় রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলিকে প্রভাবিত করে না কারণ রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের জন্য ভূমি ব্যবহারের ফি উদ্বৃত্ত পদ্ধতি দ্বারা নির্ধারিত হয়।"

অতএব, উদ্বৃত্ত পদ্ধতি অনুসারে ভূমি ব্যবহারের অধিকারের মূল্য নির্ধারণের ফলাফল, ভূমি মূল্য তালিকার জমির দামের চেয়ে বেশি বা কম, ২০২৪ সালের ভূমি আইনের ১৫৮ অনুচ্ছেদের ধারা ৮-এ (উদ্বৃত্ত পদ্ধতি অনুসারে নির্ধারিত ফলাফল ব্যবহার করে) নির্ধারিত ভূমি মূল্য তালিকার জমির দাম অনুসারে সমন্বয় করতে হবে না।

হো চি মিন সিটির প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগের পরিচালক মিঃ নগুয়েন তোয়ান থাং হো চি মিন সিটির নতুন জমির মূল্য তালিকা জারি এবং মূল্য তালিকা জারির সাথে সম্পর্কিত বিষয়গুলির তথ্য সম্পর্কে প্রেসকে অবহিত করেন।

হো চি মিন সিটির প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগের একজন প্রতিনিধি বলেছেন যে সমস্ত বাণিজ্যিক আবাসন রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়িক প্রকল্পগুলি গণনার সময় বাজার অনুসারে জমির মূল্য তালিকার সাপেক্ষে। হো চি মিন সিটির প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগ মূল্যায়ন ইউনিটগুলিকে জমি ব্যবহার ফি প্রদানের সময় ব্যবসাগুলিকে যে পরিমাণ অর্থ প্রদান করতে হবে তা মূল্যায়নের জন্য আমন্ত্রণ জানাবে। অতএব, নতুন জমির মূল্য তালিকা জারি করা রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলিকে প্রভাবিত করবে না।

হো চি মিন সিটির প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগের তথ্য অনুসারে, সমন্বয়ের পর জমির মূল্য তালিকায় কৃষি জমির দাম আগের তুলনায় বৃদ্ধি পেয়েছে, যার ফলে জমির ভাড়ার পার্থক্য বাস্তবতার তুলনায় আরও সুসংগত হয়েছে, যার ফলে আর্থিক দায়িত্ব পালনের সময় রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়ীদের জন্য কর্তন আরও স্বচ্ছ, জনসাধারণের জন্য, ন্যায্য এবং যুক্তিসঙ্গত হয়ে উঠেছে। অন্যদিকে, রিয়েল এস্টেটের দাম সরবরাহ ও চাহিদার আইন অনুসারে পরিচালিত হয়, তাই, বিক্রয় মূল্য বাজার দ্বারা নির্ধারিত হবে।

২০২৪ সালের ভূমি আইন কার্যকর হওয়ার পর নতুন নিয়ম অনুসারে, বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পের জন্য জমির দাম এখনও উদ্বৃত্ত পদ্ধতি ব্যবহার করে গণনা করা হবে, যা ২০১৪ সাল থেকে রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের জন্য ভূমি ব্যবহার ফি গণনা করার জন্য প্রয়োগ করা প্রধান পদ্ধতি, যার আবেদনের হার ৯০% পর্যন্ত।

এই বিষয়গুলি নির্বাচন করলে নিশ্চিত হয় যে জমির দাম বাজারের কাছাকাছি স্থিতিশীলভাবে নির্ধারণ করা হবে, যা জমির দামের আকস্মিক বৃদ্ধি বা "ভার্চুয়াল জ্বর" এড়াবে যা সাধারণভাবে রিয়েল এস্টেট বাজার এবং বিশেষ করে পুঁজি বাজারের নিরাপত্তার জন্য ঝুঁকি তৈরি করে।

হো চি মিন সিটির বিন চান জেলার একটি প্রকল্প ভূমি ব্যবহার ফি নিয়ে সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে, যার ফলে বাসিন্দাদের ভূমি ব্যবহার শংসাপত্র প্রদানে বিলম্ব হচ্ছে।

এছাড়াও, সমন্বিত জমির মূল্য তালিকায় কৃষি জমির দাম আগের তুলনায় বেশি, যার ফলে জমির খাজনার পার্থক্য বাস্তবতার তুলনায় আরও সুসংগত হয়ে উঠেছে। এর ফলে রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়ীদের আর্থিক দায়িত্ব পালনের সময় আরও স্বচ্ছ, জনসাধারণের জন্য, ন্যায্য এবং যুক্তিসঙ্গত কর্তনের সুযোগ তৈরি হয়।

জমির দাম গণনার বর্তমান পদ্ধতি সম্পর্কে নগুই দুয়া টিনের সাথে ভাগ করে নিতে গিয়ে, ফু ডং রিয়েল এস্টেট জয়েন্ট স্টক কোম্পানির জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ নগো কোয়াং ফুক বলেন যে "জমির দাম গণনার নতুন পদ্ধতি আগামী সময়ে রিয়েল এস্টেটের দাম বৃদ্ধির উপর কমবেশি প্রভাব ফেলবে, যখন জমির খরচ, নির্মাণ খরচ, প্রকল্প উন্নয়ন খরচ... ক্রমাগত বৃদ্ধি পাবে, আবাসনের দামও ওঠানামা করবে।"

রিয়েল এস্টেটের দাম বৃদ্ধি সীমিত করার সর্বোত্তম সমাধান হল রাষ্ট্রের পক্ষ থেকে ব্যবসাগুলিকে প্রকল্পগুলির জন্য আইনি প্রক্রিয়া সংক্ষিপ্ত করতে, সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন, সামাজিক আবাসনের সরবরাহ বৃদ্ধি করতে সহায়তা করা... যাতে সরবরাহ বৃদ্ধি পায়, যার ফলে দাম স্থিতিশীল হয়।

সূত্র: https://www.nguoiduatin.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-anh-huong-gi-den-doanh-nghiep-bat-dong-san-204240830103413663.htm