রিসোর্ট রিয়েল এস্টেট, বাজারের "অবৈধ সন্তান"

রিসোর্ট রিয়েল এস্টেট, বাজারের "অবৈধ সন্তান"

রেজোলিউশন ০৮/২০১৭-এ, পলিটব্যুরো পর্যটনকে একটি অগ্রণী শিল্পে পরিণত করার, পর্যটন উন্নয়নে বিনিয়োগের জন্য সামাজিক সম্পদ আকর্ষণ করার, বৃহৎ আকারের প্রকল্পে বিনিয়োগ করার, গুরুত্বপূর্ণ ক্ষেত্রগুলিতে বিনোদন স্থান তৈরি করার সিদ্ধান্ত নিয়েছে...

এর ফলে, সম্প্রতি অনেক বিনিয়োগকারী পর্যটন রিয়েল এস্টেট প্রকল্প, রিসোর্ট, হোটেল বা উচ্চমানের রিসোর্টে অর্থ বিনিয়োগ করেছেন। তবে, পর্যটন রিয়েল এস্টেট বিভাগ অনেক আইনি সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে।

চিত্রের ছবি। (সূত্র: ডিকে)

১৯ অক্টোবর সকালে অনুষ্ঠিত "ভূমি আইন সংশোধন: পর্যটনের জন্য জমি তৈরি" কর্মশালায়, ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের ভাইস প্রেসিডেন্ট মিঃ নগুয়েন ভ্যান দিন বলেন যে বর্তমানে ভিয়েতনামে ২০০ টিরও বেশি পর্যটন রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বাস্তবায়িত হয়েছে, যার ফলে প্রায় ১০০,০০০ কনডোটেল, ৩,০০০ ভিলা এবং ১৫,০০০ নতুন হোটেল কক্ষ তৈরি হয়েছে।

২০৩০ সালের মধ্যে, ভিয়েতনাম পর্যটনের একটি শক্তিশালী কেন্দ্র হয়ে উঠতে পারে, যেখানে ১৬ কোটি দেশীয় এবং ৫-৭ কোটি আন্তর্জাতিক পর্যটক আসবে। এর জন্য প্রায় ৫ লক্ষ থাকার ঘর প্রয়োজন, অন্যান্য ধরণের পরিষেবা ছাড়াও, বিশেষ করে উচ্চমানের পর্যটন, যা প্রায় নেই বললেই চলে।

মিঃ দিন-এর মতে, বর্তমান প্রেক্ষাপটে, ভিয়েতনাম চাহিদা মেটাতে সক্ষম অবকাঠামো ব্যবস্থার মাত্র ১/৩ অংশ অর্জন করতে পেরেছে এবং ভবিষ্যতে এর মান খুব বেশি নয়। এবং গত কয়েক বছরে এই সংখ্যাটি স্থবির হয়ে পড়েছে, কারণ আইনি সমস্যাগুলি সমাধান করা হয়নি।

মিঃ দিন বলেন যে রিসোর্ট রিয়েল এস্টেট বাজারের "অবৈধ সন্তান" এর মতো। যেহেতু ভূমি আইনে পর্যটন রিয়েল এস্টেট ডেভেলপারদের নাম উল্লেখ করা হয়নি, তাই এই বিষয়গুলির গ্রুপটি ভূমি আইন, বিনিয়োগ আইন এবং রিয়েল এস্টেট বাজারের সাথে সম্পর্কিত অন্যান্য নিয়মকানুন থেকে অনুপস্থিত।

"আইনি সমাধানের অপেক্ষায় ১০০টিরও বেশি বৃহৎ পর্যটন প্রকল্প ঝুলে আছে। যদি এই পরিস্থিতি চলতে থাকে, তাহলে এটি পর্যটন বিনিয়োগকে নিরুৎসাহিত করবে, বিনিয়োগকারীদের নিরুৎসাহিত করবে, এমনকি বিনিয়োগ প্রচার করতে চাওয়া স্থানীয় কর্তৃপক্ষও সমস্যার সম্মুখীন হবে," মিঃ দিন বলেন।

আরও অনেক অসুবিধা আছে।

এদিকে, ডিভিএল ভেঞ্চারসের পরিচালনা পর্ষদের চেয়ারম্যান এবং হ্যানয় রিয়েল এস্টেট ক্লাবের ভাইস চেয়ারম্যান আইনজীবী নগুয়েন হং চুং বলেছেন যে পর্যটন এবং রিসোর্ট রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলি এখনও আরও কঠিন এবং কিছুটা "কঠিন" সমস্যার মুখোমুখি, যা হল জাতীয় ও জনস্বার্থে আর্থ- সামাজিক উন্নয়নের জন্য রাষ্ট্র কর্তৃক জমি পুনরুদ্ধারের ক্ষেত্রে মামলাগুলির নিয়ন্ত্রণ।

তদনুসারে, যে প্রকল্পে রাজ্য জমি পুনরুদ্ধার করবে তা নির্ধারণ করা হয়েছে প্রযুক্তিগত অবকাঠামো এবং জনসংখ্যার সাধারণ সামাজিক অবকাঠামোর উন্নয়ন, জনসংখ্যার জন্য সামাজিক নিরাপত্তা নিশ্চিত করার জন্য, পর্যটন, বিনোদন, বিনোদন বা পর্যটন উন্নয়ন, পরিষেবা সুবিধা, বিনোদন, বিনোদনের সাথে বাণিজ্যিক আবাসন একত্রিত করার লক্ষ্যে প্রকল্পগুলি বাদ দিয়ে।

তবে, সংশোধিত ভূমি আইনের খসড়ায় নতুন নগর এলাকা প্রকল্পের জন্য জমি পুনরুদ্ধারের কোনও বিধান নেই। অতএব, প্রযুক্তিগত অবকাঠামো ব্যবস্থা এবং সামাজিক অবকাঠামোর সমন্বয় নিশ্চিত করার জন্য সংশোধিত ভূমি আইনে রিয়েল এস্টেট পণ্যের ধরণের সাথে "৩০০ হেক্টরের বেশি স্কেল সহ নতুন নগর এলাকা প্রকল্প" বিষয়বস্তু যুক্ত করা প্রয়োজন।

মিঃ চুং-এর মতে, ২০১৫ থেকে ২০১৯ সাল পর্যন্ত পর্যটনের ব্যাপক বিকাশ ঘটেছে, অনেক প্রদেশ এবং শহর পর্যটন উন্নয়নকে একটি ভালো দিক হিসেবে বিবেচনা করেছে, পর্যটনকে অগ্রদূত হিসেবে চিহ্নিত করেছে। এর ফলে আইনে বলা হয়েছে যে পর্যটন রিয়েল এস্টেট রাজ্য কর্তৃক জমি পুনরুদ্ধারের বিষয় নয়, কারণ পর্যটন প্রকল্পগুলিকে মূল প্রকল্প হিসেবে চিহ্নিত করা হয়, তবুও অনেক প্রদেশ জমি পুনরুদ্ধার করেছে এবং ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলিকে জমি বরাদ্দ করেছে।

"ভূমি আইন সংশোধন: পর্যটনের জন্য জমি তৈরি" প্রতিপাদ্য নিয়ে বৈজ্ঞানিক কর্মশালা (ছবি: ডিটি)

ফলস্বরূপ, ২০১৯ সালের পর থেকে পর্যটন রিয়েল এস্টেট সম্পর্কিত আইনি সমস্যা দেখা দিতে শুরু করে। যখন পর্যালোচনার জন্য অনুরোধ করা হয়েছিল, তখন জমি বরাদ্দ বিধিমালার কারণে একাধিক প্রকল্প স্থগিত করা হয়েছিল এবং ফলস্বরূপ, এখন পর্যন্ত, নতুন আইনি কাঠামোর অপেক্ষায় সেই প্রকল্পগুলি স্থগিত রয়েছে।

"পর্যটনকে সত্যিকার অর্থে একটি গুরুত্বপূর্ণ অর্থনৈতিক ক্ষেত্র হিসেবে গড়ে তুলতে, আমি মনে করি নতুন ভূমি আইনে পর্যটন ভূমির উপর সুনির্দিষ্ট নিয়মকানুন থাকা দরকার। একই সাথে, পর্যটন বিকাশের জন্য জমি, কর, বিনিয়োগ ইত্যাদি বিষয়ে সত্যিকার অর্থে উন্মুক্ত নীতি এবং প্রক্রিয়া থাকা উচিত।"

"প্রতিটি পর্যায়ে অর্থনৈতিক উন্নয়নের বিভিন্ন অগ্রাধিকার রয়েছে। যখন আমরা পর্যটনকে অগ্রণী হিসেবে চিহ্নিত করি, তখন আর্থ-সামাজিক উন্নয়নের জন্য রাজ্য কর্তৃক পুনরুদ্ধার করা জমির তালিকায় বিনোদন পার্ক, বিনোদন কমপ্লেক্স, বহুমুখী কমপ্লেক্স ইত্যাদি পর্যটন প্রকল্পগুলিকে যুক্ত করতে হবে," মিঃ চুং প্রস্তাব করেন।

রিয়েল এস্টেট আইন বিশেষজ্ঞ নগুয়েন ভ্যান দিনও ভূমি সংক্রান্ত খসড়া আইনে (সংশোধিত) আরেকটি অপ্রতুলতার কথা উল্লেখ করেছেন, যা জাতীয় ও জনস্বার্থে আর্থ-সামাজিক উন্নয়নের জন্য জমি পুনরুদ্ধারের ক্ষেত্রে।

খসড়াটিতে কেবলমাত্র মিশ্র আবাসন, বাণিজ্যিক এবং পরিষেবা প্রকল্পের জন্য জমি পুনরুদ্ধারের কথা বলা হয়েছে যদি স্থানীয় পরিস্থিতি অনুসারে প্রাদেশিক গণ পরিষদ সিদ্ধান্ত নেয়।

সুতরাং, প্রকল্পটি আবাসিক কার্যক্রমের একটি অংশের সাথে "অটল" থাকতে হবে (স্তর বা শতাংশের উপর কোনও নিয়ন্ত্রণ নেই) যাতে রাজ্য জমি পুনরুদ্ধার করতে পারে।

"আমি এই মতামতের সাথে একমত যে জমি সম্পূর্ণরূপে পর্যটন, বিনোদন এবং বিনোদন প্রকল্পের জন্য পুনরুদ্ধার করা উচিত (আবাসিক কার্যাবলী ছাড়া)। তবে, পর্যটনের জন্য উপযুক্ত স্থানগুলিতে, গুরুত্বপূর্ণ পর্যটন প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য জমি পুনরুদ্ধারকে অগ্রাধিকার দেওয়া উচিত, যা এলাকার আর্থ-সামাজিক উন্নয়নের জন্য গতি তৈরি করবে এবং এমনকি সমগ্র অঞ্চলে ছড়িয়ে পড়ার গতি তৈরি করবে," মিঃ দিন বলেন।

মিঃ দিন বিশ্লেষণ করেছেন যে বাস্তবে, যদি জমি অধিগ্রহণের অনুমতি না দেওয়া হয়, তাহলে সম্ভাব্য এবং সক্ষম বিনিয়োগকারীদের আকৃষ্ট করার জন্য বৃহৎ আকারের প্রকল্প বাস্তবায়ন করা অসম্ভব। বর্তমান খসড়া আইন বহাল থাকলে, গুরুত্বপূর্ণ পর্যটন প্রকল্পগুলির বাস্তবায়ন বাধাগ্রস্ত হবে। পর্যটন, বিনোদন এবং বিনোদন প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য, এলাকাগুলিকে জমি অধিগ্রহণের শর্ত পূরণের জন্য প্রকল্পের পরিকল্পনা পরিকল্পনায় আবাসিক জমির একটি অংশ (সম্ভবত খুব কম অনুপাত) "সন্নিবেশ" করতে বাধ্য করা হয়।

এই ধরণের "এড়িয়ে যাওয়ার" পরিণতি হবে। আবাসিক জমি তহবিল ব্যবহার করা হয় না, যার ফলে সম্পদের অপচয় হয় অথবা ব্যবহার করা হলে, এটি পর্যটন প্রকল্পের আওতাধীন একটি আবাসিক কার্যকলাপ তৈরি করবে। প্রকল্পে বাসিন্দাদের দীর্ঘমেয়াদী বসবাস একটি রিসোর্ট পর্যটন প্রকল্পের বিলাসিতা হ্রাস করবে। অতএব, মিঃ দিন বিশ্বাস করেন যে আবাসন কার্যকলাপ ছাড়াই সম্পূর্ণরূপে পর্যটন, বিনোদন এবং বিনোদন প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য খসড়ার ৭৯ অনুচ্ছেদে জমি পুনরুদ্ধারের বিষয়টি যুক্ত করা প্রয়োজন।

উৎস: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-du-lich-nghi-duong-dua-con-roi-cua-thi-truong-post269077.html