নতুন প্রেক্ষাপটে রিয়েল এস্টেট

এগুলি গুরুত্বপূর্ণ আইন, মৌলিক প্রকৃতির, যা রিয়েল এস্টেট বাজারের আইনি কাঠামো পুনর্গঠন করে। এর পাশাপাশি, সরকার রিয়েল এস্টেট বাজারের অসুবিধাগুলি দূর করতে এবং সমর্থন করার জন্য ক্রমাগত প্রচেষ্টা চালিয়ে যাচ্ছে। তবে, সমর্থনমূলক নীতিগুলির পাশাপাশি, রিয়েল এস্টেট বাজারকে সামষ্টিক অর্থনীতি এবং দেশীয় ও বিদেশী আর্থিক ও মুদ্রা বাজারে ওঠানামার মুখোমুখি হতে হয়, যা রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ কার্যক্রমের জন্য একটি নতুন প্রেক্ষাপট তৈরি করে।

আলোচনার দৃশ্য (ছবি: এইচএনভি)

৩০শে জুলাই বিকেলে হ্যানয়ে TheLEADER আয়োজিত "বিনিয়োগের কেন্দ্রবিন্দু: নতুন প্রেক্ষাপটে রিয়েল এস্টেট" সেমিনারে এই মন্তব্যগুলি স্পষ্ট করা হয়েছিল।

বিপুল সংখ্যক বিশেষজ্ঞ, আইনজীবী এবং ব্যবস্থাপকদের আকৃষ্ট করে, ফোরামটি রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ কার্যক্রমের উপর নতুন আইনি নিয়ন্ত্রণের প্রভাব বিশ্লেষণ করে এবং নতুন আইনি কাঠামোর সাথে খাপ খাইয়ে নেওয়ার জন্য ব্যবসাগুলিকে কী করতে হবে তা নিয়ে আলোচনা করে, পাশাপাশি নতুন প্রেক্ষাপটে সম্ভাব্য বিনিয়োগের সুযোগ এবং কৌশলগত বিনিয়োগের ক্ষেত্রগুলি বিশ্লেষণ করে।

সেমিনারে, ব্যবসায়িক সমিতি, রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ এবং পরামর্শকারী উদ্যোগের প্রতিনিধিরা, রিয়েল এস্টেট আইন বিশেষজ্ঞরা রিয়েল এস্টেট বাজার এবং রিয়েল এস্টেট উদ্যোগের উপর 3টি সংশোধিত আইনের প্রভাব, সমাধান করা আইনি সমস্যা এবং অবশিষ্ট সমস্যাগুলি নিয়ে আলোচনা করেন; রিয়েল এস্টেট বাজার কি একটি নতুন চক্র শুরু করেছে?; রিয়েল এস্টেটের মূল্যের উন্নয়ন; সম্ভাব্য বিনিয়োগ ক্ষেত্র। বিনিয়োগ নগদ প্রবাহের সাথে রিয়েল এস্টেট বিভাগগুলির আকর্ষণ; নতুন আইনি নিয়ম, বাজার পরিবর্তন এবং গ্রাহকের রুচির সাথে খাপ খাইয়ে নেওয়ার ব্যবসায়িক কৌশল; রিয়েল এস্টেটে ঋণ প্রবাহ এবং রিয়েল এস্টেট বন্ডের উপর চাপ।

সেমিনারে বক্তব্য রাখেন সিবিআরই ভিয়েতনামের সিনিয়র ডিরেক্টর মিসেস নগুয়েন হোই আন (ছবি: পিভি)

রিয়েল এস্টেটের জন্য ইতিবাচক দৃষ্টিভঙ্গি

সেমিনারে বক্তব্য রাখতে গিয়ে, CBRE ভিয়েতনামের জ্যেষ্ঠ পরিচালক মিসেস নগুয়েন হোয়াই আন নিশ্চিত করেছেন যে সাম্প্রতিক সময়ে ভিয়েতনামের অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধির কিছু চালিকাশক্তি হলো FDI মূলধন প্রবাহ যা ভালোভাবে বৃদ্ধি পাচ্ছে। ২০২৪ সালের প্রথম ৬ মাসে, ভিয়েতনাম এখনও এই অঞ্চলে FDI আকর্ষণের ক্ষেত্রে (নিবন্ধন এবং বিতরণ উভয় ক্ষেত্রেই) শীর্ষস্থানীয় দেশগুলির মধ্যে একটি। এই পরিমাণ মূলধন সামগ্রিক অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধিতে অবদান রাখে এবং রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন, বিশেষ করে শিল্প রিয়েল এস্টেট উন্নয়নকে উৎসাহিত করে। মিসেস আনের মতে, আরেকটি প্রবৃদ্ধির চালিকাশক্তি হলো ২০২৪ সালের প্রথম ৬ মাসে আমদানি ও রপ্তানির পুনরুদ্ধার ১৪.৫%, যা দেশের GDP-র উল্লেখযোগ্য পুনরুদ্ধারে অবদান রাখে। এই আমদানি ও রপ্তানি ভারসাম্য পুনরুদ্ধার বিশ্বব্যাপী চাহিদা পুনরুদ্ধারের জন্য ধন্যবাদ। এছাড়াও, COVID-19 মহামারী দ্বারা প্রভাবিত দীর্ঘ সময় পরে ভিয়েতনামে ফিরে আসা আন্তর্জাতিক পর্যটকদের সংখ্যা বৃদ্ধির কথা উল্লেখ করা প্রয়োজন। আশা করা হচ্ছে যে এই সংখ্যা ভিয়েতনামে ১৮-১৯ মিলিয়ন আন্তর্জাতিক দর্শনার্থী পৌঁছাতে পারে। এছাড়াও, এটা উল্লেখ করা প্রয়োজন যে, দেশীয় পর্যটকের সংখ্যা সাধারণভাবে পর্যটন শিল্প এবং বিশেষ করে পর্যটন রিয়েল এস্টেটের জন্য একটি ইতিবাচক চালিকা শক্তি হিসেবে কাজ করেছে এবং এখনও করে আসছে। এছাড়াও, ভিয়েতনামও অনেক চ্যালেঞ্জের মুখোমুখি। উদাহরণস্বরূপ, মুদ্রাস্ফীতি রিয়েল এস্টেটের দামকে প্রভাবিত করেছে, মানুষের ব্যয় কমিয়েছে এবং বিশেষ করে সুদের হারকে প্রভাবিত করেছে। অতীতে, সুদের হার তুলনামূলকভাবে মাঝারি থেকে নিম্ন স্তরে ছিল, যা সাম্প্রতিক সময়ে অর্থনীতি এবং রিয়েল এস্টেট বাজারের বৃদ্ধির চালিকা শক্তিও ছিল।

হ্যানয় বার অ্যাসোসিয়েশনের আইনজীবী ফাম থান তুয়ান সেমিনারে বক্তব্য রাখেন (ছবি: পিভি)

নতুন আইনি বিধি কার্যকর হওয়ার প্রেক্ষাপটে রিয়েল এস্টেট ব্যবসার জন্য সুযোগের সদ্ব্যবহার এবং চ্যালেঞ্জগুলি কাটিয়ে ওঠার বিষয়ে ভাগ করে নিতে, আইনজীবী, মাস্টার ফাম থানহ তুয়ান, হ্যানয় বার অ্যাসোসিয়েশন, রিয়েল এস্টেট আইন বিশেষজ্ঞ বলেছেন যে গৃহায়ন আইন 2023, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন 2023 এবং ভূমি আইন 2024 1 আগস্ট, 2024 থেকে কার্যকর হবে। উপরোক্ত 3টি আইনের নতুন বিধি একই সাথে কার্যকর হবে এবং রিয়েল এস্টেট সেক্টরে ব্যবসার জন্য অনেক অসুবিধা সৃষ্টিকারী কিছু বাধা এবং ওভারল্যাপ দূর করতে অবদান রাখবে। ব্যবসার উপর ইতিবাচক প্রভাব ফেলতে পারে এমন নতুন বিষয়গুলি ছাড়াও, উপরোক্ত 3টি আইনে এখনও অনেক সমস্যা রয়েছে যা সমাধান করা হয়নি বা সম্পূর্ণ করার জন্য আরও অধ্যয়ন করা প্রয়োজন। অর্থাৎ: বিজয়ী ব্যবসাগুলি পুনর্বাসন সহায়তার জন্য ক্ষতিপূরণ মূলধন অগ্রিম করতে ধীর হলে তাদের বিড বাতিল করা হতে পারে। "যেসব উদ্যোগ জমি ব্যবহার করে প্রকল্পে বিনিয়োগ করে তাদের ক্ষতিপূরণ এবং পুনর্বাসন সহায়তার জন্য মূলধন ব্যবস্থা করতে বিলম্বের ক্ষেত্রে আইনি পরিণতি সম্পর্কিত (নতুন উদ্ভূত) আইনি পরিস্থিতির পূর্বাভাস দেওয়া উচিত, যার ফলে বিড বাতিলের ঝুঁকি এড়াতে সাবধানতার সাথে আর্থিক সংস্থান প্রস্তুত করা উচিত" - আইনজীবী ফাম থান তুয়ান সুপারিশ করেছেন।

আইনজীবী তুয়ানের মতে, অন্যান্য ত্রুটিগুলির মধ্যে রয়েছে: নগর ও গ্রামীণ আবাসিক এলাকার প্রকল্পগুলিতে বিনিয়োগকারীর অনুমোদনের ফর্ম প্রয়োগ না করা; "আবাসিক জমি" ছাড়া বিনিয়োগ নীতি অনুমোদনের আকারে বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পগুলি এখনও "আটকে" রয়েছে; রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলিতে প্রযুক্তিগত অবকাঠামো সহ ভূমি ব্যবহারের অধিকার সংস্থাগুলিতে হস্তান্তরের মাধ্যমে প্রকল্পের একটি অংশ হস্তান্তরের সময় "সীমানা" নির্ধারণ করা; জমির দাম নির্ধারণের নতুন নিয়ম এখনও ব্যবসার জন্য একটি "অজানা" ঝুঁকি; রিয়েল এস্টেট সম্পর্কিত আইন কার্যকর হওয়ার ফলে বাজার কাঠামো এবং ব্যবসায়িক স্কেলে পরিবর্তন আসবে"।

ডঃ নগুয়েন ভ্যান দিন, ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের ভাইস প্রেসিডেন্ট (ছবি: পিভি)

রিয়েল এস্টেট বাজারে নতুন আইনি প্রভাবের উপর বিশ্বাস রাখুন

সেমিনারে সরাসরি বক্তব্য রাখতে গিয়ে, ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের ভাইস প্রেসিডেন্ট ডঃ নগুয়েন ভ্যান দিন রিয়েল এস্টেট বাজার সম্পর্কিত আইনের কিছু নতুন বিষয় তুলে ধরেন, যেমন প্রতি ৫ বছর অন্তর নিয়ন্ত্রণের আগে জমির মূল্য তালিকা, যা কেন্দ্রীয় সরকার কর্তৃক নির্ধারিত হয়। তবে, বর্তমানে, জমির মূল্য তালিকা প্রতি বছর আপডেট করা হয়, স্থানীয়ভাবে বিকেন্দ্রীভূত করা হয়। জমির মূল্য সম্পর্কিত তথ্য কঠোর এবং স্পষ্ট, যাতে খেলাটি আরও ন্যায্য এবং ন্যায়সঙ্গত হয়। এছাড়াও, বিনিয়োগ, সামাজিক আবাসন, বিদেশীদের কাছে বাড়ি বিক্রি ... সম্পর্কিত নিয়মাবলী হল নতুন নিয়ম যা ভবিষ্যতে একটি আরও ভাল এবং আরও আকর্ষণীয় খেলা তৈরি করবে।

এদিকে, জি-হোমের জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ নগুয়েন হোয়াং ন্যাম বলেছেন যে আইনের শক্তিশালী শিথিলকরণের সাথে সাথে, আমি আশা করি নতুন সার্কুলারটি সমস্ত অসুবিধা দূর করতে সাহায্য করবে যাতে বিনিয়োগকারীরা সামাজিক আবাসন নির্মাণে নিরাপদ বোধ করতে পারেন।

শিল্প রিয়েল এস্টেটের প্রশংসা করে, ডিটিজে গ্রুপের চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন কোক খান মন্তব্য করেছেন যে যদিও ভিয়েতনামের অর্থনীতি বিশ্ব অর্থনীতির সাধারণ অসুবিধা দ্বারা প্রভাবিত, তবুও ভিয়েতনামের শিল্প উৎপাদন আকর্ষণ খুবই ভালো এবং বিদেশী বিনিয়োগ মূলধন আকর্ষণের ক্ষেত্রে এটি একটি "হট স্পট" হিসাবে বিবেচিত হয়। এছাড়াও, ভিয়েতনামের অবকাঠামো এবং সমুদ্রবন্দরগুলি ব্যাপকভাবে উন্নত হয়েছে। হুং ইয়েন এবং হা নাম-এর মতো উন্নত শিল্প রিয়েল এস্টেট বাজারগুলিতে সুবিধাজনক ট্র্যাফিক অবকাঠামো রয়েছে, যা অনেক দেশী-বিদেশী বিনিয়োগকারীকে আকৃষ্ট করে। এছাড়াও, সাম্প্রতিক সরকারী নীতিগুলি শিল্প পার্ক রিয়েল এস্টেটের জন্য অনেক সহায়তা প্রদান করেছে, বিশেষ করে নতুন আইন যা সম্পূর্ণ আইনি প্রক্রিয়া সহ শিল্প পার্ক রিয়েল এস্টেট স্থানান্তরের অনুমতি দেয়। তবে, বিনিয়োগকারীরা বৃহৎ মূলধনের প্রয়োজনীয়তা, দীর্ঘ সংগ্রহের সময়, মাঝারি মুনাফা এবং খুব দ্রুত তরলতা ছাড়াও চ্যালেঞ্জের মুখোমুখি হন। সরকার সবুজ উপাদানগুলিকে জোর দিয়ে সবুজ শিল্প বিকাশের লক্ষ্য রাখে।

রিয়েল এস্টেট বাজারের সামগ্রিক মূল্যায়নে, ফাইনারেটিংসের বিশ্লেষণ এবং ক্রেডিট রেটিং বিভাগের পরিচালক মিঃ লে হং খাং বলেছেন যে আগামী ১-২ বছরের মধ্যে বাজারের দৃষ্টিভঙ্গি এখনও ধীরে ধীরে পুনরুদ্ধার হবে। আইনি বা নীতিগত কারণগুলির ইতিবাচক দিকগুলি অনুপ্রবেশ করতে সময় লাগবে।

ওয়ান হাউজিংয়ের ব্যবসায়িক উন্নয়ন পরিচালক মিঃ ট্রান কোয়াং ট্রুং (ছবি: পিভি)

ওয়ান হাউজিং-এর ব্যবসায়িক উন্নয়ন পরিচালক মিঃ ট্রান কোয়াং ট্রুং ভবিষ্যদ্বাণী করেছেন যে এখন থেকে বছরের শেষ পর্যন্ত, হ্যানয়ের বাজার বর্তমান পরিস্থিতিতেই থাকবে এবং ২০২৫ সালের পরে অ্যাপার্টমেন্টের সরবরাহে উন্নতি হবে। নিম্ন-উত্থানের মতো অন্যান্য বিভাগগুলিতেও এই বছরের শেষে এবং আগামী বছরের শুরুতে শক্তিশালী বৃদ্ধি পাবে।/

সূত্র: https://dangcongsan.vn/kinh-te/bat-dong-san-trong-boi-canh-moi-673797.html