নতুন প্রেক্ষাপটে রিয়েল এস্টেট

এগুলো গুরুত্বপূর্ণ ও মৌলিক আইন, যা রিয়েল এস্টেট বাজারের আইনি কাঠামোকে নতুন রূপ দেয়। এর পাশাপাশি, সরকার বাধা দূর করতে এবং রিয়েল এস্টেট বাজারকে সমর্থন করার জন্য নিরন্তর প্রচেষ্টা চালিয়েছে। তবে, সহায়ক নীতিমালার পাশাপাশি, রিয়েল এস্টেট বাজারকে দেশীয় ও আন্তর্জাতিক উভয় ক্ষেত্রেই সামষ্টিক অর্থনৈতিক এবং আর্থিক/মুদ্রা বাজারের ওঠানামার সম্মুখীন হতে হয়, যা রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ কার্যক্রমের জন্য একটি নতুন প্রেক্ষাপট তৈরি করে।

সেমিনারের দৃশ্য (ছবি: এইচএনভি)

৩০শে জুলাই বিকেলে হ্যানয়- তে TheLEADER কর্তৃক আয়োজিত "বিনিয়োগের কেন্দ্রবিন্দু: নতুন প্রেক্ষাপটে রিয়েল এস্টেট" শীর্ষক সেমিনারে এই বিষয়গুলো স্পষ্ট করা হয়েছিল।

বিপুল সংখ্যক বিশেষজ্ঞ, আইনজীবী এবং ব্যবস্থাপকদের আকর্ষণ করে আয়োজিত এই সেমিনারে রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ কার্যক্রমের উপর নতুন আইনি বিধিবিধানের প্রভাব বিশ্লেষণ করা হয়, নতুন আইনি কাঠামোর সাথে খাপ খাইয়ে নিতে ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর কী করণীয় তা নিয়ে আলোচনা করা হয় এবং নতুন প্রেক্ষাপটে সম্ভাব্য বিনিয়োগের সুযোগ ও কৌশলগত বিনিয়োগ ক্ষেত্রগুলো বিশ্লেষণ করা হয়।

সেমিনারে, ব্যবসায়িক সমিতি, রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ ও পরামর্শক সংস্থা এবং রিয়েল এস্টেট আইন বিশেষজ্ঞদের প্রতিনিধিরা তিনটি সংশোধিত আইনের রিয়েল এস্টেট বাজার ও ব্যবসার উপর প্রভাব; অপসারিত আইনি বাধা; অবশিষ্ট সমস্যা; রিয়েল এস্টেট বাজার একটি নতুন চক্র শুরু করেছে কিনা; রিয়েল এস্টেটের মূল্যের প্রবণতা; সম্ভাব্য বিনিয়োগের ক্ষেত্র; বিনিয়োগ মূলধনের জন্য রিয়েল এস্টেটের বিভিন্ন খণ্ডের আকর্ষণীয়তা; নতুন আইনি বিধি, বাজারের পরিবর্তন এবং গ্রাহকের পছন্দের সাথে খাপ খাইয়ে নেওয়ার ব্যবসায়িক কৌশল; রিয়েল এস্টেটে ঋণের প্রবাহ এবং রিয়েল এস্টেট বন্ডের উপর চাপ নিয়ে আলোচনা করেন।

সিবিআরই ভিয়েতনামের সিনিয়র ডিরেক্টর মিসেস নগুয়েন হোয়াই আন সেমিনারে তাঁর মতামত তুলে ধরেন (ছবি: পিভি)

রিয়েল এস্টেটের জন্য ইতিবাচক সম্ভাবনা

সেমিনারে বক্তব্য রাখতে গিয়ে সিবিআরই ভিয়েতনামের সিনিয়র ডিরেক্টর মিসেস নগুয়েন হোয়াই আন নিশ্চিত করেছেন যে, সাম্প্রতিক সময়ে ভিয়েতনামের অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধির বিভিন্ন চালিকাশক্তির মধ্যে অন্যতম হলো প্রত্যক্ষ বিদেশি বিনিয়োগের (এফডিআই) অব্যাহত শক্তিশালী প্রবৃদ্ধি। ২০২৪ সালের প্রথম ছয় মাসে, এই অঞ্চলে এফডিআই (নিবন্ধিত এবং বিতরণকৃত উভয়ই) আকর্ষণে ভিয়েতনাম অন্যতম শীর্ষস্থানীয় দেশ হিসেবে ছিল। এই পুঁজি সামগ্রিক অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধিতে অবদান রেখেছে এবং রিয়েল এস্টেট, বিশেষ করে শিল্প রিয়েল এস্টেটের উন্নয়নে গতি এনেছে। মিসেস আন-এর মতে, প্রবৃদ্ধির আরেকটি চালিকাশক্তি ছিল ২০২৪ সালের প্রথম ছয় মাসে রপ্তানি ও আমদানির পুনরুদ্ধার, যা ১৪.৫%-এ পৌঁছেছে এবং দেশের জিডিপি পুনরুদ্ধারে উল্লেখযোগ্য অবদান রেখেছে। বাণিজ্য ভারসাম্যের এই পুনরুদ্ধার বৈশ্বিক চাহিদার পুনরুদ্ধারের কারণে হয়েছে। এছাড়াও, কোভিড-১৯ মহামারীর কারণে দীর্ঘ সময় ক্ষতিগ্রস্ত থাকার পর ভিয়েতনামে ফিরে আসা আন্তর্জাতিক পর্যটকদের সংখ্যা বৃদ্ধির বিষয়টিও উল্লেখ করা উচিত। ধারণা করা হচ্ছে যে, ভিয়েতনামে আসা আন্তর্জাতিক পর্যটকদের সংখ্যা ১৮-১৯ মিলিয়নে পৌঁছাতে পারে। এছাড়াও, অভ্যন্তরীণ পর্যটকদের সংখ্যা সামগ্রিকভাবে পর্যটন শিল্পের এবং বিশেষভাবে পর্যটন-সম্পর্কিত রিয়েল এস্টেটের জন্য একটি ইতিবাচক চালিকাশক্তি হিসেবে কাজ করেছে এবং করে চলেছে। অধিকন্তু, ভিয়েতনামকে বহুবিধ চ্যালেঞ্জেরও সম্মুখীন হতে হচ্ছে। উদাহরণস্বরূপ, মুদ্রাস্ফীতি রিয়েল এস্টেটের দামকে প্রভাবিত করতে পারে, ভোক্তাদের ব্যয় সংকোচন করতে পারে এবং বিশেষ করে সুদের হারের উপর প্রভাব ফেলতে পারে। পূর্বে, সুদের হার তুলনামূলকভাবে মাঝারি থেকে কম ছিল, যা অর্থনৈতিক এবং রিয়েল এস্টেট বাজারের প্রবৃদ্ধির পেছনে একটি চালিকাশক্তি ছিল।

হ্যানয় বার অ্যাসোসিয়েশনের আইনজীবী ফাম থান তুয়ান সেমিনারে তাঁর মতামত তুলে ধরেন (ছবি: পিভি)

নতুন আইনকানুন কার্যকর হওয়ার প্রেক্ষাপটে রিয়েল এস্টেট ব্যবসার জন্য সুযোগ গ্রহণ এবং প্রতিবন্ধকতা কাটিয়ে ওঠার বিষয়ে অন্তর্দৃষ্টি ভাগ করে নিতে গিয়ে, হ্যানয় বার অ্যাসোসিয়েশনের আইনজীবী ও আইনশাস্ত্রে স্নাতকোত্তর এবং রিয়েল এস্টেট আইন বিশেষজ্ঞ ফাম থান তুয়ান বলেন যে, আবাসন আইন ২০২৩, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন ২০২৩ এবং ভূমি আইন ২০২৪, ১ আগস্ট, ২০২৪ থেকে কার্যকর হবে। একই সাথে কার্যকর হওয়া এই তিনটি আইনের নতুন নিয়মাবলী, রিয়েল এস্টেট খাতে কর্মরত ব্যবসাগুলোর জন্য বহু অসুবিধা সৃষ্টিকারী কিছু বাধা এবং পুনরাবৃত্তি নিরসনে সহায়তা করবে। ব্যবসার উপর ইতিবাচক প্রভাব ফেলে এমন নতুন বিষয়গুলো ছাড়াও, এই তিনটি আইনে এখনও কিছু সমস্যা রয়েছে যা সমাধান করা হয়নি বা উন্নতির জন্য আরও গবেষণার প্রয়োজন। এর মধ্যে রয়েছে: ক্ষতিপূরণ এবং পুনর্বাসন সহায়তার জন্য তহবিল প্রদানে বিলম্ব করলে, নিলামে বিজয়ী ব্যবসাগুলোর চুক্তি বাতিল হয়ে যেতে পারে। ভূমি-ব্যবহার প্রকল্পে বিনিয়োগকারী ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোকে ক্ষতিপূরণ ও পুনর্বাসন সহায়তার জন্য তহবিল বরাদ্দে বিলম্বের আইনি পরিণতি-সম্পর্কিত (নতুন উদ্ভূত) আইনি পরিস্থিতি আগে থেকে অনুমান করতে হবে এবং সেই অনুযায়ী দরপত্র বাতিলের ঝুঁকি এড়াতে আর্থিক সংস্থানের দিক থেকে পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে প্রস্তুতি নিতে হবে," আইনজীবী ফাম থান তুয়ান এই সুপারিশ করেছেন।

আইনজীবী তুয়ানের মতে, অন্যান্য ঘাটতিগুলোর মধ্যে রয়েছে: শহুরে ও গ্রামীণ আবাসিক এলাকা প্রকল্পের জন্য বিনিয়োগকারীদের অনুমোদনের অভাব; বিনিয়োগ নীতিমালার অধীনে অনুমোদিত কিন্তু "আবাসিক জমি" ছাড়া বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পগুলো এখনও "আটকে আছে"; একটি রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের অংশবিশেষ কোনো সংস্থাকে হস্তান্তর করা এবং বিদ্যমান অবকাঠামোসহ ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর করার মধ্যে পার্থক্য; ভূমি মূল্যায়নের নতুন নিয়মকানুন ব্যবসার জন্য একটি "ঝুঁকিপূর্ণ অজানা" হিসেবে রয়ে গেছে; এবং রিয়েল এস্টেট সম্পর্কিত আইনগুলো কার্যকর হলে তা বাজারের কাঠামো ও ব্যবসার পরিধিতে পরিবর্তন আনবে।

ড. নগুয়েন ভান দিন, ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের সহ-সভাপতি (ছবি: পিভি)

রিয়েল এস্টেট বাজারের উপর নতুন আইনি কাঠামোর প্রভাবের উপর বিশ্বাস।

সেমিনারে একটি সরাসরি আলোচনা চলাকালে, ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের সহ-সভাপতি ড. নগুয়েন ভান দিন, রিয়েল এস্টেট বাজার সম্পর্কিত আইনের বেশ কিছু নতুন দিক তুলে ধরেন। উদাহরণস্বরূপ, জমির মূল্য তালিকা, যা পূর্বে প্রতি পাঁচ বছর অন্তর কেন্দ্রীয় সরকার দ্বারা নিয়ন্ত্রিত ও নির্ধারিত হতো, এখন বার্ষিকভাবে হালনাগাদ করা হয়, যা স্থানীয় পর্যায়ে ক্ষমতা বিকেন্দ্রীকরণ করেছে। জমির মূল্য সম্পর্কিত তথ্য এখন আরও সুনির্দিষ্ট ও স্পষ্ট, যা একটি ন্যায্য ও সমতাপূর্ণ প্রতিযোগিতার ক্ষেত্র নিশ্চিত করে। এছাড়াও, বিনিয়োগ, সামাজিক আবাসন এবং বিদেশিদের কাছে বাড়ি বিক্রির নিয়মাবলী হলো নতুন বিধান, যা ভবিষ্যতে একটি আরও আকর্ষণীয় ও চিত্তাকর্ষক প্রতিযোগিতার ক্ষেত্র তৈরি করবে।

এদিকে, জি-হোম-এর জেনারেল ডিরেক্টর জনাব নগুয়েন হোয়াং নাম বলেছেন যে, আইনি বিধিনিষেধ উল্লেখযোগ্যভাবে শিথিল হওয়ায় তিনি আশা করেন যে নতুন সার্কুলারটি সমস্ত অসুবিধা দূর করতে সাহায্য করবে, যাতে বিনিয়োগকারীরা আত্মবিশ্বাসের সাথে সামাজিক আবাসন নির্মাণ করতে পারেন।

শিল্প রিয়েল এস্টেটকে উচ্চ গুরুত্ব দিয়ে ডিটিজে গ্রুপের চেয়ারম্যান জনাব নগুয়েন কুওক খান উল্লেখ করেছেন যে, যদিও ভিয়েতনামের অর্থনীতি বিশ্ব অর্থনীতির সাধারণ প্রতিকূলতা দ্বারা প্রভাবিত, ভিয়েতনামের শিল্প উৎপাদনের আকর্ষণ খুবই ভালো এবং এটিকে বিদেশী বিনিয়োগ আকর্ষণের জন্য একটি "হট স্পট" হিসেবে বিবেচনা করা হয়। এছাড়াও, ভিয়েতনামের অবকাঠামো এবং সমুদ্রবন্দরগুলোর উল্লেখযোগ্য উন্নতি হয়েছে। হং ইয়েন এবং হা নাম-এর মতো শিল্প রিয়েল এস্টেট বাজারগুলোতে অনুকূল পরিবহন অবকাঠামো রয়েছে, যা অনেক দেশি ও বিদেশি বিনিয়োগকারীকে আকর্ষণ করে। অধিকন্তু, সাম্প্রতিক সরকারি নীতিগুলোও শিল্প রিয়েল এস্টেট খাতকে যথেষ্ট সহায়তা প্রদান করেছে, বিশেষ করে শিল্প রিয়েল এস্টেট হস্তান্তরের অনুমতি প্রদানকারী নতুন আইনটি, যা আইনি কাঠামোকে সম্পূর্ণ করেছে। তবে, বিপুল মূলধনের প্রয়োজনীয়তা, দীর্ঘ পরিশোধের সময়কাল, মাঝারি মুনাফা এবং ধীর তারল্য ছাড়াও বিনিয়োগকারীরা অন্যান্য চ্যালেঞ্জেরও সম্মুখীন হন। সরকার সবুজ উপাদানগুলোর উপর মনোযোগ দিয়ে সবুজ শিল্প বিকাশের লক্ষ্য নির্ধারণ করেছে।

রিয়েল এস্টেট বাজারের সামগ্রিক মূল্যায়নে, ফিনরেটিংস-এর বিশ্লেষণ ও ক্রেডিট রেটিং পরিচালক, মিঃ লে হং খাং মনে করেন যে, আগামী ১-২ বছরের জন্য বাজারের পূর্বাভাস ধীর পুনরুদ্ধারেরই থাকবে। আইনি কাঠামো বা নীতিমালার ইতিবাচক পরিবর্তনগুলো কার্যকর হতে সময় লাগবে।

জনাব ট্রান কোয়াং ট্রুং, ওয়ান হাউজিং-এর ব্যবসা উন্নয়ন পরিচালক (ছবি: পিভি)

ওয়ান হাউজিং-এর ব্যবসা উন্নয়ন পরিচালক জনাব ট্রান কোয়াং ট্রুং পূর্বাভাস দিয়েছেন যে, হ্যানয়ের বাজার বছরের শেষ পর্যন্ত বর্তমান অবস্থাতেই থাকবে এবং ২০২৫ সালের পর অ্যাপার্টমেন্ট ইউনিটের সরবরাহ কেবল উন্নত হবে। নিচু তলার ভবনের মতো অন্যান্য খাতেও এই বছরের শেষে এবং আগামী বছরের শুরুতে একটি উল্লেখযোগ্য গতি আসবে।

উৎস: https://dangcongsan.vn/kinh-te/bat-dong-san-trong-boi-canh-moi-673797.html