ক্রেতাদের আকৃষ্ট করতে রিয়েল এস্টেট এজেন্টদের ব্যবহৃত প্রতারণামূলক কৌশল উন্মোচন।

দালালরা গ্রাহকদের আকৃষ্ট করতে 'টোপ' ব্যবহার করে।

আবাসন বাজার বছরের শেষ পর্যায়ে প্রবেশ করছে। বাড়ি এবং অ্যাপার্টমেন্টের মতো কিছু খাতে পুনরুদ্ধারের লক্ষণ ক্রমশ স্পষ্ট হয়ে উঠছে।

তবে, এই সময়কালে বাজারে অপেশাদার রিয়েল এস্টেট দালাল এবং ফটকাবাজদের দ্বারা প্রতারণামূলক কার্যকলাপের পুনরুত্থান দেখা যায়। এই পরিস্থিতি বাজারকে বিঘ্নিত করে এবং ক্রেতাদের জন্য ঝুঁকি ও অসুবিধা সৃষ্টি করে।

হ্যানয়ের হোয়াই ডুক জেলার বাসিন্দা জনাব ত্রান নগুয়েন ডুক স্বীকার করেছেন যে তিনি ভুয়া রিয়েল এস্টেট বিজ্ঞাপনের "শিকার" হয়েছেন। তিনি বলেন, অক্টোবর মাস থেকে তিনি একটি বাড়ি কেনার চেষ্টা করছেন, কিন্তু বিভ্রান্তিকর তথ্য ও দামের কারণে এখন পর্যন্ত তা করতে পারেননি।

"আন খান শহরাঞ্চলের একটি টাউনহাউস একাধিক রিয়েল এস্টেট চ্যানেল এবং সোশ্যাল মিডিয়া প্ল্যাটফর্মে বিভিন্ন দামে বিজ্ঞাপন দেওয়া হচ্ছে। আমি যখন একজন রিয়েল এস্টেট এজেন্টের সাথে দেখা করি, তখন তারা আমাকে অন্য একটি টাউনহাউসে নিয়ে যায়, যার তথ্যের সাথে বিজ্ঞাপনে দেখানো টাউনহাউসটির তথ্যের কোনো মিল ছিল না," জনাব ডুক ক্ষুব্ধ হয়ে বলেন এবং জোর দিয়ে বলেন যে, কোন বিজ্ঞাপনগুলো আসল আর কোনগুলো নকল তা নির্ধারণ করা কঠিন।

মজার ব্যাপার হলো, যখন তিনি একটি উপযুক্ত জায়গা খুঁজে পেলেন এবং বাড়ির মালিকের সাথে দাম নিয়ে দর কষাকষি করার প্রয়োজন পড়ল, তখন রিয়েল এস্টেট এজেন্ট অজুহাত দেখিয়ে কাজটি এগিয়ে নিতে অস্বীকার করেন। পরে, সেই এজেন্টই বাড়ির মালিকের পক্ষ থেকে দাম বাড়ানোর ঘোষণা দেন।

"প্রাথমিকভাবে, আমি যে বাড়িটি কিনতে চেয়েছিলাম সেটির দাম ৭ বিলিয়ন VND তালিকাভুক্ত ছিল, কিন্তু যখন আমি দাম নিয়ে দর কষাকষি শুরু করি, তখন রিয়েল এস্টেট এজেন্ট বলেন যে মালিক বাড়িটি কেবল ৭.২ বিলিয়ন VND-তেই বিক্রি করবেন। আমি বর্ধিত দামে রাজি হয়েছিলাম, কিন্তু এরপর তারা ৭.৫ বিলিয়ন VND দাবি করে," মিঃ ডুক জানান।

মিঃ ডুকের মতে, এই মূল্যবৃদ্ধিকে 'বৈধতা' দিতে তারা আগের মতোই একই বিষয়বস্তুসহ, কিন্তু ভিন্ন দামে ক্রমাগত বিজ্ঞাপন দিয়ে চলেছে। মিঃ ডুক বলেন, “তারা নতুন বিজ্ঞাপনের মাধ্যমে মূল্যবৃদ্ধি প্রমাণ করে। কিন্তু আমি বিশ্বাস করি, দামের এই বিশাল পার্থক্য থেকে লাভ করার জন্য একদল দালালের এটি একটি কৌশল।”

বাজার পুনরুদ্ধারের লক্ষণ দেখাতে শুরু করায় দালালরা গ্রাহকদের আকৃষ্ট করতে ইতিমধ্যেই নানা কৌশল অবলম্বন করছে (প্রতীকী চিত্র: হা ফং)।

মিঃ ডুকের মতোই, হ্যানয়ের হোয়াং মাই জেলার মিঃ হোয়াং ভ্যান টুংও রিয়েল এস্টেট এজেন্টদের বিভ্রান্তিকর বিজ্ঞাপনের শিকার হতে যাচ্ছিলেন। থান ত্রি জেলায় জমি কেনার সময়, মিঃ টুং দালালদের বিভ্রান্তিকর বিজ্ঞাপনের এক "গোলকধাঁধায়" হারিয়ে যান।

মিঃ টুং বলেন, "বিজ্ঞাপন অনুসারে, নগু হিয়েপ কম্যুনের জমিটির আয়তন ৮৫ বর্গমিটার, কিন্তু পরিদর্শনে দেখা গেছে যে, প্লটটির মাত্র ৩৫ বর্গমিটার ব্যক্তিগত ব্যবহারের অধিকার রয়েছে, এবং বাকি ৫০ বর্গমিটার অন্য চারটি প্লটের জন্য একটি যৌথ প্রবেশপথ হিসেবে ব্যবহৃত হয়।"

পূর্বে, ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স (VARS)-এর তথ্য অনুযায়ী, তৃতীয় ত্রৈমাসিকে বাজারে বড় আকারের জালিয়াতির পুনরুত্থান দেখা যায়, যার ফলে ‘ভুতুড়ে প্রকল্প’-এর কারণে বহু মানুষ অর্থ হারান। এই ঘটনাটি সেইসব অপেশাদার বিনিয়োগকারীদের জন্য একটি সতর্কবার্তা, যাদের রিয়েল এস্টেট বাজার সম্পর্কে তথ্য ও জ্ঞানের অভাব রয়েছে।

রিয়েল এস্টেট পণ্য সম্পর্কিত লেনদেনে জড়িত সকল পক্ষের জন্য ব্যবস্থাপনা, তত্ত্বাবধান এবং জবাবদিহিতার ব্যবস্থা জোরদার করার জরুরি প্রয়োজনের ওপর ভিএআরএস জোর দিয়েছে।

দালালদের বিশ্বাসযোগ্যতা যাচাই করা কঠিন।

দান ত্রি পত্রিকার একজন প্রতিবেদকের সাথে কথা বলার সময়, হ্যানয়ের একজন পেশাদার রিয়েল এস্টেট এজেন্ট স্বীকার করেছেন যে কিছু লোক প্রকৃত গ্রাহক খুঁজে পেতে ভুয়া তথ্য পোস্ট করে। এই কৌশলটি প্রায়শই অনেক অপেশাদার ও দূরদৃষ্টিহীন এজেন্ট ব্যবহার করে থাকে।

একজন পেশাদার ও কর্তব্যপরায়ণ রিয়েল এস্টেট এজেন্টের সাধারণত বেশ বড় একটি ক্লায়েন্ট বেস থাকে। তবে, নতুন এজেন্টদের, বা যারা 'জমি দালাল' হিসেবে কাজ করে, তাদের আসল ক্লায়েন্ট খুঁজে পেতে ভুয়া তথ্য পোস্ট করতে হয়," এই ব্যক্তি জানিয়েছেন।

এই ব্রোকারের মতে, বাজারে সবচেয়ে সাধারণ এবং সহজে চেনা যায় এমন কৌশল হলো প্রচুর আকর্ষণীয় কিন্তু অসত্য তথ্য পোস্ট করা অথবা গ্রাহকদের এমন রিয়েল এস্টেট পণ্যের দিকে নিয়ে যাওয়া যা বিজ্ঞাপিত বিষয়বস্তুর সাথে মেলে না…

জমি বিক্রি করার জন্য দালালরা প্রায়ই এলাকার অন্যান্য প্লটের তথ্য ভিন্ন ভিন্ন বিক্রয়মূল্যে পোস্ট করে। সম্ভাব্য ক্রেতাদের বিভ্রান্ত করার জন্য এই দাম প্রকৃত বিক্রয়মূল্যের চেয়ে বেশি হতে পারে, অথবা প্রকৃত চাহিদাসম্পন্ন গ্রাহকদের আকৃষ্ট করার জন্য কম হতে পারে,” দালালটি ব্যাখ্যা করলেন।

বিশেষজ্ঞরা বলছেন, দালালদের বিশ্বাসযোগ্যতা যাচাই করা কঠিন (প্রতীকী চিত্র: হা ফং)।

ওয়ানহাউজিং-এর আঞ্চলিক বিক্রয় পরিচালক জনাব ট্রান ডুক খাং-এর মতে, বাজারে এমন কিছু দালাল আছে যারা 'টোপ' দেওয়ার কৌশল ব্যবহার করে। একটি সাধারণ দৃশ্য হলো, তারা ক্রেতাদের আকৃষ্ট করার জন্য ভালো জায়গায় অবস্থিত একটি সুন্দর বাড়ি অবিশ্বাস্যভাবে কম দামে বিজ্ঞাপন দেয়। যখন কোনো গ্রাহক এতে আগ্রহী হন, তখন তারা এক বাড়ি থেকে অন্য বাড়িতে যান, তারপর আরেক বাড়ি...

"একটি বাড়ির দাম যদি ৪ বিলিয়ন VND হয়, কিন্তু রিয়েল এস্টেট এজেন্ট সেটিকে ৩ বিলিয়ন VND-তে তালিকাভুক্ত করে, তবে তা অবশ্যই আগ্রহী ক্রেতাদের আকৃষ্ট করবে। এরপর এজেন্ট ক্রেতাকে জানাবে যে বাড়িটি আর উপলব্ধ নেই এবং তাদেরকে আরও দামী বা কম আকর্ষণীয় অন্য একটি বাড়ির সন্ধান দেবে," একটি উদাহরণ দিয়ে জনাব খাং ব্যাখ্যা করলেন।

জনাব খাং-এর মতে, যারা পুনঃবিক্রয়ের মাধ্যমে বাড়ি কেনেন এবং এই পরিস্থিতির সম্মুখীন হন, তারা দালালদের কারসাজিতে অত্যন্ত ক্লান্ত ও হতাশ হয়ে পড়েন, কিন্তু তাদের হাতেও খুব বেশি বিকল্প থাকে না, কারণ দালালদের বিশ্বাসযোগ্যতা ও সততা যাচাই করার কোনো উপায় নেই।

এই মতের সঙ্গে একমত হয়ে একটি অনলাইন রিয়েল এস্টেট লিস্টিং প্ল্যাটফর্মের একজন বিশেষজ্ঞ বলেছেন যে, কোনো প্ল্যাটফর্মই লিস্টিংগুলোর শতভাগ সত্যতার নিশ্চয়তা দিতে পারে না; নির্দিষ্ট সংখ্যক ভুয়া লিস্টিং থাকবেই।

বিজ্ঞাপনদাতারা বিভিন্ন কারণে মিথ্যা বিজ্ঞাপন দিতে পারেন, যেমন—গ্রাহকের তথ্য ব্যবহার করে অন্য সম্পত্তি বিক্রি করা, কৃত্রিমভাবে দাম বাড়ানোর জন্য প্রকৃত মূল্যের চেয়ে বেশি দাম দেখানো, অথবা অন্য কোনো উদ্দেশ্যে কম দাম দেখানো।

সেই অনুযায়ী, এই বিশেষজ্ঞের পরামর্শ হলো, বাড়ি ক্রেতাদের অতিরিক্ত ভালো দামের তালিকা সম্পর্কে সতর্ক থাকা উচিত এবং সর্বদা সেগুলোকে বাজারের গড় দামের সাথে তুলনা করা উচিত। নিরাপত্তা নিশ্চিত করতে, ব্যবহারকারীদের তথ্য যাচাই না করে কোনোভাবেই টাকা পাঠানো বা অগ্রিম জমা দেওয়া উচিত নয়।

এই সমস্যাটি মোকাবেলার পন্থা প্রসঙ্গে, হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (HoREA)-এর চেয়ারম্যান জনাব লে হোয়াং চাউ পরামর্শ দিয়েছেন যে, যারা গ্রাহকদের অন্য এলাকায় জমি কিনতে প্রলুব্ধ করার উদ্দেশ্যে মিথ্যা তথ্য পোস্ট করে বা প্রতারণা করে, তাদের বিরুদ্ধে কর্তৃপক্ষকে আরও কঠোর হতে হবে। আইনে স্পষ্টভাবে বলা আছে যে, নেতিবাচক পরিণতির কারণ হয় এমন মিথ্যা তথ্য ছড়ানোর জন্য যে কাউকে অবশ্যই জরিমানা করতে হবে এবং আরও গুরুতর ক্ষেত্রে ফৌজদারি অভিযোগের মুখোমুখি হতে হবে।

মিঃ চৌ জোর দিয়ে বলেছেন যে, ক্রয়-বিক্রয়ের বিজ্ঞাপন প্রকাশকারী ওয়েবসাইটগুলোকেও তাদের প্রকাশিত তথ্যের নির্ভুলতার জন্য দায়বদ্ধ থাকতে হবে। মিথ্যা তথ্য প্রকাশকারী সংস্থাগুলোকে মোকাবিলা ও শাস্তি দেওয়ার জন্য, এমনকি সেই ওয়েবসাইটগুলো বন্ধ করে দেওয়ার জন্যও সরকারের আইন প্রণয়ন করা প্রয়োজন।

উৎস: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/boc-me-chieu-tro-tha-moi-cau-cua-moi-gioi-nha-dat-20231208104713244.htm