জল্পনা-কল্পনা বিরোধী, রিয়েল এস্টেটের মূল্য নিয়ন্ত্রণ: ঋণ বা কর কঠোর করা?

VTV.vn - দাম নিয়ন্ত্রণ এবং রিয়েল এস্টেট ফটকাবাজি রোধে দ্বিতীয় বাড়ি বা তার বেশি কেনার জন্য ঋণ সীমিত করার প্রস্তাবটি অনেক বিতর্কের জন্ম দিচ্ছে।

দ্বিতীয় বা তার বেশি ক্রেতাদের ঋণ সীমিত করার প্রস্তাব

দ্বিতীয় বা তার বেশি বাড়ির ক্রেতাদের ঋণ সীমিত করার প্রস্তাবটি বিশেষ করে স্বল্পমেয়াদী বিনিয়োগকারীদের কাছ থেকে অনেক মনোযোগ পাচ্ছে। এই প্রস্তাবটি রিয়েল এস্টেটের দাম নিয়ন্ত্রণ ও নিয়ন্ত্রণের প্রক্রিয়া সম্পর্কিত খসড়া প্রস্তাবে বর্ণিত বিষয়বস্তু যা নির্মাণ মন্ত্রণালয় সংশ্লিষ্ট মন্ত্রণালয় এবং শাখাগুলিতে মন্তব্যের জন্য পাঠিয়েছে।

বিশেষ করে, খসড়াটিতে তিনটি বাজার নিয়ন্ত্রণ বিষয়বস্তুর রূপরেখা দেওয়া হয়েছে যার মধ্যে রয়েছে: বাড়ি ক্রেতাদের জন্য ঋণ নীতি, রিয়েল এস্টেট লেনদেন কেন্দ্র এবং সাশ্রয়ী মূল্যের বাণিজ্যিক আবাসনের উন্নয়ন। বাড়ি ক্রেতাদের জন্য ঋণ নীতি সম্পর্কে, নির্মাণ মন্ত্রণালয় প্রস্তাব করেছে যে সরকার ঋণ প্রতিষ্ঠানগুলিকে সামাজিক আবাসন ব্যতীত বাড়ি কেনার জন্য ঋণের সীমা প্রয়োগ করতে বাধ্য করবে।

বিশেষ করে, দ্বিতীয় বাড়ির ক্রেতার জন্য, আশা করা হচ্ছে যে তারা ক্রয় চুক্তির মূল্যের ৫০% পর্যন্ত ঋণ নিতে পারবেন। তৃতীয় বাড়ির ক্রেতার জন্য, ঋণের পরিমাণ ৩০% এর বেশি হবে না।

লেনদেন প্রচার এবং সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন উন্নয়নের প্রচারের জন্য একটি রিয়েল এস্টেট লেনদেন কেন্দ্র প্রতিষ্ঠার প্রস্তাবের পাশাপাশি, নির্মাণ মন্ত্রণালয় বলেছে যে এই প্রস্তাবের লক্ষ্য হল একটি নির্দিষ্ট আইনি ব্যবস্থা প্রতিষ্ঠা করা যাতে আবাসনের দাম নিয়ন্ত্রণ, নিয়ন্ত্রণ এবং ধীরে ধীরে সংখ্যাগরিষ্ঠ মানুষের, বিশেষ করে উপযুক্ত এবং মধ্যম আয়ের গোষ্ঠীর আয়ের জন্য উপযুক্ত পর্যায়ে কমানো যায়। রিয়েল এস্টেট বাজারকে জনসাধারণের এবং স্বচ্ছভাবে নিয়ন্ত্রণ করা, জল্পনা-কল্পনা এবং মূল্য হেরফের কঠোরভাবে নিয়ন্ত্রণ করা।

দ্বিতীয় বাড়ির ক্রেতাদের ঋণ সীমিত করার একটি প্রস্তাব বিশেষ করে স্বল্পমেয়াদী বিনিয়োগকারীদের মধ্যে জনপ্রিয়তা পাচ্ছে। চিত্রণমূলক ছবি।

অনেক পরস্পরবিরোধী মতামত

বাজার অনুসারে, বাড়ি কেনার জন্য সর্বোচ্চ ঋণের সীমা রিয়েল এস্টেট পণ্যের ধরণ এবং প্রতিটি ব্যাংকের নিয়মের উপর নির্ভর করে। বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পের অনেক বিনিয়োগকারী নমনীয় নীতিমালা প্রয়োগ করছেন, যেখানে ক্রেতাদের কেবল ১০-৩০% অগ্রিম পরিশোধ করতে হবে। এর পরে, ব্যাংক অবশিষ্ট পরিমাণ বিতরণ করবে, যার অর্থ ক্রেতারা রিয়েল এস্টেট পণ্যের মোট মূল্যের ৭০-৯০% থেকে ঋণ নিতে পারবেন।

এত বিশাল সুবিধার সাথে, দ্বিতীয় এবং ততোধিক পরিবারের জন্য ঋণ সীমিত করার প্রস্তাবটি মিশ্র মতামত পাচ্ছে। ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলির মতে, যদি এটি প্রয়োগ করা হয়, তাহলে এই নীতি স্বল্পমেয়াদী বিনিয়োগকারীদের সীমাবদ্ধ করবে - যারা স্বল্পমেয়াদী ব্যবসায়ের জন্য রিয়েল এস্টেট কিনতে ব্যাংক ঋণ কর্মসূচির সুযোগ নেয়। অন্যদিকে, এমন মতামতও রয়েছে যে ঋণ সীমাবদ্ধতা নীতি সেইসব লোকদের উপর প্রভাব ফেলতে পারে যাদের রিয়েল এস্টেট কিনতে হবে বা দীর্ঘমেয়াদী বিনিয়োগ করতে হবে।

রিয়েল এস্টেট বাজারে দীর্ঘদিনের বিনিয়োগকারী হিসেবে, মিঃ দিন হোয়াং থাং (লং ট্রুং ওয়ার্ড, হো চি মিন সিটি) ভাড়ার জন্য অ্যাপার্টমেন্টে বিনিয়োগ করছেন, যার ফলে তার পরিবারের আয় বৃদ্ধি পাচ্ছে।

তিনি বলেন, দ্বিতীয় বাড়ি কেনার জন্য ঋণ সীমিত করার প্রস্তাব স্বল্পমেয়াদী বিনিয়োগকারীদের, বিশেষ করে ফাটকাবাজদের নিরুৎসাহিত করতে সাহায্য করবে। যদি নীতিটি বাস্তবায়িত হয়, তাহলে তিনি তার বিনিয়োগ পোর্টফোলিওর সাথে মানানসই সম্পত্তি মূল্যের ৫০% এর নিচে ঋণ পুনর্ব্যালেন্স করবেন।

"সিদ্ধান্ত নেওয়ার সময়, আমাদের হিসাব করতে হবে এবং বিবেচনা করতে হবে যে এটি আমাদের বিনিয়োগ পোর্টফোলিওকে কীভাবে প্রভাবিত করবে। এবং স্পষ্টতই, এই নিয়ন্ত্রণ মানুষের সংখ্যা এবং দ্বিতীয় বা তৃতীয় সম্পত্তির মালিক হওয়ার প্রেরণা হ্রাস করবে, যার ফলে জল্পনা-কল্পনা কমবে। দীর্ঘমেয়াদে, আমি মনে করি এটি সমাজের জন্য ভালো হবে," মিঃ থাং মন্তব্য করেছেন।

দ্বিতীয় বাড়ির ক্রেতা বা তার বেশি লোকের জন্য ঋণ সীমিত করার প্রস্তাব মিশ্র মতামত পেয়েছে।

বর্তমানে, মিসেস ট্রান থি হং হাই (তান ফু ওয়ার্ড, হো চি মিন সিটি) অদূর ভবিষ্যতে বিনিয়োগের জন্য উপযুক্ত রিয়েল এস্টেট পণ্য খুঁজছেন। এই প্রথম তিনি বাজারে প্রবেশ করলেন। সঞ্চয়ের পাশাপাশি, ঋণও তার মতো তরুণদের জন্য বেশ গুরুত্বপূর্ণ। যখন তিনি দ্বিতীয় গৃহ ঋণের জন্য ঋণ কঠোর করার প্রস্তাবের কথা শুনেছিলেন, তখন তিনি চিন্তিত হয়ে পড়েন কারণ এটি বিনিয়োগ পণ্যগুলিতে অ্যাক্সেস হ্রাস করতে পারে।

"আমার মতে, এই প্রস্তাবটি সম্পদ এবং সহায়তাকেও সীমিত করে, সেইসাথে আমি যে পণ্যগুলি অনুসন্ধান করতে পারি তা কিছুটা সীমিত করে, অথবা রিয়েল এস্টেট পোর্টফোলিওতে অতিরিক্ত বিনিয়োগ খুঁজতে আমাকে আরও দ্বিধাগ্রস্ত করে তোলে," মিসেস হাই শেয়ার করেছেন।

কিছু ব্যবসা প্রতিষ্ঠান জানিয়েছে যে রিয়েল এস্টেট বাজার পুনরুদ্ধারের পথে। বর্তমানে পণ্যের সরবরাহ মধ্যম এবং উচ্চ-স্তরের খাতের উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করা হচ্ছে, যা বিনিয়োগকারীদের জন্য তৈরি। এদিকে, বাজারে এখনও কম খরচের আবাসন খাতের অভাব রয়েছে, যা প্রকৃত আবাসন চাহিদা সম্পন্ন লোকেদের সেবা প্রদান করে। ব্যবসা প্রতিষ্ঠান বিশ্বাস করে যে যদি বাড়ি কেনার জন্য ঋণ সীমিত করা হয়, তাহলে এটি বাজারে তারল্যের উপর প্রভাব ফেলতে পারে।

ভিয়েত আন হোয়া রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট জয়েন্ট স্টক কোম্পানির জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ ট্রান খান কোয়াং বলেন: "বর্তমানে, আমরা দেখতে পাচ্ছি যে রিয়েল এস্টেট বাজারে, ৬০-৭০% এরও বেশি বিনিয়োগকারী, যেখানে প্রকৃত বাসিন্দা মাত্র ২০-৩০%। যদি আমরা এটি খুব পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে প্রয়োগ করি, অর্থাৎ, দ্বিতীয় এবং তৃতীয় বাড়ির জন্য ঋণ সীমিত করি এবং ক্রমবর্ধমানভাবে ঋণ কঠোর করি, তাহলে স্পষ্টতই বাজার হতবাক হবে।"

অন্যান্য মতামতে আরও বলা হয়েছে যে যারা দ্বিতীয় বা তার বেশি বাড়ি কিনবেন তাদের জন্য ঋণ কঠোর করার প্রস্তাবটি প্রকৃত বাসস্থানের জন্য কেনা এবং দীর্ঘমেয়াদী ভাড়ার জন্য বিনিয়োগকারীদের মধ্যে স্পষ্টভাবে পার্থক্য করে না। প্রকৃতপক্ষে, এমন কিছু ঘটনা রয়েছে যেখানে বাবা-মায়েরা তাদের সন্তানদের জন্য বাড়ি কেনার জন্য অর্থ ধার করেন যখন তাদের পর্যাপ্ত আর্থিক অবস্থা থাকে না। অতএব, যদি এই ঋণ সীমাবদ্ধতা প্রয়োগ করা হয়, তবে এটি আজকের অনেক পরিবারের বৈধ চাহিদাকে প্রভাবিত করতে পারে।

টেকসই উপায়ে আবাসনের দাম নিয়ন্ত্রণের জন্য ব্যাপক সমাধান

খসড়াটি দ্বিতীয় বা তৃতীয় বাড়ির মালিকানা নিষিদ্ধ করে না। এখানে, খসড়াটি কেবল ঋণ নীতি নিয়ন্ত্রণ করে, যার অর্থ রাষ্ট্র অনুমান এবং আর্থিক ঝুঁকি নিয়ন্ত্রণের জন্য মূলধন প্রবাহ নিয়ন্ত্রণের সরঞ্জাম ব্যবহার করে। বিশেষজ্ঞরা মূল্যায়ন করেন যে এটি আইনের বিধান এবং আন্তর্জাতিক অনুশীলন অনুসারে একটি নির্দেশিকা।

প্রস্তাবিত স্তরভিত্তিক ঋণ নীতি জনগণের স্বার্থকে প্রভাবিত করে না বরং পদ্ধতিগত ঝুঁকি পরিচালনার লক্ষ্যে কাজ করে। তবে, আবাসনের দাম নিয়ন্ত্রণের জন্য আরও ব্যাপক সমাধানের সাথে এটিকে একসাথে যেতে হবে।

গবেষণা ইউনিটগুলির তথ্য থেকে দেখা গেছে যে সাম্প্রতিক আবাসনের দাম বৃদ্ধি মূলত বিনিয়োগের কারণে নয় বরং সরবরাহের ঘাটতির কারণে। এর কারণ আইনি সমস্যা, উচ্চ জমির খরচ এবং নির্মাণ বিনিয়োগ ব্যয়। অতএব, বিনিয়োগকারীরা লাভের জন্য উচ্চমানের প্রকল্পগুলিতে মনোনিবেশ করবেন।

উদাহরণস্বরূপ, হো চি মিন সিটিতে, অ্যাভিসন ইয়ং-এর একটি প্রতিবেদন অনুসারে, তৃতীয় প্রান্তিকে চালু হওয়া নতুন অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পগুলির সংখ্যা ছিল বেশিরভাগই উচ্চমানের এবং বিলাসবহুল অ্যাপার্টমেন্ট, যার গড় বিক্রয় মূল্য ছিল ১২৫ মিলিয়ন - ২৩২ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/মিটার। আগের প্রান্তিকের তুলনায় এই দাম ৫-৮% বৃদ্ধি পেয়েছে।

বাজার গবেষণা সংস্থা স্যাভিলস ভিয়েতনাম বিশ্বাস করে যে ঋণ সরঞ্জাম বেছে নেওয়ার পরিবর্তে, নীতিমালাগুলিকে আবাসন সরবরাহ বন্ধ করার সমস্যা সমাধানের দিকে মনোনিবেশ করা উচিত।

স্যাভিলস ভিয়েতনাম গবেষণা বিভাগের পরিচালক মিসেস জিয়ান হুইন পরামর্শ দিয়েছেন: "বাজারে নতুন প্রকল্পের অগ্রগতি ত্বরান্বিত করার জন্য আমাদের প্রকল্প অনুমোদন প্রক্রিয়া সংস্কার করা উচিত। আটকে থাকা প্রকল্পগুলি বিশেষ ব্যবস্থার মাধ্যমে সমাধান করা উচিত। সরবরাহ সমস্যাটি অবরুদ্ধ করুন, একটি বৈচিত্র্যময় সরবরাহ তৈরি করুন, বিশেষ করে কম খরচের আবাসনের সরবরাহ। যখন সরবরাহ চাহিদা মেটাতে পর্যাপ্ত হবে, তখন বাজার দাম স্ব-নিয়ন্ত্রণ করবে।"

নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের প্রস্তাবের সাথে, গবেষণা ইউনিটগুলি বিশ্বাস করে যে ঋণ সীমাতে হস্তক্ষেপ বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলির স্বাধীনতাকে প্রভাবিত করতে পারে। কারণ ঋণ কার্যক্রম ঋণগ্রহীতার পরিশোধ ক্ষমতার উপর ভিত্তি করে প্রতিটি ব্যাংকের ঝুঁকি মূল্যায়ন প্রক্রিয়া এবং ঋণের মানদণ্ডের উপর নির্ভর করে।

এছাড়াও, ঋণগ্রহীতার কতগুলি সম্পত্তি আছে তা নির্ধারণ করাও একটি চ্যালেঞ্জ কারণ এর জন্য রিয়েল এস্টেট ডাটাবেস সিস্টেমের সাথে সংযোগ বা অ্যাক্সেস প্রয়োজন। যদিও এই তথ্য এখনও সম্পূর্ণ হওয়ার প্রক্রিয়াধীন এবং বাস্তবে প্রয়োগ করতে অনেক সময় লাগবে।

আরও দক্ষ কর ব্যবস্থা?

রিয়েল এস্টেট বাজার পরিচালনার সমাধান সম্পর্কে তার মতামত প্রকাশ করে, অ্যাভিসন ইয়ং ভিয়েতনামের জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ ডেভিড জ্যাকসন বলেন যে কর পদ্ধতি আরও কার্যকর হবে। বিশেষ করে, দ্বিতীয় এবং তৃতীয় রিয়েল এস্টেটের উপর উচ্চতর ব্যক্তিগত আয়কর, অথবা হোল্ডিং টাইমের উপর ভিত্তি করে রিয়েল এস্টেট লেনদেন কর আরোপ করা পুনঃবিক্রয় সীমিত করার জন্য একটি আরও সম্ভাব্য সমাধান, যার ফলে জল্পনা-কল্পনার প্রণোদনা হ্রাস পায়।

অ্যাভিসন ইয়ংয়ের সাথে একমত পোষণ করে, হো চি মিন সিটি ইনস্টিটিউট অফ ন্যাচারাল রিসোর্সেস অ্যান্ড এনভায়রনমেন্ট ইকোনমিক্স মূল্যায়ন করেছে যে খসড়াটিতে রিয়েল এস্টেট বাজার ব্যবস্থাপনা এবং ঋণ নীতি পৃথক করা প্রয়োজন। কারণ ব্যাংকিং শিল্প ঋণের সুযোগ দূর করার পথে রয়েছে এবং সীমাহীন ঋণের জায়গা রয়েছে। অতএব, দ্বিতীয় বাড়ি বা তার বেশি কেনার জন্য ঋণের উপর বিধিনিষেধ প্রয়োগ করলে, এটি ব্যাংক থেকে ঋণ বিতরণকে প্রভাবিত করতে পারে।

হো চি মিন সিটির প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ অর্থনীতি ইনস্টিটিউটের পরিচালক ডঃ ফাম ভিয়েত থুয়ান প্রস্তাব করেছেন: "এটি সীমিত করার জন্য, আমার মনে হয় আমাদের রেকর্ড রাখার সময়ের উপর ভিত্তি করে করের হার ব্যবহার করতে হবে। উদাহরণস্বরূপ, যদি কেউ ১২ মাসের মধ্যে একটি সম্পত্তি কিনে বা নিলামে জয়লাভ করে, যদি তারা এটি বিক্রি করে, আমরা বিক্রয় মূল্যের ২০% আদায় করব। বিপরীতে, যদি কেউ ৩৬ মাসের বেশি বয়সী হয়, আমরা ১০% আদায় করব এবং ৬০ মাসের বেশি বয়সী হয়, আমরা এখনকার মতো ২% আদায় করব।"

এটা দেখা যায় যে জল্পনা-কল্পনা সীমিত করা একটি প্রয়োজনীয় পদক্ষেপ, কিন্তু ক্রেডিট টুল ব্যবহারের জন্য ধাপে ধাপে একটি স্পষ্ট রোডম্যাপ প্রয়োজন। প্রথমত, রিয়েল এস্টেট লেনদেনের ডাটাবেস সম্পূর্ণ করা প্রয়োজন যাতে স্পষ্টভাবে চিহ্নিত করা যায় কারা বিনিয়োগকারী, জল্পনা-কল্পনাকারী এবং কারা প্রকৃত আবাসনের জন্য বাড়ি ক্রেতা। সেখান থেকে, ক্রেডিট টুল কার্যকর হবে, যা সকল অংশগ্রহণকারীদের জন্য বাজারকে স্বচ্ছ, স্পষ্ট এবং ন্যায্য দিকে বিকশিত করতে সাহায্য করবে।

সম্প্রতি, নির্মাণ মন্ত্রণালয় রিয়েল এস্টেট কোড তৈরি এবং তথ্য ব্যবস্থায় সেগুলি পরিচালনা করার প্রস্তাব করেছে। একই সাথে, ২০২৬ সাল থেকে জাতীয় তথ্য ব্যবস্থায় একীভূত করার জন্য সংস্থা এবং ব্যক্তিদের বাড়ির মালিকানার তথ্য সরবরাহ করার বাধ্যবাধকতাও জারি করেছে। এই প্রস্তাবটি আবাসন এবং রিয়েল এস্টেট বাজারের ডাটাবেস নির্মাণ ও পরিচালনা সংক্রান্ত খসড়া ডিক্রিতে উল্লেখ করা হয়েছে।

তদনুসারে, প্রতিটি রিয়েল এস্টেট প্রকল্পকে স্বয়ংক্রিয়ভাবে একটি অনন্য কোড বরাদ্দ করা হবে, যা সনাক্তকরণ নিশ্চিত করবে এবং ডেটা জীবনচক্র জুড়ে কোনও পরিবর্তন হবে না। প্রকল্পটি অনুমোদিত হওয়ার সময় প্রাদেশিক বিশেষায়িত সংস্থাটি এলাকায় এই কোডটি চালু করবে।

নির্মাণ মন্ত্রণালয় জানিয়েছে যে নতুন নিয়ন্ত্রণ সংগৃহীত তথ্যের মান উন্নত করতে সাহায্য করে, যার ফলে তথ্য স্বচ্ছ হয়, বাজার নিয়ন্ত্রণ করে এবং সমাজের বৈধ চাহিদা পূরণ করে।

সূত্র: https://vtv.vn/chong-dau-co-kiem-soat-gia-bat-dong-san-siet-vay-hay-danh-thue-100251028152621733.htm