বন্ডের মেয়াদপূর্তি এখনও রিয়েল এস্টেট ব্যবসার উপর বিরাট চাপ সৃষ্টি করে

রিয়েল এস্টেট ব্যবসার বন্ড পরিশোধের ক্ষমতা এখনও খুবই দুর্বল। ছবি: হাই নুয়েন

ভিআইএস রেটিংয়ের কর্পোরেট বন্ড বাজার প্রতিবেদন অনুসারে, ২০২৪ সালের এপ্রিলের শেষ নাগাদ, সমগ্র বাজারে মেয়াদোত্তীর্ণ বন্ডের হার ছিল ১৫%, যা ২০২৪ সালের মার্চ থেকে অপরিবর্তিত। মেয়াদোত্তীর্ণ মূলধন বা সুদ পরিশোধের অর্ধেকেরও বেশি বন্ড আবাসিক রিয়েল এস্টেট খাত থেকে এসেছে, এই খাতে মেয়াদোত্তীর্ণ মূলধন বা সুদ পরিশোধের হার ৩০%।

উদাহরণস্বরূপ, খাই হোয়ান ল্যান্ড গ্রুপ সম্প্রতি বন্ডের মেয়াদ ১ বছর বাড়িয়েছে, ২০২৩ সালে এর মেয়াদ ১ বছর বাড়িয়েছিল। সেই অনুযায়ী, খাই হোয়ান ল্যান্ড বন্ড কোড KHGH2123001 এর মেয়াদ ৫ এপ্রিল, ২০২৫ পর্যন্ত বাড়ানোর অনুমোদন দিয়েছে, সুদের হার ১২%/বছরে সামঞ্জস্য করে।

জানা যায় যে, ৩১ ডিসেম্বর, ২০২৩ তারিখ পর্যন্ত, খাই হোয়ান ল্যান্ডের মোট স্বল্পমেয়াদী এবং দীর্ঘমেয়াদী ঋণ ১,০০৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং, যা মোট মূলধনের ১৫.৭%। যার মধ্যে স্বল্পমেয়াদী ঋণ ৭৬৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং এবং দীর্ঘমেয়াদী ঋণ ২৪০ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং রয়েছে। খাই হোয়ান ল্যান্ড ব্যাখ্যা করেছেন যে, ৩১ ডিসেম্বর, ২০২৩ তারিখ পর্যন্ত, কোম্পানির ৩টি বন্ড বাকি রয়েছে যার মধ্যে রয়েছে ৩০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং-এর অভিহিত মূল্যের বন্ড কোড KHGH2123001, ৩০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং-এর অভিহিত মূল্যের বন্ড কোড KHGH2123002 এবং ২৪০ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং-এর অভিহিত মূল্যের বন্ড কোড KHGH2328001।

অথবা ইউনিটি রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট কোম্পানি লিমিটেডের ক্ষেত্রে যেমন, যারা ব্যক্তিগত কর্পোরেট বন্ডের অফার এবং ট্রেডিং সংক্রান্ত নিয়ম অনুসারে তাদের পর্যায়ক্রমিক আর্থিক পরিস্থিতি ঘোষণা করেছে। সেই অনুযায়ী, ৩১ ডিসেম্বর, ২০২৩ পর্যন্ত, ইউনিটি রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট কোম্পানি লিমিটেডের ইকুইটি ২,৯১৬.১ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং-এ পৌঁছেছে, যা ২০২২ সালে ৩,০৮৯.৬ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং-এর তুলনায় সামান্য হ্রাস পেয়েছে।

ঋণ/ইকুইটি অনুপাত ২০২২ সালে ১.৪ গুণ থেকে সামান্য কমে ২০২৩ সালে ১.৩৭ গুণ হবে, যা ৩,৯৯৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এর বেশি দায়ের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ।

২০২২ সালে বন্ড ঋণের ইকুইটি ০.৩২ গুণ থেকে বেড়ে ২০২৩ সালে ০.৩৮ গুণ হয়েছে, যা বন্ড ঋণের ১,১০৮.১ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং এর সমতুল্য। ইউনিটি রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট কোম্পানি লিমিটেড তার লোকসানের ধারা আরও বাড়িয়েছে যখন ২০২৩ সালে এটি ১৭৩.৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং এর নেতিবাচক কর-পরবর্তী মুনাফা রেকর্ড করেছে। ২০২২ সালে, কোম্পানির কর-পরবর্তী লোকসান ছিল ১২৪.২ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং।

ভিআইএস রেটিং তথ্য অনুসারে, ২০২৪ সালের মে মাসে ২৪টি ইস্যুকারীর ২৮টি বন্ড কোড ১৫,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং মূল্যের হবে। যার মধ্যে, ভিআইএস রেটিং অনুমান করে যে প্রায় ৪,৭০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং, যা ৩০% এর সমতুল্য, ২০২৪ সালের মে মাসে বকেয়া ঋণ পরিশোধে বিলম্বের ঝুঁকিতে রয়েছে।

৪,৭০০ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডাং মূল্যের উচ্চ-ঝুঁকিপূর্ণ বন্ডের মধ্যে, তিনটি কোম্পানি কর্তৃক ইস্যু করা প্রায় ৪,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডাং ২০২৩ সালে কুপন পেমেন্ট বিলম্বিত করেছে। ভিআইএস রেটিং মূল্যায়ন করেছে যে দুর্বল নগদ প্রবাহ এবং ক্ষয়প্রাপ্ত নগদ সম্পদের কারণে এই ইস্যুকারীরা মূল পরিশোধ বিলম্বিত করার সম্ভাবনা বেশি। অবশিষ্ট ৭০০ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডাং বন্ডগুলি যার প্রথম পেমেন্ট বিলম্বের উচ্চ ঝুঁকি রয়েছে বেশিরভাগই আবাসিক রিয়েল এস্টেট সেক্টরের ইস্যুকারীরা দ্বারা জারি করা হয়।

"আমরা লক্ষ্য করেছি যে গত তিন বছরে এই ইস্যুকারীদের গড় EBITDA মার্জিন ১০% এর কম বা এমনকি নেতিবাচক এবং পরিপক্ক ঋণ পরিশোধের জন্য তাদের নগদ সম্পদ শেষ হয়ে গেছে," ভিআইএস রেটিং-এর প্রতিবেদনে জোর দেওয়া হয়েছে। এছাড়াও, আগামী ১২ মাসে, প্রায় ১৯% বকেয়া বন্ড যার মোট মূল্য ২২১,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং, পরিপক্ক হবে। এর মধ্যে আনুমানিক ১০% প্রথম ডিফল্টের উচ্চ ঝুঁকিতে রয়েছে, যা মূলত আবাসিক রিয়েল এস্টেট খাতে কেন্দ্রীভূত।

সূত্র: https://laodong.vn/tien-te-dau-tu/dao-han-trai-phieu-van-gay-ap-luc-lon-cho-doanh-nghiep-bat-dong-san-1342890.ldo