হ্যানয়ের উপকণ্ঠে জমি এমন শান্ত যেন জ্বর কখনও আসেনি, হো চি মিন সিটি জমি খালি রাখার কাজটি পরিচালনা করার প্রস্তাব দিয়েছে

হ্যানয়ের শহরতলিতে জমির দাম শান্ত এবং কমছে, হো চি মিন সিটি জমি খালি রেখে জমি ব্যবহার না করার আচরণ পরিচালনা করার প্রস্তাব করেছে, শহুরে আবাসিক জমির উপর নিয়মকানুন... হল সর্বশেষ রিয়েল এস্টেট খবর।

রিয়েল এস্টেট: হ্যানয়ের শহরতলিতে জমি শান্ত, মানুষের মধ্যে জমির দাম তীব্রভাবে কমে গেছে। (ছবি: হাই আন)

হ্যানয়ের শহরতলিতে জমির নিলাম বেশি, অন্যদিকে মানুষের মধ্যে জমির দাম কমছে।

টেটের পর, ২০২৪ সালের আগস্টে জমি নিলামের জন্য সবচেয়ে জনপ্রিয় স্থান হ্যানয়ের হোয়াই ডাকের রিয়েল এস্টেট এমনভাবে শান্ত ছিল যেন জ্বর কখনও আসেনি।

নিলামে জমির দাম খুব বেশি বাড়েনি কিন্তু এখনও বেশি। ইতিমধ্যে, স্থানীয় জমির দাম কয়েক মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা কমেছে।

ভিয়েতনামনেটের মতে, হোয়াই ডুক জেলার তিয়েন ইয়েন কমিউনের তিয়েন লে গ্রামে, ৮৫ বর্গমিটার থেকে প্রায় ৯৫ বর্গমিটার এলাকা জুড়ে নিলামে তোলা জমি ৯৫ থেকে ১১০ মিলিয়ন ভিয়ানডে/বর্গমিটারেরও বেশি দামে বিক্রি হচ্ছে, যা নিলামের সময়ের তুলনায় প্রায় ৫-১০ মিলিয়ন ভিয়ানডে/বর্গমিটার বেশি।

গত বছর, হোয়াই ডাক জেলা তিয়েন ইয়েনে তিনটি জমি নিলাম করেছিল, প্রথম বিজয়ী মূল্য ছিল ১৩৩.৩ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা পর্যন্ত, এবং পরবর্তী দুটি নিলাম ছিল ৯১ থেকে ১০৩ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা পর্যন্ত।

জরিপে দেখা গেছে যে গত আগস্টে নিলামে (F0) জয়ী অনেক বিনিয়োগকারী জয়ের পরপরই তাদের জমি বিনিয়োগকারীদের F1-এর কাছে 300 মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং মুনাফা দিয়ে হস্তান্তর করেছিলেন। তারপর থেকে, প্রায় কোনও F2 বিনিয়োগকারীই জমি কিনেননি। নিলামে জেতার পর থেকে অনেক F0-এর এখনও অনেক অবিক্রিত লট রয়েছে।

দালালরা এখনও এখানে জমির দাম বাড়বে বলে আশা করছেন, তারা বলছেন যে নিলামে তোলা জমিটি নির্মাণাধীন রিং রোড ৪ থেকে কয়েকশ মিটার দূরে একটি অনুকূল যানজটের স্থানে অবস্থিত।

এছাড়াও, নিলাম এলাকার প্রশস্ততা অনেক বড়, সম্ভবত নিকট ভবিষ্যতে 150 মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার পর্যন্ত হতে পারে।

নিলামের জন্য জমির দাম তীব্রভাবে বৃদ্ধি না পেলেও, স্থানীয় জনগণের এলাকায় জমির দাম তীব্রভাবে হ্রাস পেয়েছে, বর্তমানে ৫৫-৭০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টার মধ্যে ওঠানামা করছে।

একজন রিয়েল এস্টেট ব্রোকার বলেছেন যে তিয়েন ইয়েন কমিউন যখন নিলাম আয়োজন করেছিল, সেই সময়ের তুলনায় গ্রামে জমির দাম কমেছে। সেই সময়, নিলামের উত্তাপের কারণে এখানে এবং পার্শ্ববর্তী গ্রামগুলির জমির দাম ৮৫-৯০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারে পৌঁছেছিল, যেখানে প্রায় ১০ মিটার প্রশস্ত রাস্তার দাম ছিল প্রায় ১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার।

তিয়েন ইয়েন কমিউনের তিয়েন লে গ্রামের বাসিন্দা মিঃ লুওং বলেন যে, যখন হোয়াই ডাক জেলা নিলামের আয়োজন করে, তখন তার নামে থাকা ৮০ বর্গমিটার জমি, যা গ্রামীণ আবাসিক জমি হিসেবে শ্রেণীবদ্ধ করা হয়েছিল, জমি নিলামের পর তার দাম তীব্রভাবে বেড়ে যায়।

"সেই সময়, বিনিয়োগকারী আমার জমির জন্য ৮৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা প্রস্তাব করেছিলেন, কিন্তু আমি তা বিক্রি করিনি। তবে, সম্প্রতি, কেউ এটি কিনতে বলেছিল এবং ৭০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টারও কম দাম দিয়েছিল," মিঃ লুং বলেন।

হো চি মিন সিটি জমি খালি রেখে জমি ব্যবহার না করার আইনটি পরিচালনা করার পরামর্শ দিচ্ছে

সম্প্রতি, হো চি মিন সিটির প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগ ভূমি ব্যবহারের রেকর্ড নিষ্পত্তি করার সময় জমি খালি রাখার আইন পরিচালনার অসুবিধা এবং সমস্যা সম্পর্কে প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়কে একটি প্রতিবেদন পাঠিয়েছে।

নথিতে, প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগ বলেছে যে ভূমি নিবন্ধন এবং ভূমি ব্যবহার সম্প্রসারণ ডসিয়র পরিচালনার প্রক্রিয়ায়, ইউনিটটি দেখেছে যে এমন অনেক ঘটনা ঘটেছে যেখানে ভূমি ব্যবহারকারীরা জমি খালি বা পরিত্যক্ত রেখে গেছেন। যদিও এই মামলাগুলি এখনও রাষ্ট্রের প্রতি তাদের আর্থিক বাধ্যবাধকতা সম্পূর্ণরূপে পালন করেছে, তারা জমি বরাদ্দ এবং জমি ইজারার উদ্দেশ্য অনুসারে কাজ করেনি, যার ফলে ভূমি সম্পদের অপচয় হচ্ছে।

বাস্তবে, প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগের ভূমি খাতে প্রশাসনিক লঙ্ঘন নিয়ন্ত্রণকারী ডিক্রি ১২৩ অনুসারে আইন লঙ্ঘন মোকাবেলা করার কোনও ভিত্তি নেই, তাই ২০২৪ সালের ভূমি আইনের ধারা ১, ধারা ৮১ এবং ধারা ২, ধারা ৮২ অনুসারে জমি পুনরুদ্ধারের কোনও ভিত্তি নেই।

এই মামলাগুলি ভূমি ব্যবহারের অধিকারের স্বীকৃতি বা ভূমি ব্যবহারের মেয়াদ শেষ হওয়ার কারণে ভূমি ব্যবহারের সম্প্রসারণের অনুরোধ করে কিন্তু বিনিয়োগ প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য নয়, তাই এগুলি ২০২৪ সালের ভূমি আইনের ৮১ অনুচ্ছেদের ধারা ৮ এর অধীনে প্রয়োগযোগ্য নয়।

অতএব, ভূমি রেকর্ড পরিচালনার সময় সমানভাবে প্রয়োগ করার জন্য, প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগ প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়কে সুপারিশ করে যে ভূমি ব্যবহারকারীদের জমি খালি রেখে দেওয়া, জমি ব্যবহার না করা; জমি ত্যাগ করা, সম্পূর্ণ বরাদ্দকৃত এলাকা শোষণ না করার আচরণ ভূমি লঙ্ঘন হিসাবে বিবেচিত হবে কিনা তা স্পষ্ট করার জন্য নির্দেশিকা প্রদান করা হোক, এটি কি জমি পুনরুদ্ধারের ভিত্তি, এবং যদি তাই হয়, তাহলে আইনের কোন বিধানের অধীনে এটি কীভাবে মোকাবেলা করা হবে?

বর্তমান আইনি বিধিমালা অনুসারে প্রয়োগ না করার ক্ষেত্রে, মিতব্যয়িতা অনুশীলন এবং বর্জ্য মোকাবেলা সংক্রান্ত সরকারের আইনি বিধিমালা এবং রেজোলিউশন নং 98 সঠিকভাবে বাস্তবায়নের জন্য, ভূমি খাতে প্রশাসনিক লঙ্ঘন পরিচালনা নিয়ন্ত্রণকারী ডিক্রিতে "ভূমি ব্যবস্থাপনা, শোষণ এবং ব্যবহারে অপচয় সৃষ্টিকারী আইন যেমন জমি খালি রাখা, ব্যবহার না করা, পরিত্যাগ করা, সমস্ত নির্ধারিত এলাকা শোষণ না করা..." প্রবিধান যুক্ত করা প্রয়োজন।

একই সাথে, ২০২৪ সালের ভূমি আইনের ৮১ অনুচ্ছেদ অনুসারে ভূমি আইন লঙ্ঘনের কারণে জমি পুনরুদ্ধারের মামলাগুলি যুক্ত করা হচ্ছে, যা রাজ্য কর্তৃক ব্যবস্থাপনার জন্য বরাদ্দকৃত কিন্তু খালি থাকা জমির ক্ষেত্রে প্রযোজ্য, ১২ মাস ধরে একটানা ব্যবহার না করা হয়েছে, এবং প্রশাসনিকভাবে অনুমোদিত হয়েছে কিন্তু লঙ্ঘন অব্যাহত রেখেছে।

খান হোয়াতে ১১টি রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বন্ধ থাকবে

জাতীয় পরিষদ হো চি মিন সিটি, দা নাং সিটি এবং খান হোয়া প্রদেশে পরিদর্শন ও পরীক্ষার ফলাফলে প্রকল্প এবং জমির জন্য বাধা দূর করার জন্য একটি বিশেষ ব্যবস্থার উপর রেজোলিউশন নং 170/2024/QH15 (1 এপ্রিল থেকে কার্যকর) জারি করেছে।

যার মধ্যে, খান হোয়া প্রদেশে জমি বরাদ্দ এবং জমি ইজারা সম্পর্কিত ১১টি প্রকল্প রয়েছে যা ২০২০ সালের সেপ্টেম্বরে সরকারি পরিদর্শকের উপসংহারে উল্লেখ করা হয়েছে।

বিশেষ করে, নাহা ট্রাং শহরের ৫টি প্রকল্প হল: লুনা বাণিজ্যিক পরিষেবা কমপ্লেক্স, হোটেল এবং পর্যটন অ্যাপার্টমেন্ট এবং ভাড়ার জন্য অফিস; দ্য হরাইজন নাহা ট্রাং হোটেল; হোয়াং ফু বিলাসবহুল আবাসিক এলাকা; থিয়েন ট্রিউ কমপ্লেক্স এবং ক্যাট টাইগার উচ্চ-রাইজ, অফিস এবং হোটেল প্রকল্প। উপরের প্রকল্পগুলি খান হোয়া প্রাদেশিক গণ কমিটি দ্বারা বরাদ্দ করা হয়েছিল, ব্যবহারের অধিকার নিলাম ছাড়াই জমি লিজ দিয়ে।

খান হোয়া প্রদেশের পিপলস কমিটি ৬টি প্রকল্পের জন্য জমি বরাদ্দ করেছে অথবা বিডিং ছাড়াই জমি লিজ দিয়েছে, যার মধ্যে রয়েছে: দ্য এরিনা, ক্যাম রান ইয়ট অ্যান্ড রিসোর্ট ক্লাব, ইভাসন আনা মান্দারা ক্যাম রান অ্যান্ড স্পা, ইউরোউইন্ডো নাহা ট্রাং হাই-এন্ড ইকো-ট্যুরিজম অ্যান্ড রিসোর্ট (উত্তর ক্যাম রান উপদ্বীপ পর্যটন এলাকার সমস্ত অংশ), মুওং থান নাহা ট্রাং হাই-এন্ড অ্যাপার্টমেন্ট হোটেল কমপ্লেক্স (৬০ ট্রান ফু, নাহা ট্রাং সিটি)।

জাতীয় পরিষদ কর্তৃক সম্প্রতি জারি করা রেজোলিউশন অনুসারে, পর্যালোচনার পর, উপরোক্ত প্রকল্পগুলির বিনিয়োগকারীরা যদি ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা, নগর পরিকল্পনা এবং জাতীয় নিরাপত্তা ও প্রতিরক্ষা সংক্রান্ত শর্ত পূরণ করে, তাহলে তাদের বাস্তবায়ন চালিয়ে যাওয়ার অনুমতি দেওয়া হবে। এছাড়াও, বিনিয়োগকারীদের আইন অনুসারে প্রকল্প বাস্তবায়নের ক্ষমতা এবং শর্ত পূরণ করতে হবে।

খান হোয়া প্রাদেশিক গণ কমিটিকে উপরোক্ত প্রকল্পগুলির জন্য জমির দাম নির্ধারণ পর্যালোচনা করতে হবে, গণনা করতে হবে এবং রাজ্য বাজেটে আর্থিক দায় সম্পূর্ণরূপে পরিশোধ করতে হবে। একই সাথে, বিনিয়োগকারীদের জমির দাম পুনর্নির্ধারণের পরে তাদের আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণ করতে হবে। পর্যালোচনার পরে যদি প্রকল্পটি শর্ত পূরণ না করে, তাহলে এলাকাটি ব্যবস্থাপনার জন্য জমি পুনরুদ্ধার করবে।

যদি প্রকল্পটি ১ জুলাই, ২০১৪ সালের আগে জমি বরাদ্দ করা হয় বা লিজ নেওয়া হয়, তাহলে জমির মূল্য এবং আর্থিক বাধ্যবাধকতা জমি বরাদ্দ বা লিজ সিদ্ধান্ত জারির সময় মূল্য তালিকা অনুসারে গণনা করা হবে।

শহুরে আবাসিক জমির উপর নিয়ন্ত্রণ

নগর আবাসিক জমি হল অকৃষি জমির একটি গ্রুপ যা নগর এলাকায় একই জমিতে ঘরবাড়ি নির্মাণ এবং জীবনযাপনের অন্যান্য উদ্দেশ্যে ব্যবহৃত হয়। তাহলে বর্তমানে নগর আবাসিক জমি কীভাবে নিয়ন্ত্রিত হয়?

২০২৪ সালের ভূমি আইনের (আগস্ট ২০২৪ থেকে কার্যকর) ১৯৬ অনুচ্ছেদে নগর আবাসিক জমি নিম্নরূপ নির্ধারণ করা হয়েছে:

১. নগর আবাসিক জমি হলো নগর এলাকার একই জমিতে বসবাসের জন্য এবং জীবনযাপনের জন্য ব্যবহৃত অন্যান্য জমি।

২. ভূমি তহবিল এবং এলাকার প্রকৃত পরিস্থিতির উপর ভিত্তি করে, প্রাদেশিক গণ কমিটি শহরাঞ্চলে ব্যক্তিদের জন্য জমি বরাদ্দের সীমা নির্ধারণ করবে।

৩. নগর আবাসিক জমিকে গণপূর্ত ও গণপূর্ত নির্মাণের উদ্দেশ্যে ব্যবহৃত জমির সাথে সমন্বিতভাবে সাজানো উচিত, পরিবেশগত স্যানিটেশন এবং নগর ভূদৃশ্য নিশ্চিত করা উচিত।

৪. উৎপাদন ও ব্যবসায়িক সুবিধা নির্মাণের জন্য আবাসিক জমিকে জমিতে রূপান্তরের ক্ষেত্রে উপযুক্ত কর্তৃপক্ষ কর্তৃক অনুমোদিত পরিকল্পনা, ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা এবং নির্মাণ পরিকল্পনা মেনে চলতে হবে এবং আইন শৃঙ্খলা, নিরাপত্তা, পরিবেশ সুরক্ষা আইন এবং আইনের অন্যান্য প্রাসঙ্গিক বিধান মেনে চলতে হবে।

সূত্র: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-dat-ven-ha-noi-tram-lang-nhu-chua-tung-co-con-sot-quet-qua-tphcm-kien-nghi-xu-ly-hanh-vi-de-dat-trong-305189.html