ভূমি মূল্যায়ন - ২০২৪ সালের ভূমি আইন সংশোধন করার সময় একটি লিঙ্ক যা স্পষ্ট করা প্রয়োজন

এক বছরেরও বেশি সময় ধরে বাস্তবায়নের পর, ভূমি আইন ২০২৪ অনেক ত্রুটি প্রকাশ করেছে, যার মধ্যে রয়েছে ভূমি মূল্যায়নের সমস্যা - যা "মেরুদণ্ড" ফ্যাক্টর যা ভূমি পুনরুদ্ধার, ক্ষতিপূরণ, পুনর্বাসন এবং ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলাম সম্পর্কিত অনেক নীতির কার্যকারিতা নির্ধারণ করে। নীতিটি স্থিতিশীলভাবে বাস্তবায়িত করার জন্য এবং ন্যায্যতা নিশ্চিত করার জন্য, ভূমি মূল্যায়ন প্রক্রিয়াকে নিখুঁত করার জন্য ভূমি আইন সংশোধন এবং পরিপূরক করা জরুরি।

জমির মূল্যায়নের সাথে সম্পর্কিত এখনও অনেক "প্রতিবন্ধকতা" রয়েছে। চিত্রের ছবি: কোওক ডাং/ভিএনএ

অনেক "বাধা"

২০২৪ সালের ভূমি আইন ২০১৩ সালের ভূমি আইনের সীমাবদ্ধতাগুলি অতিক্রম করবে বলে আশা করা হচ্ছে, বিশেষ করে বাজার মূল্যের কাছাকাছি জমির দাম নির্ধারণে, যাদের জমি পুনরুদ্ধার করা হয়েছে তাদের জন্য ন্যায্যতা তৈরি করবে এবং বিনিয়োগ প্রকল্পের জন্য বাধা দূর করবে। তবে, বাস্তবায়ন দেখায় যে জমি মূল্যায়নের সাথে সম্পর্কিত এখনও অনেক "প্রতিবন্ধকতা" রয়েছে যা শীঘ্রই সমাধান করা প্রয়োজন।

বিশেষজ্ঞদের মতে, দীর্ঘদিন ধরে, জমির মূল্য তালিকা বাজারের তুলনায় কম ছিল, যার ফলে সাইট ক্লিয়ারেন্সের জন্য ক্ষতিপূরণে বিকৃতি দেখা দিয়েছে। ২০২৪ সালের ভূমি আইনের মাধ্যমে, জমির মূল্য কাঠামো আনুষ্ঠানিকভাবে বিলুপ্ত করা হয়েছে এবং জমির মূল্য তালিকা বার্ষিকভাবে প্রতিষ্ঠিত হয়েছে, আশা করা যায় যে সময়োপযোগী এবং আরও বাস্তবসম্মত সমন্বয় করতে সহায়তা করবে।

তবে, কিছু কিছু এলাকায়, জমির দাম এখনও বাজারে প্রকৃত জমির দামের চেয়ে অনেক কম পর্যায়ে নির্ধারণ করা হয়, যার ফলে ক্ষতিপূরণ মূল্য এবং প্রকল্পের জমির "উদ্বোধনী" মূল্যের মধ্যে একটি বড় ব্যবধান তৈরি হয়। এর ফলে অভিযোগ, মানুষের প্রতিক্রিয়া এবং প্রকল্পে অংশগ্রহণের সময় ব্যবসাগুলিকে তাদের আর্থিক সম্পদ সাবধানতার সাথে বিবেচনা করতে হয়।

হ্যানয় কৃষি ও পরিবেশ বিভাগ জানিয়েছে যে, ২০২৪ সালের ভূমি আইনের ১৫৯ ধারা অনুসারে, বিনিয়োগকৃত প্রযুক্তিগত অবকাঠামো সহ জমির প্লটের জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের প্রাথমিক মূল্য জমির মূল্য তালিকা অনুসারে নির্ধারণ করতে হবে। তবে, অনেক জায়গায় জমির মূল্য তালিকা বাজার মূল্যের চেয়ে কম, যা বিনিয়োগ খরচ, সাইট ক্লিয়ারেন্স এবং নতুন জমি তহবিল তৈরির জন্য যথেষ্ট নয়।

তত্ত্বগতভাবে, নির্দিষ্ট জমির দাম হল জমি বরাদ্দ বা লেনদেনের সময় উপযুক্ত কর্তৃপক্ষ কর্তৃক নির্ধারিত মূল্য, যা সাধারণ মূল্য তালিকার চেয়ে বাজারের কাছাকাছি। কিন্তু বাস্তবে, নির্দিষ্ট জমির দাম নির্ধারণ করা খুবই কঠিন। কারণ নির্দিষ্ট জমির দাম নির্ধারণের জন্য অনেকগুলি বিষয়ের (অবস্থান, বৈধতা, অবকাঠামো, উন্নয়ন সম্ভাবনা) উপর ভিত্তি করে কাজ করতে হয়, তবে বর্তমানে বিস্তারিত মূল্যায়ন প্রক্রিয়া এবং পদ্ধতি স্পষ্ট নয়, তবুও মূল্যায়নকারীর অভিজ্ঞতার উপর অনেক কিছু নির্ভর করে।

এমনকি নির্দিষ্ট মূল্য নির্ধারণের সময়ও একমত হয়নি (উদাহরণস্বরূপ, যখন কোনও রাজ্য সংস্থা জমি বরাদ্দ বা লিজ দেওয়ার সিদ্ধান্ত নেয়, তখন তা নির্ধারণ করা হবে - তবে এই সময়ে, জমির দাম পূর্ববর্তী বাজার মূল্যের তুলনায় অনেক ওঠানামা করেছে)। উল্লেখ না করে, স্থানীয় এবং কর্তৃপক্ষের মধ্যে নির্দিষ্ট মূল্য নির্ধারণ এখনও ওভারল্যাপিং, যা সহজেই মানুষ এবং রাজ্য সংস্থাগুলির মধ্যে বিরোধ এবং অভিযোগের কারণ হয়ে দাঁড়ায়...

এটিও একটি কারণ যে কেন অনেক এলাকা এখনও নির্দিষ্ট জমির দাম ব্যাপকভাবে প্রয়োগ করতে দ্বিধাগ্রস্ত, অথবা আবেদন করার সময়, তাদের সহজেই প্রশ্নবিদ্ধ করা হয় এবং প্রতিক্রিয়া জানানো হয়। এছাড়াও, ২০২৪ সালের ভূমি আইন বাস্তবায়নের জন্য নির্দেশিকা নথিগুলি এখনও সম্পূর্ণ হতে ধীরগতির, যার ফলে এলাকাগুলি জমির মূল্যায়ন প্রয়োগে "স্থির" থাকে।

এই বাস্তব সমস্যাগুলি "প্রতিবন্ধকতা" তৈরি করছে যা ২০২৪ সালের ভূমি আইনকে প্রত্যাশা অনুযায়ী তার শ্রেষ্ঠত্ব সম্পূর্ণরূপে প্রদর্শন করতে বাধা দেয়। সম্প্রতি, উপ-প্রধানমন্ত্রী ট্রান হং হা ২০২৪ সালের ভূমি আইন (খসড়া আইন) এর বেশ কয়েকটি ধারা সংশোধন ও পরিপূরক খসড়া আইন সম্পর্কে সরকারি সদস্যদের মতামত গ্রহণের প্রতিবেদন শোনার জন্য একটি বৈঠকের সভাপতিত্ব করেন এবং মন্ত্রণালয়, শাখা, সমিতির নেতাদের অনুরোধ করেন... ২০২৪ সালের ভূমি আইনে সংশোধন করা জরুরি বিষয়বস্তু বিশ্লেষণ এবং আলোচনা করার উপর মনোনিবেশ করার জন্য, যা আর্থ -সামাজিক উন্নয়নে অসুবিধা সৃষ্টি করছে এবং বাধা সৃষ্টি করছে; বাজারে প্রবেশের জন্য জমির মূল্য তালিকা প্রয়োগের সময় অপর্যাপ্ততাগুলি সমাধান করা...

মানসিক চাপ উপশম করুন

একটি অনিবার্য বাস্তবতা হল যে অনেক এলাকায় জমির দাম ঊর্ধ্বমুখী প্রবণতায় ওঠানামা করে, বিশেষ করে শহরাঞ্চলের সম্প্রসারণে। যখন একটি প্রকল্প বহু বছর ধরে স্থায়ী হয়, তখন যদি মূল্য তালিকা বা প্রাথমিক নির্দিষ্ট মূল্য অনুসারে জমির দাম একবার নির্ধারণ করা হয়, তাহলে বাস্তবায়ন পর্যায়ে জমির দাম দ্রুত বৃদ্ধি পেলে বিনিয়োগকারী ক্ষতির সম্মুখীন হতে পারেন। উল্লেখ না করে, যাদের জমি পুনরুদ্ধার করা হয়েছে তাদের যদি পুনঃবিক্রয়ের সময় এন্টারপ্রাইজ যে জমির সুবিধা পায় তার চেয়ে কম দাম গ্রহণ করতে হয়, তাহলে "অসুবিধার" অনুভূতি তৈরি করা সহজ।

বিপরীতে, যদি প্রকল্প বাস্তবায়নের সময়কালে জমির দাম মধ্যবর্তী "বাজার মূল্য" অনুসারে সমন্বয় করার অনুমতি দেওয়া হয়, তাহলে লাভের উদ্দেশ্যে জমির দাম বৃদ্ধির জন্য যোগসাজশের সুযোগ নিয়ে "মূল্যস্ফীতি" সৃষ্টি করাও সহজ। অতএব, অনেক ব্যবসা এবং বিশেষজ্ঞ মনে করেন যে জমির মূল্যায়নের বর্তমান পদ্ধতিতে এখনও সম্ভাব্য ঝুঁকি রয়েছে এবং এটি প্রকৃতপক্ষে ন্যায্যতা নিশ্চিত করে না।

ভিয়েতনাম মূল্যায়ন ও পরিদর্শন কোম্পানি লিমিটেড (VAI) এর পরিচালক মিঃ এনগো গিয়া কুওং মন্তব্য করেছেন যে জমির মূল্য তালিকা তৈরি করার সময়, উৎপাদনের উদ্দেশ্যে ব্যবহৃত জমির মূল্য নির্ধারণ বা বাণিজ্যিক - পরিষেবা জমির মূল্য নির্ধারণের জন্য নির্ধারিত মূল্যায়ন পদ্ধতি প্রয়োগ করা প্রায় অসম্ভব, তবে আবাসিক জমির মূল্যের তুলনায় শতাংশ অনুসারে ইন্টারপোলেট করতে হবে।

অনেক এলাকায় জমির মূল্য তালিকা জারি করার সিদ্ধান্ত এখনও এই গণনা পদ্ধতি প্রয়োগ করে, যা দেখায় যে জমির মূল্য তালিকা মূল্যায়ন পরিষদ ভূমি আইনের বিধানগুলি মেনে চলতে পারে না, যার জন্য জমির মূল্য তালিকার জমির দাম ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতি অনুসারে নির্ধারণ করতে হবে (কোনও পদ্ধতি ইন্টারপোলেশনের অনুমতি দেয় না)। এর অর্থ হল, যদিও ২০২৪ সালের ভূমি আইন জমির মূল্য কাঠামোটি সরিয়ে দিয়েছে, তবুও ২০২৬ সালের জন্য বাজার নীতি অনুসারে জমির মূল্য তালিকা তৈরি করলে এই সীমাবদ্ধতার পুনরাবৃত্তি হওয়ার ঝুঁকি রয়েছে।

মিঃ কুওং-এর মতে, জমির মূল্য নির্ধারণের সময় জমির মূল্য নির্ধারণের পৃথক এবং পরিপূরক নীতি নির্ধারণ, যা নির্দিষ্ট জমির মূল্য নির্ধারণের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য বাজার নীতি থেকে ভিন্ন, নীতিটিকে তত্ত্বের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ হতে সাহায্য করবে এবং নীতিগত ওঠানামা তৈরি করবে না। জমির মূল্য নির্ধারণের সময় জমির মূল্য নির্ধারণের পরিপূরক নীতিগুলির নিয়ন্ত্রণ স্থানীয়দের জন্য জমির মূল্য নির্ধারণের ক্ষেত্রে পর্যাপ্ত কর্তৃত্ব এবং উদ্যোগের জন্য একটি স্পষ্ট আইনি ভিত্তি তৈরি করে, যা বাজেট রাজস্ব স্থিতিশীল করার সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ, কিন্তু সমন্বয় সাপেক্ষে বিষয়গুলির জন্য ওঠানামা তৈরি করে না।

বাজার মূল্যের উপর নির্ভর না করে জমির মূল্য তালিকায় জমির দাম নির্ধারণের ফলে সমন্বয়ের বিষয়গুলির (অর্থনৈতিক উপাদানগুলির উৎপাদন খরচ) স্থিতিশীলতা তৈরি হবে। একই সাথে, আর্থিক বাধ্যবাধকতা গণনার ভিত্তি হিসেবে ব্যবহৃত জমির দাম ভিয়েতনামী রিয়েল এস্টেট বাজারের জটিল, চক্রাকার এবং অপ্রত্যাশিত ওঠানামার দ্বারা প্রভাবিত হবে না - মিঃ কুওং বিশ্লেষণ করেছেন।

জাতীয় অর্থনীতি বিশ্ববিদ্যালয়ের সিনিয়র লেকচারার সহযোগী অধ্যাপক ডঃ নগুয়েন থুং ল্যাং মন্তব্য করেছেন যে বিবেচনা করার প্রথম গুরুত্বপূর্ণ পদক্ষেপ হল প্রাথমিক জমির মূল্য সমন্বয় করা, যা রাজ্য প্রথমবারের মতো জমি বরাদ্দ করার সময় যে মূল্য নির্ধারণ করে। বাজার মূল্য অনুসারে মূল্য সম্পূর্ণরূপে নির্ধারণ করা যায় না। পরিবর্তে, প্রাথমিক মূল্য অগ্রাধিকারমূলক প্রকৃতির হওয়া উচিত, যা ব্যবসাগুলিকে বিনিয়োগ এবং বিকাশের জন্য প্রণোদনা তৈরি করে, বাজেট রাজস্ব সর্বাধিক করার জন্য উচ্চ স্তরে নির্ধারণ না করে।

"যদি প্রাথমিক জমির দাম খুব বেশি বাড়ানো হয়, তাহলে এটি কেবল ব্যবসার জন্য ইনপুট খরচই বাড়াবে না, বরং এর ফলে সমগ্র বাজারে জমির দাম "স্ফীত" হয়ে যাবে, যার ফলে সমগ্র অর্থনীতিতে চাপ ছড়িয়ে পড়বে," মিঃ ল্যাং সুপারিশ করেন।

এছাড়াও, এই বিশেষজ্ঞ প্রস্তাব করেছিলেন যে জমির মূল্য নিয়ন্ত্রণ অঞ্চল এবং উন্নয়ন লক্ষ্য অনুসারে একটি রেফারেন্স মূল্য কাঠামো ব্যবস্থার উপর ভিত্তি করে হওয়া উচিত। উদাহরণস্বরূপ, শহরাঞ্চল বা উচ্চ লাভের সম্ভাবনা সম্পন্ন এলাকায়, দাম তুলনামূলকভাবে উচ্চ স্তরে নির্ধারণ করা যেতে পারে; অন্যদিকে যেসব এলাকায় বিনিয়োগকে উৎসাহিত করা প্রয়োজন বা কম লাভের সম্ভাবনা রয়েছে, সেখানে দাম কম, আরও যুক্তিসঙ্গত স্তরে নির্ধারণ করা উচিত। স্থিতিশীলতা নিশ্চিত করার জন্য কমপক্ষে 3-5 বছরের দৃষ্টিভঙ্গি সহ সবকিছু একটি মাস্টার প্ল্যানের মধ্যে থাকা উচিত।

এছাড়াও, স্বচ্ছতা, ন্যায্যতা এবং দক্ষতা নিশ্চিত করার জন্য রাষ্ট্রকে অনেক মূল্য নিয়ন্ত্রণের সরঞ্জাম সক্রিয়ভাবে ব্যবহার করতে হবে। জমির নিলাম সঠিকভাবে নিয়ন্ত্রণ করতে হবে যাতে দাম অত্যধিক বেড়ে না যায়, বাজার বিকৃত না হয়। নিয়ন্ত্রক সরঞ্জামগুলিকে অবশ্যই রাষ্ট্র, ব্যবসা এবং জনগণের মধ্যে স্বার্থের সামঞ্জস্য নিশ্চিত করতে হবে। পরিকল্পনা, মূল্য নির্ধারণ, ভূমি ব্যবহারের সীমার মতো প্রশাসনিক ব্যবস্থা ব্যবহার করাই যথেষ্ট নয়... বরং কর, সুদের হার, বিনিয়োগ প্রণোদনা এবং অন্যান্য আর্থিক সহায়তা নীতির মতো অর্থনৈতিক সরঞ্জামগুলিতেও প্রসারিত করতে হবে।

সূত্র: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/dinh-gia-dat-mat-xich-can-lam-ro-khi-sua-luat-dat-dai-2024-20251003150854127.htm