২০২৪ সালের ভূমি আইন কার্যকর হলে ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর কী কী বিষয়ে মনোযোগ দেওয়া উচিত?

২০২৪ সালের ভূমি আইনে অনেক নতুন বিষয় রয়েছে, নতুন আইনি কাঠামোর প্রেক্ষাপটে কার্যকরভাবে কাজ করার জন্য বিনিয়োগকারীদের দ্রুত প্রয়োজনীয় জ্ঞান এবং তথ্য দিয়ে নিজেদের সজ্জিত করতে হবে।

১৭ জুলাই সকালে, হো চি মিন সিটি ইনভেস্টমেন্ট অ্যান্ড ট্রেড প্রমোশন সেন্টার (ITPC) ভিয়েতনাম ইন্টারন্যাশনাল আরবিট্রেশন সেন্টার (VIAC) এর সহযোগিতায় " ভূমি আইন ২০২৪: বিনিয়োগকারীদের জন্য কার্যকর বাস্তবায়ন সমাধান " কর্মশালার আয়োজন করে।

অনুষ্ঠানে, জাতীয় পরিষদের অর্থনৈতিক কমিটির স্থায়ী সদস্য মিঃ ফান ডুক হিউ বিনিয়োগকারীদের জন্য ২০২৪ সালের ভূমি আইনের নতুন বিষয় এবং উন্নতিগুলি তুলে ধরেন। এছাড়াও, জমি সম্পর্কিত নতুন আইনি বিধিগুলি বোঝার এবং প্রয়োগ করার ক্ষেত্রে বেশ কয়েকটি বিষয়ের প্রতি মনোযোগ দেওয়া প্রয়োজন।

২০২৪ সালের ভূমি আইন সম্পর্কিত অনেক বিষয়বস্তু ব্যবসা এবং বিনিয়োগকারীদের জন্য আগ্রহের।

মিঃ হিউ বলেন, বিশেষ করে, ২০২৪ সালের ভূমি আইন ভূমি সম্পদের প্রতি একটি বিস্তৃত, কেন্দ্রীভূত, ভারসাম্যপূর্ণ এবং যুক্তিসঙ্গত দৃষ্টিভঙ্গি ব্যবহার করে। এর উদ্দেশ্য হল রিয়েল এস্টেটের ধরণগুলি ন্যায্যভাবে বিকশিত হওয়া, কোনও নির্দিষ্ট অংশের পক্ষে নয়।

উদাহরণস্বরূপ, বাণিজ্যিক আবাসনের জন্য, যেসব ব্যবসা বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প গড়ে তুলতে চায় তাদের জমির প্রয়োজন।

"জমি কীভাবে পাবো?", মিঃ হিউ বলেন এবং আরও বলেন যে, রাজ্য কেবল বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প, মিশ্র আবাসন এবং বাণিজ্যিক ও পরিষেবা প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য জমি পুনরুদ্ধার করে যখন এটি একটি "নগর নির্মাণ বিনিয়োগ প্রকল্প" যার সমলয়মূলক কার্যকারিতা রয়েছে। যদি এটি উপরের ঘটনা না হয়, তাহলে এন্টারপ্রাইজকে অবশ্যই আলোচনা করতে হবে। অবশ্যই, আলোচনা করা সম্ভব কিন্তু সব ধরণের জমি নয়, শুধুমাত্র আবাসিক জমি হস্তান্তরের বিষয়ে একমত হতে পারে।

ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলি আরেকটি বিকল্প বাস্তবায়ন করতে পারে তা হল ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করা। তবে, জমির দুটি শর্ত পূরণ করতে হবে, যার মধ্যে একটি হল বাণিজ্যিক আবাসন তৈরির জন্য ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করার জন্য আবাসিক জমির একটি অংশ থাকতে হবে।

"যদি কোনও ব্যবসার এমন জমি থাকে যার কোনও আবাসিক জমি নেই, তাহলে তারা ব্যবহারের উদ্দেশ্য বাণিজ্যিক আবাসনে পরিবর্তন করতে পারবে না," মিঃ হিউ বলেন।

এই বিশেষজ্ঞ আরও বলেন যে এটি এমন একটি বিষয় যা অনেক বিনিয়োগকারী এবং ব্যবসা প্রতিষ্ঠানের আগ্রহের বিষয় এবং তাদের বিভিন্ন মতামত রয়েছে। তবে, জাতীয় পরিষদও এই বিষয়বস্তুটি খুব সাবধানতার সাথে আলোচনা করেছে এবং এটিকে আইনে অন্তর্ভুক্ত করার জন্য উপরোক্ত সিদ্ধান্ত নিয়েছে। কারণ জাতীয় পরিষদ কর্তৃক আইন প্রণয়নের নীতি হল স্থিতিশীলতার লক্ষ্যে, ব্যাপক প্রয়োগের জন্য এটিকে আইনে রূপান্তর করা। যেসব ক্ষেত্রে এটি অস্পষ্ট, সরকার এটিকে পরীক্ষামূলকভাবে বাস্তবায়ন করবে।

"জাতীয় পরিষদের প্রতিনিধিরা এটি খুব ভালোভাবে বোঝেন এবং উপরোক্ত সিদ্ধান্তটি ইচ্ছাকৃত। জাতীয় পরিষদও এই ধরনের সিদ্ধান্ত নেওয়ার আগে প্রতিটি বিষয়ের উপর প্রভাব নির্ধারণের জন্য প্রতিটি বিষয়ের পুঙ্খানুপুঙ্খ এবং বিস্তারিত বিবেচনার ভিত্তিতে খুব সাবধানতার সাথে আলোচনা করেছে," মিঃ হিউ বলেন।

বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পের বিপরীতে, সামাজিক আবাসনের ক্ষেত্রে, নতুন ব্যবস্থাটি আরও উন্মুক্ত হবে, যা ব্যবসার জন্য আরও অনুকূল পরিস্থিতি তৈরি করবে। বিশেষ করে, যদি ব্যবসার জমি না থাকে, তাহলে রাজ্য জমিটি পুনরুদ্ধার করবে। যদি ব্যবসার ইতিমধ্যেই জমি থাকে, তাহলে প্রকল্পটি বিকাশের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করে এটি স্বাভাবিকভাবে এগিয়ে যাবে।

অফিসটেল, কনডোটেল পণ্য ইত্যাদির জন্য সার্টিফিকেট প্রদানের বিষয়ে মিঃ হিউ বলেন যে বিনিয়োগকারীদের আবাসন এবং নির্মাণ কাজের মধ্যে পার্থক্য করতে হবে। আবাসনকে দীর্ঘমেয়াদী মালিকানার সার্টিফিকেট দেওয়া হবে, অন্যদিকে উপরের মতো নতুন পণ্যগুলি নির্মাণ কাজ। অতএব, প্রকল্পের উদ্দেশ্য এবং ব্যবহারের সময়কাল অনুসারে সার্টিফিকেট দেওয়া হবে। এই বিষয়টি স্পষ্টভাবে আলাদা করা প্রয়োজন।

"এই ভূমি আইনের উদ্দেশ্য হল জমির অর্থনৈতিক ও কার্যকর ব্যবহারকে উৎসাহিত করা। অতএব, বিনিয়োগকারীদের অবশ্যই একটি উদ্দেশ্যে জমি ব্যবহার করতে হবে," মিঃ হিউ বলেন।

ভূমি আইনে অনেক ব্যবসা এবং বিনিয়োগকারীর আগ্রহের আরেকটি বিষয় হল কৃষি জমি সম্পর্কিত বিষয়। বিশেষ করে, কৃষি জমি পুনরুদ্ধার, কৃষি জমি অকৃষি জমিতে রূপান্তর, কৃষি জমি হস্তান্তর সম্পর্কিত বিষয়বস্তু...?

এই বিষয়টির জবাবে, মিঃ ফান ডুক হিউ বলেন যে নতুন আইনে কৃষি জমিও একটি গুরুত্বপূর্ণ বিষয়। সেই অনুযায়ী, ৩টি বিষয়ের দিকে মনোযোগ দেওয়া প্রয়োজন।

প্রথমটি ক্ষতিপূরণ সম্পর্কিত, সাধারণ নীতি হল যে ধরণের জমি উদ্ধার করা হয়েছে তার জন্য ক্ষতিপূরণ দিতে হবে। এরপর হস্তান্তর গ্রহণযোগ্যতা। পূর্ববর্তী নিয়ম ছিল ব্যক্তিরা সীমার ১০ গুণ বেশি হস্তান্তর পেতে পারতেন, এখন এটি সীমার ১৫ গুণ পর্যন্ত বাড়ানো হয়েছে। ব্যবসায়িক প্রতিষ্ঠানের জন্য, যদি ব্যবহারের জন্য নির্দিষ্ট উদ্দেশ্য এবং পরিকল্পনা থাকে তবে কোনও সীমা নেই।

"পূর্ববর্তী আইনের লক্ষ্য ছিল কৃষি জমির দখল, অনুমান এবং ব্যবহার সীমিত করা... এখন, ইনপুট আরও উন্মুক্ত কিন্তু আউটপুট সীমিত। বিশেষ করে, যদি ১২ মাসের মধ্যে জমিটি সঠিক উদ্দেশ্যে ব্যবহার না করা হয়, তাহলে এটি সম্পূর্ণরূপে বাতিল করা হবে," মিঃ হিউ বলেন।

পরবর্তী বিষয়বস্তু হল: কৃষি জমি কীভাবে হস্তান্তর করবেন?

বিশেষজ্ঞদের মতে, সরকারকে একটি ডিক্রি তৈরির দায়িত্ব দেওয়া হয়েছে যাতে এটি বাস্তবায়নের জন্য নির্দেশনা দেওয়া যায়। এই বিষয়বস্তুতে আগ্রহী বিনিয়োগকারীদের খসড়াটি আগে থেকেই সক্রিয়ভাবে অধ্যয়ন করা উচিত এবং যদি তারা কোনও অস্পষ্ট সমস্যা বা প্রশ্ন দেখতে পান, তাহলে ডিক্রি জারি করার আগে তাদের সুপারিশ করা উচিত।

অনুষ্ঠানে উপস্থাপনা করার সময়, আইটিপিসির উপ-পরিচালক মিসেস কাও থি ফি ভ্যান বলেন যে ২০২৪ সালের ভূমি আইনে ১৬টি অধ্যায় এবং ২৬০টি ধারা রয়েছে, যার মধ্যে ২০১৩ সালের ভূমি আইনের ১৮০/২১২টি ধারা সংশোধন ও পরিপূরক করা হয়েছে এবং ৭৮টি নতুন ধারা যুক্ত করা হয়েছে।

কিছু উল্লেখযোগ্য নতুন বিষয়ের মধ্যে রয়েছে: ভূমি সংক্রান্ত নাগরিকদের অধিকার এবং বাধ্যবাধকতা সম্পর্কিত বিধিমালার পরিপূরক; ভূমি শ্রেণীবিভাগ সংক্রান্ত বিধিমালা সংশোধন; ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা এবং পরিকল্পনা উন্নত করা অব্যাহত রাখা; ব্যক্তিদের কৃষি জমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর পাওয়ার সীমা সম্প্রসারণ করা; ভূমি তহবিল উন্নয়ন, ব্যবস্থাপনা এবং শোষণ সম্পর্কিত বিধিমালার পরিপূরক।

এছাড়াও, ২০২৪ সালের ভূমি আইনে প্রতিটি এলাকার বাস্তবতার সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ বিকেন্দ্রীকরণ এবং স্থানীয়দের ক্ষমতা অর্পণের বিধান রয়েছে এবং বাস্তবে উপযুক্ত প্রমাণিত নিয়মকানুনগুলিকে বৈধতা দেওয়া হয়েছে, যা অসুবিধা ও বাধা দূর করতে এবং জাতীয় উন্নয়নের জন্য ভূমি সম্পদ উন্মুক্ত করতে অবদান রাখে।

সূত্র: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-can-luu-y-gi-khi-luat-dat-dai-2024-co-hieu-luc-d220208.html