পরিস্থিতি যাই হোক না কেন, রিয়েল এস্টেট বাজার ভালো।

সেন্ট্রাল ইনস্টিটিউট ফর ইকোনমিক ম্যানেজমেন্টের প্রাক্তন ডেপুটি ডিরেক্টর, সহযোগী অধ্যাপক ডঃ ট্রান কিম চুং-এর মতে, ২০২৪ সালে রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য তিনটি পরিস্থিতি রয়েছে। "কিন্তু যে পরিস্থিতিই হোক না কেন, বাজার দুই বছর আগের তুলনায় ভালো হবে," মিঃ চুং ভবিষ্যদ্বাণী করেছিলেন।

সহযোগী অধ্যাপক, ডঃ ট্রান কিম চুং, সেন্ট্রাল ইনস্টিটিউট ফর ইকোনমিক ম্যানেজমেন্টের প্রাক্তন উপ-পরিচালক

পরবর্তী বছরের উন্নয়ন সবসময় পূর্ববর্তী বছরের ভিত্তির উপর ভিত্তি করে তৈরি হয়। স্যার, রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য, ২০২৩ সালকে অনেকেই খুব খারাপ বলে মনে করেন?

যদি আমরা একটি সাধারণ মূল্যায়ন করি, তাহলে বলা যেতে পারে যে ২০২৩ সালে, রিয়েল এস্টেট বাজার বেশ হতাশাজনক হবে, কিন্তু বাজারের প্রতিটি অংশকে আলাদাভাবে বিশ্লেষণ করলে দেখা যাবে যে সবকিছু ধূসর নয়।

বিশেষ করে, একটি সাধারণভাবে হতাশাজনক বাজারের প্রেক্ষাপটে, শিল্প রিয়েল এস্টেট খাত বেশ ভালো অবস্থানে রয়েছে। এটি ২০২৩ সালে বিদেশী সরাসরি বিনিয়োগ আকর্ষণে শক্তিশালী প্রবৃদ্ধির জন্য ধন্যবাদ।

সাধারণ পরিসংখ্যান অফিসের তথ্য অনুযায়ী, ২০২৩ সালে ভিয়েতনামে বিদেশী বিনিয়োগকারীদের নতুন নিবন্ধিত মূলধন, সমন্বিত নিবন্ধিত মূলধন এবং মূলধন অবদান এবং শেয়ার ক্রয় মূল্য প্রায় ৩৬.৬ বিলিয়ন মার্কিন ডলারে পৌঁছেছে, যা আগের বছরের তুলনায় ৩২% বেশি। মধ্যম এবং নিম্ন-স্তরের বাণিজ্যিক অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগটি বিক্রয় মূল্য এবং লেনদেন উভয় ক্ষেত্রেই বেশ ভালো। প্রধান স্থানে সুপার বিলাসবহুল ভিলা এবং রিয়েল এস্টেটের অংশটির মূল্য অনেক, যদিও লেনদেন কম, দাম খুব কমই কমেছে। পর্যটন এবং রিসোর্ট রিয়েল এস্টেট বিভাগ পুনরুদ্ধারের লক্ষণ দেখাতে শুরু করেছে।

অর্থাৎ, আপনার মতে, ২০২৩ সালে রিয়েল এস্টেট বাজারের উন্নয়ন কি গ্রহণযোগ্য?

ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজার আসলে ১৯৯৩ সালে গঠিত হয়েছিল - যে সময় প্রথম ভূমি আইন জারি করা হয়েছিল। ৩০ বছর ধরে রিয়েল এস্টেট বাজার পর্যবেক্ষণ করে আমি আবিষ্কার করেছি যে প্রতি ১০ বছর অন্তর, বাজারটি এই চক্রটি পুনরাবৃত্তি করবে: অসুবিধা - পুনরুদ্ধার - স্থিতিশীলতা - বৃদ্ধি। বিশেষ করে, কঠিন সময়গুলি প্রায়শই সেই সময়ে পড়ে যখন জাতীয় পরিষদ নতুন ভূমি আইন পাস করার কথা বিবেচনা করে (১৯৯৩, ২০০৩, ২০১৩)। অবস্থার উপর নির্ভর করে, প্রতিটি পর্যায় প্রায় ২-৩ বছর স্থায়ী হয়।

বাজারের এই কঠিন সময়কাল ২০২২ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকে শুরু হয়েছিল এবং শীঘ্রই শেষ হবে কারণ ২০২৪ সালের গোড়ার দিকে জাতীয় পরিষদ ভূমি আইন (সংশোধিত) পাস করে। ২০২৩ সালে, বাজার "১০ বছরের চক্র" এর একটি কঠিন সময়ের মধ্যে রয়েছে, তবে এটি হ্রাস পায় না, খারাপ হয় না, বরং বেশ স্থিতিশীল থাকে, যা চক্রাকার আইনের একটি ইতিবাচক দিক।

ভূমি আইনের পূর্ববর্তী সংশোধনীর বিপরীতে, এবার জাতীয় পরিষদ গৃহায়ন আইন এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন উভয়ই সংশোধন করেছে, তাই রিয়েল এস্টেট বাজারের প্রত্যাবর্তন আরও শক্তিশালী হবে। তবে, তিনটি আইনই ২০২৫ সালের প্রথম দিকে কার্যকর হবে, তাই ২০২৪ সালে, রিয়েল এস্টেট বাজারে এখনও তিনটি পরিস্থিতি রয়েছে।

এই তিনটি পরিস্থিতি বিশেষভাবে কী, স্যার?

প্রথম পরিস্থিতিতে, যদি সমস্ত কারণ পরিবর্তন না হয়, বাজার তার ঊর্ধ্বমুখী প্রবণতা অব্যাহত রাখবে, তবে ধীরে ধীরে।

দ্বিতীয় পরিস্থিতি হল, যখন ধাক্কা লাগে তখন বাজার তীব্রভাবে বৃদ্ধি পায়।

তৃতীয় যে পরিস্থিতি কেউ চায় না, কিন্তু এখনও ঘটতে পারে, তা হলো, বিশ্ব অর্থনীতি যদি সংকটে পড়ে, বিশ্ব বাণিজ্যে পতন ঘটে, বিদেশী বিনিয়োগ কমে যায়, দেশীয় উৎপাদন এবং ব্যবসায়িক কার্যক্রম পুনরুদ্ধার না হয়, বাজারে বিনিয়োগের নগদ প্রবাহ, বিশেষ করে ব্যাংক ঋণ এবং কর্পোরেট বন্ড কমে যায়, তাহলে রিয়েল এস্টেট বাজারের পতন ঘটবে। কিন্তু পরিস্থিতি যাই হোক না কেন, বাজার এখনও ২ বছর আগের তুলনায় ভালো।

এই তিনটি পরিস্থিতির মধ্যে, আমি দ্বিতীয় পরিস্থিতির দিকে ঝুঁকেছি, যদিও জাতীয় পরিষদ কর্তৃক সদ্য পাস হওয়া ভূমি আইন, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন এবং গৃহায়ন আইনের কারণে এই বছর রিয়েল এস্টেট বাজার পরিচালনার জন্য আইনি ব্যবস্থা পরিবর্তিত হয়নি, যা ২০২৫ সাল পর্যন্ত কার্যকর হবে না।

তুমি এত আশাবাদী কেন?

অর্থনৈতিক পুনরুদ্ধার এবং উন্নয়নে রিয়েল এস্টেট বাজারের বিশেষ গুরুত্ব উপলব্ধি করে, ২০২৩ সালের শুরু থেকে, সরকার এবং প্রধানমন্ত্রী বাজারের অসুবিধাগুলি, বিশেষ করে আইনি এবং মূলধনী অসুবিধা এবং সমস্যাগুলি দূর করার জন্য নীতি, কাজ এবং সমাধানগুলি সমন্বিতভাবে বাস্তবায়নের জন্য একাধিক নির্দেশিকা এবং ব্যবস্থাপনা নথি জারি করেছেন।

সম্প্রতি, অফিসিয়াল ডিসপ্যাচ ১৩৭৬/সিডি-টিটিজি (তারিখ ১৭ ডিসেম্বর, ২০২৩) -এ প্রধানমন্ত্রী অনুরোধ করেছেন যে রিয়েল এস্টেট বাজারের নিরাপদ, সুস্থ এবং টেকসই উন্নয়নের জন্য সমাধানের ধারাবাহিক, সময়োপযোগী এবং কার্যকর বাস্তবায়ন মন্ত্রণালয়, শাখা এবং এলাকাগুলির দায়িত্ব। মন্ত্রণালয়, শাখা এবং এলাকাগুলিকে এটিকে জরুরি এবং গুরুত্বপূর্ণ কাজগুলির মধ্যে একটি হিসাবে বিবেচনা করতে হবে, যা এই নীতি অনুসারে সমাধানের দিকে মনোনিবেশ করা দরকার যে সমস্যাটি কোন স্তরের কর্তৃত্বের অধীনে, সেই স্তরকে অবশ্যই এটি সমাধান করতে হবে, একেবারে এড়িয়ে যাওয়া, ধাক্কা দেওয়া, ভুলের ভয় না পেয়ে, দায়িত্বের ভয় না পেয়ে।

নির্মাণমন্ত্রীর নেতৃত্বে রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বাস্তবায়নে অসুবিধা ও বাধা দূরীকরণ পর্যালোচনা, তাগিদ এবং নির্দেশনা দেওয়ার জন্য প্রধানমন্ত্রীর ওয়ার্কিং গ্রুপকে আরও দৃঢ়, শক্তিশালী, আরও ব্যাপক এবং সময়োপযোগী নির্দেশনা দিতে হবে এবং আইনি প্রক্রিয়ায় অসুবিধা ও বাধা দূর করতে হবে, রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের অগ্রগতি ত্বরান্বিত করতে হবে, বিশেষ করে আবাসন প্রকল্প, বৃহৎ নগর এলাকা এবং শিল্প পার্কের অগ্রগতি ত্বরান্বিত করতে হবে; বিকেন্দ্রীকরণ, অনুমোদন এবং অপ্রয়োজনীয় প্রশাসনিক প্রক্রিয়া হ্রাস করতে হবে; এমন মামলা দৃঢ়ভাবে পরিচালনা করতে হবে যা অসুবিধা, অসুবিধা এবং গোলমালের কারণ হয় যা মানুষ এবং ব্যবসার জন্য বিলম্বের কারণ হয়।

কিন্তু স্যার, বাজার চলে চাহিদা ও যোগানের উপর ভিত্তি করে, শুধু রাজনৈতিক সংকল্প কি যথেষ্ট নয়?

রিয়েল এস্টেট বাজারের সাথে সরাসরি সম্পর্কিত সর্বোচ্চ আইনি দলিল জারি করা হয়েছে। সরকার এবং প্রধানমন্ত্রীর দৃঢ় সংকল্পের সাথে মিলিত হয়ে সরকার জরুরি ভিত্তিতে নির্দেশিকাটি সম্পন্ন করছে, যা ব্যবসা, বিনিয়োগকারী এবং জনগণের আস্থা পুনরুদ্ধার করেছে, যা বাজার শীঘ্রই পুনরুদ্ধার হবে বলে বিশ্বাস করার একটি গুরুত্বপূর্ণ ভিত্তি।

২০২২ সালের দ্বিতীয় ত্রৈমাসিকের শুরু থেকেই রিয়েল এস্টেট বাজার মন্দার মধ্যে রয়েছে। "১০ বছরের নিয়ম" অনুসারে, বাজার মন্দার সময়কাল প্রায় ১.৫-২ বছর। ২০২৪ সালের দ্বিতীয় ত্রৈমাসিকের মধ্যে, ঠিক ২ বছর হবে, বাজার স্থিতিশীল হবে এবং বিকশিত হবে।

বাজারটি সরবরাহ ও চাহিদার নিয়ম অনুসারে পরিচালিত হয়। সরবরাহের ক্ষেত্রে, সরকার ২০২১-২০৩০ সময়কালে নিম্ন আয়ের মানুষ এবং শিল্প পার্কের কর্মীদের জন্য কমপক্ষে ১০ লক্ষ সামাজিক আবাসন অ্যাপার্টমেন্ট নির্মাণে ১২০,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং বিনিয়োগের সিদ্ধান্ত নিয়েছে, তবে বর্তমানে এই ঋণ প্যাকেজটি খুব কম বিতরণ করা হচ্ছে। রিয়েল এস্টেট বাজারের সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ অংশের জন্য পণ্য সরবরাহ বাড়ানোর জন্য, প্রধানমন্ত্রী সামাজিক আবাসন, শ্রমিকদের আবাসন এবং অ্যাপার্টমেন্ট সংস্কার ও পুনর্নির্মাণের জন্য ১২০,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং ঋণ কর্মসূচির ব্যাপক এবং কার্যকর বাস্তবায়নের জন্য সম্ভাব্য সমাধানের জন্য মন্ত্রণালয় এবং শাখাগুলিকে নির্দেশ দিয়েছেন।

চাহিদা বৃদ্ধির জন্য, প্রধানমন্ত্রী ব্যাংকিং খাতকে বিবিএস উদ্যোগগুলিকে ঋণ প্রদানের জন্য ব্যবহারিক এবং কার্যকর সমাধানের অনুরোধ করেন; বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলির দিকনির্দেশনা, তাগিদ এবং নির্দেশনা জোরদার করেন যাতে উদ্যোগ, রিয়েল এস্টেট প্রকল্প এবং গৃহ ক্রেতারা ঋণের উৎসগুলি আরও সহজে অ্যাক্সেস করতে পারেন, মূলধন এবং নগদ প্রবাহের সমস্যাগুলি তাৎক্ষণিকভাবে সমাধান করতে পারেন।

প্রধানমন্ত্রী সবেমাত্র ভিনগ্রুপ, এফপিটি, মাসান, নোভাল্যান্ড, হাং থিন, সান গ্রুপ, গেলেক্সিমকো, তাসেকো, বেকামেক্স আইডিসি, ফ্যাট ডাট... এর মতো রিয়েল এস্টেট এবং উৎপাদনকারী প্রতিষ্ঠানের নেতাদের সাথে একটি সম্মেলন করেছেন যাতে অসুবিধা এবং বাধাগুলি দূর করা যায়। এটিকে রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য "ডিয়েন হং সম্মেলন" হিসাবে বিবেচনা করা যেতে পারে, এই সম্মেলনের পরে বাজারের প্রক্রিয়া, বৈধতা, মূলধনের উৎস, সরবরাহ এবং চাহিদার ক্ষেত্রে অনেক অসুবিধা এবং বাধা যত তাড়াতাড়ি সম্ভব দূর করা হবে।

উৎস: https://baodautu.vn/batdongsan/du-kich-ban-nao-thi-truong-bat-dong-san-cung-tot-hon-d210913.html