নতুন আইন অনুযায়ী জরুরি ভিত্তিতে জমির মূল্য তালিকা তৈরি করুন

হো চি মিন সিটি ১ জানুয়ারী, ২০২৬ থেকে কার্যকর করার জন্য একটি নতুন জমির মূল্য তালিকা তৈরি করতে তাড়াহুড়ো করছে, এটি একটি জরুরি কাজ যার জন্য রাষ্ট্র, জনগণ এবং ব্যবসার স্বার্থের সমন্বয় প্রয়োজন।

হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটির ভাইস চেয়ারম্যান বুই মিন থান সবেমাত্র একীভূতকরণ-পরবর্তী জমির মূল্য তালিকার প্রয়োগ, ২০২৪ সালের ভূমি আইন অনুসারে প্রথম জমির মূল্য তালিকা নির্মাণ এবং শহরে ভূমি ব্যবহার ফি থেকে রাজস্ব আদায়ের নির্দেশ দিয়েছেন।

নতুন জমির মূল্য তালিকা প্রস্তুত করুন

হো চি মিন সিটির (পুরাতন) সিদ্ধান্ত নং ৭৯/২০২৪/QD-UBND অনুসারে, সর্বোচ্চ দাম দং খোই, লে লোই, নগুয়েন হিউ রাস্তার যার দাম ৬৮৭ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার; হাম নঘি রাস্তার দাম ৪২৯ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার; জাতীয় মহাসড়ক ২২ সমান্তরাল সড়কের (নগুয়েন আন থু থেকে লি থুওং কিয়েট পর্যন্ত অংশ) দাম ৩২ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার।

বা রিয়া - ভুং তাউ প্রদেশে (পুরাতন) সিদ্ধান্ত নং ২৬/২০২৪/QD-UBND অনুসারে, অবস্থান, রুট এবং নগর এলাকার উপর নির্ভর করে শহুরে জমির দাম ৯১৩,০০০/বর্গমিটার থেকে ৭৮ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটার পর্যন্ত। অবস্থান ১-এ বা কু, লে হং ফং, হোয়াং হোয়া থাম, লি থুওং কিয়েট রাস্তার সর্বোচ্চ দাম ৭৮ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটার পর্যন্ত। রুট, অবস্থান এবং এলাকার উপর নির্ভর করে গ্রামীণ জমির দাম ৫১৩,০০০/বর্গমিটার থেকে ৪.১ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটার পর্যন্ত। সিদ্ধান্ত নং ৬৩/২০২৪/QD-UBND অনুসারে, বিন ডুং প্রদেশে (পুরাতন) সর্বোচ্চ জমির দাম ৫২ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটারেরও বেশি, যার মধ্যে কিছু রাস্তার দাম ৮০% পর্যন্ত বৃদ্ধি পেয়েছে।

আসন্ন সময়ে, হো চি মিন সিটির পিপলস কমিটি হো চি মিন সিটির (পুরাতন) সিদ্ধান্ত নং 79/2024/QD-UBND, বিন ডুয়ং প্রদেশের (পুরাতন) সিদ্ধান্ত নং 63/2024/QD-UBND এবং বা রিয়া - ভুং তাউ প্রদেশের (পুরাতন) সিদ্ধান্ত নং 26/2024/QD-UBND-এ জমির মূল্য তালিকার নিয়মাবলী প্রয়োগ অব্যাহত রাখতে সম্মত হয়েছে যতক্ষণ না উপরোক্ত সিদ্ধান্তগুলি বাতিল করা হয়, নিয়ম অনুসারে প্রতিস্থাপন করা হয়, অথবা উপযুক্ত কর্তৃপক্ষের কাছ থেকে অন্যান্য নির্দেশ না আসে।

হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটির ভাইস চেয়ারম্যান বুই মিন থান হো চি মিন সিটির কৃষি ও পরিবেশ বিভাগ (DARD) কে বাস্তবায়নের নির্দেশিকা প্রদানকারী খসড়া নথিটি সম্পূর্ণ করার দায়িত্ব দিয়েছেন; আইনি বিধিবিধানের কঠোরতা এবং সম্মতি নিশ্চিত করার জন্য নথির ফর্ম্যাট এবং ফর্মের বিষয়ে বিচার বিভাগের সাথে একমত হন এবং এটি হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটির কাছে জমা দেন।

২০২৪ সালের ভূমি আইন অনুসারে প্রথম জমির মূল্য তালিকা প্রস্তুত করার বিষয়ে, ভাইস চেয়ারম্যান বুই মিন থান হো চি মিন সিটির কৃষি ও পরিবেশ বিভাগকে বিচার বিভাগ এবং অর্থ বিভাগের সাথে সমন্বয় সাধনের দায়িত্ব দিয়েছেন, যাতে ১ জানুয়ারী, ২০২৬ থেকে প্রযোজ্য প্রথম জমির মূল্য তালিকা বাস্তবায়নের জন্য গবেষণা ও পরিকল্পনা তৈরি করা যায়।

বিশেষ করে, প্রতিটি পরিকল্পনার আইনি ভিত্তি, সুবিধা এবং অসুবিধাগুলি স্পষ্টভাবে বিশ্লেষণ করা প্রয়োজন; কর্তৃপক্ষ, পদ্ধতি, নির্মাণ বিষয়বস্তু, মূল্যায়ন পদ্ধতি, তথ্য সংগ্রহ পদ্ধতি এবং প্রবিধান অনুসারে সম্পর্কিত বিষয়গুলি মেনে চলা নিশ্চিত করা উচিত। কৃষি ও পরিবেশ বিভাগকে ৫ আগস্টের আগে নগর গণ কমিটির কাছে পরিকল্পনাটি জমা দিতে হবে।

একই সময়ে, হো চি মিন সিটির কৃষি ও পরিবেশ বিভাগ শহরের ভূমি নিবন্ধন অফিসগুলিকে নির্দেশ দিয়েছে এবং পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে অবহিত করেছে যে এখন থেকে ২০২৫ সালের শেষ পর্যন্ত জমির মূল্য তালিকা তৈরির কাজকে একটি গুরুত্বপূর্ণ কাজ হিসেবে চিহ্নিত করতে হবে। ইউনিটগুলিকে নির্দিষ্ট পরিকল্পনা তৈরি করতে হবে, পর্যাপ্ত মানবসম্পদ সংগ্রহ করতে হবে এবং পেশাদার কর্মী এবং বেসামরিক কর্মচারীদের স্পষ্টভাবে এবং ধারাবাহিকভাবে কাজ বরাদ্দ করতে হবে যাতে কাজের অগ্রগতি এবং মান নিশ্চিত করা যায়। এছাড়াও, হো চি মিন সিটির কৃষি ও পরিবেশ বিভাগ হো চি মিন সিটির পিপলস কমিটিকে এলাকার ১৬৮টি ওয়ার্ড, কমিউন এবং বিশেষ অঞ্চলের পিপলস কমিটির কার্যাবলী এবং কার্যাবলী সম্পর্কিত বিষয়বস্তু নির্দেশ করে নথি জারি করার পরামর্শ দিয়েছে, পাশাপাশি জমির মূল্য তালিকা তৈরির প্রক্রিয়ায় একীভূত এবং সমলয় নির্দেশনা এবং প্রশাসন নিশ্চিত করার জন্য প্রাসঙ্গিক সংস্থা এবং ইউনিটগুলির সাথে সমন্বয় সাধন করার পরামর্শ দিয়েছে।

বিন ডুং ওয়ার্ড, হো চি মিন সিটি উপরে থেকে দেখা যাচ্ছে। ছবি: থাও এনগুয়েন

স্বার্থের সামঞ্জস্য

রিয়েল এস্টেট সেক্টরে কর্মরত মিঃ লে মিন ভুওং বিশ্বাস করেন যে মূল সমস্যা হল রাজ্যের মূল্য তালিকায় কৃষি জমির দাম বর্তমানে বাজার বাস্তবতার তুলনায় অনেক কম। যখন মানুষ ব্যবহারের উদ্দেশ্য আবাসিক জমিতে পরিবর্তন করে তখন এটি একটি বিশাল ব্যবধান তৈরি করে, যার ফলে খুব বেশি কর আরোপ করা হয়, যা নিম্ন আয়ের মানুষের জন্য অসুবিধার সৃষ্টি করে এবং অবৈধ স্থানান্তর কার্যক্রমের জন্ম দেয়। সেখান থেকে, মিঃ লে মিন ভুওং এই ব্যবধান কমাতে এবং করের বোঝা কমাতে কৃষি জমির দাম বাড়ানোর প্রস্তাব করেন।

তবে, হোয়াং খোই রিয়েল এস্টেট কোম্পানির পরিচালনা পর্ষদের চেয়ারম্যান মিঃ হোয়াং মং চিন সতর্ক করে বলেছেন যে নতুন জমির মূল্য তালিকা তৈরির ক্ষেত্রে সতর্কতা অবলম্বন করা উচিত এবং যুক্তিসঙ্গত মূল্য বৃদ্ধির রোডম্যাপ থাকা উচিত। যদি হঠাৎ করে দাম বৃদ্ধি পায়, তাহলে এটি মানুষ এবং ব্যবসার জন্য "ধমক" সৃষ্টি করবে। প্রকৃতপক্ষে, হো চি মিন সিটিতে, জমির দামের সমন্বয়ের ফলে জমির ভাড়ার খরচ আকাশচুম্বী হয়ে উঠেছে, যার ফলে সরবরাহ খরচ বেড়েছে, পণ্যের দাম বেড়েছে এবং অর্থনীতির প্রতিযোগিতামূলকতা হ্রাস পেয়েছে।

হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (HoREA) এর চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ বলেছেন যে সমস্যাটি কেবল জমির দামের মধ্যেই নয়, আইনি ব্যবস্থার মধ্যেও রয়েছে। বিচার মন্ত্রণালয়ের প্রতিবেদনে শত শত পরস্পরবিরোধী, ওভারল্যাপিং, অস্পষ্ট এবং অকার্যকর নিয়মকানুন উল্লেখ করা হয়েছে যা আর্থ-সামাজিক উন্নয়নকে বাধাগ্রস্ত করছে। এই সমস্যাগুলি ব্যবসার জন্য সম্মতি খরচের বোঝা তৈরি করে এবং উদ্ভাবনকে সীমিত করে।

জমির মূল্য সমন্বয় এবং বর্তমান আইনি সমস্যা থেকে প্রাপ্ত অভিজ্ঞতা কর্তৃপক্ষের জন্য জমির মূল্য তালিকা তৈরির ক্ষেত্রে গুরুত্বপূর্ণ শিক্ষা হিসেবে বিবেচিত হবে, যা ১ জানুয়ারী, ২০২৬ থেকে প্রয়োগ করা হবে বলে আশা করা হচ্ছে।

লাও দং সংবাদপত্রের একজন প্রতিবেদকের সাথে কথা বলতে গিয়ে, হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটির ভাইস চেয়ারম্যান মিঃ বুই মিন থানহ বলেন যে একীভূত হওয়ার আগে তিনটি এলাকার তিনটি জমির মূল্য তালিকার প্রয়োগ ২০২৪ সালের ভূমি আইন অনুসারে সম্পন্ন করা হয়েছিল। এটি স্থিতিশীলতা নিশ্চিত করতে এবং জড়িত পক্ষগুলির স্বার্থের সমন্বয় সাধন করতে সহায়তা করে।

জমির মূল্য তালিকার জন্য ২টি বিকল্প প্রস্তাব করা হচ্ছে

কৃষি ও গ্রামীণ উন্নয়ন মন্ত্রণালয় ২০২৪ সালের ভূমি আইনের বেশ কয়েকটি ধারা সংশোধন ও পরিপূরক করার জন্য একটি আইনের খসড়া তৈরি করছে। উল্লেখযোগ্য বিষয়গুলির মধ্যে একটি হল জমির মূল্য তালিকার ১৫৯ ধারার সংশোধন এবং পরিপূরক।

সেই অনুযায়ী, খসড়া সংস্থা দুটি বিকল্প প্রস্তাব করেছিল।

বিকল্প ১: জমির মূল্য তালিকা অনেক ক্ষেত্রে প্রযোজ্য হবে যেমন ভূমি ব্যবহারের ফি গণনা করা, রাজ্য যখন জমি বরাদ্দ করে তখন জমির ভাড়া, নিলাম ছাড়াই জমি লিজ দেওয়া, জমির ব্যবহার বৃদ্ধি করা এবং নিলামের শুরুর মূল্য গণনা করা। এই জমির মূল্য তালিকা এলাকা, অবস্থান এবং এমনকি পর্যাপ্ত তথ্য থাকলে প্রতিটি জমির প্লটের উপর নির্ভর করে তৈরি করা হয়। প্রাদেশিক গণ কমিটি প্রতি ৫ বছর অন্তর জমির মূল্য তালিকা নির্ধারণ এবং ঘোষণা করবে, যা সময়ের প্রথম বছরের ১ জানুয়ারি থেকে প্রযোজ্য হবে।

বিকল্প ২: জমির মূল্য তালিকা শুধুমাত্র জমি ব্যবহার ফি, কিছু নির্দিষ্ট ক্ষেত্রে জমির ভাড়া, কর, ফি এবং জমি পুনরুদ্ধারের সময় ক্ষতিপূরণ গণনা করার জন্য ব্যবহৃত হয়। প্রধান পার্থক্য হল জমির মূল্য তালিকা বার্ষিক একটি জমির মূল্য সমন্বয় সহগের মাধ্যমে সমন্বয় করা হবে। প্রাদেশিক গণ কমিটি এই সহগের বিষয়ে সিদ্ধান্ত নেবে এবং প্রতি বছরের ১ জানুয়ারি এটি জারি করবে এবং একই সাথে জমির মূল্য তালিকা এবং সমন্বয় সহগ উভয় পর্যালোচনা করার জন্য একটি মূল্যায়ন কাউন্সিল প্রতিষ্ঠা করবে।

এল. থুই

সূত্র: https://nld.com.vn/gap-rut-xay-dung-bang-gia-dat-theo-luat-moi-196250729211746163.htm