ভূমি আইন হ্যানয়ের আবাসন বাজারকে একটি "নতুন চক্রে" নিয়ে আসবে।

[বিজ্ঞাপন_১]

হ্যানয় বাজার থেকে হঠাৎ করেই অ্যাপার্টমেন্ট সেগমেন্টের দিকে নজর পড়েছে

২০২৪ সালের প্রথমার্ধে, আবাসন খাত রিয়েল এস্টেট বাজারে একটি আকর্ষণীয় স্থান হিসেবে রয়ে গেছে। অ্যাপার্টমেন্ট খাতের প্রতি আগ্রহ বৃদ্ধি পেয়েছে, যার ফলে দ্বিতীয় বাজারে পণ্যের দাম তীব্রভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে।

স্যাভিলস ভিয়েতনামের দ্বিতীয় ত্রৈমাসিক/২০২৪ প্রতিবেদনে দেখা গেছে যে ২০২০ সাল থেকে, গড় প্রাথমিক মূল্য প্রতি বছর ১৮% বৃদ্ধি পেয়েছে, যেখানে গৌণ মূল্য প্রতি বছর ১৪% বৃদ্ধি পেয়েছে।

২০২৪ সালের মাঝামাঝি সময়ে, অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগের প্রাথমিক মূল্য ৬৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারে পৌঁছাবে, যা ত্রৈমাসিকের তুলনায় ১০% এবং বছরের পর বছর ২৪% বেশি। উল্লেখযোগ্যভাবে, ২০২৪ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকে স্যাভিলস ৪৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এর নিচে কোনও নতুন সরবরাহ রেকর্ড করেনি।

স্যাভিলস ভিয়েতনাম সীমিত সরবরাহ এবং পণ্যের ভারসাম্যহীনতাকে অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগের বিক্রয়মূল্যের ক্রমাগত তীব্র বৃদ্ধির প্রধান কারণ বলে মনে করে।

Chuyên gia Savills: Luật Đất đai sẽ đưa thị trường nhà ở Hà Nội bước vào — *সূত্র: স্যাভিলস মার্কেট ওভারভিউ রিপোর্ট ৬ মাস/২০২৪।*

২০২৪ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকে, নতুন সরবরাহ ৩৪% ত্রৈমাসিক এবং ২৫% বার্ষিক ভিত্তিতে কমে ২,৬৯৭ ইউনিটে দাঁড়িয়েছে। প্রাথমিক সরবরাহ ২০% ত্রৈমাসিক এবং ৪৯% বার্ষিক ভিত্তিতে কমে ১০,৩১৭ ইউনিটে দাঁড়িয়েছে।

বছরের প্রথম ৬ মাসে রেকর্ড করা বেশিরভাগ অ্যাপার্টমেন্ট লেনদেনই ছিল ক্লাস বি অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগের। মোট বিক্রিত ৫,০৮৫টি ইউনিটের ৯৬% ছিল ক্লাস বি।

এই বিভাগটি দৈনন্দিন জীবনযাত্রার চাহিদা পূরণ করে এমন মানসম্পন্ন পরিষেবা প্রদান করে, যা ক্রেতাদের বাড়ি কেনার খরচ এবং জীবনযাত্রার মানের ভারসাম্য বজায় রাখতে সহায়তা করে।

স্যাভিলস হ্যানয়ের পরামর্শ ও গবেষণা বিভাগের সিনিয়র পরিচালক মিসেস ডো থি থু হ্যাং বলেন: "গত বছরের একই সময়ের তুলনায়, সেকেন্ডারি মার্কেটে গড় অ্যাপার্টমেন্টের দাম ২৫% বৃদ্ধি পেয়েছে, এমনকি ক্লাস বি এবং ক্লাস সি সেগমেন্টেও ২৭% থেকে ২৯% বৃদ্ধি পেয়েছে"।

ভিলা সেগমেন্ট ধীরে ধীরে পুনরুদ্ধার হচ্ছে

ভিলা/টাউনহাউস বিভাগের বিষয়ে, স্যাভিলসের প্রতিবেদনে ধীর পুনরুদ্ধারের লক্ষণ দেখা যাচ্ছে।

বছরের প্রথম ৬ মাসে, ভিলা/টাউনহাউস বিভাগে লেনদেনের সংখ্যা ত্রৈমাসিক ভিত্তিতে ৪০% হ্রাস পেয়েছে, যদিও এটি বছরের পর বছর ৫% বৃদ্ধি পেয়ে ১১১ ইউনিটে পৌঁছেছে, ত্রৈমাসিক শোষণের হার ছিল মাত্র ১৮%। নতুন সরবরাহের শোষণের হার ছিল ৪৮%, যা ত্রৈমাসিক ভিত্তিতে ১৫ শতাংশ এবং বছরের পর বছর ধরে ৩ শতাংশ হ্রাস পেয়েছে।

হা দং জেলায় বেশিরভাগ প্রাথমিক লেনদেন রেকর্ড করা হয়েছে ৬১%, যার কারণ লে কোয়াং দাও স্ট্রিট-এর মতো অবকাঠামোগত প্রকল্পগুলি সমাপ্তির কাছাকাছি, যা ২০২৪ সালের চতুর্থ প্রান্তিকে কার্যকর হওয়ার আশা করা হচ্ছে। হোয়াং মাই জেলা এবং থুওং টিন জেলা যথাক্রমে ১৪% এবং ৯% নিয়ে এরপরে রয়েছে।

মিস হ্যাং ব্যাখ্যা করেছেন: "প্রকল্পগুলিতে ভিলা/টাউনহাউস সেগমেন্ট পুনরুদ্ধারের কোনও লক্ষণ দেখায়নি, দাম উচ্চ স্তরে বৃদ্ধি পেয়েছে, কিন্তু তারল্য ভাল নয়। ইতিমধ্যে, প্রতিবেশী বাজারগুলিতে এখনও প্রতিযোগিতামূলক দামের সাথে নতুন সরবরাহ রয়েছে এবং ক্রয়ের চাহিদা বেশি।"

বিশেষ করে, নতুন প্রকল্পগুলিতে ভিলার সরবরাহ এখনও প্রচুর। স্যাভিলসের প্রতিবেদন অনুসারে, নতুন সরবরাহ ১২৮ ইউনিটে পৌঁছেছে, যা ত্রৈমাসিকের তুলনায় ৩৮% বেশি কিন্তু বছরের পর বছর ২% কম।

হা ডং-এর দুটি বিদ্যমান প্রকল্প থেকে নতুন সরবরাহ আসে: ৫৪টি ভিলা সহ আন কুই ভিলা, অন্যদিকে হোয়াই ডুকের আন ল্যাক গ্রিন সিম্ফনিতে ১২টি নতুন টাউনহাউস এবং হিম লাম থুওং টিনের ১১টি নতুন দোকানঘর রয়েছে।

১৬টি প্রকল্প থেকে প্রাথমিক সরবরাহ ৬০৮ ইউনিটে পৌঁছেছে, যা ত্রৈমাসিকে ৯% এবং বার্ষিক বার্ষিক ২৪% হ্রাস পেয়েছে। ত্রৈমাসিকে নতুন সরবরাহের কারণে ভিলা প্রাথমিক সরবরাহে ৩৯% আধিপত্য বিস্তার করেছে।

বছরের প্রথম ৬ মাসে, প্রকল্পগুলিতে ভিলার প্রাথমিক দাম ৯% বৃদ্ধি পেয়েছে, যা ১৭৮ মিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং/বর্গমিটার জমিতে পৌঁছেছে।

টাউনহাউসের দাম ত্রৈমাসিকের তুলনায় 2% কমে 188 মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারে দাঁড়িয়েছে, মূলত উচ্চমূল্যের ইউনিটগুলি বিক্রি হয়ে যাওয়ার কারণে এবং কেবলমাত্র কমমূল্যের ইউনিট অবশিষ্ট থাকার কারণে।

দোকানের দামও ত্রৈমাসিকভাবে ৩% বৃদ্ধি পেয়েছে, যা প্রতি বর্গমিটার জমির জন্য ২৮৮ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এ পৌঁছেছে।

ভূমি আইন রিয়েল এস্টেট বাজারকে সমর্থন করে

মিস হ্যাং-এর মতে, হ্যানয় আবাসন বাজার একটি "নতুন চক্রে" প্রবেশ করবে বলে আশা করা হচ্ছে কারণ ভূমি আইন, আবাসন আইন এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন আনুষ্ঠানিকভাবে ১ আগস্ট থেকে কার্যকর হয়েছে।

"যখন আইনটি শীঘ্রই কার্যকর হবে, তখন বাজারের অনেক সমস্যা সমাধান হবে এবং এর প্রভাব দ্রুত ঘটবে।"

উদাহরণস্বরূপ, অনেক এলাকায় সীমিত সরবরাহের সমস্যা। যখন সরবরাহ সীমিত থাকে, তখন মানুষের পছন্দ কমে যায়, যার ফলে অস্থির দাম এবং বৃদ্ধির প্রবণতা দেখা দেয়। সীমিত সরবরাহের সমস্যা সমাধান করলে সাধারণ বাজারে ইতিবাচক প্রভাব পড়বে।

তবে, এটাও মনে রাখা উচিত যে আইনটি শীঘ্রই কার্যকর হলেও, সীমিত সরবরাহের সমস্যা সমাধানে সময় লাগবে কারণ বর্তমানে প্রকল্পগুলি এখনও নির্দেশিকা নথির জন্য অপেক্ষা করছে, "মিসেস হ্যাং বলেন।

মিস হ্যাং উল্লেখ করেছেন যে আবাসন বিভাগের বর্তমান দাম বেশি, যা বিনিয়োগের সিদ্ধান্ত এবং বাজারের তারল্যকে ব্যাপকভাবে প্রভাবিত করছে।

ধীরে ধীরে নির্দেশিকাগুলি সম্পূর্ণরূপে জারি হওয়ার সাথে সাথে দামগুলি আরও স্থিতিশীল হয়ে উঠবে বলে আশা করা হচ্ছে এবং জনগণের স্বার্থ আরও নিশ্চিত হবে, উদাহরণস্বরূপ, ভবিষ্যতে পণ্য বিক্রয়ের জন্য তৈরি শর্তাবলী এবং প্রবিধান।

পূর্বে অননুমোদিত প্রকল্পগুলির সমাধানের ভিত্তি থাকবে এবং ভূমি ব্যবহার ফি গণনা, জমি ইজারা এবং সামাজিক আবাসন উন্নয়ন সহ আরও অনেক সমস্যা সমাধান করা যেতে পারে...

বিশেষজ্ঞদের মতে, আইনটির দ্রুত পাসের ফলে বাজারকে প্রাথমিক সহায়তা প্রদান করা হবে বলে আশা করা হচ্ছে, যা ক্রেতা ও বিনিয়োগকারীদের মনস্তত্ত্বের উপর ইতিবাচক প্রভাব ফেলবে এবং অদূর ভবিষ্যতে তাদের সিদ্ধান্ত এবং ব্যবসা ও উন্নয়ন পরিকল্পনায় আরও আত্মবিশ্বাসী হতে সাহায্য করবে।

সাধারণত, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত আইনে আরও বলা হয়েছে যে বিনিয়োগকারীরা রিয়েল এস্টেট মূল্যের ৫% এর বেশি আমানত সংগ্রহ করতে পারবেন না। এছাড়াও, আমানত শুধুমাত্র সেই ক্ষেত্রেই সংগ্রহ করা যেতে পারে যেখানে বাড়ি বা নির্মাণ কাজ রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত আইন ২০২৩ এর বিধান অনুসারে ব্যবসায় স্থাপনের জন্য সমস্ত শর্ত পূরণ করেছে।

এটি প্রয়োজনীয় আইনি প্রক্রিয়া সম্পন্ন করার আগে ক্রেতাদের মূলধন বরাদ্দের ঝুঁকি থেকে রক্ষা করতে সাহায্য করে, ক্রেতাদের আর্থিক প্রস্তুতির জন্য আরও সময় দেয়।

একই সাথে, এই নিয়ন্ত্রণ বাজার লেনদেনে আরও আস্থা তৈরিতে অবদান রাখে।

এছাড়াও, আগামী সময়ে, শহরের কেন্দ্রস্থলে সীমিত জমি তহবিল, প্রকল্প এবং সরবরাহের কারণে, শহরতলির অঞ্চলে স্থানান্তরের প্রবণতা তীব্রভাবে অব্যাহত থাকবে, যা অ্যাপার্টমেন্ট এবং ভিলা/টাউনহাউস উভয় অংশকেই প্রভাবিত করবে।

অ্যাপার্টমেন্টের ক্ষেত্রে, চাহিদা বেশিরভাগই মধ্যম আয়ের গোষ্ঠী থেকে আসে। এই গোষ্ঠীর ক্রয়ক্ষমতা ৩ বিলিয়নের কম, যদিও হ্যানয়ের বাজারে এই মূল্য সীমার জন্য খুব বেশি বিকল্প নেই।

অতএব, ক্রেতারা নাম তু লিয়েম, হা দং এবং গিয়া লামের মতো শহরতলিতে অবস্থিত প্রকল্পগুলি বিবেচনা করেছেন, যা এই বিভাগের সরবরাহের 93% পর্যন্ত সরবরাহ করে।

একইভাবে, ভিলা/টাউনহাউসের জন্য, ২০২৪ সালের শেষ নাগাদ, ১৩টি প্রকল্প মোট ২,৯৫১টি ইউনিট সরবরাহ করবে, যার বেশিরভাগই ডং আন জেলায় থাকবে এবং ভবিষ্যতের সরবরাহের ৩৪% থাকবে। হা দং জেলা ১৯% এবং হোয়াই ডাক জেলা ১৬% নিয়ে এরপর রয়েছে।

এই প্রবণতা মূল্যায়ন করে, মিস হ্যাং ব্যাখ্যা করেছেন: "এই প্রেক্ষাপটে, শহরটিকে এই অঞ্চলের চারপাশে অবকাঠামোগত উন্নয়নে বিনিয়োগ করতে বাধ্য করা হচ্ছে, যা শহরের অভ্যন্তরীণ অংশের উপর চাপ কমিয়ে আনবে এবং জনসংখ্যাকে উপকণ্ঠে ছড়িয়ে দেবে।"

বর্তমানে, কেন্দ্র থেকে অনেক দূরে নতুন শহরাঞ্চল রয়েছে যেখানে সমলয় এবং মানসম্পন্ন ইউটিলিটি বিনিয়োগ করা হচ্ছে, লেনদেনের সংখ্যা বৃদ্ধি পাচ্ছে, যার ফলে মানুষ এই অঞ্চলগুলিতে যাওয়ার জন্য আরও উন্মুক্ত হয়ে উঠছে।

"এমন লোকদের কাছ থেকেও চাহিদা আসে যারা দূর থেকে কাজ করতে পারেন, খুব বেশি ভ্রমণের প্রয়োজন হয় না কিন্তু তবুও সমলয় ইউটিলিটি এবং ভালো ল্যান্ডস্কেপ অবকাঠামো থাকতে পারেন।"

হ্যানয় পরিবহন বিভাগের ঘোষণা অনুসারে, বর্তমানে হ্যানয়ে ১১টি ট্রাফিক নির্মাণ বিনিয়োগ প্রকল্পের নির্মাণ শুরু হওয়ার কথা রয়েছে। ১৩টি কেন্দ্রীয় মন্ত্রণালয় এবং সংস্থাকে অভ্যন্তরীণ শহরের বাইরে স্থানান্তরিত করা হবে, যা পশ্চিম পশ্চিম লেক এবং মি ট্রাই এলাকায় কেন্দ্রীভূত হবে।

[বিজ্ঞাপন_২]
সূত্র: https://www.nguoiduatin.vn/chuyen-gia-savills-luat-dat-dai-se-dua-thi-truong-nha-o-ha-noi-buoc-vao-chu-ky-moi-204240812154606182.htm