নতুন আইন কার্যকর, রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীদের "রুচি" বদলে গেল

রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের বিনিয়োগকারীরা ক্রমবর্ধমানভাবে প্রকল্পের বৈধতা এবং প্রকৃত আবাসন চাহিদা পূরণের ক্ষমতার দিকে আরও বেশি মনোযোগ দিচ্ছেন - এমন বিষয় যা ঝুঁকি কমাতে এবং বিনিয়োগের জন্য টেকসই মূল্য নিশ্চিত করতে সহায়তা করে।

নতুন আইন কার্যকর, রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীদের "রুচি" বদলে গেল

রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের বিনিয়োগকারীরা ক্রমবর্ধমানভাবে প্রকল্পের বৈধতা এবং প্রকৃত আবাসন চাহিদা পূরণের ক্ষমতার দিকে আরও বেশি মনোযোগ দিচ্ছেন - এমন বিষয় যা ঝুঁকি কমাতে এবং বিনিয়োগের জন্য টেকসই মূল্য নিশ্চিত করতে সহায়তা করে।

নোভাল্যান্ডের অ্যাকোয়া সিটিতে গ্রাহকরা বাড়ি পরিদর্শন করেন - এমন একটি প্রকল্প যার আইনি সমস্যাগুলি সবেমাত্র সমাধান করা হয়েছে। ছবি: লে টোয়ান

আইনি অগ্রাধিকার

২০১৮ সালে, বসবাসের জন্য একটি বাড়ি কেনার প্রয়োজনে, মিঃ নগুয়েন ট্রুং থান ন্যাম রাচ চিয়েক আবাসিক এলাকা (আন ফু ওয়ার্ড, ডিস্ট্রিক্ট ২, বর্তমানে থু ডুক সিটি, হো চি মিন সিটি) -এর একটি প্রকল্পে গবেষণা করে একটি অ্যাপার্টমেন্ট বেছে নেন। প্রকল্পটিতে ১২টি অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের স্কেল রয়েছে, যার উচ্চতা ৩৩-৩৫ তলা এবং মোট ৩,১৭৫টি অ্যাপার্টমেন্ট রয়েছে।

মিঃ থানের মতে, সেই সময়ে, বিনিয়োগকারী গ্রাহকের সাথে অ্যাপার্টমেন্টটি কেনার জন্য নীতিগতভাবে একটি চুক্তি স্বাক্ষর করেছিলেন, প্রাথমিক জমা ছিল ২৫০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/অ্যাপার্টমেন্ট, বিক্রয় মূল্য ছিল ৩৮ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার। আইনি প্রক্রিয়ার কারণে, বিনিয়োগকারী পরিকল্পনা অনুযায়ী বিক্রয় শুরু করতে পারেননি। সম্প্রতি, স্থানীয় সরকারের বাধা অপসারণের প্রচেষ্টার পর, প্রকল্পটিকে নির্মাণের অনুমতি দেওয়া হয়েছে।

তবে, বিনিয়োগকারী একতরফাভাবে নীতিগতভাবে চুক্তিটি বাতিল করার ঘোষণা দিয়েছেন এবং গ্রাহক যে পরিমাণ অর্থ প্রদান করেছেন তার উপর প্রতি বছর ১৫% সুদ প্রদানের প্রতিশ্রুতি দিয়েছেন। যদি গ্রাহক এখনও প্রকল্পে অংশগ্রহণ চালিয়ে যেতে চান, তাহলে উভয় পক্ষ নীতিগতভাবে চুক্তিটি বাতিল করার জন্য এগিয়ে যাবেন। প্রকল্পটি কার্যকর করার জন্য যোগ্য হওয়ার পরে, গ্রাহক নতুন বিক্রয় মূল্যের উপর ১৫% ছাড় পাবেন।

বিনিয়োগকারীরা কারণ হিসেবে বলেছেন যে, পূর্ববর্তী চুক্তিগুলি আর বর্তমান আইনি নিয়ম মেনে চলে না। বিশেষ করে, ভূমি আইন ২০২৪, গৃহায়ন আইন ২০২৩ এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন ২০২৩ এর পরে আইনি নীতিতে যে পরিবর্তন এসেছে তা ১ আগস্ট, ২০২৪ থেকে কার্যকর হওয়ার পর প্রকল্পের পণ্যগুলিকে ব্যবসায় স্থাপনের জন্য শর্ত পূরণ করতে হবে।

এখন পর্যন্ত, প্রকল্পের পণ্যগুলি রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন ২০২৩ এর ২৪ অনুচ্ছেদে বর্ণিত ব্যবসায়িক শর্তাবলী পূরণ করেনি। এছাড়াও, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইনের ৮ অনুচ্ছেদের ১ নং ধারা অনুসারে, শর্তাবলী পূরণ না করে এমন রিয়েল এস্টেট ব্যবসা নিষিদ্ধ। অতএব, গ্রাহকদের সাথে "ভবিষ্যতের অ্যাপার্টমেন্ট কেনার অধিকার নিশ্চিত করার নীতিগত চুক্তি" সম্পাদনের মাধ্যমে বিনিয়োগকারীর পণ্যটি ব্যবসায়ে প্রবেশের পূর্ববর্তী অনুশীলন আর উপযুক্ত নয় এবং বর্তমান আইনি নিয়ম মেনে চলে না।

"আইনি দৃষ্টিকোণ থেকে, বিনিয়োগকারীদের পদক্ষেপ ভুল নয়, কারণ তারা তাদের জমা করা অর্থের জন্য সুদের ক্ষতিপূরণ দিতে সম্মত হয়েছে। কিন্তু বিনিয়োগের দৃষ্টিকোণ থেকে, যদিও তারা ক্ষতিপূরণ পায়, তবুও গ্রাহকরা এখনও সুবিধাবঞ্চিত পক্ষ, কারণ বর্তমান রিয়েল এস্টেটের দাম 6 বছর আগের তুলনায় অনেক গুণ বেড়েছে," মিঃ থান বলেন।

উপরের "পাঠ" থেকে, বিনিয়োগকারীদের "রুচি"ও অনেক বদলে গেছে। আগের মতো বাল্কে কেনার পরিবর্তে, বিনিয়োগকারীরা ঝুঁকি পরিচালনা করার জন্য সম্পূর্ণ আইনি নথি সহ প্রকল্পগুলিকে অগ্রাধিকার দিচ্ছেন। কিছু অন্যান্য বিনিয়োগকারী লাল বই বা মালিকানার শংসাপত্র সহ পণ্য কিনতে পছন্দ করেন।

"এই মুহূর্তে বিনিয়োগকারীদের বিনিয়োগে আকৃষ্ট করার জন্য প্রকল্পগুলিতে সম্পূর্ণ এবং স্পষ্ট আইনি নথি থাকতে হবে। জমির পণ্য সম্প্রদায়ে থাকায়, বিনিয়োগকারীরা কেবল তখনই জরিপ বা কিনতে সম্মত হন যখন জমিটি প্লটে বিভক্ত হয়ে যায় এবং এর নিজস্ব বই থাকে। জমি বিভাজন পদ্ধতির জন্য আবেদনের প্রক্রিয়ায় প্রকল্পগুলি বিনিয়োগকারীদের খুব কমই মনোযোগ আকর্ষণ করে। সম্প্রতি বিনিয়োগকারীদের পণ্য মূল্যায়নের পদ্ধতিতে এটি একটি স্পষ্ট পরিবর্তন," হো চি মিন সিটির একজন ব্রোকার মিসেস তু বলেন।

এছাড়াও, মিসেস তু আরও বলেন যে ভূমি বিভাজনের নতুন নিয়মকানুন অনেক বিনিয়োগকারীকে দ্বিধাগ্রস্ত করছে। এদিকে, পূর্ববর্তী পর্যায়ে, অনেক বিনিয়োগকারী জমি কেনার সময় এবং ভূমি বিভাজনের জন্য আবেদন করার এবং একটি সার্টিফিকেট পাওয়ার আশায় "বোকা" খাওয়া হয়েছিল, কিন্তু পরে আইনি সমস্যার সম্মুখীন হয়েছিল। অতএব, বর্তমানে, তারা খুব সতর্ক এবং আর আগের মতো সহজ-সরল নয়।

প্রকৃত চাহিদা পূরণের ক্ষমতার উপর মনোযোগ দিন

প্রতিবেদকদের পর্যবেক্ষণ থেকে দেখা যায় যে, আজকাল বিনিয়োগকারীরা কেবল স্পষ্ট আইনি মূল্যের পণ্যই খোঁজেন না, বরং দীর্ঘমেয়াদী সম্পদ ব্যবহারের সম্ভাব্যতার উপরও মনোযোগ দেন, যা স্থিতিশীল বিনিয়োগ মূল্য নিশ্চিত করে।

বাজারে ওঠানামা হলে বিনিয়োগকারীদের দ্বারা গ্রাহকদের চুক্তি বাতিল করা অস্বাভাবিক কিছু নয়। কারণ গ্রাহকের সাথে চুক্তি বহাল থাকলে, ব্যবসাটি আর লাভহীন হয়ে পড়বে, এমনকি ক্ষতির সম্মুখীন হবে...

উচ্চ তরলতা, ভাড়া সহজে পাওয়া যায় এমন অথবা বাস্তব আবাসন চাহিদা পূরণকারী প্রকল্পগুলিকে অগ্রাধিকার দেওয়া হচ্ছে। এটি স্বল্পমেয়াদী বিনিয়োগ থেকে দীর্ঘমেয়াদী ব্যবহারের মূল্যের পণ্যগুলিতে স্থানান্তরকে প্রতিফলিত করে। বিশেষ করে, ভালো অবস্থান, সম্পূর্ণ অবকাঠামো এবং জনসাধারণের সুবিধার কাছাকাছি অ্যাপার্টমেন্ট এবং টাউনহাউসগুলিকে অনেক বিনিয়োগকারী বেছে নিচ্ছেন।

এছাড়াও, বাণিজ্যিক শোষণের সম্ভাবনাসম্পন্ন পণ্য যেমন বাণিজ্যিক প্রাঙ্গণ, দোকানঘর বা জমি যেখানে উন্নয়নের সম্ভাবনা বেশি, সেগুলিও ব্যাপক মনোযোগ পাচ্ছে।

"আজ বিনিয়োগকারীরা কেবল রিয়েল এস্টেটের মূল্য বৃদ্ধির মাধ্যমে লাভের সম্ভাবনাকেই উপলব্ধি করেন না, বরং লিজিং বা বাণিজ্যিক কার্যক্রম থেকে স্থিতিশীল আয় তৈরির ক্ষমতাও বিবেচনা করেন। এটি তাদের মুনাফাকে সর্বোত্তম করতে এবং বাজারের অনেক ওঠানামার প্রেক্ষাপটে ঝুঁকি হ্রাস করতে সহায়তা করে," ভিয়েত আন হোয়া রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট কোম্পানির জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ ট্রান খান কোয়াং বলেন।

ডুয়ং মিন রিয়েল এস্টেট কনসাল্টিং অ্যান্ড সার্ভিসেস কোং লিমিটেডের পরিচালক মিঃ ডুয়ং মিন থং আরও বলেন যে বর্তমান প্রেক্ষাপটে, উচ্চ নিরাপত্তার কারণে প্রকৃত আবাসনের চাহিদা পূরণকারী রিয়েল এস্টেট বিভাগটি খুব বেশি মনোযোগ পাচ্ছে। ভূমি পণ্য, বিশেষ করে আবাসিক জমি ছাড়া জমি, এখনও খুব বেশি মনোযোগ আকর্ষণ করতে পারেনি।

বিনিয়োগকারীদের পরামর্শ দিতে গিয়ে মিঃ থং বলেন যে যদিও আবাসন প্রকল্পগুলিকে প্রায়শই বিনিয়োগকারীরা খুব বেশি গুরুত্ব দেন না, বাজারের উত্থান-পতনের মধ্য দিয়ে, এগুলি যুক্তিসঙ্গত মূল্যের এবং সময়ের সাথে সাথে মূল্য ধরে রাখার বা বৃদ্ধি করার ক্ষমতা সম্পন্ন পণ্য। ঝুঁকি ব্যবস্থাপনার ক্ষেত্রে, প্রকল্পগুলিতে রিয়েল এস্টেট স্পষ্ট আইনি মর্যাদা পায় যখন এটি সুনামধন্য বিনিয়োগকারীদের দ্বারা সমন্বিতভাবে এবং পদ্ধতিগতভাবে পরিকল্পনা করা হয় এবং বাস্তবায়িত হয় এবং এটি জনগণের মধ্যে স্ব-বণ্টিত জমির প্লটের মতো ঝুঁকিপূর্ণ নয়।

সূত্র: https://baodautu.vn/batdongsan/luat-moi-co-hieu-luc-nha-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-khau-vi-d230994.html