জমির দাম এবং জমি নিলামে স্বচ্ছতা

হ্যানয়ে , কেবল অভ্যন্তরীণ শহরের অ্যাপার্টমেন্ট এবং জমির দামই ক্রমাগত বৃদ্ধি পাচ্ছে না, বরং শহরতলির জমির লেনদেনও জমজমাট। ছবি: কোয়াং ভিন।

উল্লেখযোগ্যভাবে, হ্যানয় পিপলস কমিটির জেলা-স্তরের পিপলস কমিটিগুলিকে দেওয়া অনুমোদনে, ভূমি ব্যবহারের ফি সহ জমি বরাদ্দ করার জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের জন্য প্রাথমিক মূল্যের সিদ্ধান্ত নেওয়া হয় অথবা পরিবার এবং ব্যক্তিদের কাছে জমি লিজ দেওয়া হয়; রাজ্য যখন জমি বরাদ্দ করে বা জমি লিজ দেয় তখন ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের জন্য প্রাথমিক মূল্যের সিদ্ধান্ত নেওয়া হয় যেখানে জমির প্লট বা জমির এলাকা বিস্তারিত নির্মাণ পরিকল্পনা অনুসারে প্রযুক্তিগত অবকাঠামোতে বিনিয়োগ করা হয়েছে।

ট্রেডিং সক্রিয় কিন্তু তীব্র নয়

হ্যানয় পিপলস কমিটির মতে, জেলা-স্তরের পিপলস কমিটিগুলি নির্দিষ্ট ভূমি মূল্যায়ন কাউন্সিল এবং অন্যান্য সম্পর্কিত বিষয়বস্তু (যদি থাকে) সম্পন্ন করার জন্য দায়ী, প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগ (TNMT), অর্থ - পরিকল্পনা এবং সংশ্লিষ্ট বিভাগ এবং অফিসগুলিকে বাস্তবায়ন সংগঠিত করার নির্দেশ দেয়। 10 ডিসেম্বর, 2024 এর আগে, প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগ, শাখা এবং জেলা-স্তরের পিপলস কমিটিগুলির সাথে মিলে ফলাফলগুলি সংক্ষিপ্তসার এবং মূল্যায়ন করবে, পরবর্তী সময়ের মধ্যে বাস্তবায়নের ভিত্তি হিসাবে অনুমোদন অব্যাহত রাখার বিষয়ে বিবেচনা করার জন্য সিটি পিপলস কমিটিকে প্রতিবেদন দেবে।

হ্যানয়ের জন্য, জমি সর্বদা একটি আলোচিত বিষয়। কেবল অ্যাপার্টমেন্টের দামই নয়, শহরের অভ্যন্তরীণ অঞ্চলে জমির দাম ক্রমাগত বৃদ্ধি পাচ্ছে, তবে শহরতলির জমির লেনদেনও খুব সক্রিয়। ২০২৪ সালের এপ্রিল থেকে, দং আন, হোয়াই ডুক, উং হোয়া, ফু জুয়েন... এর মতো জেলা থেকে বা ভি-এর প্রত্যন্ত অঞ্চল পর্যন্ত পরিবার এবং ব্যক্তিদের জন্য জমির নিলামও বেশ জমজমাট হয়ে উঠেছে।

হোয়াই ডাক জেলায়, জেলা ভূমি তহবিল উন্নয়ন কেন্দ্র সফলভাবে ২৩টি জমির নিলাম করেছে যার আয়তন ১৮ মার্চ অনুষ্ঠিত হয়েছে; বাজেট ১৭৯.২ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং সংগ্রহ করেছে। এপ্রিল মাসে, কেন্দ্র ৩,৩৬৬.৭ বর্গমিটার আয়তনের ৩৪টি প্লটের জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকারের নিলাম ঘোষণা অব্যাহত রেখেছে; বাজেটের জন্য ২০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং সংগ্রহের আশা করা হচ্ছে।

একইভাবে, দং আন জেলায়, ফেব্রুয়ারি এবং মার্চ মাসে, মোট ২,৮৭২.২ বর্গমিটার এলাকা নিয়ে ভূমি ব্যবহারের অধিকারের নিলাম সফলভাবে আয়োজন করা হয়েছিল; বাজেট রাজস্ব ছিল ১৪৩ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডঙ্গেরও বেশি, যা অনুমানের চেয়ে প্রায় ৬৯ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডঙ্গ বেশি।

বা ভি হ্যানয়ের একটি প্রত্যন্ত জেলা, যা সফলভাবে ৩৭টি জমি (ডং ব্যাং গ্রাম, ডং থাই কমিউন) নিলাম করেছে; যার ফলে বাজেট ৯৯ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এরও বেশি আয় হয়েছে।

হোয়াই ডুক জেলা ভূমি তহবিল কেন্দ্রের পরিচালক মিঃ নগুয়েন হুই হোয়াং-এর মতে, জমির লেনদেন এবং দাম দ্রুত বৃদ্ধির কারণ হল শহর এবং এলাকাগুলি অনেক গুরুত্বপূর্ণ পরিবহন অবকাঠামো প্রকল্প বাস্তবায়নের গতি বাড়াচ্ছে; যার মধ্যে রয়েছে রিং রোড ৪ - রাজধানী অঞ্চল এবং রিং রোড ৩,৫। অভ্যন্তরীণ শহরের সাথে সংযোগ আরও সুবিধাজনক।

তবে, ২০২৫ সালের মে মাসের মধ্যে, শহরতলির জেলাগুলিতে জমির নিলাম অস্বাভাবিক ছিল না। উদাহরণস্বরূপ, হোই ডাক জেলায়, কিছু কেন্দ্রীয় জেলার তুলনায়, প্রারম্ভিক মূল্য ছিল ৬০ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটারের বেশি, যা সাধারণত শহরের অভ্যন্তরে ১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটারের বেশি ছিল। ৪২.৮ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটারের প্রারম্ভিক মূল্যের একটি জমির প্লট ছিল, কিন্তু নিলাম বিজয়ী মাত্র ১ ধাপ দাম বাড়িয়ে ৪২.৯ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটারে পৌঁছেছেন; প্রমাণ করে যে জমির নিলাম অনুকূল ছিল, তবে এটি "গরম" ছিল না; পূর্ববর্তী জমির উত্তাপের তুলনায় অস্বাভাবিক মূল্য বৃদ্ধি, জল্পনা বা মূল্যস্ফীতির কোনও ঘটনা ঘটেনি যখন দাম শুরুর দামের তুলনায় ২-৩ গুণ বৃদ্ধি পেয়েছিল।

নিলামের পর, আমানত বাতিল এবং অর্থ পরিশোধ না করার হার বেশি। বিশেষ করে, ২০২২ এবং ২০২৩ সালে, শহরতলির জমির নিলামের ৭০% পর্যন্ত কোনও অংশগ্রহণকারী ছিল না বা অংশগ্রহণকারীদের সংখ্যা নিলাম খোলার জন্য যোগ্য ছিল না।

জমি নিলামের বিষয়ে, খুব বেশি লোকই এ বিষয়ে স্পষ্ট নন। উদাহরণস্বরূপ, মে লিন জেলার একটি মামলায়, ৩০ ডিসেম্বর, ২০২৩ তারিখে বিকেলে নিলামে, একজন ব্যক্তি ১০২ বর্গমিটার জমির জন্য ৪.২৮ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা প্রদান করেছিলেন; যেখানে শুরুর মূল্য ছিল ৩০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা এবং নিলাম বিজয়ী হন। তবে, পরে, নিলাম বিজয়ীর অনুরোধে, মে লিন জেলা ফলাফল বাতিল করতে এবং ৬০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এরও বেশি জমা ফেরত দিতে সম্মত হয়।

এই ব্যক্তি বলেন যে তিনি প্রথমবারের মতো ভূমি ব্যবহারের অধিকারের জন্য নিলামে গিয়েছিলেন, তাই তিনি ঘাবড়ে গিয়েছিলেন এবং তাড়াহুড়ো করেছিলেন, তাই তিনি ভুল করেছিলেন। "আমি পুরো জমির জন্য ৪.২৮ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডংয়েরও বেশি গণনা করেছি, নিলামের নিয়মগুলি প্রতি বর্গমিটার গণনা করা হয়েছিল তা ভেবে দেখিনি, তাই আমি ভুল করেছি," এই ব্যক্তি বলেন।

উপরোক্ত ঘটনাটিকে ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামে অংশগ্রহণের ক্ষেত্রে একটি শিক্ষা হিসেবে বিবেচনা করা উচিত, বিশেষ করে যখন হ্যানয় পিপলস কমিটি জেলা-স্তরের পিপলস কমিটিকে ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের জন্য প্রাথমিক মূল্য নির্ধারণের ক্ষমতা দিয়েছে।

থানহ ওয়ে জেলায় (হ্যানয়) জমি নিলামে অংশগ্রহণকারী ইউনিটগুলির ভোট গণনা, ডিসেম্বর ২০২৩। সূত্র: এইচএনএম।

হ্যানয় ভূমি ব্যবহারের অধিকারের অনেক নিলাম আয়োজন করবে।

অনেক মতামতের ভিত্তিতে, হ্যানয় পিপলস কমিটির জেলা-স্তরের পিপলস কমিটিগুলিকে জমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের জন্য প্রাথমিক মূল্য নির্ধারণের অনুমোদন দেওয়ায় রিয়েল এস্টেট বাজার আরও প্রাণবন্ত এবং সুস্থ হয়ে উঠবে বলে মনে করা হচ্ছে। আগামী জুন থেকে এর সূচনা বলা যেতে পারে। বিশেষ করে যখন নিলামকৃত জমির প্লটগুলি পরিকল্পনা করা হয়েছে, সিঙ্ক্রোনাস কারিগরি এবং সামাজিক অবকাঠামো ব্যবস্থায় বিনিয়োগ করা হয়েছে, প্রধান ট্র্যাফিক অক্ষের সাথে সংযুক্ত, নতুন আধুনিক আবাসিক এলাকা গঠনের চাহিদা পূরণ করা হয়েছে।

হ্যানয় পিপলস কমিটির মতে, এই বছর, শহরটিকে আনুমানিক রাজ্য বাজেট রাজস্বে ৪০৮,৫৪৭ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং বরাদ্দ করা হয়েছিল; যার মধ্যে, অভ্যন্তরীণ রাজস্ব ৩৭৮,৫৩০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং। জেলা, শহর এবং শহরের প্রধান বিনিয়োগ সম্পদ হিসেবে ভূমি রাজস্ব চিহ্নিত করে, হ্যানয় পিপলস কমিটি অর্থ বিভাগ এবং প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগকে ৩০টি জেলা, শহর এবং শহরের ভূমি রাজস্ব থেকে দরপত্র এবং নিলাম ক্ষমতা সম্পর্কিত তথ্য সংশ্লেষণের জন্য ইউনিটগুলির সভাপতিত্ব এবং সমন্বয় করার জন্য অনুরোধ করেছে।

এই ইতিবাচক পদক্ষেপের ফলে, নিলামে তোলা জমি ২০২৪ সালে হ্যানয়ের জমির বাজারে শীর্ষস্থানীয় পণ্য হিসেবে বিবেচিত হবে।

ভূমি ব্যবহারের জন্য নিলামের ঠিকানাগুলি বেশ স্পষ্ট। যার মধ্যে চুওং মাই, দং আন, মে লিন জেলা এবং সন তাই শহরে প্রায় ১৮০টি জমি ভূমি ব্যবহারের অধিকারের জন্য নিলামে তোলা হয়েছিল, যার সর্বোচ্চ প্রারম্ভিক মূল্য ছিল ৩৩ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা। ২০২৪ সালের মার্চ মাসে একটি নিলামে, সর্বোচ্চ বিজয়ী মূল্য ছিল ৫৬.১ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা।

মে লিন জেলায়, ৩০টি জমি সহ: কোয়ান চো এলাকা (বং ম্যাক গ্রাম, লিয়েন ম্যাক কমিউন) এর প্রারম্ভিক মূল্য ১৯-২২.৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার। কোয়াং মিন শহরে, প্রারম্ভিক মূল্য ২৬-২৭ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার।

দং আন জেলায়, ভূমি ব্যবহারের অধিকারের জন্য ৭২টি জমি নিলামে তোলা হয়েছিল, যার প্রাথমিক মূল্য ২৩.৫ থেকে ২৪.৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার পর্যন্ত ছিল। কিছু জায়গায়, প্রাথমিক মূল্য ২৮ থেকে ৩৩ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার পর্যন্ত ছিল।

ফুচ থো জেলায়, ভূমি ব্যবহারের অধিকারের জন্য ১৪টি জমি নিলামে তোলা হয়েছিল, যার প্রারম্ভিক মূল্য ছিল ১.৭২ কোটি ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা এবং ১৮.৫ কোটি ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা...

শীঘ্রই নতুন নীতিমালা বাস্তবায়িত করুন

দীর্ঘদিন ধরে, জমির দাম সর্বদা সমগ্র সমাজের দৃষ্টি আকর্ষণ করে আসছে। সরকার এবং জাতীয় পরিষদও এই বিষয়টির খুব কাছাকাছি।

২৪শে মে, ২০২৪ তারিখে, জমির দাম নিয়ন্ত্রণকারী খসড়া ডিক্রি সম্পর্কে প্রতিবেদন শোনা এবং মতামত প্রদানের জন্য একটি জাতীয় অনলাইন সভায় সভাপতিত্ব করে, উপ- প্রধানমন্ত্রী ট্রান হং হা প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রককে উন্নয়ন প্রক্রিয়া জুড়ে মন্তব্য এবং অবদান গুরুত্ব সহকারে গ্রহণ করার, খসড়া ডিক্রিটি দ্রুত সম্পন্ন করার এবং ২০২৪ সালের ভূমি আইনে নতুন এবং যুগান্তকারী নীতি ও নির্দেশিকাগুলি দ্রুত বাস্তবায়িত করার জন্য অনুরোধ করেন।

এর আগে, ৮ মে, রাজ্য যখন জমি পুনরুদ্ধার করে তখন ক্ষতিপূরণ, সহায়তা এবং পুনর্বাসন নিয়ন্ত্রণকারী খসড়া ডিক্রি সম্পর্কে মতামত সংগ্রহের জন্য ৬৩টি এলাকার সাথে একটি সরাসরি এবং অনলাইন সম্মেলনে; জমির দাম নিয়ন্ত্রণকারী খসড়া ডিক্রি; উপ-প্রধানমন্ত্রী ট্রান হং হা বলেছিলেন যে প্রধানমন্ত্রী একটি নথি জারি করেছেন যাতে মন্ত্রণালয় এবং শাখাগুলিকে জরুরিভাবে বিস্তারিত নির্দেশিকা নথি তৈরি করতে নির্দেশ দেওয়া হয়েছে, যাতে জাতীয় পরিষদের জন্য ২০২৪ সালের ভূমি আইন বিবেচনা করার এবং ১ জুলাই, ২০২৪ (আগের চেয়ে ৫ মাস আগে, ১ জানুয়ারী, ২০২৫ তারিখে) কার্যকর করার জন্য পর্যাপ্ত শর্ত নিশ্চিত করা যায়।

২০২৪ সালের ভূমি আইনে অনেক নতুন এবং যুগান্তকারী নীতিমালা রয়েছে; উন্নয়ন প্রক্রিয়ায় জনগণ উপকৃত হয়, প্রকল্প বাস্তবায়নের সময় সকল পক্ষের স্বার্থের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ হয়। জমির দাম সংক্রান্ত নিয়ন্ত্রণগুলি রাষ্ট্র, জনগণ এবং ব্যবসার জন্য বস্তুনিষ্ঠতা, স্বচ্ছতা এবং ভূমি রাজস্ব নিয়ন্ত্রণের নীতিগুলি নিশ্চিত করে, জমির দামের "গরম" ওঠানামা রোধ করে এবং আর্থ-সামাজিক উন্নয়নের জন্য বিনিয়োগ প্রকল্পের জন্য ইনপুট খরচের ভারসাম্য বজায় রাখে। মূল্যায়নের কাজ যারা করছেন তাদের সুরক্ষার জন্য জমি মূল্যায়নের নতুন পদ্ধতিটি স্পষ্ট, সহজ এবং সুসংগত হতে হবে।

হ্যানয় পিপলস কমিটির জেলা-স্তরের পিপলস কমিটিগুলিকে জমির দাম এবং ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের জন্য প্রারম্ভিক মূল্য নির্ধারণের অনুমোদনের দিকে ফিরে আসা, এটি দেখায় যে এই কাজটি স্বচ্ছভাবে করা দরকার তবে নিবিড়ভাবে পর্যবেক্ষণ করা উচিত। প্রকৃতপক্ষে, বছরের পর বছর ধরে, ভূমি খাতে দুর্নীতি এবং অর্থনৈতিক অপরাধ ব্যাপকভাবে ছড়িয়ে পড়েছে। এই খাতে অভিযোগগুলিও অভিযোগের সর্বোচ্চ অনুপাতের জন্য দায়ী, যদিও সেগুলি পরিচালনা এবং সমাধান করতে অনেক সময় লাগে। সমস্যার জটিলতার কারণে, অনেক মামলা পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে সমাধান করা কঠিন।

১৩ সেপ্টেম্বর, ২০২২ তারিখে, জাতীয় পরিষদের স্থায়ী কমিটির "১ জুলাই, ২০১৬ থেকে ১ জুলাই, ২০২১ পর্যন্ত নাগরিকদের গ্রহণ এবং অভিযোগ ও নিন্দা পরিচালনা সংক্রান্ত আইন বাস্তবায়ন" শীর্ষক বিষয়ভিত্তিক তত্ত্বাবধান অধিবেশনে পিটিশন কমিটির প্রতিবেদনে দেখা গেছে যে, উদ্ভূত অভিযোগ, নিন্দা, পিটিশন এবং প্রতিফলন মূলত ভূমি ব্যবস্থাপনার ক্ষেত্র এবং প্রকল্প বাস্তবায়নের সময় ভূমি পুনরুদ্ধার, ক্ষতিপূরণ, সহায়তা, পুনর্বাসন এবং সাইট ক্লিয়ারেন্স বাস্তবায়নের সাথে সম্পর্কিত ছিল (৬৯.৫% এর বেশি)।

মিঃ লে বাও লং - একজন রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞের মতে, প্রাদেশিক গণ কমিটি কর্তৃক বাস্তবায়িত জমির মূল্য তালিকার সরকারের নিয়ন্ত্রণ আগের থেকে আলাদা, যা জমির মূল্য কাঠামোর উল্লেখ করে এবং প্রতি বছর আপডেট করা হয়। সুতরাং, জমির দাম আগের চেয়ে প্রতিটি এলাকার প্রকৃত পরিস্থিতির কাছাকাছি রাখতে সাহায্য করার জন্য কর্তৃত্ব এবং দায়িত্ব স্থানীয়দের উপর অর্পণ করা হয়েছে। নির্দিষ্ট নিয়মাবলী জমির মূল্যায়নকে স্বচ্ছ, স্পষ্ট এবং বাস্তবতার কাছাকাছি করতে সাহায্য করবে। মিঃ লং ভবিষ্যদ্বাণী করেছেন যে নতুন আইন কার্যকর হওয়ার পরে রিয়েল এস্টেটের দাম বৃদ্ধি পাবে। সেই অনুযায়ী, জমির প্লটগুলি সবচেয়ে বেশি প্রভাবিত হবে। তবে, বৃদ্ধি হলেও, অযৌক্তিকভাবে উচ্চ মূল্য বৃদ্ধি হবে না।

সূত্র: https://daidoanket.vn/minh-bach-trong-gia-dat-dau-gia-dat-10280937.html