বিশেষভাবে উল্লেখ্য যে, হ্যানয় পিপলস কমিটি কর্তৃক জেলা-পর্যায়ের পিপলস কমিটিগুলোকে প্রদত্ত অনুমোদনের মধ্যে অন্তর্ভুক্ত রয়েছে: পরিবার ও ব্যক্তিদের কাছে ভূমি ব্যবহার ফি-সহ ভূমি বরাদ্দ বা ভূমি ইজারার ক্ষেত্রে ভূমি ব্যবহার অধিকার নিলামের প্রাথমিক মূল্য নির্ধারণের সিদ্ধান্ত; এবং বিস্তারিত নির্মাণ পরিকল্পনা অনুযায়ী কোনো ভূমি খণ্ড বা এলাকায় ইতোমধ্যে কারিগরি অবকাঠামো বিনিয়োগ করা হয়ে থাকলে, রাষ্ট্র কর্তৃক ভূমি বরাদ্দ বা ইজারা দেওয়ার ক্ষেত্রে ভূমি ব্যবহার অধিকার নিলামের প্রাথমিক মূল্য নির্ধারণের সিদ্ধান্ত।
লেনদেন সক্রিয় ছিল, কিন্তু উন্মত্ত ছিল না।
হ্যানয় পিপলস কমিটির মতে, জেলা-পর্যায়ের পিপলস কমিটিগুলো ভূমি মূল্যায়ন পরিষদ এবং অন্যান্য সংশ্লিষ্ট বিষয় (যদি থাকে) সংহত করার জন্য এবং প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগ (টিএনএমটি), অর্থ ও পরিকল্পনা বিভাগ এবং অন্যান্য প্রাসঙ্গিক বিভাগ ও সংস্থাকে এর বাস্তবায়ন সংগঠিত করার নির্দেশ দেওয়ার জন্য দায়ী থাকবে। ২০২৪ সালের ১০ই ডিসেম্বরের আগে, প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগ, অন্যান্য বিভাগ, সংস্থা এবং জেলা-পর্যায়ের পিপলস কমিটিগুলোর সাথে মিলে ফলাফলের একটি প্রাথমিক মূল্যায়ন করবে এবং পরবর্তী সময়ে বাস্তবায়নের ভিত্তি হিসাবে ক্ষমতার অব্যাহত হস্তান্তরের বিবেচনার জন্য হ্যানয় পিপলস কমিটির কাছে একটি প্রতিবেদন জমা দেবে।
হ্যানয়তে জমি সবসময়ই একটি আলোচিত বিষয়। শুধু শহরের কেন্দ্রস্থলে অ্যাপার্টমেন্ট ও জমির দামই ক্রমাগত বাড়ছে না, বরং শহরতলিতেও জমির লেনদেন বেশ সক্রিয়। ২০২৪ সালের এপ্রিলের শুরু থেকে ডং আন, হোয়াই ডুক, উং হোয়া, ফু জুয়েন-এর মতো জেলাগুলোতে... এমনকি বা ভি-র মতো প্রত্যন্ত অঞ্চলেও পরিবার ও ব্যক্তিদের জন্য জমির নিলাম বেশ জমজমাট ছিল।
হোয়াই ডুক জেলায়, জেলা ভূমি উন্নয়ন কেন্দ্র সফলভাবে মোট ২,৪৪১.৮ বর্গমিটার আয়তনের ২৩টি প্লটের নিলাম সম্পন্ন করেছে (যা ১৮ই মার্চ অনুষ্ঠিত হয়) এবং এর মাধ্যমে বাজেটের জন্য ১৭৯.২ বিলিয়ন VND আয় করেছে। এপ্রিল মাসে, কেন্দ্রটি মোট ৩,৩৬৬.৭ বর্গমিটার আয়তনের ৩৪টি প্লটের ভূমি ব্যবহারের অধিকারের নিলামের ঘোষণা দেয়, যা থেকে বাজেটের জন্য ২০০ বিলিয়ন VND রাজস্ব আয়ের প্রত্যাশা করা হচ্ছে।
একইভাবে, ডং আন জেলায় ফেব্রুয়ারি ও মার্চ মাসে মোট ২,৮৭২.২ বর্গমিটার এলাকার জন্য সফলভাবে ভূমি ব্যবহারের অধিকারের নিলাম অনুষ্ঠিত হয়, যা থেকে বাজেটের জন্য ১৪৩ বিলিয়ন VND-এর বেশি আয় হয়, যা প্রক্ষেপিত পরিমাণের চেয়ে প্রায় ৬৯ বিলিয়ন VND বেশি।
হ্যানয়ের একটি প্রত্যন্ত জেলা বা ভি-ও (ডং থাই কম্যুনের ডং ব্যাং গ্রামে) ৩৭টি জমির প্লট সফলভাবে নিলামে বিক্রি করে রাষ্ট্রীয় কোষাগারে ৯৯ বিলিয়ন VND-এর বেশি অর্থ সংগ্রহ করেছে।
হোয়াই ডুক জেলার ভূমি তহবিল কেন্দ্রের পরিচালক জনাব নগুয়েন হুই হোয়াং-এর মতে, জমির লেনদেন ও মূল্য দ্রুত বৃদ্ধির কারণ হলো, শহর ও স্থানীয় কর্তৃপক্ষ রিং রোড ৪ - ক্যাপিটাল রিজিয়ন এবং রিং রোড ৩.৫ সহ অনেক গুরুত্বপূর্ণ পরিবহন অবকাঠামো প্রকল্পের বাস্তবায়ন ত্বরান্বিত করছে। এর ফলে শহরের অভ্যন্তরের সাথে আরও সুবিধাজনক সংযোগ স্থাপিত হয়েছে।
তবে, ২০২৫ সালের মে মাস পর্যন্ত, শহরতলির জেলাগুলিতে জমির নিলামে কোনো আকস্মিক মূল্যবৃদ্ধি দেখা যায়নি। উদাহরণস্বরূপ, হোয়াই ডুক জেলায়, কিছু কেন্দ্রীয় জেলার তুলনায়, জমির প্রাথমিক মূল্য ছিল প্রতি বর্গমিটারে ৬০ মিলিয়ন VND-এর বেশি, যেখানে শহরের কেন্দ্রস্থলে এর সাধারণ মূল্য প্রতি বর্গমিটারে ১০০ মিলিয়ন VND-এর বেশি। কিছু জমির প্রাথমিক মূল্য ছিল প্রতি বর্গমিটারে ৪২.৮ মিলিয়ন VND, কিন্তু বিজয়ী দরদাতা মাত্র এক ধাপ বাড়িয়ে প্রতি বর্গমিটারে ৪২.৯ মিলিয়ন VND-এ পৌঁছেছিলেন। এটি প্রমাণ করে যে জমির নিলামগুলি মসৃণভাবে চললেও, সেগুলি "উন্মত্ত" ছিল না; অস্বাভাবিক মূল্যবৃদ্ধি, ফটকাবাজি বা মূল্য কারসাজি ছিল না, যা পূর্ববর্তী জমির মূল্যবৃদ্ধির সময়কার থেকে ভিন্ন, যখন দাম প্রাথমিক মূল্যের চেয়ে ২-৩ গুণ বেড়ে গিয়েছিল।
নিলামের পর আমানত বাজেয়াপ্ত এবং অর্থ পরিশোধ না করার হার অনেক বেশি। বিশেষ করে, ২০২২ এবং ২০২৩ সালে, শহরতলির এলাকাগুলোর ৭০% পর্যন্ত জমির নিলামে কোনো অংশগ্রহণকারী ছিল না অথবা অংশগ্রহণকারীদের সংখ্যা নিলামের জন্য নির্ধারিত যোগ্যতার শর্ত পূরণ করেনি।
জমি নিলামের প্রক্রিয়া সম্পর্কে অনেকেই পুরোপুরি অবগত নন। উদাহরণস্বরূপ, মে লিন জেলায় ২০২৩ সালের ৩০শে ডিসেম্বর বিকেলে একটি নিলামে, একজন ব্যক্তি ১০২ বর্গমিটারের একটি প্লটের জন্য প্রতি বর্গমিটারে ৪.২৮ বিলিয়ন VND দর হাঁকেন, যেখানে প্রাথমিক মূল্য ছিল প্রতি বর্গমিটারে ৩০ মিলিয়ন VND, এবং তিনি বিজয়ী দরদাতা হন। তবে, বিজয়ী দরদাতার অনুরোধে, মে লিন জেলা কর্তৃপক্ষ ফলাফলটি বাতিল করতে এবং আমানত হিসেবে জমা দেওয়া ৬০০ মিলিয়ন VND-এর বেশি অর্থ ফেরত দিতে সম্মত হয়।
এই ব্যক্তি জানান যে, ভূমি ব্যবহারের অধিকারের নিলামে এটিই ছিল তাঁর প্রথম অংশগ্রহণ, তাই তিনি উদ্বিগ্ন ও বিচলিত ছিলেন, যার ফলে গণনায় একটি ভুল হয়ে যায়। তিনি ব্যাখ্যা করেন, “আমি পুরো জমিটির জন্য ৪.২৮ বিলিয়ন VND-এর বেশি হিসাব করেছিলাম, কিন্তু বুঝতে পারিনি যে নিলামের নিয়মাবলীতে প্রতি বর্গমিটার অনুযায়ী হিসাব করার কথা বলা আছে, তাই আমার ভুল হয়ে যায়।”
পূর্বোক্ত মামলাটি ভূমি ব্যবহারের অধিকারের নিলামে অংশগ্রহণের ক্ষেত্রেও একটি শিক্ষা হিসেবে কাজ করা উচিত, বিশেষ করে যেহেতু হ্যানয় পিপলস কমিটি ভূমি ব্যবহারের অধিকারের নিলামের প্রারম্ভিক মূল্য নির্ধারণের ক্ষমতা জেলা-পর্যায়ের পিপলস কমিটিগুলোকে অর্পণ করেছে।
হ্যানয় ভূমি ব্যবহারের অধিকারের বেশ কয়েকটি দফা নিলাম আয়োজন করবে।
অনেকের মতে, ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের প্রারম্ভিক মূল্য নির্ধারণের জন্য জেলা পর্যায়ের পিপলস কমিটিগুলোকে হ্যানয় পিপলস কমিটির ক্ষমতা অর্পণ আবাসন বাজারকে পুনরুজ্জীবিত করবে এবং এর অবস্থার উন্নতি ঘটাবে। এই প্রক্রিয়া জুন মাস থেকে শুরু হতে পারে, বিশেষ করে যেহেতু নিলামে তোলা জমির প্লটগুলো ইতোমধ্যেই সমন্বিত প্রযুক্তিগত ও সামাজিক অবকাঠামোসহ পরিকল্পিত ও উন্নত করা হয়েছে, যা প্রধান পরিবহন পথগুলোর সাথে সংযুক্ত এবং আধুনিক নতুন আবাসিক এলাকা গঠনে সহায়তা করে।
হ্যানয় পিপলস কমিটির মতে, এই বছর শহরটিকে রাষ্ট্রীয় বাজেট রাজস্ব থেকে ৪০৮,৫৪৭ বিলিয়ন VND বরাদ্দ করা হয়েছে; যার মধ্যে অভ্যন্তরীণ রাজস্বের পরিমাণ ৩৭৮,৫৩০ বিলিয়ন VND। জেলা, কাউন্টি এবং শহরগুলোর জন্য ভূমি থেকে প্রাপ্ত রাজস্বই যে বিনিয়োগের প্রধান উৎস, তা স্বীকার করে হ্যানয় পিপলস কমিটি অর্থ বিভাগ এবং প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগকে ৩০টি জেলা, কাউন্টি এবং শহরে ভূমি রাজস্বের দরপত্র ও নিলামের সম্ভাব্যতা সম্পর্কিত তথ্য সংকলনের জন্য অন্যান্য সংস্থার সাথে সমন্বয় করে নেতৃত্ব দিতে অনুরোধ করেছে।
এইসব ইতিবাচক অগ্রগতির ফলে, ২০২৪ সালে হ্যানয়ের ভূমি বাজারে নিলামে তোলা জমিকে প্রধান পণ্য হিসেবে বিবেচনা করা হচ্ছে।
ভূমি ব্যবহারের নিলামের স্থানগুলো বেশ সুস্পষ্ট। চুয়ং মাই, ডং আন, মে লিন এবং সন টে শহরের জেলাগুলোতে প্রায় ১৮০টি জমির প্লট প্রতি বর্গমিটারে ৩৩ মিলিয়ন VND প্রাথমিক মূল্যে নিলামে তোলা হয়েছিল। ২০২৪ সালের মার্চ মাসে অনুষ্ঠিত একটি নিলামে, সর্বোচ্চ বিজয়ী দর ছিল প্রতি বর্গমিটারে ৫৬.১ মিলিয়ন VND।
মে লিন জেলায় ৩০টি জমির প্লট রয়েছে: কোয়ান চো এলাকায় (বং ম্যাক গ্রাম, লিয়েন ম্যাক কম্যুন) প্রতি বর্গমিটারের প্রাথমিক মূল্য ১৯-২২.৫ মিলিয়ন VND। কোয়াং মিন শহরে, প্রতি বর্গমিটারের প্রাথমিক মূল্য ২৬-২৭ মিলিয়ন VND।
ডং আন জেলায়, জমি ব্যবহারের অধিকারের জন্য ৭২টি প্লটও নিলামে তোলা হয়েছিল, যেগুলোর প্রাথমিক মূল্য ছিল প্রতি বর্গমিটারে ২৩.৫-২৪.৫ মিলিয়ন VND। কিছু কিছু জায়গায় প্রাথমিক মূল্য প্রতি বর্গমিটারে ২৮-৩৩ মিলিয়ন VND পর্যন্ত ছিল।
এদিকে, ফুক থো জেলায় ভূমি ব্যবহারের অধিকারের জন্য ১৪টি প্লট নিলামে তোলা হয়েছে, যার প্রাথমিক মূল্য প্রতি বর্গমিটারে ১৭.২ মিলিয়ন VND এবং ১৮.৫ মিলিয়ন VND...
নতুন নীতিমালাটি অবিলম্বে বাস্তবায়ন করুন।
জমির দাম দীর্ঘদিন ধরেই সমগ্র সমাজের জন্য একটি গভীর উদ্বেগের বিষয়। সরকার ও জাতীয় সংসদও এই বিষয়ে অত্যন্ত মনোযোগী।
২০২৪ সালের ২৪শে মে, জমির মূল্য নিয়ন্ত্রণকারী খসড়া অধ্যাদেশের উপর প্রতিবেদন ও মতামত গ্রহণের জন্য আয়োজিত একটি দেশব্যাপী অনলাইন সভায় সভাপতিত্ব করার সময়, উপ- প্রধানমন্ত্রী ত্রান হং হা প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়কে খসড়া প্রণয়ন প্রক্রিয়া জুড়ে প্রাপ্ত মতামতগুলোকে গুরুত্ব সহকারে অন্তর্ভুক্ত করতে, অবিলম্বে খসড়া অধ্যাদেশটি চূড়ান্ত করতে এবং ২০২৪ সালের ভূমি আইনে অন্তর্ভুক্ত নতুন ও যুগান্তকারী নীতি ও নির্দেশিকাগুলো জরুরি ভিত্তিতে বাস্তবায়ন করতে অনুরোধ করেন।
এর আগে, গত ৮ই মে, রাষ্ট্র কর্তৃক ভূমি অধিগ্রহণের ক্ষেত্রে ক্ষতিপূরণ, সহায়তা ও পুনর্বাসন সংক্রান্ত খসড়া অধ্যাদেশ এবং ভূমির মূল্য নিয়ন্ত্রণকারী খসড়া অধ্যাদেশের উপর মতামত সংগ্রহের জন্য ৬৩টি স্থানীয় কর্তৃপক্ষের সাথে একটি সম্মিলিত সশরীরে ও অনলাইন সম্মেলনে উপ-প্রধানমন্ত্রী ত্রান হং হা বলেন যে, প্রধানমন্ত্রী বিভিন্ন মন্ত্রণালয় ও সংস্থাকে জরুরি ভিত্তিতে বিস্তারিত নির্দেশিকা নথি তৈরির নির্দেশ দিয়েছেন, যাতে জাতীয় সংসদ কর্তৃক ২০২৪ সালের ভূমি আইনটি বিবেচনা ও অনুমোদনের জন্য প্রয়োজনীয় শর্ত পূরণ হয় এবং এটি ২০২৪ সালের ১লা জুলাই (পূর্ববর্তী তারিখ, ২০২৫ সালের ১লা জানুয়ারির চেয়ে ৫ মাস আগে) কার্যকর হয়।
২০২৪ সালের ভূমি আইন, তার বহু নতুন ও যুগান্তকারী নীতিমালার মাধ্যমে, উন্নয়ন প্রক্রিয়ায় জনগণকে সুবিধা প্রদান করে এবং প্রকল্প বাস্তবায়নে জড়িত সকল পক্ষের স্বার্থের মধ্যে সমন্বয় সাধন করে। জমির মূল্য সংক্রান্ত বিধিমালা বস্তুনিষ্ঠতা ও স্বচ্ছতা নিশ্চিত করে, রাষ্ট্র, জনগণ ও ব্যবসার জন্য ভূমি থেকে রাজস্বের ভারসাম্য রক্ষা করে, জমির মূল্যের অস্থিতিশীলতা রোধ করে এবং আর্থ-সামাজিক উন্নয়ন প্রকল্পের জন্য প্রয়োজনীয় ব্যয়ের ভারসাম্য বজায় রাখে। মূল্যায়ন প্রক্রিয়ায় জড়িতদের সুরক্ষার জন্য নতুন ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতি অবশ্যই সুস্পষ্ট, সরল এবং সংক্ষিপ্ত হতে হবে।
হ্যানয় পিপলস কমিটির পক্ষ থেকে জেলা-পর্যায়ের পিপলস কমিটিগুলোকে জমির মূল্য এবং ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের প্রাথমিক মূল্য নির্ধারণের ক্ষমতা প্রদানের প্রসঙ্গে ফিরে আসলে, এটি আরও প্রমাণ করে যে এই প্রক্রিয়াটিকে স্বচ্ছ হওয়ার পাশাপাশি নিবিড়ভাবে পর্যবেক্ষণ করাও প্রয়োজন। বাস্তবে, বহু বছর ধরে ভূমি-সম্পর্কিত দুর্নীতি এবং অর্থনৈতিক অপরাধ ব্যাপকভাবে প্রচলিত। এই ক্ষেত্রে অভিযোগের সংখ্যাও মোট অভিযোগের সর্বোচ্চ শতাংশ, অথচ এগুলোর নিষ্পত্তি ও সমাধান অত্যন্ত সময়সাপেক্ষ। বিষয়টির জটিলতার কারণে অনেক মামলার সম্পূর্ণ সমাধান করা কঠিন হয়ে পড়ে।
২০২২ সালের ১৩ই সেপ্টেম্বর, জাতীয় সংসদের স্থায়ী কমিটির "১ জুলাই, ২০১৬ থেকে ১ জুলাই, ২০২১ পর্যন্ত নাগরিক গ্রহণ এবং অভিযোগ ও নিন্দা নিষ্পত্তি সংক্রান্ত আইনের বাস্তবায়ন" শীর্ষক বিষয়ভিত্তিক তত্ত্বাবধানে গঠিত নাগরিক আবেদন কমিটির প্রতিবেদনে দেখা গেছে যে, অভিযোগ, নিন্দা, আবেদন এবং মতামত প্রধানত ভূমি ব্যবস্থাপনা এবং প্রকল্প বাস্তবায়নের সময় ভূমি অধিগ্রহণ, ক্ষতিপূরণ, সহায়তা, পুনর্বাসন ও স্থান পরিষ্কারকরণের বাস্তবায়ন সম্পর্কিত ছিল (যা মোট অভিযোগের ৬৯.৫%-এরও বেশি)।
রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ জনাব লে বাও লং-এর মতে, প্রাদেশিক গণ কমিটিগুলোকে জমির মূল্য তালিকা বাস্তবায়নের জন্য সরকারের যে প্রবিধান, তা পূর্ববর্তী ব্যবস্থা থেকে ভিন্ন, কারণ এটি অবশ্যই জমির মূল্য কাঠামোর উল্লেখ করবে এবং প্রতি বছর হালনাগাদ করতে হবে। এটি স্থানীয় কর্তৃপক্ষকে ক্ষমতায়িত করে, যার ফলে জমির মূল্য আগের চেয়ে প্রতিটি এলাকার প্রকৃত পরিস্থিতির সাথে আরও ঘনিষ্ঠভাবে সামঞ্জস্যপূর্ণ হবে। সুনির্দিষ্ট প্রবিধানগুলো স্বচ্ছ, স্পষ্ট এবং বাস্তবসম্মত ভূমি মূল্যায়ন নিশ্চিত করবে। জনাব লং ভবিষ্যদ্বাণী করেছেন যে নতুন আইন কার্যকর হওয়ার পর রিয়েল এস্টেটের দাম বাড়বে, যার উপর জমির প্লটগুলো সবচেয়ে বেশি প্রভাবিত হবে। তবে, এই বৃদ্ধি সত্ত্বেও, দামে অযৌক্তিক উল্লম্ফন ঘটবে না।
[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস: https://daidoanket.vn/minh-bach-trong-gia-dat-dau-gia-dat-10280937.html
মন্তব্য (0)