জমির দাম এবং জমি নিলামে স্বচ্ছতা।

হ্যানয়ে , কেবল অভ্যন্তরীণ শহরের অ্যাপার্টমেন্ট এবং জমির দামই ক্রমাগত বাড়ছে না, বরং শহরতলিতে জমির লেনদেনও ক্রমশ বৃদ্ধি পাচ্ছে। ছবি: কোয়াং ভিন।

উল্লেখযোগ্যভাবে, হ্যানয় পিপলস কমিটি কর্তৃক জেলা-স্তরের পিপলস কমিটিগুলিকে প্রদত্ত অনুমোদনের মধ্যে রয়েছে ভূমি ব্যবহারের ফি বা পরিবার এবং ব্যক্তিদের জমি ইজারা সহ জমি বরাদ্দের জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের প্রাথমিক মূল্যের সিদ্ধান্ত; এবং ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের প্রাথমিক মূল্যের সিদ্ধান্ত যখন রাজ্য জমি বরাদ্দ বা ইজারা দেয় যেখানে জমির অংশ বা এলাকায় ইতিমধ্যেই বিস্তারিত নির্মাণ পরিকল্পনা অনুসারে প্রযুক্তিগত অবকাঠামো বিনিয়োগ করা হয়েছে।

লেনদেন সক্রিয় ছিল কিন্তু উন্মত্ত ছিল না।

হ্যানয় পিপলস কমিটির মতে, জেলা-স্তরের পিপলস কমিটিগুলি ভূমি মূল্যায়ন কাউন্সিল এবং অন্যান্য সম্পর্কিত বিষয়গুলি (যদি থাকে) একীভূত করার জন্য এবং প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগ (TNMT), অর্থ ও পরিকল্পনা বিভাগ এবং অন্যান্য প্রাসঙ্গিক বিভাগ এবং সংস্থাগুলিকে বাস্তবায়ন সংগঠিত করার নির্দেশ দেওয়ার জন্য দায়ী। ১০ ডিসেম্বর, ২০২৪ সালের আগে, প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগ, অন্যান্য বিভাগ, সংস্থা এবং জেলা-স্তরের পিপলস কমিটিগুলির সাথে মিলে ফলাফলের একটি প্রাথমিক মূল্যায়ন করবে এবং পরবর্তী সময়ে বাস্তবায়নের ভিত্তি হিসাবে অব্যাহত কর্তৃত্ব অর্পণের বিবেচনার জন্য হ্যানয় পিপলস কমিটিতে প্রতিবেদন করবে।

হ্যানয়ে, জমি সর্বদা একটি আলোচিত বিষয়। কেবল শহরের অভ্যন্তরে অ্যাপার্টমেন্ট এবং জমির দাম ক্রমাগত বাড়ছে তা নয়, শহরতলিতে জমির লেনদেনও খুব সক্রিয়। ২০২৪ সালের এপ্রিলের শুরু থেকে, দং আন, হোয়াই ডুক, উং হোয়া, ফু জুয়েন... এবং এমনকি বা ভি-এর মতো প্রত্যন্ত অঞ্চলে পরিবার এবং ব্যক্তিদের জন্য জমির নিলাম বেশ প্রাণবন্ত হয়েছে।

হোয়াই ডাক জেলায়, জেলা ভূমি উন্নয়ন কেন্দ্র সফলভাবে ২৩টি জমির নিলাম করেছে, যার মোট পরিমাণ ছিল ২,৪৪১.৮ বর্গমিটার (১৮ মার্চ অনুষ্ঠিত)। এর ফলে বাজেটের জন্য ১৭৯.২ বিলিয়ন ভিয়েনডি এসেছে। এপ্রিল মাসে, কেন্দ্র ৩৪টি প্লটের জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকারের নিলাম ঘোষণা করেছে, যার মোট পরিমাণ ৩,৩৬৬.৭ বর্গমিটার, যার বাজেটের জন্য প্রত্যাশিত রাজস্ব ২০০ বিলিয়ন ভিয়েনডি।

একইভাবে, দং আন জেলায়, ফেব্রুয়ারি এবং মার্চ মাসে, মোট ২,৮৭২.২ বর্গমিটার এলাকার জন্য সফল ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলাম অনুষ্ঠিত হয়েছিল, যার ফলে বাজেটের জন্য ১৪৩ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং-এরও বেশি আয় হয়েছিল, যা প্রাক্কলিত পরিমাণের চেয়ে প্রায় ৬৯ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং বেশি।

হ্যানয়ের একটি প্রত্যন্ত জেলা বা ভি, ডং থাই কমিউনের ডং বাং গ্রামে ৩৭টি জমি সফলভাবে নিলামে তুলেছে, যার ফলে রাজ্যের বাজেটে ৯৯ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এরও বেশি আয় হয়েছে।

হোয়াই ডাক জেলার ভূমি তহবিল কেন্দ্রের পরিচালক মিঃ নগুয়েন হুই হোয়াং-এর মতে, জমির লেনদেন এবং দাম দ্রুত বৃদ্ধির কারণ হল শহর এবং স্থানীয় কর্তৃপক্ষ রিং রোড ৪ - রাজধানী অঞ্চল এবং রিং রোড ৩.৫ সহ অনেক গুরুত্বপূর্ণ পরিবহন অবকাঠামো প্রকল্প বাস্তবায়ন ত্বরান্বিত করছে। এর ফলে শহরের অভ্যন্তরীণ অঞ্চলের সাথে আরও সুবিধাজনক সংযোগ তৈরি হয়েছে।

তবে, ২০২৫ সালের মে মাস পর্যন্ত, শহরতলির জেলাগুলিতে জমির নিলামে হঠাৎ কোনও বৃদ্ধি ঘটেনি। উদাহরণস্বরূপ, হোই ডাক জেলায়, কিছু কেন্দ্রীয় জেলার তুলনায়, প্রারম্ভিক মূল্য ছিল ৬০ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটারের বেশি, যেখানে শহরের অভ্যন্তরীণ অঞ্চলে সাধারণ মূল্য ছিল ১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটারের বেশি। কিছু জমির প্লটের প্রারম্ভিক মূল্য ছিল ৪২.৮ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটার, কিন্তু বিজয়ী দরদাতা মাত্র এক বৃদ্ধি বেশি দর দিয়েছিলেন, যা ৪২.৯ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটারে পৌঁছেছিল। এটি প্রমাণ করে যে জমির নিলাম সুষ্ঠুভাবে চললেও, সেগুলি "জ্বরপ্রবণ" ছিল না; পূর্ববর্তী জমির দাম বৃদ্ধির বিপরীতে, যেখানে দাম শুরুর মূল্য থেকে ২-৩ গুণ বৃদ্ধি পেয়েছিল, কোনও অস্বাভাবিক মূল্য বৃদ্ধি, জল্পনা বা মূল্য হেরফের হয়নি।

নিলামের পর, বাজেয়াপ্ত আমানত এবং অ-পরিশোধের হার বেশি। বিশেষ করে, ২০২২ এবং ২০২৩ সালে, শহরতলির এলাকায় ৭০% পর্যন্ত জমি নিলামে কোনও অংশগ্রহণকারী ছিল না বা অংশগ্রহণকারীদের সংখ্যা নিলামের জন্য যোগ্যতার প্রয়োজনীয়তা পূরণ করেনি।

জমি নিলামের ক্ষেত্রে, খুব বেশি লোক এই প্রক্রিয়া সম্পর্কে পুরোপুরি অবগত নয়। উদাহরণস্বরূপ, মে লিন জেলায়, ৩০ ডিসেম্বর, ২০২৩ তারিখে বিকেলে এক নিলামের সময়, কেউ ১০২ বর্গমিটার জমির জন্য ৪.২৮ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা দর দিয়েছিল, যেখানে শুরুর মূল্য ছিল ৩০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা দর, এবং বিজয়ী দরদাতা হয়ে ওঠে। যাইহোক, বিজয়ী দরদাতার অনুরোধে, মে লিন জেলা ফলাফল বাতিল করতে এবং ৬০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এর বেশি জমা টাকা ফেরত দিতে সম্মত হয়।

এই ব্যক্তিটি বলেছিলেন যে এটি তাদের প্রথমবারের মতো ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামে অংশগ্রহণ করছে, তাই তারা নার্ভাস এবং হতবাক হয়ে পড়েছিল, যার ফলে গণনায় ভুল হয়ে যায়। "আমি পুরো জমির জন্য ৪.২৮ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং এরও বেশি গণনা করেছি, নিলামের নিয়মে প্রতি বর্গমিটারের জন্য গণনার কথা বলা হয়েছে তা বুঝতে পারিনি, তাই আমি ভুল করেছি," তারা ব্যাখ্যা করেছিলেন।

উপরে উল্লিখিত ঘটনাটি ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামে অংশগ্রহণের ক্ষেত্রে একটি শিক্ষা হিসেবেও কাজ করবে, বিশেষ করে যেহেতু হ্যানয় পিপলস কমিটি জেলা-স্তরের পিপলস কমিটিগুলিকে ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের প্রাথমিক মূল্য নির্ধারণের ক্ষমতা অর্পণ করেছে।

থানহ ওয়ে জেলায় (হ্যানয়) জমি নিলামে অংশগ্রহণকারী ইউনিটগুলির ভোট গণনা, ডিসেম্বর ২০২৩। সূত্র: এইচএনএম।

হ্যানয় বেশ কয়েক দফা ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলাম আয়োজন করবে।

অনেকেই বিশ্বাস করেন যে হ্যানয় পিপলস কমিটির ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের জন্য প্রাথমিক মূল্য নির্ধারণের জন্য জেলা-স্তরের পিপলস কমিটিগুলিকে ক্ষমতা অর্পণ রিয়েল এস্টেট বাজারের স্বাস্থ্যকে পুনরুজ্জীবিত এবং উন্নত করবে। এটি জুন মাসে শুরু হতে পারে, বিশেষ করে যেহেতু নিলামকৃত জমির প্লটগুলি ইতিমধ্যেই সমন্বিত প্রযুক্তিগত এবং সামাজিক অবকাঠামোর সাথে পরিকল্পনা এবং বিকাশ করা হয়েছে, যা প্রধান পরিবহন রুটের সাথে সংযোগ স্থাপন করবে এবং আধুনিক নতুন আবাসিক এলাকা গঠনের সুবিধা দেবে।

হ্যানয় পিপলস কমিটির মতে, এই বছর শহরটিকে রাজ্য বাজেট রাজস্বে ৪০৮,৫৪৭ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং বরাদ্দ করা হয়েছে; যার মধ্যে অভ্যন্তরীণ রাজস্ব ৩৭৮,৫৩০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং। জেলা, কাউন্টি এবং শহরগুলির জন্য জমি থেকে আয় বিনিয়োগের প্রধান উৎস বলে স্বীকার করে, হ্যানয় পিপলস কমিটি অর্থ বিভাগ এবং প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগকে ৩০টি জেলা, কাউন্টি এবং শহরে ভূমি রাজস্বের দরপত্র এবং নিলামের সম্ভাব্যতা সম্পর্কিত তথ্য সংকলনের জন্য নেতৃত্ব দেওয়ার এবং অন্যান্য ইউনিটের সাথে সমন্বয় করার জন্য অনুরোধ করেছে।

এই ইতিবাচক উন্নয়নের সাথে সাথে, নিলামকৃত জমি ২০২৪ সালে হ্যানয়ের ভূমি বাজারে শীর্ষস্থানীয় পণ্য হিসেবে বিবেচিত হবে।

ভূমি ব্যবহারের দরপত্রের স্থানগুলি বেশ স্পষ্ট। চুয়ং মাই, দং আন, মে লিন এবং সন তাই শহরের প্রায় ১৮০টি জমি নিলামের জন্য রাখা হয়েছিল যার প্রাথমিক মূল্য ৩৩ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা। ২০২৪ সালের মার্চ মাসে অনুষ্ঠিত একটি নিলামে, সর্বোচ্চ বিজয়ী দর ছিল ৫৬.১ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা।

মে লিন জেলায়, ৩০টি জমি রয়েছে: কোয়ান চো এলাকায় (বং ম্যাক হ্যামলেট, লিয়েন ম্যাক কমিউন), প্রারম্ভিক মূল্য ১৯-২২.৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার। কোয়াং মিন শহরে, প্রারম্ভিক মূল্য ২৬-২৭ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার।

দং আন জেলায়, ভূমি ব্যবহারের অধিকারের জন্য ৭২টি জমি নিলামে তোলা হয়েছিল, যার প্রাথমিক মূল্য ছিল ২৩.৫-২৪.৫ ​​মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার। কিছু জায়গায়, প্রাথমিক মূল্য ছিল ২৮-৩৩ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার পর্যন্ত।

ইতিমধ্যে, ফুচ থো জেলায়, ভূমি ব্যবহারের অধিকারের জন্য ১৪টি জমি নিলামে তোলা হয়েছে, যার প্রারম্ভিক মূল্য ১.৭২ কোটি ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা এবং ১৮.৫ কোটি ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা...

নতুন নীতি দ্রুত বাস্তবায়ন করুন।

জমির দাম দীর্ঘদিন ধরেই সমগ্র সমাজের জন্য একটি উদ্বেগের বিষয়। সরকার এবং জাতীয় পরিষদও এই বিষয়টির প্রতি খুব মনোযোগী।

২৪শে মে, ২০২৪ তারিখে, জমির দাম নিয়ন্ত্রণকারী খসড়া ডিক্রির প্রতিবেদন শোনা এবং প্রতিক্রিয়া প্রদানের জন্য একটি দেশব্যাপী অনলাইন সভায় সভাপতিত্ব করে, উপ- প্রধানমন্ত্রী ট্রান হং হা প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রককে খসড়া প্রণয়ন প্রক্রিয়া জুড়ে প্রাপ্ত প্রতিক্রিয়া গুরুত্ব সহকারে অন্তর্ভুক্ত করার, খসড়া ডিক্রিটি দ্রুত চূড়ান্ত করার এবং ২০২৪ সালের ভূমি আইনে নতুন এবং যুগান্তকারী নীতি ও নির্দেশিকাগুলি জরুরিভাবে বাস্তবায়নের জন্য অনুরোধ করেন।

এর আগে, ৮ই মে, রাজ্য যখন জমি পুনরুদ্ধার করে তখন ক্ষতিপূরণ, সহায়তা এবং পুনর্বাসন নিয়ন্ত্রণকারী খসড়া ডিক্রি এবং জমির দাম নিয়ন্ত্রণকারী খসড়া ডিক্রি সম্পর্কে মতামত সংগ্রহের জন্য ৬৩টি এলাকার সাথে একটি সম্মিলিত ব্যক্তিগত এবং অনলাইন সম্মেলনে; উপ-প্রধানমন্ত্রী ট্রান হং হা বলেছিলেন যে প্রধানমন্ত্রী মন্ত্রণালয় এবং সংস্থাগুলিকে জরুরিভাবে বিস্তারিত নির্দেশিকা নথি তৈরি করার জন্য একটি নির্দেশ জারি করেছেন, যাতে জাতীয় পরিষদের ২০২৪ সালের ভূমি আইন বিবেচনা করার এবং ১ জুলাই, ২০২৪ (পূর্ববর্তী তারিখ, ১ জানুয়ারী, ২০২৫ এর ৫ মাস আগে) কার্যকর করার অনুমতি দেওয়ার জন্য শর্ত পূরণ করা হয়।

২০২৪ সালের ভূমি আইন, তার অনেক নতুন এবং যুগান্তকারী নীতিমালা সহ, উন্নয়ন প্রক্রিয়ার সময় জনগণের উপকার করে এবং প্রকল্প বাস্তবায়নের সাথে জড়িত সকল পক্ষের স্বার্থের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ। জমির মূল্য সংক্রান্ত নিয়ন্ত্রণগুলি বস্তুনিষ্ঠতা এবং স্বচ্ছতা নিশ্চিত করে, রাষ্ট্র, জনগণ এবং ব্যবসার জন্য জমি থেকে রাজস্বের ভারসাম্য বজায় রাখে, জমির অস্থির মূল্য রোধ করে এবং আর্থ-সামাজিক উন্নয়ন প্রকল্পের জন্য ইনপুট খরচের ভারসাম্য বজায় রাখে। মূল্যায়ন প্রক্রিয়ার সাথে জড়িতদের সুরক্ষার জন্য নতুন জমি মূল্যায়ন পদ্ধতিটি স্পষ্ট, সহজ এবং সংক্ষিপ্ত হতে হবে।

হ্যানয় পিপলস কমিটি কর্তৃক জেলা-স্তরের পিপলস কমিটিগুলিকে জমির দাম নির্ধারণ এবং জমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের জন্য প্রারম্ভিক মূল্য নির্ধারণের ক্ষমতা প্রদানের বিষয়টিতে ফিরে আসা, এটি আরও প্রমাণ করে যে এই প্রক্রিয়াটি স্বচ্ছ হওয়া প্রয়োজন তবে নিবিড়ভাবে পর্যবেক্ষণ করাও প্রয়োজন। বাস্তবে, বহু বছর ধরে, জমি সম্পর্কিত দুর্নীতি এবং অর্থনৈতিক অপরাধ প্রচলিত রয়েছে। এই ক্ষেত্রে অভিযোগগুলি সমস্ত অভিযোগের সর্বোচ্চ শতাংশের জন্য দায়ী, যদিও সেগুলি পরিচালনা এবং সমাধান করা খুব সময়সাপেক্ষ। সমস্যার জটিলতার কারণে, অনেক মামলা সম্পূর্ণরূপে সমাধান করা কঠিন।

১৩ সেপ্টেম্বর, ২০২২ তারিখে, জাতীয় পরিষদের স্থায়ী কমিটির বিষয়ভিত্তিক তত্ত্বাবধানে "১ জুলাই, ২০১৬ থেকে ১ জুলাই, ২০২১ পর্যন্ত নাগরিকদের গ্রহণ এবং অভিযোগ ও নিন্দা নিষ্পত্তি সংক্রান্ত আইন বাস্তবায়ন" শীর্ষক নাগরিক আবেদন কমিটির প্রতিবেদনে দেখা গেছে যে অভিযোগ, নিন্দা, আবেদন এবং প্রতিক্রিয়া মূলত ভূমি ব্যবস্থাপনা এবং প্রকল্প বাস্তবায়নের সময় ভূমি অধিগ্রহণ, ক্ষতিপূরণ, সহায়তা, পুনর্বাসন এবং সাইট ক্লিয়ারেন্স বাস্তবায়নের সাথে সম্পর্কিত ছিল (যার পরিমাণ ৬৯.৫% এর বেশি)।

রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ মিঃ লে বাও লং এর মতে, প্রাদেশিক পিপলস কমিটিগুলিকে জমির মূল্য তালিকা বাস্তবায়নের জন্য বাধ্যতামূলক করার জন্য সরকারের যে নিয়ম রয়েছে তা পূর্ববর্তী ব্যবস্থার থেকে আলাদা কারণ এটিকে জমির মূল্য কাঠামোর সাথে সম্পর্কিত করতে হবে এবং বার্ষিক আপডেট করতে হবে। এটি স্থানীয় কর্তৃপক্ষকে ক্ষমতায়িত করে, জমির দাম আগের তুলনায় প্রতিটি এলাকার প্রকৃত পরিস্থিতির সাথে আরও ঘনিষ্ঠভাবে সামঞ্জস্যপূর্ণ করার অনুমতি দেয়। নির্দিষ্ট নিয়মকানুন স্বচ্ছ, স্পষ্ট এবং বাস্তবসম্মত জমির মূল্যায়ন নিশ্চিত করবে। মিঃ লং ভবিষ্যদ্বাণী করেছেন যে নতুন আইন কার্যকর হওয়ার পরে রিয়েল এস্টেটের দাম বৃদ্ধি পাবে, যার ফলে জমির প্লটগুলি সবচেয়ে বেশি প্রভাবিত হবে। তবে, বৃদ্ধির সাথে সাথে, দামে অযৌক্তিক বৃদ্ধি হবে না।

সূত্র: https://daidoanket.vn/minh-bach-trong-gia-dat-dau-gia-dat-10280937.html