দাম কমানো সত্ত্বেও টাউনহাউস বিক্রি করা এখনও কঠিন।

ক্রমাগত মূল্য হ্রাস

থান নিয়েন পত্রিকার তদন্ত অনুযায়ী, সাম্প্রতিক মাসগুলোতে ডিস্ট্রিক্ট ৭, ফু নুয়ান ডিস্ট্রিক্ট, বিন থান ডিস্ট্রিক্ট এবং তান বিন ডিস্ট্রিক্টের মতো একসময়কার দুষ্প্রাপ্য ও মূল্যবান রিয়েল এস্টেট হিসেবে বিবেচিত এলাকাগুলোতে ছাড় মূল্যে বিক্রির জন্য দেওয়া স্বতন্ত্র টাউনহাউসের সংখ্যা তীব্রভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে। লক্ষণীয় যে, বিক্রেতা অনেক হলেও ক্রেতার সংখ্যা বেশ কম।

মিসেস ফুয়ং ডি (হো চি মিন সিটির ন্যা বে জেলার একজন বাসিন্দা) বলেছেন যে, প্রায় এক বছর ধরে তিনি তার ১৪০ বর্গমিটার জমির উপর নির্মিত তিনতলা বাড়িটি ১৩ বিলিয়ন VND থেকে কমিয়ে ১২ বিলিয়ন VND মূল্যে বিক্রি করার চেষ্টা করছেন। অনেক সম্ভাব্য ক্রেতা বাড়িটি পরিদর্শন করে এর সৌন্দর্য ও ভালো দামের প্রশংসা করা সত্ত্বেও, লেনদেনটি সফল হয়নি। দাম কমানোর পাশাপাশি, মিসেস ফুয়ং ডি বলেছেন যে, যদি কোনো ক্রেতা সত্যিই আগ্রহী হন, তবে তিনি বাড়ির সমস্ত আসবাবপত্র বিনামূল্যে দিয়ে দেবেন। আর যদি ক্রেতা আসবাবপত্রগুলো না চান, তবে তিনি বিক্রয়মূল্য থেকে সেগুলোর খরচ বাদ দিয়ে দেবেন।

"অনেক ক্রেতা বাড়িটি দেখতে এসেছেন। সবাই এর সৌন্দর্য ও ভালো দামের প্রশংসা করছেন, কিন্তু বিপুল পরিমাণ অর্থ তাদের দ্বিধাগ্রস্ত করে তুলছে। কারণ, কিনলে তাদের ব্যাংক থেকে ঋণ নিতে হবে, আর আজকাল হাতে এত বিপুল পরিমাণ নগদ টাকা খুব কম মানুষেরই থাকে। তবে, বর্তমান অর্থনৈতিক মন্দা ও আয় কমে যাওয়ায় বাড়ি কেনার জন্য ব্যাংক থেকে ঋণ নিতে হওয়াটা ক্রেতাদের জন্য নিরুৎসাহজনক," বলেন মিসেস ফুয়ং ডি।

দাম কমানো সত্ত্বেও অনেক টাউনহাউস এখনও ক্রেতা পেতে হিমশিম খাচ্ছে।

তান বিন জেলায়, জনাব তুয়ান লি থুওং কিয়েত স্ট্রিটে অবস্থিত তার ৪২ বর্গমিটারের একতলা বাড়িটি প্রাথমিকভাবে ৪.৩ বিলিয়ন VND মূল্যে বিক্রি করছিলেন, কিন্তু এখন তিনি দাম ৮০০ মিলিয়ন VND কমিয়ে ৩.৫ বিলিয়ন VND করেছেন। অসংখ্য রিয়েল এস্টেট এজেন্টের মাধ্যমে তালিকাভুক্ত করা এবং সব জায়গায় বিজ্ঞাপন দেওয়া সত্ত্বেও বাড়িটি এখনও অবিক্রিত রয়েছে। জনাব তুয়ানের বাড়ি থেকে খুব বেশি দূরে নয়, লি থুওং কিয়েত স্ট্রিটের পাশের একটি গলিতে, মিসেস ডিয়েম তার নিজের একতলা বাড়িটি ৩.৮ বিলিয়ন VND মূল্যে বিক্রি করছেন, যেখানে দর কষাকষির সুযোগ রয়েছে।

৭ নং জেলার তান থুয়ান ওয়ার্ডে, ২০২৩ সালের শুরুর দিকে প্রায় ৩০ বর্গমিটার আয়তনের একটি বাড়ি ৫ বিলিয়ন VND মূল্যে বিক্রির জন্য তালিকাভুক্ত করা হয়েছিল, কিন্তু কেউ তা কেনেনি। এখন, মালিক দাম কমিয়ে ৪ বিলিয়ন VND করেছেন, কিন্তু বাড়িটি নতুন নির্মিত এবং গাড়িতে যাতায়াতের সুবিধা থাকা সত্ত্বেও তা এখনও বিক্রি হয়নি। ৭ নং জেলা এবং ন্যা বে জেলার একজন রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারী মিঃ ট্রং-এর মতে, সম্প্রতি অনেক বিনিয়োগকারী তুলনামূলকভাবে কম দামে সম্পত্তি বিক্রি করতে বাধ্য হয়েছেন। তবে, বর্তমান অর্থনৈতিক সংকট এবং নগদ অর্থের ঘাটতির কারণে, সবাই নিরাপত্তার জন্য নগদ অর্থ ধরে রাখছে।

এই মুহূর্তে, যাদের কাছে নগদ টাকা বা প্রাথমিক মূলধন আছে, তারা রিয়েল এস্টেট বাজারের পুনরুদ্ধারের জন্য অপেক্ষা করে ক্ষতিগ্রস্ত সম্পত্তি কেনার জন্য ব্যাংক থেকে ঋণ নিতে পারেন। আমিও এমন সেরা সম্পত্তি খুঁজছি, যেগুলোর মালিকরা ভাড়া দেওয়ার জন্য বা ব্যবসার জন্য রিসোর্ট সম্পত্তি কেনার জন্য ব্যাংক ঋণের বোঝায় জর্জরিত। বর্তমানে ব্যাংক ঋণের সুদের হার বছরে প্রায় ৬-৭%। যদি আপনি দুই বছরের জন্য ঋণ নেন, তাহলে সুদের হার প্রায় ১২-১৪% হয়, এবং অনেক ব্যাংক এর চেয়েও কম হারে ঋণ দেয়। এদিকে, সাধারণ বাজারের গড় মূল্যের তুলনায় বিক্রির জন্য থাকা অনেক সম্পত্তির দাম ১০-২০% বা তারও বেশি কমে গেছে। সুতরাং, যদি কারও কাছে নগদ টাকা থাকে এবং ব্যাংক থেকে ঋণ নেওয়ার প্রয়োজন না হয়, বা অল্প পরিমাণে ঋণ নিয়েও সেই সম্পত্তিগুলো ধরে রাখেন, তাহলে পরে বিক্রি করার সময় তারা অবশ্যই লাভ করবেন। বিশেষ করে সেরা অবস্থানে থাকা সম্পত্তিগুলো, যেগুলো ভাড়া দেওয়া যেতে পারে। ভাড়ার আয় সুদের একটি অংশ পরিশোধ করতে পারে," মিঃ ট্রং হিসাব করে বললেন।

দ্বিতীয় ত্রৈমাসিকে বাজার ঘুরে দাঁড়াবে।

অধিকাংশ বিশেষজ্ঞদের মতে, দামের ব্যাপক হ্রাস সত্ত্বেও হো চি মিন সিটির বিদ্যমান আবাসিক এলাকাগুলোতে টাউনহাউস খাত বর্তমানে তারল্য সংকটের সম্মুখীন হচ্ছে। রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ ত্রান খান কোয়াং বিশ্লেষণ করে দেখেছেন যে, দাম কমানো সত্ত্বেও ২০-৩০ বিলিয়ন VND মূল্যের টাউনহাউসগুলো প্রায়শই বিক্রি করা কঠিন হয়ে পড়ে। অন্যদিকে, জায়গা ভাড়া দেওয়ার অসুবিধার কারণে ৫-৭ বিলিয়ন VND মূল্যের বাড়িগুলো ক্রেতাদের কাছে কম আকর্ষণীয়। যদিও বিগত বছরগুলোতে বছরের শেষের দিকে বাজারে ভালো লেনদেন দেখা যেত, তবে বর্তমানে তা বেশ মন্থর রয়েছে। এর কারণ হলো, বেশিরভাগ টাউনহাউস ক্রেতাই বিনিয়োগকারী, যারা ভাড়া থেকে আয় এবং মূল্যবৃদ্ধির প্রত্যাশা করেন। তবে, এই ব্যক্তিরা ইতিমধ্যেই একাধিক সম্পত্তির মালিক এবং বিনিয়োগকারীরা নিজেরাও সেগুলো বিক্রি করতে হিমশিম খাচ্ছেন, যা তাদের জন্য নতুন সম্পত্তি কেনা কঠিন করে তুলছে।

রাস্তার সামনের কোনো টাউনহাউসের দাম ৩০-৪০% কমে গেলে তা হয়তো সঙ্গে সঙ্গে বিক্রি হয়ে যেতে পারে, কিন্তু সামান্য দাম কমালেও তা বিক্রি করা কঠিন হয়ে পড়ে। যে সম্পত্তিগুলো ভাড়া দেওয়া যায় এবং নগদ অর্থ প্রবাহ তৈরি করে, সেগুলো বিক্রি করা সহজ এবং সেগুলোর চাহিদাও বেশি থাকে; অথবা সার্ভিস বিল্ডিং এবং অফিস বিল্ডিংয়ের দাম প্রায় ২০% কমালে তা সঙ্গে সঙ্গে বিক্রি হয়ে যায়। ২-৩ তলা বিশিষ্ট ছোট টাউনহাউস বিক্রি করা খুবই কঠিন।

রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ ট্রান খান কুয়াং

রাস্তার ধারের টাউনহাউসগুলোর দাম ৩০-৪০% কমে গেলে সেগুলো সঙ্গে সঙ্গে বিক্রি হয়ে যেতে পারে, কিন্তু দাম সামান্য কমলে সেগুলো বিক্রি করা কঠিন হবে। যে সম্পত্তিগুলো ভাড়া দেওয়া যায় এবং নগদ প্রবাহ তৈরি করে, সেগুলো সহজে বিক্রি হয় এবং সেগুলোর চাহিদাও বেশি; অথবা সার্ভিস বিল্ডিং এবং অফিস বিল্ডিংগুলোর দাম প্রায় ২০% কমালে সেগুলো সঙ্গে সঙ্গে বিক্রি হয়ে যেতে পারে। ২-৩ তলা ছোট টাউনহাউস বিক্রি করা খুব কঠিন। বর্তমানে ইতিবাচক লক্ষণ দেখা যাচ্ছে, অনেকেই সম্পত্তি দেখছেন, অনেকে কিনতেও চাইছেন, কিন্তু তারা এখনও দ্বিধাগ্রস্ত, কারণ তারা ভয় পাচ্ছেন যে অর্থনীতি এখনও ধুঁকছে এবং বাজার এখনও পুনরুদ্ধার হয়নি," জনাব ত্রান খান কোয়াং ভবিষ্যদ্বাণী করেন।

এদিকে, টাউনহাউসের দাম কমা সত্ত্বেও কেন লেনদেন কম হচ্ছে, সে বিষয়ে দক্ষিণাঞ্চলে Batdongsan.com.vn-এর পরিচালক জনাব দিন মিন তুয়ান চারটি কারণ রয়েছে বলে মনে করেন। প্রথমত, নিচু তলার আবাসন সম্পত্তিগুলো জনসংখ্যার গড় আয়ের তুলনায় উল্লেখযোগ্যভাবে বেশি ব্যয়বহুল। এমন একটি বাড়ি কিনতে প্রচুর অর্থের প্রয়োজন হয় এবং প্রায়শই ঋণ নিতে হয়। বর্তমান অর্থনৈতিক মন্দা যা আয়কে প্রভাবিত করছে এবং উচ্চ সুদের হারের কারণে, এই খাতে ক্রেতার সংখ্যা কম হবে।

এরপর, বর্তমানে প্রশস্ত এবং নিরাপদ বাসস্থান খোঁজার একটি প্রবণতা দেখা যাচ্ছে। ওই দামে, শহরতলির দিকে আরেকটু দূরে গেলে আরও ভালো জায়গা, এলাকা, প্রাকৃতিক দৃশ্য এবং পরিকাঠামোসহ একটি বড় বাড়ি কেনা সম্ভব। আরেকটি গোষ্ঠী সংকীর্ণ টাউনহাউসে গাদাগাদি করে থাকার পরিবর্তে সম্পূর্ণ সুযোগ-সুবিধা ও নিরাপত্তাসহ বসবাসের জন্য অ্যাপার্টমেন্ট বেছে নেয়। পরিশেষে, এই ধরনের সম্পত্তিতে বিনিয়োগ থেকে প্রাপ্ত মুনাফা প্রত্যাশার মতো ততটা বেশি নয়। ব্যক্তিগত বাড়ি ভাড়া দেওয়ার চাহিদা অ্যাপার্টমেন্টের তুলনায় কম, এবং মূল্যবৃদ্ধি ও বিনিয়োগ থেকে প্রাপ্ত মুনাফার বর্তমান হার এখন আর উপশহর এলাকার জমি ও টাউনহাউসের মতো দ্রুত নয়; যার ফলে এই পণ্য গোষ্ঠীর জন্য বিনিয়োগের চাহিদা হ্রাস পাচ্ছে।

অধিকাংশ মতামতই স্বীকার করে যে, যদিও ব্যাংক ঋণের সুদের হার ব্যাপকভাবে কমেছে এবং বাজার পুনরুদ্ধারের পথে রয়েছে, বিনিয়োগকারীদের মনোভাব এখনও সতর্ক এবং তারা আরও দাম কমার জন্য অপেক্ষা করছে, যার ফলে তারল্য কমে যাচ্ছে। সাধারণত, একটি মন্থর রিয়েল এস্টেট বাজার একটি কঠিন অর্থনৈতিক সময়ের সাথে মিলে যায়, তাই মানুষ নগদ টাকা জমা করতে বা ব্যাংক সঞ্চয়ী অ্যাকাউন্টে রাখতে আগ্রহী হয়। সুতরাং, এই খাতে তারল্যের পুনরুদ্ধার নির্ভর করে মুনাফার হার, ব্যাংক মূলধনের সহজলভ্যতা এবং সুদের হার আরও কমার সম্ভাবনার উপর। অনেকেই মনে করেন যে, অর্থনীতি পুনরুদ্ধারের সাথে সাথে এবং সুদের হার ব্যাপকভাবে কমে যাওয়ায়, ২০২৪ সালের দ্বিতীয় ত্রৈমাসিকে এই খাতটি আবার সক্রিয় হয়ে উঠতে পারে।

অনলাইন রিয়েল এস্টেট তালিকাভুক্তির ওয়েবসাইট batdongsan.com.vn-এর পরিসংখ্যান অনুযায়ী, ২০২৩ সালের তৃতীয় ত্রৈমাসিকে এই ধরনের সম্পত্তির গড় প্রস্তাবিত মূল্য পূর্ববর্তী ত্রৈমাসিকের তুলনায় ৩-৬% হ্রাস পেয়েছে। সুনির্দিষ্টভাবে, বিন থান জেলায় ১%, বিন থান জেলায় ৬%, তান বিন জেলায় ২%, তান ফু জেলায় ২%, থু ডুক শহরে ৫%, ১২ নম্বর জেলায় ২% ইত্যাদি ক্ষেত্রে দাম কমেছে।

উৎস লিঙ্ক: https://thanhnien.vn/nha-pho-giam-gia-van-kho-ban-185240122225653416.htm