রিয়েল এস্টেট টাইকুনের ঋণ বেড়েছে, ঋণ পরিশোধের ক্ষমতা কিছুটা পুনরুদ্ধার হয়েছে

রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলি এখনও স্বল্পমেয়াদী ঋণের উপর নির্ভর করে, যেখানে প্রকল্প বাস্তবায়ন দীর্ঘমেয়াদী – ছবি: কোয়াং দিন

কোন রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলির ঋণ বেড়েছে?

আবাসিক রিয়েল এস্টেট শিল্পের উপর সম্প্রতি প্রকাশিত এক প্রতিবেদনে, মুডি'স ক্যাপিটালের ক্রেডিট রেটিং সংস্থা ভিসরেটিং জানিয়েছে যে এই বছরের প্রথমার্ধে তালিকাভুক্ত বিনিয়োগকারীদের মোট ঋণ গত বছরের একই সময়ের তুলনায় ১৯% বৃদ্ধি পেয়েছে।

বকেয়া ঋণের স্কেল মূলত কিছু বৃহৎ রিয়েল এস্টেট কোম্পানির নতুন প্রকল্পের উন্নয়ন থেকে আসে যেমন ভিনহোমস (একই সময়ের মধ্যে মোট ঋণ ৬৩% বৃদ্ধি পেয়েছে), ভ্যান ফু ইনভেস্ট (৫৪%), ডিআইজি (৫৯%), না খাং দিয়েন (৩৩%)...

উদ্বিগ্ন বিশেষজ্ঞরা ভবিষ্যদ্বাণী করছেন যে নতুন প্রকল্প উন্নয়নের জন্য অর্থায়নের জন্য ডেভেলপাররা আরও ঋণ সংগ্রহ করলে লিভারেজ বৃদ্ধি পাবে।

	২০২৩ সালের প্রথম ৬ মাস	২০২৪ সালের প্রথম ৬ মাস
ভিএইচএম	৪৩৩৬৮	৭০৫০০
ভিপিআই	4042 সম্পর্কে	৬২১৮
খনন	২৭২৪	৪৩২৩
কেডিএইচ	৫৮০২	৭৭৩৯
পিডিআর	৩৮৮৮	৪১৮৩
এনএলজি	৫০৪৫	৬৫৩২

তথ্য: আর্থিক বিবৃতি, টিটিও

তবে, ইতিবাচক দিক থেকে, উন্নত পরিচালন নগদ প্রবাহ এবং নগদ সম্পদের কারণে, ২০২৪ সালের প্রথমার্ধে ঋণ পরিশোধের ক্ষমতা কিছুটা পুনরুদ্ধার হবে বলে আশা করা হচ্ছে।

ভিসরেটিংয়ের মতে, শিল্পের ঋণ/EBITDA অনুপাত (একটি আর্থিক সূচক যা সুদের ব্যয়, অবচয় এবং কর্পোরেট আয়কর বাদ দেওয়ার আগে একটি কোম্পানির লাভকে প্রতিফলিত করে) ২০২৪ সালের প্রথম ৬ মাসে ৩.৭ গুণ বেড়েছে, যা গত বছরের ২.৭ গুণ ছিল।

উপরন্তু, নগদ সম্পদ ৫% বৃদ্ধি পেয়েছে; পরিচালন নগদ প্রবাহ সামান্য পুনরুদ্ধার হয়েছে কিন্তু ২০২৪ সালের প্রথমার্ধে নেতিবাচক রয়ে গেছে।

	ঋণে
চতুর্থ ত্রৈমাসিক ২০২০	১৬১৮৯২
Q4-2021 সম্পর্কে	১৭৯৬৯৭
Q4-2022 সম্পর্কে	২০৭১৬১
Q4-2023 সম্পর্কে	২২২৪৮৩
২০২৪ সালের ২য় ত্রৈমাসিক	২৪৫৬৪০

তথ্য: রিয়েল এস্টেট ব্যবস্থাপনা এবং উন্নয়নের ক্ষেত্রে প্রায় ৮০টি তালিকাভুক্ত উদ্যোগের (প্রধানত ব্যাংক ঋণ, বন্ড, আর্থিক লিজ ইত্যাদি) আর্থিক প্রতিবেদনের উপর ভিত্তি করে স্বল্পমেয়াদী এবং দীর্ঘমেয়াদী ঋণ।

অনেক বিনিয়োগকারীর ঋণ পরিশোধের নগদ প্রবাহ অত্যন্ত দুর্বল।

ভিসরেটিংয়ের প্রতিবেদন অনুসারে, তালিকাভুক্ত বিনিয়োগকারীদের দুই-তৃতীয়াংশেরও বেশির ঋণ পরিশোধের জন্য নগদ প্রবাহ দুর্বল থেকে অত্যন্ত দুর্বল স্তরে রয়েছে, বিশেষ করে মোট ঋণের ৫% এর নিচে নগদ প্রবাহ পরিচালনা করে, বিশেষ করে LDG, Quoc Cuong Gia Lai (QCG) এবং Novaland (NVL) এর মতো প্রকল্পের আইনি সমস্যাগুলির দ্বারা প্রভাবিত বিনিয়োগকারীরা।

ক্রেডিট রেটিং এজেন্সির বিশেষজ্ঞরা আরও উল্লেখ করেছেন যে স্বল্পমেয়াদী ঋণের উপর অত্যধিক নির্ভরতা উল্লেখযোগ্য পুনঃঅর্থায়ন ঝুঁকি তৈরি করে।

উল্লেখ্য, ভিরাটিং-এর মতে, ২০২৪ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকে তালিকাভুক্ত বিনিয়োগকারীদের মোট ঋণের সাথে স্বল্পমেয়াদী ঋণের অনুপাত ৪৪%-এ উচ্চ রয়ে গেছে, যেখানে সীমিত নগদ অর্থের কোম্পানি, উদাহরণস্বরূপ: কিয়েন জিয়াং কনস্ট্রাকশন ইনভেস্টমেন্ট কনসাল্টিং গ্রুপ জয়েন্ট স্টক কোম্পানি (CKG), ন্যাম বে বে ইনভেস্টমেন্ট জয়েন্ট স্টক কোম্পানি (NBB), QCG, কোসি (KOS)-এর পুনঃমূলধনের চাহিদা সবচেয়ে বেশি।

	নগদ
সিকেজি	২৯
এনবিবি	২৪
কিউসিজি	২৭
কোস	৮

তথ্য: বিটিসি, টিটিও

এছাড়াও, তথ্য থেকে দেখা যায় যে প্রায় ১০৫,০০০ বিলিয়ন ভিয়ানডে রিয়েল এস্টেট বন্ড রয়েছে যা ২০২৫ সালে পরিপক্ক হবে। ভিসারেটিং অনুমান করে যে আগামী ১২ মাসে পরিপক্ক হওয়া বিনিয়োগকারীদের প্রায় ৫০% বন্ড মূল/সুদ পরিশোধে বিলম্বের ঝুঁকিতে রয়েছে।

"তাদের বেশিরভাগই এনভিএল, সানশাইন, ভ্যান থিনহ ফাট এবং হাং থিনহের মতো বিনিয়োগকারীদের সাথে সম্পর্কিত যারা সম্প্রতি মূল/সুদ পরিশোধ বিলম্বিত করেছেন," প্রতিবেদনে উল্লেখ করা হয়েছে।

বর্তমানে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলি মূলত বন্ড, ক্রেডিট এবং স্টক ইস্যু করার মাধ্যমে ঋণ বৃদ্ধি করে।

যার মধ্যে, ২০২৪ সালের প্রথম আট মাসে নতুন রিয়েল এস্টেট বন্ড ইস্যু বার্ষিক ৫% কমেছে এবং কঠোর ইস্যুকরণের প্রয়োজনীয়তা এবং সংশোধিত সিকিউরিটিজ আইনে আসন্ন পরিবর্তনের কারণে এটি কম থাকার সম্ভাবনা রয়েছে।

বর্তমান খসড়া আইনের অধীনে, প্রস্তাবিত পরিবর্তনগুলির মধ্যে রয়েছে পাবলিকলি ইস্যু করা বন্ডের জন্য বাধ্যতামূলক জামানত এবং প্রাইভেট প্লেসমেন্ট বন্ডগুলি প্রাতিষ্ঠানিক বিনিয়োগকারীদের মধ্যে সীমাবদ্ধ রাখা।

ভিসরেটিংয়ের মতে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসার জন্য ব্যাংক ঋণের বৃদ্ধি এবং শেয়ার ইস্যু আগের বছরের তুলনায় দ্বিগুণ হওয়ার কারণে, ২০২৪ সালে বিনিয়োগকারীদের নতুন মূলধনের উৎসে প্রবেশাধিকার উন্নত হয়েছে।

পূর্বে, কিছু বিশেষজ্ঞ এটাও স্বীকার করেছিলেন যে ২০২৪ সালে ১৪-১৫% ঋণ প্রবৃদ্ধি অর্জনের জন্য, মূলধনের একটি গুরুত্বপূর্ণ অংশ রিয়েল এস্টেট বাজারে নিহিত থাকবে - এমন একটি ক্ষেত্র যেখানে প্রচুর মূলধনের প্রয়োজন হয় এবং এটি অনেক ব্যাংকের প্রধান গ্রাহক।

সূত্র: https://tuoitre.vn/thay-gi-khi-khoi-no-dai-gia-bat-dong-san-phinh-to-20240925194935178.htm