হো চি মিন সিটিতে সামাজিক আবাসন উন্নয়ন - পর্ব ২: কেন এখনও সামাজিক আবাসনের অভাব রয়েছে?

হো চি মিন সিটি হল দেশের মধ্যে সামাজিক আবাসনের চাহিদার সবচেয়ে বেশি এলাকা। যদিও শহর সরকার অনেক সমাধান নিয়ে আসার জন্য প্রচেষ্টা চালিয়েছে, তবুও বাস্তবায়ন প্রক্রিয়াটি এখনও অনেক বাধার সম্মুখীন হচ্ছে, যার ফলে প্রকৃত চাহিদা পূরণ করা কঠিন হয়ে পড়েছে।

ব্যবসাগুলি... পদ্ধতিগুলিকে ভয় পায়

হো চি মিন সিটি ডিপার্টমেন্ট অফ কনস্ট্রাকশনের মতে, সম্পন্ন সামাজিক আবাসন অ্যাপার্টমেন্টের হার প্রত্যাশা পূরণ করেনি, কারণ কিছু সামাজিক আবাসন প্রকল্পে ক্ষতিপূরণ এবং সাইট ক্লিয়ারেন্সের কাজ কঠিন, দীর্ঘায়িত, প্রকল্পের অগ্রগতি ধীর, এমনকি অসম্ভব।

আন ল্যাক ওয়ার্ডে (হো চি মিন সিটি) অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পের একটি সিরিজ।

১০ হেক্টরের বেশি ভূমি ব্যবহারের স্কেল সহ বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পের (NƠTM) ক্ষেত্রে, যদিও সামাজিক আবাসন নির্মাণের জন্য ২০% ভূমি তহবিল নির্ধারণ করা হয়েছে, প্রকল্প বিনিয়োগকারী সাইট ক্লিয়ারেন্স ক্ষতিপূরণ বাস্তবায়নে বা প্রযুক্তিগত অবকাঠামো নির্মাণে বিনিয়োগ করতে ধীরগতির, তাই নির্মাণ বিনিয়োগ বাস্তবায়িত হয়নি।

"NƠTM প্রকল্পের বিনিয়োগকারীরা প্রকল্পের জমি তহবিলের ২০% সামাজিক আবাসন নির্মাণ বিনিয়োগ বাস্তবায়নের জন্য রাজ্যের কাছে হস্তান্তর করতে ধীরগতিতে অথবা এই ২০% জমিতে সামাজিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নে ধীরগতিতে। সামাজিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য ঋণ নিতে, নির্মাণের জন্য মূলধন ধার করতে এবং ঘর কেনার জন্য মূলধন ধার করতে বিনিয়োগকারীদের সহায়তা করার জন্য দীর্ঘমেয়াদী মূলধনের উৎস স্থিতিশীল নয়," হো চি মিন সিটি নির্মাণ বিভাগের একজন প্রতিনিধি যোগ করেছেন।

এদিকে, আর্থিক ও রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ মিঃ নগুয়েন ডুই চুয়েনের মতে, হো চি মিন সিটিতে জমির অভাব নেই, বরং নিয়মতান্ত্রিক পরিকল্পনার অভাব রয়েছে। "যদি কোনও এলাকা পরিকাঠামো, স্কুল, পার্ক এবং পরিবহন সহ সম্পূর্ণরূপে পরিকল্পিত হয়, তাহলে কয়েক ডজন উঁচু অ্যাপার্টমেন্ট ভবন নির্মাণ করা সম্পূর্ণভাবে সম্ভব। কিন্তু যখন পরিকল্পনাটি খণ্ডিত করা হয় এবং জমিটি ছোট ছোট টুকরোয় বিভক্ত করা হয়, তখন মাত্র কয়েক ডজন নিম্ন-উত্থিত বাড়ি তৈরি করা সম্ভব হয়, যার ফলে জমির তহবিলের মারাত্মক অপচয় হয়," মিঃ নগুয়েন ডুই চুয়েন বলেন।

এছাড়াও, সামাজিক আবাসন প্রকল্পের জন্য বিনিয়োগ পদ্ধতি এখনও জটিল। বিনিয়োগ নীতি অনুমোদন, বিনিয়োগকারীদের স্বীকৃতি, ১/৫০০ স্কেলে বিস্তারিত পরিকল্পনা অনুমোদন, বিনিয়োগ অনুমোদন, জমি বরাদ্দ, ভূমি ব্যবহারের ফি গণনা এবং বাণিজ্যিক আবাসনের মতো আমানত জমা করার পদ্ধতি ছাড়াও, সামাজিক আবাসন প্রকল্পগুলিকে সামাজিক আবাসনের মূল্য মূল্যায়ন করতে হবে, সামাজিক আবাসনের ক্রয় এবং লিজ-ক্রয়ের বিষয়গুলি নিশ্চিত করতে হবে এবং নথিপত্র পর্যালোচনা করতে হবে, ইত্যাদি, যা সময় দীর্ঘায়িত করে, সুযোগ খরচ বৃদ্ধি করে এবং বিনিয়োগকারীদের নিরুৎসাহিত করে। এদিকে, জমি মূল্যায়ন এবং আর্থিক বাধ্যবাধকতা নির্ধারণের প্রক্রিয়া এখনও জটিল এবং সংস্থাগুলির মধ্যে ওভারল্যাপ করে।

"সামাজিক আবাসন না থাকার অনেক কারণ আছে, কিন্তু সবচেয়ে উল্লেখযোগ্য কারণ হল সামাজিক আবাসন নির্মাণের অনুমতির জন্য আবেদন করার প্রক্রিয়া খুবই জটিল। এদিকে, বাণিজ্যিক বাড়ি তৈরি করা সহজ এবং লাভজনক, তাহলে কম লাভের সাথে আরও কঠিন বিকল্প কেন বেছে নেওয়া উচিত? তাছাড়া, নগর পরিকল্পনা উপযুক্ত নয়। অনেক জমির প্লট শুধুমাত্র কম নির্মাণ ঘনত্বের নিম্ন-উচ্চ বাড়ি নির্মাণের অনুমতিপ্রাপ্ত, যার ফলে বৃহৎ আকারের সামাজিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়ন করা অসম্ভব হয়ে পড়ে," বলেন মিঃ নগুয়েন ডুই চুয়েন।

এই ক্ষেত্রের সাথে জড়িত ব্যবসাগুলি কেবল পদ্ধতিগত সমস্যার সম্মুখীনই নয়, তারা অনেক আর্থিক সমস্যারও সম্মুখীন হচ্ছে। বেকামেক্স আইডিসি কর্পোরেশনের ডেপুটি জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ নগুয়েন ভ্যান থান হুই শেয়ার করেছেন: "ব্যবসাগুলির জন্য সবচেয়ে বড় চ্যালেঞ্জ হল মূলধনের চাপ এবং ইনপুট খরচ। সাইট ক্লিয়ারেন্স, অবকাঠামো বিনিয়োগ এবং ঋণের সুদের ব্যয় তীব্রভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে, যখন সামাজিক আবাসন বিভাগের লাভের মার্জিন নিম্ন স্তরে নিয়ন্ত্রিত, যার ফলে ব্যবসাগুলির জন্য নগদ প্রবাহ সংরক্ষণ করা কঠিন হয়ে পড়েছে।"

এছাড়াও, একটি সামাজিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নে প্রায়শই আইনি প্রক্রিয়া সম্পন্ন করতে অনেক বছর সময় লাগে, যেমন ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন, পরিকল্পনা অনুমোদন, নির্মাণ অনুমতি প্রদান, নির্মাণ, গোলাপী বই প্রদানের পদ্ধতি... "দীর্ঘ প্রক্রিয়ার ফলে অনেক প্রকল্প স্থবির হয়ে পড়ে, খরচ বৃদ্ধি পায় এবং আর্থিক ঝুঁকি বৃদ্ধি পায়। একটি নির্দিষ্ট সহায়তা ব্যবস্থা ছাড়া, ব্যবসার জন্য দীর্ঘমেয়াদী বিনিয়োগ প্রেরণা বজায় রাখা খুবই কঠিন," মিঃ হুই জোর দিয়ে বলেন।

মিঃ নগুয়েন ভ্যান থান হুইয়ের মতে, আরেকটি অসুবিধা হল সামাজিক লক্ষ্য এবং অর্থনৈতিক দক্ষতার ভারসাম্য বজায় রাখার সমস্যা। সামাজিক আবাসনকে বিক্রয়মূল্য কম রাখতে বাধ্য করা হয়, অন্যদিকে উপকরণ, শ্রম এবং অবকাঠামোর খরচ বাজার মূল্যে থাকে। অগ্রাধিকারমূলক ঋণ উৎস বা মূল্য সহায়তা ব্যবস্থা ছাড়া, ব্যবসাগুলি প্রায় কোনও লাভ করতে পারে না। এটি দেখায় যে কেন বাণিজ্যিক আবাসন বিভাগের তুলনায় সামাজিক আবাসন বিনিয়োগে অংশগ্রহণকারী ব্যবসার সংখ্যা খুব কম।

এখনও অনেক ত্রুটি আছে

জটিল আইনি প্রক্রিয়ার পাশাপাশি, সামাজিক আবাসন অনুপযুক্ত ভৌগোলিক অবস্থানের সমস্যারও সম্মুখীন হয়। চান হাং ওয়ার্ড (হো চি মিন সিটি) এর একজন শিক্ষিকা মিসেস ফাম থি হ্যাং আরও বলেন: "আমার কর্মক্ষেত্র শহরের কেন্দ্রস্থলে অবস্থিত, যেখানে বেশিরভাগ সামাজিক আবাসন প্রকল্প বিন ডুওং বা হোক মন এর মতো প্রত্যন্ত অঞ্চলে নির্মিত হয়। এর ফলে যাতায়াত, শিক্ষাদান এবং পরিবারের যত্ন নেওয়া খুব কঠিন হয়ে পড়ে।"

হো চি মিন সিটি ইউনিভার্সিটি অফ ইকোনমিক্সের আঞ্চলিক উন্নয়ন গবেষণা ও পরামর্শ ইনস্টিটিউটের উপ-পরিচালক ডঃ নগুয়েন কিম ডুক বলেন যে হো চি মিন সিটিতে সামাজিক আবাসনের জন্য ভূমি তহবিল এখনও খুবই সীমিত। অনেক জায়গায় জমি আছে কিন্তু পরিবহন, স্কুল এবং হাসপাতালগুলির মতো সমন্বিত প্রযুক্তিগত এবং সামাজিক অবকাঠামোর অভাব রয়েছে, যার ফলে প্রকল্পগুলি কার্যকরভাবে বাস্তবায়ন করা কঠিন হয়ে পড়ে। "কেবল আবাসন থাকলে কিন্তু পরিষেবা অবকাঠামো এবং সংযুক্ত থাকার জায়গার অভাব থাকলে একটি টেকসই আবাসিক এলাকা থাকা অসম্ভব," মিঃ ডুক মন্তব্য করেন।

এছাড়াও, যদিও হো চি মিন সিটির সিটি হাউজিং ডেভেলপমেন্ট ফান্ডের মাধ্যমে নিম্ন আয়ের লোকেদের জন্য একটি ঋণ নীতি রয়েছে (৪.৭%/বছরের অগ্রাধিকারমূলক সুদের হার সহ ৯০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং পর্যন্ত), এই ঋণের পরিমাণ এখনও বাড়ির মূল্যের তুলনায় কম এবং ঋণ গ্রহীতাদের সংখ্যা সীমিত।

"সামাজিক আবাসন কেনার শর্তগুলিও অপর্যাপ্ত। শুধুমাত্র যারা সত্যিই অসুবিধায় আছেন এবং রিয়েল এস্টেটের মালিক নন তারাই কিনতে পারবেন, তবে বর্তমান নিয়মগুলি কেবল একটি প্রদেশের মধ্যেই প্রযোজ্য। অতএব, এমন কিছু ঘটনা ঘটবে যেখানে অন্যান্য প্রদেশের লোকেরা অনেক বাড়ি মালিক, কিন্তু যদি তাদের হো চি মিন সিটিতে একটি বাড়ি না থাকে, তবুও তারা সামাজিক আবাসন কিনতে পারবেন। বিপরীতে, প্রায় ১ কোটি ৬০ লক্ষ/মাস আয়ের কর্মীদের আবেদনের প্রয়োজনীয়তা পূরণ না করার কারণে তাদের বাদ দেওয়া হয়," মিঃ চুয়েন আরও বিশ্লেষণ করেন।

এছাড়াও, এখনও এমন পরিস্থিতি রয়েছে যেখানে অনেক সামাজিক আবাসন অ্যাপার্টমেন্ট এমন লোকদের নামে নিবন্ধিত যাদের সেখানে থাকার আসলে কোনও প্রয়োজন নেই। এটি সামাজিক নিরাপত্তা নীতিগুলিকে বিকৃত করে এবং সামাজিক আবাসন কর্মসূচির উপর জনসাধারণের আস্থা হ্রাস করে।

চূড়ান্ত প্রবন্ধ: জল্পনা-কল্পনা রোধে একটি স্বচ্ছ ব্যবস্থা তৈরি করা

সূত্র: https://baotintuc.vn/phong-su-dieu-tra/phat-trien-nha-o-xa-hoi-tai-tp-ho-chi-minh-bai-2-vi-sao-nha-o-xa-hoi-van-mai-thieu-hut-20251012100030361.htm