রিয়েল এস্টেট আমানত ঋণ কঠোর করা: বাজার ধীর হতে পারে কিন্তু আরও স্বচ্ছ হয়ে উঠছে

বিশেষজ্ঞদের মতে, "লিখিত চুক্তি" অনুসারে আমানত প্রদানের মাধ্যমে ঋণ প্রদান বন্ধ করার অনুরোধ রিয়েল এস্টেট বাজারে একটি নির্দিষ্ট প্রভাব ফেলবে।

মিঃ নগুয়েন কোয়াং হুই - অর্থ ও ব্যাংকিং অনুষদের (নগুয়েন ট্রাই বিশ্ববিদ্যালয়) প্রধান নির্বাহী কর্মকর্তা বলেছেন যে স্বল্পমেয়াদে, উপরোক্ত নিয়ন্ত্রণের ফলে বাজার সাময়িকভাবে স্থবির হয়ে পড়তে পারে, বিশেষ করে প্রাথমিক পর্যায়ে এবং মূলধন সংগ্রহের প্রাথমিক পর্যায়ে প্রকল্পগুলিতে। স্বল্পমেয়াদী লিভারেজ ব্যবহারকারী কিছু বিনিয়োগকারীর সুযোগ সংকুচিত হবে এবং তারল্য কিছুটা হ্রাস পাবে।

তবে, মধ্যম ও দীর্ঘমেয়াদে, এটি একটি প্রয়োজনীয় পরিশোধন প্রক্রিয়া: প্রকৃত ক্রেতা এবং প্রকৃত প্রকল্পগুলির দিকে ঋণ প্রবাহ নিয়ন্ত্রিত হবে; ব্যাংক জামানতের মান উন্নত হবে এবং বাজারের আস্থা আরও স্বচ্ছ ও স্থিতিশীল ভিত্তিতে শক্তিশালী হবে।

যদি সুস্পষ্ট নির্দেশিকা, স্বচ্ছ ব্লকিং মেকানিজম এবং মানসম্মত ঝুঁকি নিয়ন্ত্রণ প্রক্রিয়া সহ সমন্বিতভাবে বাস্তবায়িত হয়, তাহলে এই নীতি কেবল মূলধন প্রবাহ রোধ করবে না বরং ব্যাংক, ব্যবসা এবং ক্রেতাদের জন্য একটি নিরাপদ অপারেটিং কাঠামো তৈরি করবে। সেখান থেকে, রিয়েল এস্টেট বাজার "লিভারেজের উপর ভিত্তি করে বৃদ্ধি" পর্যায় থেকে "প্রকৃত আর্থিক ক্ষমতা এবং সম্পদের প্রকৃত মূল্যের উপর ভিত্তি করে উন্নয়ন" পর্যায়ে যেতে পারে।

রিয়েল এস্টেট আমানত ঋণ কঠোর করা: বাজার শুদ্ধ করা হবে। (ছবি: মিন ডুক)।

মিঃ হুই আরও বিশ্লেষণ করেছেন যে স্টেট ব্যাংক অফ রিজিওন ২-এর জন্য ব্যাংকগুলিকে প্রয়োজন ঋণ আমানত পরিশোধ বন্ধ করুন রিয়েল এস্টেট কেনার সময় "লিখিত চুক্তি" (অথবা অনুরূপ ফর্ম) ব্যবহার করা একটি কৌশলগত ঋণ নিয়ন্ত্রণ ব্যবস্থা, যা ঝুঁকি নিয়ন্ত্রণে এবং মূলধন প্রবাহকে টেকসই উন্নয়ন লক্ষ্যে ফিরিয়ে আনার ক্ষেত্রে ব্যবস্থাপনা সংস্থার বিচক্ষণ দিকনির্দেশনা প্রদর্শন করে।

মূলত, এটি কোনও চরম কঠোর পদক্ষেপ নয় বরং আর্থিক ও ব্যাংকিং ব্যবস্থার নিরাপত্তা নিশ্চিত করার জন্য একটি প্রয়োজনীয় সমন্বয় পদক্ষেপ, একই সাথে তীব্র প্রবৃদ্ধি এবং উচ্চ লিভারেজের পর রিয়েল এস্টেট বাজারে শৃঙ্খলা ফিরিয়ে আনা।

রিয়েল এস্টেট ঋণ পদ্ধতিতে, ব্যাংকগুলি সাধারণত সম্পত্তির মূল্যায়নকৃত মূল্যের ৫০-৭০% ঋণ দেয় এবং গ্রাহক যখন ইক্যুইটি মূলধন সম্পন্ন করেন তখনই ঋণ বিতরণ করে। যাইহোক, সম্প্রতি কিছু গ্রাহক আমানত পরিশোধের জন্য মূলধন ধার করার ঘটনা ঘটেছে - এমন পর্যায়ে যখন সম্পত্তি এখনও গঠিত হয়নি, প্রকল্পটি এখনও আইনি শর্ত পূরণ করেনি, এমনকি কেবল একটি রিজার্ভেশন চুক্তি বা প্রাথমিক আমানত চুক্তির আকারে বিদ্যমান।

সেই সময়ে, ব্যাংকগুলি "চুক্তির" ভিত্তিতে ঋণ বিতরণ করত যার কোনও স্পষ্ট আইনি ভিত্তি ছিল না, যার ফলে ঋণ প্রবাহ উচ্চ-ঝুঁকিপূর্ণ এলাকায় প্রবেশ করত, যা সহজেই বিরোধ এবং খারাপ ঋণের দিকে পরিচালিত করত।

শুধু তাই নয়, আমানত ঋণ অসাবধানতাবশত অনুমানমূলক কার্যকলাপকে উৎসাহিত করে, যখন কিছু বিনিয়োগকারী একই পরিমাণ মূলধন ব্যবহার করে বিভিন্ন পণ্য জমা করে, এই আশায় যে ব্যাংক অনুপাত অনুসারে ঋণ বিতরণ অব্যাহত রাখবে।

এই লিভারেজ চক্রটি একটি বৃহৎ বিনিয়োগ চাহিদা তৈরি করে, যা মূল্য বৃদ্ধিতে অবদান রাখে, সরবরাহ-চাহিদার ভারসাম্যকে তীব্রভাবে প্রভাবিত করে, যার ফলে বাজার অতিরিক্ত উত্তাপের ঝুঁকিতে পড়ে। যখন প্রবণতা বিপরীত হয়, তখন লিভারেজ লেনদেনগুলি দ্রুত প্রত্যাহার করে নেয়, যার ফলে আমানত বাতিল, অর্থপ্রদান স্থগিতকরণ, বিনিয়োগকারীদের উপর চাপ সৃষ্টি এবং ঋণ ব্যবস্থার জন্য ঝুঁকি বৃদ্ধি পায়।

এই প্রেক্ষাপটে, আমানত ঋণ স্থগিত করা একটি যুক্তিসঙ্গত সতর্কতামূলক পদক্ষেপ হিসেবে বিবেচিত হতে পারে, যা বাজারকে একটি সুস্থ আর্থিক কক্ষপথে ফিরিয়ে আনতে সাহায্য করবে। এই নীতির লক্ষ্য প্রকৃত বাড়ির ক্রেতাদের সুরক্ষা দেওয়া, লেনদেনগুলিকে একটি আদর্শ আইনি ভিত্তির দিকে ফিরে যেতে বাধ্য করা: শুধুমাত্র যখন প্রকল্পটি বিক্রয়ের জন্য যোগ্য হবে, সম্পত্তির স্বচ্ছভাবে মূল্যায়ন করা হবে, তখনই ব্যাংক ঋণ দেবে এবং অগ্রগতি অনুসারে অর্থ প্রদান করবে। ক্রেতাদের অবশ্যই সংশ্লিষ্ট পরিমাণ ইক্যুইটি থাকতে হবে, যার ফলে আমানত করার আগে আরও সাবধানতার সাথে বিবেচনা করা হবে, আইনত সম্পূর্ণ নয় বা জটিল চুক্তি রয়েছে এমন প্রকল্পে আটকে যাওয়ার ঝুঁকি কমানো হবে।

একই মতামত শেয়ার করে, হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (HoREA) এর চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ আরও বলেন যে, ঋণ প্রতিষ্ঠানগুলিকে ভবিষ্যতে এমন লেনদেন করার জন্য ঋণ বা আমানত প্রদান না করার নির্দেশ দেওয়া প্রয়োজন যা আমানতের সময় শর্ত পূরণ করে না।

" যেসব জমি বা অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পের ভিত্তিপ্রস্তর সম্পূর্ণ হয়নি এবং প্রবিধান অনুসারে মূলধন সংগ্রহের শর্ত পূরণ করে না, সেসব প্রকল্পের অবৈধ উপবিভাগ এবং বিক্রয়ের ক্ষেত্রে গ্রাহকরা আমানত জমা করার জন্য মূলধন ধার করতে পারবেন না। এটি রিয়েল এস্টেট এবং ভবিষ্যতের আবাসন কেনার বা লিজ দেওয়ার জন্য গ্রাহকদের আইনি এবং বৈধ অধিকার এবং স্বার্থ রক্ষা করার জন্য এবং একটি সুস্থ রিয়েল এস্টেট বাজার গড়ে তোলার ক্ষেত্রে অবদান রাখার জন্য ," মিঃ লে হোয়াং চাউ বলেন।

তুয়ান আন রিয়েল এস্টেটের পরিচালক মিঃ গিয়াং আন তুয়ানও এই নতুন প্রয়োজনীয়তার সাথে একমত পোষণ করেছেন, কারণ এটি বাজারকে বিশুদ্ধ করতে সাহায্য করবে, ব্যাংক এবং ঋণগ্রহীতা উভয়ের জন্যই ঝুঁকি কমাবে। মিঃ তুয়ান আরও বলেন, যেসব বিনিয়োগকারীর পণ্য বিক্রি করার মতো পর্যাপ্ত আইনি মর্যাদা নেই তাদের অবশ্যই আমানত চ্যানেলের মাধ্যমে মূলধন সংগ্রহ করতে হবে। অতএব, ঋণ কঠোর করা দুর্বল আর্থিক বিনিয়োগকারীদের দূর করতে সাহায্য করবে।

আমানত পর্যায় থেকেই ঋণ নেওয়া গ্রাহকদের ক্ষেত্রে, এটি আরও দেখায় যে তাদের আর্থিক সম্ভাবনা দুর্বল, এবং তারা "খালি হাতে চোর ধরা" ফাটকাবাজ। আমানতের জন্য ঋণ পরিশোধের ক্ষেত্রে কঠোরতা আনার ফলে ফাটকাবাজ ক্রেতা, সার্ফার এবং যাদের প্রকৃত আবাসনের চাহিদা নেই তাদের সংখ্যা হ্রাস পেতে পারে, যার ফলে প্রকৃত চাহিদা সম্পন্ন বাড়ি ক্রেতাদের বাড়ির মালিক হওয়ার সুযোগের কাছাকাছি যেতে সাহায্য করে।

তার মতে, এই প্রয়োজনীয়তা হলো ঋণগ্রহীতাদের মূলধন ব্যবহারের উদ্দেশ্য কঠোরভাবে নিয়ন্ত্রণ করা এবং ঋণ ঝুঁকি নিয়ন্ত্রণ করা।

যেসব প্রকল্প আমানতের সময় আইনের বিধান অনুসারে বাস্তবায়নের যোগ্য, সেসব প্রকল্পের ক্ষেত্রে ঋণ প্রতিষ্ঠানগুলি ভবিষ্যতে স্বাভাবিক লেনদেন পরিচালনার জন্য আমানত পরিশোধের জন্য ঋণ দেয়। অতএব, এটি মূলধন সংকুচিত করার ব্যবস্থা নয়, তাই রিয়েল এস্টেট বাজার খুব বেশি প্রভাবিত হবে না।

আইন মেনে চলা রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলি প্রভাবিত হয় না কারণ ভবিষ্যতের রিয়েল এস্টেট এবং আবাসন প্রকল্পগুলি যা মূলধন সংগ্রহের শর্ত পূরণ করে সেগুলি এখনও গ্রাহকরা আমানত পরিশোধের জন্য ঋণ ধার করতে ব্যবহার করতে পারেন।

বাড়ির ক্রেতারা ঝুঁকি সীমিত করবেন। (চিত্রণ: মিন ডাক)।

পূর্বে, এই বিষয়ে তার মতামত প্রকাশ করে, অর্থনৈতিক বিশেষজ্ঞ ডঃ দিন দ্য হিয়েন আরও বলেছিলেন যে ব্যাংকগুলির পরিচালনার নীতি হল ঝুঁকি ব্যবস্থাপনা। ব্যাংকগুলি সাধারণত মামলার প্রকৃতি অনুসারে ঋণ দেয়। তাছাড়া, প্রাথমিক আমানত খুবই কম এবং এটি কেবল শুরু, যদি রিয়েল এস্টেট ক্রেতার কাছে তা না থাকে, তাহলে ব্যাংক কীভাবে ঋণ দেওয়ার সাহস করবে?

আইনি প্রক্রিয়া সম্পন্ন করার শর্ত পূরণ না করলে আমানত এবং রিয়েল এস্টেট বাতিল করা স্বাভাবিক এবং বাস্তবে এটি প্রায়শই ঘটে। সেই সময়ে, এই ঋণ ব্যাংকের জন্য খারাপ ঋণে পরিণত হওয়ার ঝুঁকিপূর্ণ হবে।

তাঁর মতে, আমানত এবং প্রাথমিক মূলধন অবদানের মতো বিনিয়োগমূলক কার্যক্রম ব্যাংকগুলিকে ঋণ দেওয়ার যোগ্য নয়। পাশাপাশি বিদেশে পড়াশোনার জন্য শিশুদের পাঠানোর সময় আর্থিক সক্ষমতা প্রমাণের নিয়ম, ব্যবসা প্রতিষ্ঠার জন্য মূলধন অবদানের নিশ্চয়তা, কিন্তু ব্যাংকগুলি ঋণ দেয়, এই কার্যক্রমের জন্য আর্থিক সক্ষমতা প্রমাণের অর্থ হারায়।

অতএব, ব্যাংকিং ব্যবস্থার নিরাপত্তা বৃদ্ধির জন্য এই কাজটি প্রয়োজনীয় এবং আরও বিস্তারিতভাবে বর্ণনা করা হয়েছে, ব্যাংক বা রিয়েল এস্টেট বাজারের সাধারণ ঋণ পরিস্থিতিকে প্রভাবিত না করে।

সূত্র: https://baolangson.vn/siet-cho-vay-dat-coc-bds-thi-truong-co-the-chung-lai-nhung-ngay-cang-minh-bach-5062732.html