আকাশছোঁয়া জমির দামের মুখে ভূমি আইন সংশোধন করা

"হয়তো এই জীবনে আমার কোনও বাড়ি নেই। হয়তো পরবর্তী জীবনে বাড়ি পাওয়ার আশায় আমাকে আরও অনেক জীবন ধরে অনুশীলন করতে হবে, যখন বাড়ির দাম এত বেশি।"

সেই পদত্যাগী দীর্ঘশ্বাসটি একজন তরুণ প্রতিবেদকের কাছ থেকে এসেছিল - যার একটি স্থিতিশীল চাকরি এবং গড় আয় রয়েছে - কিন্তু এখনও রাজধানীতে স্থায়ীভাবে বসবাসের জন্য একটি জায়গার স্বপ্ন দেখার সাহস করে না।

হ্যানয় বা হো চি মিন সিটির মতো বড় শহরগুলিতে লক্ষ লক্ষ তরুণ-তরুণীর কাছে এই আবেশ একটি সাধারণ বাস্তবতা হয়ে উঠছে, যেখানে গড় অ্যাপার্টমেন্টের দাম অকল্পনীয় উচ্চতায় পৌঁছেছে।

নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের তথ্য অনুযায়ী, শুধুমাত্র ২০২৪ সালে হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্টের দাম আগের বছরের তুলনায় ৪০-৫০% বৃদ্ধি পেয়েছে, অনেক প্রকল্পের দাম আরও বেশি বৃদ্ধি পেয়েছে। হো চি মিন সিটিতে, দাম নিঃশ্বাস ফেলার মতো অবস্থা নেই, গড়ে ২০-৩০% বৃদ্ধি পেয়েছে।

মাত্র অর্ধেক বছর পরে, এখন, এক দশক আগে নির্মিত, সীমিত এলাকা সহ অ্যাপার্টমেন্টগুলিও 70-80 মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটারে উন্নীত হয়েছে। বিলাসবহুল অ্যাপার্টমেন্টগুলির দাম 150 মিলিয়ন পর্যন্ত হতে পারে, এবং কিছু জায়গায় এমনকি 200 মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটারেরও বেশি দাম উল্লেখ করা হয়েছে।

এই দাম কেবল তরুণদের নাগালের বাইরে নয়, এমনকি মধ্যবিত্তদেরও ক্ষতির মুখে ফেলে।

"বাজার জমির দাম" ধারণাটি স্পষ্ট করা এবং এটিকে "অনুমানমূলক দাম" বা "বাবল দাম" থেকে আলাদা করা প্রয়োজন। ছবি: হোয়াং হা

একজন অর্থনীতিবিদ এর মতে, এই পরিস্থিতি, বাড়ি কেনার জন্য প্রয়োজনীয় সঞ্চয়ের সময়কে... ৬০ বছর পর্যন্ত ঠেলে দিয়েছে - আইএমএফ যে ৩০ বছরের সীমাকে রিয়েল এস্টেট বুদবুদের লক্ষণ বলে মনে করে তার দ্বিগুণ।

অন্য কথায়, বর্তমান গড় আয়ের সাথে, একজন ভিয়েতনামী ব্যক্তি তার পুরো জীবন কাজ করে কাটাবেন, কোনও বাড়ি মালিকানা ছাড়াই, জীবনযাত্রার খরচ, সন্তান লালন-পালন, বা জীবনের অন্য কোনও আর্থিক ধাক্কা ছাড়া।

জুলাইয়ের গোড়ার দিকে, প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয় সতর্ক করে দিয়েছিল যে আগামী সময়ে জমির দামে "বড় ধরনের ওঠানামা" হবে, কারণ ২০২৪ সালের ভূমি আইন অনুসারে অনেক এলাকা নতুন জমির মূল্য তালিকা জারি করবে।

জমির দামের উন্মাদনা কোথায় অব্যাহত থাকবে?

রিয়েল এস্টেটের দাম এত দ্রুত কেন বাড়ছে?

২০২৪ সালের ভূমি আইন অনুসারে স্থানীয় জমির মূল্য তালিকা "বাজার মূল্যের কাছাকাছি" হওয়া বাধ্যতামূলক। জমির মূল্য তালিকা, একটি নতুন হাতিয়ার যা বাজার মূল্যকে সততার সাথে প্রতিফলিত করবে বলে আশা করা হচ্ছে, দুর্ভাগ্যবশত জল্পনা এবং কারসাজির নিলামের কারণে জমির জ্বরকে বৈধতা দেয়।

কেন?

বাজার মূল্যের কাছাকাছি দাম কত? আজকাল তথাকথিত "বাজার মূল্য" প্রায়শই ভার্চুয়াল লেনদেন, স্বল্পমেয়াদী অনুমানমূলক উত্তেজনা, অস্বাভাবিকভাবে উচ্চ নিলাম মূল্য এবং স্ফীত পৃথক প্লট থেকে প্রতিষ্ঠিত হয় - এবং তারপর সমগ্র অঞ্চলে এটি আরোপের ভিত্তি হিসাবে ব্যবহৃত হয়।

এছাড়াও, আকাশছোঁয়া জমির মূল্য তালিকার ফলে সংশ্লিষ্ট সকল কর, ফি এবং চার্জ বৃদ্ধি পেয়েছে। ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের জন্য আবেদনকারী ব্যবসা, প্লট বিভক্ত বা একীভূত করার জন্য আবেদনকারী ব্যক্তি, এমনকি কেবল ঘর তৈরির জন্য আবেদনকারী ব্যক্তিদের - জমির খরচের উপর কর আরোপ করা হয়।

এমন অনেক ঘটনা আছে যেখানে বিশাল আর্থিক পার্থক্য বহন করতে না পারার কারণে নিজের জমির ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করা অসম্ভব।

জমির দামের ঊর্ধ্বগতিতে সবাই আটকা পড়েছে: মানুষ বাড়ি কিনতে পারছে না; ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর আর বিনিয়োগের প্রেরণা নেই। ফলস্বরূপ, অর্থনীতি খরচ এবং উৎপাদন উভয় দিক থেকেই শক্তির একটি বড় উৎস হারায়।

জমির অত্যধিক উচ্চমূল্য উন্নয়নের উৎস হওয়ার পরিবর্তে, প্রণোদনাকে বাদ দিয়েছে।

১০ জুলাই সকালে অনুষ্ঠিত রেজোলিউশন ১৮ বাস্তবায়নের ৩ বছর এবং ২০২৪ সালের ভূমি আইন বাস্তবায়নের ১ বছর পর্যালোচনা সম্মেলনে, প্রধানমন্ত্রী ফাম মিন চিন গুরুত্বপূর্ণ বাধাগুলি তুলে ধরেন: জমি পুনরুদ্ধার, বরাদ্দ এবং ইজারা দেওয়ার পদ্ধতি এখনও ধীর; জমির মূল্যায়নে স্বচ্ছতার অভাব রয়েছে; দাম নিয়ন্ত্রণের জন্য নিলামকে কাজে লাগানো হচ্ছে; ভূমি অর্থায়ন নীতিগুলি সম্পূর্ণরূপে প্রাতিষ্ঠানিকীকরণ করা হয়নি।

বিশেষ করে, প্রধানমন্ত্রীর মতে, সমগ্র জনগণের জন্য ভূমি মালিকানার প্রতিনিধি হিসেবে রাষ্ট্রের ভূমিকা স্পষ্টভাবে প্রতিষ্ঠিত হয়নি, যার ফলে এমন পরিস্থিতির সৃষ্টি হয়েছে যেখানে "যার ক্ষমতা আছে সে জমি দখল করে", এবং "যে দাম নির্ধারণ করে সে পুরো বাজার নির্ধারণ করে"।

এই সম্মেলনে, প্রতিনিধিরা অকপটে স্বীকার করেছেন যে জমির জনসাধারণের মালিকানার শাসনব্যবস্থা সম্পর্কে সচেতনতা "এখনও সীমিত"।

প্রকৃতপক্ষে, জমির উপর জনগণের মালিকানা বিষয়বস্তুর দিক থেকে স্পষ্ট করা হয়নি। রাষ্ট্র হল প্রতিনিধিত্বমূলক মালিক, কিন্তু বাস্তবে, মাত্র কয়েকটি সংস্থা - এমনকি সরকারি কর্মচারীদের একটি দল - জমির সাথে সম্পর্কিত সমস্ত বিষয় সরাসরি নির্ধারণ করার অধিকার রাখে: পরিকল্পনা, জমি বরাদ্দ, ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন থেকে শুরু করে মূল্যায়ন পর্যন্ত। যখন এই ক্ষমতা কঠোরভাবে নিয়ন্ত্রণ করা হয় না, তখন জমি সহজেই স্থানীয় স্বার্থ রক্ষার একটি হাতিয়ার হয়ে উঠতে পারে।

জমির দামে বৈষম্যও একটি বড় অন্যায়। বিদেশী বিনিয়োগকারী বা "অনুকূল" উদ্যোগগুলিকে সম্পূর্ণ প্রণোদনা সত্ত্বেও কম দামে জমি বরাদ্দ করা যেতে পারে। এদিকে, বেশিরভাগ দেশীয় বেসরকারি উদ্যোগকে অতিরিক্ত দামে জমি কিনতে হয় এবং সব ধরণের "বাজার-লেবেলযুক্ত" খরচ বহন করতে হয়। এটি ব্যবসায়িক পরিবেশকে বিকৃত করে, যার ফলে জমি - একটি বিশেষ সম্পদ - অদক্ষভাবে ব্যবহার করা হয় এবং গুরুতর অপচয় হয়।

ভূমি আইন সংশোধনের সময় কী করবেন?

প্রথমত, "বাজার জমির দাম" ধারণাটি স্পষ্ট করা এবং এটিকে "অনুমানমূলক মূল্য" বা "বাবল মূল্য" থেকে আলাদা করা প্রয়োজন। জমির মূল্য তালিকা অনিয়মিত নিলাম বা কারসাজিকৃত লেনদেন থেকে নেওয়া যাবে না, তবে প্রকৃত লেনদেনের তথ্য, দীর্ঘমেয়াদী গড়ের উপর ভিত্তি করে, স্বাধীনভাবে পর্যবেক্ষণ করা আবশ্যক।

দ্বিতীয়ত, জনগণের ভূমি মালিকানার প্রতিনিধি হিসেবে রাষ্ট্রের ভূমিকা বিশেষভাবে প্রাতিষ্ঠানিকীকরণ করা প্রয়োজন। রাষ্ট্র কেবল "মূল্য নির্ধারণকারী" নয় বরং "ন্যায়বিচারের রক্ষক"। ভূমি বণ্টন এবং মূল্য নির্ধারণ নীতিগুলি জনসাধারণের জন্য স্বচ্ছ এবং একটি স্পষ্ট সামাজিক পর্যবেক্ষণ ব্যবস্থা থাকা উচিত।

তৃতীয়ত, ভূমি অর্থায়ন নীতিমালার ব্যাপক সংস্কার করা প্রয়োজন। বাজেট রাজস্ব বৃদ্ধির হাতিয়ার হিসেবে জমির উচ্চ মূল্য ব্যবহার করা যাবে না। রাষ্ট্র যদি জমি থেকে সম্পদ অর্জন করতে চায়, তাহলে ন্যায্যতা এবং দক্ষতার নীতি অনুসারে মূল্যায়ন, ভূমি ব্যবহার কর এবং বিনিয়োগ প্রণোদনার ক্ষেত্রে ব্যাপক সংস্কারের সাথে সাথে এগিয়ে যেতে হবে।

চতুর্থত, ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা একটি দ্বি-স্তরের সরকারি মডেল অনুসারে প্রতিষ্ঠিত হওয়া উচিত, যার একটি দীর্ঘমেয়াদী দৃষ্টিভঙ্গি থাকবে এবং আর্থ-সামাজিক উন্নয়ন কৌশলের সাথে ঘনিষ্ঠভাবে যুক্ত থাকবে। ভূমি ডাটাবেসগুলি সম্পূর্ণ এবং আন্তঃসংযুক্ত হওয়া উচিত, যা পর্যবেক্ষণ এবং সঠিক সিদ্ধান্ত নেওয়ার জন্য একটি ভিত্তি তৈরি করবে।

সবশেষে কিন্তু সর্বনিম্ন নয় - জমিকে তার ন্যায্য স্থানে ফিরিয়ে আনা: একটি বিশেষ সম্পদ, যা অনুমানমূলক বাজার মূল্যায়নের অধীন নয়, চাওয়া-দাওয়ার সিদ্ধান্তের দ্বারা বিকৃত নয়।

সাম্প্রতিক দ্বাদশ কেন্দ্রীয় সম্মেলন, ১৩তম মেয়াদে, স্পষ্টভাবে বলা হয়েছে যে ভূমি আইন সংশোধনের লক্ষ্য হওয়া উচিত "রাষ্ট্র, জনগণ এবং ব্যবসার মধ্যে স্বচ্ছতা, ন্যায্যতা, দক্ষতা এবং স্বার্থের সামঞ্জস্য নিশ্চিত করা।" এটি কেবল একটি নীতিগত দিকনির্দেশনা নয় - বরং লক্ষ লক্ষ মানুষের জন্য ন্যায়বিচারের প্রতিশ্রুতিও যারা তাদের বসতি স্থাপনের স্বপ্ন নিয়ে দীর্ঘশ্বাস ফেলছেন।

দ্রুত এবং সিদ্ধান্তমূলক পদক্ষেপ না নিলে, একটি বাড়ির মালিকানার স্বপ্ন পুরো প্রজন্মের জন্য বিলাসিতাই থেকে যাবে; উৎপাদন এবং ব্যবসার জন্য জমির অ্যাক্সেস ভিয়েতনামী উদ্যোগগুলির নাগালের বাইরে থাকবে।

এটি কেবল রিয়েল এস্টেট বাজার নয়, সমগ্র অন্যায্য এবং বাজার-বণ্টনহীন সম্পদ ব্যবস্থার সাথে সম্পর্কিত একটি সমস্যা। সংশোধিত ভূমি আইনে এই প্রয়োজনীয়তাগুলি মোকাবেলা করা প্রয়োজন।

ভিয়েতনামনেট.ভিএন

সূত্র: https://vietnamnet.vn/sua-doi-luat-dat-dai-truoc-bai-toan-gia-dat-tang-vot-2425800.html