বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পের অবরুদ্ধ স্থানান্তর

ভূমি মূল্যায়নের ক্ষেত্রে বাধার কারণে, অনেক বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প এখনও রাজ্যের আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণের জন্য ভূমি ব্যবহার ফি নির্ধারণ করেনি, তাই স্থানান্তর লেনদেন করা যাচ্ছে না।

ভূমি মূল্যায়নের ক্ষেত্রে বাধার কারণে, অনেক বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প এখনও রাজ্যের আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণের জন্য ভূমি ব্যবহার ফি নির্ধারণ করেনি, তাই স্থানান্তর লেনদেন করা যাচ্ছে না।

হো চি মিন সিটির অনেক বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প ভূমি ব্যবহার ফি সংক্রান্ত সমস্যার কারণে স্থানান্তর করা যাচ্ছে না।

ভূমি ব্যবহার ফি সংক্রান্ত সমস্যার কারণে আটকে আছে

হো চি মিন সিটির একটি রিয়েল এস্টেট কোম্পানির জেনারেল ডিরেক্টর দাউ তু সংবাদপত্রের সাংবাদিকদের সাথে কথা বলার সময় জানান যে তার কোম্পানি বেশ কয়েকটি সম্ভাব্য প্রকল্পের মালিক, কিন্তু নগদ প্রবাহের অসুবিধার কারণে, তাদের আর্থিক পুনর্গঠনের জন্য জেলা ৭ (হো চি মিন সিটি) তে একটি প্রকল্প স্থানান্তরের জন্য একজন অংশীদার খুঁজতে বাধ্য হচ্ছে। অংশীদার প্রস্তুত, কিন্তু আইনি বাধার কারণে প্রকল্প স্থানান্তর চুক্তিটি সম্পন্ন করা সম্ভব হয়নি, যার মধ্যে সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হল ভূমি ব্যবহার ফি।

প্রবিধান অনুসারে, একটি প্রকল্প হস্তান্তর করতে হলে, বিনিয়োগকারীকে রাজ্যের প্রতি তার আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণ করতে হবে, যার মধ্যে ভূমি ব্যবহারের ফিও অন্তর্ভুক্ত। এন্টারপ্রাইজটি আর্থিক সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে এবং তার ভূমির আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণ করতে পারছে না তা উল্লেখ না করে, এমনকি যদি অংশীদার এই সমস্যা সমাধানের জন্য কিছু অর্থ অগ্রিম দিতে সম্মত হয়, তবুও ভূমি মূল্যায়নে বাধার কারণে এন্টারপ্রাইজটি প্রকল্পের ভূমি ব্যবহারের ফি দিতে পারে না।

বর্তমানে স্থগিত থাকা শত শত রিয়েল এস্টেট প্রকল্প এখনও রাজ্যের প্রতি তাদের আর্থিক দায়বদ্ধতা পূরণ করেনি।

উপরে উল্লিখিত এন্টারপ্রাইজটি একমাত্র ঘটনা নয়। ২০২৪ সালে, হো চি মিন সিটির অনেক এন্টারপ্রাইজ প্রকল্পটি স্থানান্তরের জন্য অংশীদারদের খোঁজার বিষয়ে "সংকেত" দিয়েছে, কিন্তু এখনও পর্যন্ত কোনও লেনদেন সফল হয়নি।

হো চি মিন সিটি ডিপার্টমেন্ট অফ কনস্ট্রাকশন থেকে প্রাপ্ত তথ্য থেকে আরও জানা যায় যে ২০২৪ সালে, শহরের কোনও বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প স্থানান্তরিত হবে না, যদিও অনেক বিদেশী বিনিয়োগকারী একীভূতকরণ এবং অধিগ্রহণ (M&A) চুক্তি সম্পাদন করতে আগ্রহী, কিন্তু সকলেই আইনি প্রক্রিয়ার সাথে জটিলতার সম্মুখীন হন।

প্রবিধানের প্রস্তাবিত সংশোধনী

হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (HoREA) এর চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ স্বীকার করেছেন যে পুরো এক বছর ধরে কোনও বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প স্থানান্তরিত না হওয়া থেকে বোঝা যায় যে M&A কার্যক্রম স্থবির, ​​যদিও অনেক ব্যবসার জন্যই অসুবিধা কাটিয়ে ওঠা এবং নগদ প্রবাহ তৈরি করার জন্য বিনিয়োগ পুনর্গঠনের প্রকৃত প্রয়োজন।

মিঃ চাউ-এর মতে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইনের (২০২৩) ৩৯ অনুচ্ছেদে একটি অত্যন্ত কঠোর নীতিমালা উল্লেখ করা হয়েছে: রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের সম্পূর্ণ বা আংশিক হস্তান্তর সম্পন্ন করার পর, হস্তান্তরকারী ব্যক্তি হস্তান্তরকারী বিনিয়োগকারীর অধিকার এবং বাধ্যবাধকতা উত্তরাধিকারসূত্রে লাভ করেন। তবে, এই আইনে আরও বলা হয়েছে: প্রকল্প হস্তান্তরের শর্ত হল প্রকল্পের জমি সম্পর্কিত আর্থিক বাধ্যবাধকতাগুলি সম্পন্ন করা, যার মধ্যে ভূমি ব্যবহার ফি, জমির ভাড়া এবং কর, ফি এবং জমি সম্পর্কিত চার্জ (যদি থাকে) অন্তর্ভুক্ত...

মিঃ চাউ বলেন যে এই ধরনের নিয়মকানুন আসলে সামঞ্জস্যপূর্ণ নয় এবং বাস্তবতার কাছাকাছিও নয়। কারণ রিয়েল এস্টেট এবং বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পের বিনিয়োগকারীরা কেবল একবারই তাদের আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণ করেন এবং রাজ্যকে ভূমি ব্যবহারের ফি প্রদান করেন, শুধুমাত্র সেই ক্ষেত্রে যেখানে প্রকল্প সমন্বয়ের ফলে অতিরিক্ত আর্থিক বাধ্যবাধকতা তৈরি হয়।

অতএব, HoREA প্রস্তাব করেছে যে নির্মাণ মন্ত্রণালয় প্রধানমন্ত্রী এবং উপযুক্ত কর্তৃপক্ষের কাছে এমন একটি পরিপূরক নিয়মকানুন জমা দেওয়ার কথা বিবেচনা করবে যাতে কোনও বিনিয়োগকারী জমি সংক্রান্ত আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণ না করেই কোনও রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের সম্পূর্ণ বা আংশিক স্থানান্তর করেন, তাহলে হস্তান্তরকারী সংস্থাটি পুরানো বিনিয়োগকারীর পক্ষে এই বাধ্যবাধকতা পালনের জন্য দায়ী থাকবে।

HoREA-এর মতে, এই সংশোধনীর লক্ষ্য হল M&A-এর জন্য বাধা দূর করা, ব্যবসার জন্য অসুবিধা দূর করা এবং প্রকল্প স্থানান্তর কার্যক্রমের জন্য বাধা দূর করা, যার ফলে রিয়েল এস্টেট বাজারকে নিরাপদে, স্বাস্থ্যকর এবং টেকসইভাবে পুনরুদ্ধার এবং বিকাশের জন্য উৎসাহিত করা, একই সাথে রাজ্যের বাজেট রাজস্ব বৃদ্ধিতে অবদান রাখা।

অধিকন্তু, বর্তমানে স্থগিত থাকা শত শত রিয়েল এস্টেট প্রকল্প এখনও রাজ্যের প্রতি তাদের আর্থিক দায়বদ্ধতা পূরণ করেনি। যদি এই প্রকল্পগুলি স্থানান্তরিত হয়, তাহলে স্থানান্তরিত উদ্যোগটি সাধারণত আর্থিক ও প্রশাসনিকভাবে সক্ষম একটি সত্তা হবে, যা প্রকল্পটি পুনরায় চালু করতে পারে, অথবা বাজারের চাহিদা অনুসারে প্রকল্পটিকে পুনর্গঠন ও সমন্বয় করতে পারে, যার ফলে অতিরিক্ত আর্থিক বাধ্যবাধকতা তৈরি হয়, যা রাজ্যের বাজেটের জন্য রাজস্ব বৃদ্ধি করে।

"যদি উপরোক্ত নিয়ম সংশোধন না করা হয়, তাহলে ব্যবসাগুলি এখনও শেয়ার হস্তান্তর করে বা ব্যবসা বিক্রি করে এটিকে 'এড়িয়ে' যেতে পারে, যা মূলত রিয়েল এস্টেট প্রকল্প হস্তান্তর করে," মিঃ চাউ আরও বলেন।

সূত্র: https://baodautu.vn/batdongsan/tac-chuyen-nhuong-du-an-nha-o-thuong-mai-d249825.html