একদল রিয়েল এস্টেট টাইকুনদের অস্বাভাবিক "সঞ্চয়" থেকে আমরা কী দেখতে পাই?

পরিশোধের ভারসাম্য

রিয়েল এস্টেট এন্টারপ্রাইজের আর্থিক বিবরণীতে, ক্রেতা/গ্রাহকদের কাছ থেকে স্বল্পমেয়াদী প্রিপেমেন্টের আইটেমটিকে "সঞ্চয়" হিসাবে বিবেচনা করা হয়। হিসাবরক্ষণ নীতি অনুসারে, প্রকল্পে রিয়েল এস্টেট কিনেছেন কিন্তু এখনও হস্তান্তর করা হয়নি এমন গ্রাহকদের কাছ থেকে এন্টারপ্রাইজ যে অর্থ পায় তা এখানে হিসাব করা হবে। এন্টারপ্রাইজ যখন সম্পূর্ণ রিয়েল এস্টেট সম্পন্ন করে এবং গ্রাহকদের কাছে হস্তান্তর করে তখন এই পরিমাণ রাজস্ব হিসাবে রেকর্ড করা হবে।

বাজারে থাকা বেশ কয়েকটি বৃহৎ আবাসিক রিয়েল এস্টেট ব্যবসার সাথে ড্যান ট্রাই -এর পরিসংখ্যান দেখায় যে ইউনিটগুলির "সঞ্চয়"-এর মধ্যে উল্লেখযোগ্য পার্থক্য রয়েছে।

৩১ ডিসেম্বর, ২০২৪ তারিখে, ভিনহোমস জয়েন্ট স্টক কোম্পানির (স্টক কোড: ভিএইচএম) স্বল্পমেয়াদী প্রিপেমেন্ট ছিল ৪৬,৩৮৩ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং, যা ২০২৩ সালের শেষের তুলনায় ৩২% বেশি। এই সংখ্যাটি বাকি ৫টি উদ্যোগের রেকর্ডকৃত মোট প্রিপেমেন্টের চেয়ে ১.৭ গুণ বেশি। এমনকি ২০২২ সালের শেষেও, গ্রাহকরা ভিনহোমসকে ৬২,৩৩৭ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং পর্যন্ত প্রিপেইড করেছেন, যা অন্যান্য ইউনিটের মোট প্রিপেইডের চেয়ে ২.৭ গুণ বেশি।

এই আইটেমের বেশিরভাগই হল ভিনহোমস এবং এর সহায়ক সংস্থাগুলির প্রকল্পগুলিতে রিয়েল এস্টেট ক্রয় চুক্তিতে স্বাক্ষরকারী গ্রাহকদের কাছ থেকে অগ্রগতির অর্থপ্রদানের ভারসাম্য। ভিয়েটক্যাপ সিকিউরিটিজ জয়েন্ট স্টক কোম্পানির পরিসংখ্যান দেখায় যে গত বছর, ভিনহোমস এবং এর সহায়ক সংস্থাগুলি বাজারে সবচেয়ে বেশি প্রকল্প বিক্রয় চালুকারী ইউনিট ছিল।

২০২৪ সালে আবাসিক রিয়েল এস্টেট ব্যবসার ভিত্তিপ্রস্তর স্থাপন এবং উদ্বোধনী অনুষ্ঠান (ছবি: ভিয়েটক্যাপ)।

স্বল্পমেয়াদী প্রিপেমেন্ট মূল্যের দিক থেকে দ্বিতীয় স্থানে রয়েছে নো ভা রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট গ্রুপ জয়েন্ট স্টক কোম্পানি ( নোভাল্যান্ড - স্টক কোড: এনভিএল)। ২০২৩ সালের একই সময়ের তুলনায় এই বিভাগটি ১% সামান্য কমেছে। এটি আংশিকভাবে এই উদ্যোগের বৃহৎ প্রকল্পগুলি অপসারণের পাশাপাশি ২০২৩ সালের তুলনায় লেনদেনের কোনও পরিবর্তন হয়নি তা প্রতিফলিত করে।

গত বছর, নির্মাণ উন্নয়ন বিনিয়োগ জয়েন্ট স্টক কর্পোরেশন (DIC কর্পোরেশন - স্টক কোড: DIG) এর "সঞ্চয়" উল্লেখযোগ্যভাবে উন্নত হয়েছিল যখন এটি 2,426 বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং-এ পৌঁছেছিল, যা 37% বৃদ্ধি পেয়েছিল। বিশেষ করে, সবচেয়ে শক্তিশালী প্রবৃদ্ধি এসেছে A2-1 অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্প থেকে, যা 843 বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং-এরও বেশি রেকর্ড করেছে, যা 2023 সালের শেষের একই সময়ের তুলনায় 4.9 গুণ বেশি।

অন্যদিকে, খাং ডিয়েন হাউস ইনভেস্টমেন্ট অ্যান্ড ট্রেডিং জয়েন্ট স্টক কোম্পানি (স্টক কোড: KDH), ন্যাম লং ইনভেস্টমেন্ট জয়েন্ট স্টক কোম্পানি (স্টক কোড: NLG), ডাট ঝাঁ গ্রুপ জয়েন্ট স্টক কোম্পানি (স্টক কোড: DXG) - এই সকল ইউনিটের প্রিপেইড গ্রাহক সংখ্যা হ্রাস পেয়েছে। কারণ হলো ২০২৩ সালে, এই সকল ইউনিটের উল্লেখযোগ্য বৃদ্ধি ঘটেছে।

উদাহরণস্বরূপ, ২০২৩ সালের শেষে, নাহা খাং দিয়েন গ্রাহকদের কাছ থেকে স্বল্পমেয়াদী প্রিপেমেন্টে ২,৩৮৮ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং রেকর্ড করেছে, যা আগের বছরের তুলনায় ২.৭ গুণ বেশি। ২০২৪ সালে, এই উদ্যোগটি বিক্রয়ের জন্য কোনও প্রকল্প খোলেনি।

"সঞ্চয়" টাকায় পরিণত হয়

যদিও স্বল্পমেয়াদী প্রিপেইড গ্রাহক পণ্যের বৃদ্ধিকে একটি ইতিবাচক সংকেত হিসেবে বিবেচনা করা হয়, তবুও রাজস্ব রেকর্ড করার জন্য, ব্যবসাগুলিকে সফলভাবে পণ্যগুলি সম্পূর্ণ করতে হবে এবং গ্রাহকদের কাছে পৌঁছে দিতে হবে।

একটি সিকিউরিটিজ কোম্পানির বিশ্লেষণ দলের প্রধান বলেন যে এখনও এমন কিছু ঘটনা রয়েছে যেখানে রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলি গ্রাহকদের কাছ থেকে অগ্রিম অর্থ প্রদান রেকর্ড করার পরেও প্রকল্পগুলি হস্তান্তর করতে পারে না। কিছু ক্ষেত্রে উল্লেখ করা যেতে পারে যে প্রকল্পের আইনি অবস্থা নিয়ে সমস্যা, প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য অপর্যাপ্ত মূলধন এবং মামলা-মোকদ্দমা বিরোধ।

ভিনহোমস এবং নোভাল্যান্ডের আর্থিক তথ্যের মাধ্যমে এটি দেখা যায়। এই দুটি ইউনিটের স্বল্পমেয়াদী প্রিপেইড গ্রাহক পণ্য দ্রুত বৃদ্ধি পেয়েছে এবং অন্যান্য ব্যবসাকে ছাড়িয়ে গেছে। কারণ হল এই জায়ান্টরা সাম্প্রতিক বছরগুলিতে বৃহৎ আকারের মেগা-প্রকল্প বাস্তবায়ন করেছে।

তবে, প্রকল্পের আইনি সমস্যার কারণে, নোভাল্যান্ডের এই রেকর্ডকৃত মূল্য কোম্পানির মুনাফায় অন্তর্ভুক্ত করা হয়নি। যদিও ভিনহোমসের মুনাফা প্রিপেইড গ্রাহক পণ্যের মতো একই দিকে বৃদ্ধি পায়, নোভাল্যান্ডের বিপরীত। ২০২৪ সালে, এই কোম্পানির কর-পরবর্তী ক্ষতি প্রায় ৪,৩৫১ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং ছিল। অন্যান্য ব্যবসা যেমন নাহা খাং দিয়েন, নাম লং, ডাট জান, ২০২৪ সালে মুনাফায় শক্তিশালী প্রবৃদ্ধি রেকর্ড করেছে।

২০২৫ সালের বিনিয়োগ কৌশল প্রতিবেদনে, সিকিউরিটিজ কোম্পানিগুলি এই মতামত প্রকাশ করেছে যে সংশোধিত ভূমি আইন বাস্তবায়নের ফলে আইনি প্রক্রিয়াগুলি আরও সুষ্ঠুভাবে এগিয়ে যেতে সাহায্য করবে এবং ২০২৫ সাল থেকে প্রাথমিক বাজারে বিক্রয়ের জন্য অনেক নতুন প্রকল্প খোলার জন্য অনুকূল পরিস্থিতি তৈরি হবে।

তদনুসারে, আসন্ন আইনি সংস্কারের আগে ভিনহোমস, না খাং দিয়েন, নাম লং বা ডাট ঝাঁ-এর মতো বৃহৎ উদ্যোগগুলি ভালো সুবিধা পাবে। গবেষণা ইউনিটগুলি পূর্বাভাস দিয়েছে যে ২০২৫ সালে নতুন এবং চলমান প্রকল্পগুলি থেকে দেশব্যাপী বিক্রয় কার্যক্রম তীব্রভাবে বৃদ্ধি পাবে।

ভিনহোমস এই বছর বেশ কয়েকটি প্রকল্প চালু করবে বলে আশা করা হচ্ছে, যার মধ্যে রয়েছে লং আন প্রদেশের ফুওক ভিন তাই এবং হাই ফং শহরের ডুওং কিন - রয়্যাল আইল্যান্ড এবং ওশান পার্ক ২ এবং ওশান পার্ক ৩ এর মতো প্রকল্পগুলির বর্তমান বিক্রয় কার্যক্রমের সাথে। খাং ডিয়েন হাউস থু ডুক শহরে একটি নতুন প্রকল্প চালু করবে বলে আশা করা হচ্ছে। ২০২৪ সালের তৃতীয় প্রান্তিকে নির্মাণ লাইসেন্স পাওয়ার পর, ডাট জান ২০২৫ সালের প্রথম দিকে হো চি মিন সিটিতে জেমস রিভারসাইড চালু করারও আশা করছে।

কিছু ব্যবসা এই বছর দ্বিগুণ বিক্রয় বৃদ্ধি রেকর্ড করবে বলে আশা করা হচ্ছে। ২০২৫ সাল থেকে প্রকল্প হস্তান্তরের পর বিক্রয় বৃদ্ধি লাভের তীব্র বৃদ্ধিতে সহায়তা করবে বলে আশা করা হচ্ছে।

সূত্র: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thay-gi-tu-khoi-cua-de-danh-bat-thuong-cua-loat-dai-gia-dia-oc-20250205153123390.htm