২০২৪ সালের ভূমি আইন বাস্তবায়ন: সম্পদের উন্মোচনের প্রত্যাশা

বহু বছর ধরে বাস্তবায়নের পরও, বাখ ডাট আন কোম্পানির নগর প্রকল্পে জমি কিনেছেন এমন ব্যক্তিরা এখনও লাল বই পাননি। ছবি: এইচ. কোয়াং

জমির দালাল এবং "সবুজ ধান" বিক্রির সময় শেষ

বাখ ডাট আন কোম্পানির বিনিয়োগকৃত প্রকল্পগুলি থেকে উদ্ভূত সমস্যাগুলি মোকাবেলা করার জন্য প্রাদেশিক সংস্থাগুলির নাগরিকদের সাথে প্রায় 200টি বৈঠক তথাকথিত নগর উন্নয়ন প্রকল্পগুলির "বিস্ফোরণ" সময়ের পরিণতির সাধারণ উদাহরণ।

এই পর্যন্ত, যদিও কর্তৃপক্ষ প্রচুর প্রচেষ্টা এবং দায়িত্ব পালন করেছে, এবং প্রদেশের সর্বোচ্চ নেতারা একটি "আল্টিমেটাম" জারি করেছেন, তবুও বাখ দাত আন মামলাটি সম্পূর্ণরূপে পরিচালনা করতে আরও কিছুটা সময় লাগবে।

শুধু বাখ দাত আনই নন, বর্তমানে প্রদেশের ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলির দ্বারা বিনিয়োগ করা প্রায় ২০০টি আবাসিক ও নগর এলাকার প্রকল্পের অনেকগুলিই বিভিন্ন স্তরে সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে।

রাষ্ট্র, জনগণ এবং এমনকি ব্যবসা প্রতিষ্ঠানের ক্ষতির পরিসংখ্যান (এমনকি অনুমান) এখনও কেউ গণনা করতে পারেনি, তবে সম্পদের, বিশেষ করে ভূমি সম্পদের, বিশাল অপচয় এবং সামাজিক পরিণতি স্পষ্ট বাস্তবতা। এবং প্রকল্পগুলি সর্বত্র ছিল এমন এক সময়ের পরিণতি সমাধান করতে সকল স্তরের কর্তৃপক্ষের আরও অনেক বছর সময় লাগবে!

১ আগস্ট, ২০২৪ থেকে কার্যকর হওয়া ২০২৪ সালের ভূমি আইন এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসা ও আবাসন সংক্রান্ত আইন (সংশোধিত) অনুসারে, সমস্ত শহর ও শহরের ওয়ার্ডে জমির প্লট বিভাজন এবং বিক্রয়ের উপর সম্পূর্ণ নিষেধাজ্ঞা আরোপ করা হয়েছে।

একই সাথে, নগর ও আবাসন নির্মাণ প্রকল্পগুলিকে লাইসেন্স প্রদানের পর্যায় এবং বাস্তবায়ন প্রক্রিয়া থেকেই কঠোর করা হয়। বিশেষ করে, জনসাধারণের মতামত প্রকাশ এবং স্বচ্ছতার প্রয়োজনীয়তা, প্রকল্প বাস্তবায়নের বৈধতা, স্কেল এবং অগ্রগতির বিস্তৃত বিবরণ।

"জমি দখল" প্রকল্প বাতিল করা

২০২৪ সালের ভূমি আইন অনুসারে, যেসব প্রকল্প বিনিয়োগকারী জমি ব্যবহার করেন না অথবা বিনিয়োগ প্রকল্পে লিপিবদ্ধ সময়সূচীর তুলনায় জমি ব্যবহারে পিছিয়ে থাকেন, তাদের ভূমি ব্যবহারের মেয়াদ ২৪ মাসের বেশি বাড়ানো হবে না এবং বর্ধিত সময়ের জন্য ভূমি ব্যবহার ফি এবং জমির ভাড়ার সাথে সম্পর্কিত অতিরিক্ত অর্থ রাজ্যকে প্রদান করতে হবে।

বর্ধিত সময়ের পরেও যদি বিনিয়োগকারী জমিটি ব্যবহারে না আনেন, তাহলে রাজ্য জমি, জমির সাথে সংযুক্ত সম্পদ এবং জমিতে অবশিষ্ট বিনিয়োগ খরচের ক্ষতিপূরণ ছাড়াই জমিটি পুনরুদ্ধার করবে।

বিশেষজ্ঞদের বিশ্লেষণ অনুসারে, নতুন আইনি বিধিমালার মাধ্যমে, রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীদের জন্য কঠোর "স্ক্রিনিং" করা হবে; সীমিত আর্থিক সম্পদের ছোট ব্যবসা, সুবিধাবাদী এবং অপেশাদার ব্যবসাগুলিকে খেলা থেকে বাদ দেওয়া হবে।

লাভের উদ্দেশ্যে "সবুজ চাল" বিক্রির পরিস্থিতি আর থাকবে না। কারণ, উদ্যোগগুলি কেবলমাত্র তখনই বিক্রয়ের জন্য প্রকল্প খুলতে পারে যখন তারা রাষ্ট্রের প্রতি তাদের বাধ্যবাধকতা সম্পূর্ণরূপে পূরণ করবে এবং নির্ধারিত অবকাঠামোগত শর্তাবলী পূরণ করবে।

রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সম্পর্কিত সংশোধিত আইন অপেশাদার রিয়েল এস্টেট দালাল এবং ফ্রিল্যান্সারদের (যাদের দীর্ঘদিন ধরে জনসাধারণ "জমি দালাল" বলে ডাকে) নিষিদ্ধ করে। এটি রাজমিস্ত্রি এবং সবজি বিক্রেতাদের জমির "বাণিজ্য" করার পরিস্থিতি বা গ্রামাঞ্চল থেকে শহরে রিয়েল এস্টেট "এজেন্টদের" ব্যাপক বিস্তারকে বাধা দেয়, যা দীর্ঘদিন ধরে সাধারণ।

নগর চিন্তাভাবনা

১ আগস্ট, ২০২৪ থেকে, রাজ্য আর শহর ও শহরের ওয়ার্ডগুলিতে ভূমি উপবিভাগ প্রকল্পের জন্য লাইসেন্স প্রদান করবে না। ভূমি প্রকল্পে বিনিয়োগকারীদের শহর ও শহরের উপকণ্ঠে গ্রামীণ এলাকায় মনোনিবেশ করতে বাধ্য করা হচ্ছে।

উন্নয়নের ক্ষেত্রে উল্লেখযোগ্য সীমাবদ্ধতা এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়িক প্রকল্পগুলিতে কঠোর আইনি বাধার কারণে, বিশ্লেষকরা পূর্বাভাস দিয়েছেন যে অদূর ভবিষ্যতে জমির দাম বৃদ্ধি পাবে, যার ফলে নিম্ন আয়ের মানুষদের অসুবিধা হবে যাদের আবাসিক জমির প্রকৃত প্রয়োজন।

বিশেষ করে, ত্রয়োদশ কেন্দ্রীয় নির্বাহী কমিটির ১৮ নম্বর রেজোলিউশন অনুসারে "যাদের অনেক বাড়ি এবং জমি আছে কিন্তু কার্যকরভাবে ব্যবহার করেন না তাদের উপর উচ্চ কর আরোপের" নীতি আইন দ্বারা প্রাতিষ্ঠানিকীকরণ না করা হলে, জমির ফটকা এখনও অনেক লোকের কাছে আকর্ষণীয় হতে পারে।

সাম্প্রতিক অতীতে ব্যাপক নগর উন্নয়নের ফলে কোয়াং নাম মারাত্মক পরিণতি ভোগ করছে এবং নিশ্চিতভাবেই এখান থেকে অনেক মূল্যবান শিক্ষা লাভ করবে।

এর মধ্যে সবচেয়ে স্পষ্ট হল অবকাঠামোগত কাজ শেষ হওয়া সত্ত্বেও অনেক শহরাঞ্চলে ব্যাপক এবং অবিরাম মরুভূমিকরণ; এমন পরিস্থিতি যেখানে বেশিরভাগ মানুষ মূলত ব্যবসায়িক অনুমানের উদ্দেশ্যে প্রকল্পগুলিতে জমি কিনে; বহু বছর ধরে প্রকল্পগুলি পরিত্যক্ত এবং অকেজো অবস্থায় থাকা অবস্থায় উৎপাদনের জন্য জমি হারানো; অনেক পরিবার এবং ব্যক্তির সামাজিক গল্প যারা বসতি স্থাপন এবং জীবিকা নির্বাহের প্রয়োজনীয়তা নিয়ে খুব হতাশ কিন্তু জমির দাম নাগালের বাইরে...

নগরায়ণ এবং নগর উন্নয়ন অনিবার্য প্রবণতা। কিন্তু উন্নয়নের প্রতিটি স্তরের সাথে কীভাবে, কোন দিকে এবং রোডম্যাপটি খাপ খাইয়ে নেওয়া হবে তা এমন একটি সমস্যা যা প্রতিটি এলাকার বিবেচনা করা উচিত যাতে পার্টির অভিমুখ অনুসারে ভূমি সম্পদকে সবচেয়ে কার্যকরভাবে কাজে লাগানো যায় এবং সামাজিক সমস্যাগুলি সুসংগতভাবে সমাধান করা যায়।

উল্লেখ্য যে, ২০২৪ - ২০২৫ সময়কালে কোয়াং নামের বিনিয়োগ আকর্ষণকারী প্রকল্প এবং বিনিয়োগ আকর্ষণের অগ্রাধিকারের তালিকায় (প্রাদেশিক গণ কমিটির ২১ মে, ২০২৪ তারিখের সিদ্ধান্ত নং ১২২১-কিউডি/ইউবিএনডি), স্থানীয়ভাবে ২৩৩টি প্রকল্পের মধ্যে, নগর উন্নয়নে বিনিয়োগ আকর্ষণকারী ৪০টি প্রকল্প রয়েছে, বেশিরভাগই বাজার এলাকা, নগর আবাসিক এলাকা (ভূমি ব্যবসা) আকারে।

প্রকল্পের ইনপুট-আউটপুট সমস্যা সহ, প্রকল্পের লক্ষ্য (ব্যবসায়িক ফটকাবাজ বা স্থানীয় বাসিন্দাদের আবাসন চাহিদা) কী তা নির্ধারণ করা কঠিন, তবে অবশ্যই এই সমস্যাগুলি উপেক্ষা করা যাবে না, যখন প্রদেশের স্থানীয়রা খুব বেশি "সচেতন" এবং জমি প্রকল্পের উপবিভাগ এবং বিক্রয়ের জন্য মূল্য দিতে হয়েছে।

উপরে উল্লিখিত জমি সম্পর্কিত তিনটি আইন কার্যকর হওয়ার পর বিশেষজ্ঞদের আরেকটি উল্লেখযোগ্য পূর্বাভাস হল যে আগামী সময়ে শিল্প রিয়েল এস্টেট দেশী-বিদেশী বিনিয়োগকারীদের দৃঢ়ভাবে আকৃষ্ট করবে।

কোয়াং নাম প্রদেশের পরিকল্পনায় এখন থেকে ২০৩০ সাল পর্যন্ত ১০ হাজার হেক্টরেরও বেশি শিল্প পার্ক জমি উন্নয়নের সিদ্ধান্ত নেওয়া হয়েছে। অনুশীলন প্রমাণ করেছে যে শিল্প জমি সর্বোচ্চ দক্ষতা বৃদ্ধি করে, মুনাফা অর্জন করে এবং স্থানীয় আর্থ-সামাজিক উন্নয়নে সর্বাধিক অবদান রাখে।

----------------------
পাঠ ৩: যখন কৃষি জমি "মুক্ত" করা হয়

সূত্র: https://baoquangnam.vn/thi-hanh-luat-dat-dai-2024-ky-vong-khoi-thong-nguon-luc-bai-2-dep-loan-thi-truong-bat-dong-san-3139127.html