২০২৪ সালের ভূমি আইন বাস্তবায়ন: সম্পদ উন্মোচনের প্রত্যাশা।

বাস্তবায়নের বহু বছর পরেও, বাচ দাত আন কোম্পানির নগর উন্নয়ন প্রকল্পে জমি কেনা লোকেরা এখনও তাদের জমির মালিকানার সনদপত্র পাননি। ছবি: এইচ. কোয়াং

জমি দালালদের যুগ এবং নির্মাণকাজ শেষ হওয়ার আগেই সম্পত্তি বিক্রির যুগ শেষ হয়ে গেছে।

বাচ দাত আন কোম্পানির বিনিয়োগকৃত প্রকল্পগুলো থেকে উদ্ভূত সমস্যা সমাধানের জন্য প্রাদেশিক পর্যায়ের সংস্থাগুলো কর্তৃক আয়োজিত প্রায় ২০০টি গণপরামর্শ সভা, নগর উন্নয়ন নামক প্রকল্পের ‘উচ্ছ্বাসের’ একটি পর্বের পরিণতির একটি সাধারণ উদাহরণ।

এ পর্যন্ত, কর্তৃপক্ষের সর্বাত্মক প্রচেষ্টা, দায়িত্ববোধ এবং সর্বোচ্চ পদমর্যাদার প্রাদেশিক নেতাদের দেওয়া চরমপত্র সত্ত্বেও, বাচ দাত আন মামলাটির পুঙ্খানুপুঙ্খ সমাধান করতে সম্ভবত আরও কিছুটা সময় লাগবে।

বাখ দাত আন একা নয়; প্রদেশটিতে বেসরকারি উদ্যোগে বিনিয়োগকৃত প্রায় ২০০টি আবাসিক ও নগর উন্নয়ন প্রকল্পের মধ্যে অনেকগুলোই কমবেশি সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে।

রাষ্ট্র, জনগণ এবং ব্যবসা-প্রতিষ্ঠানের ক্ষতির পরিমাণ এখনো কেউ হিসাব করেনি (এমনকি কোনো আনুমানিক হিসাবও নয়), কিন্তু সম্পদের, বিশেষ করে ভূমি সম্পদের, বিপুল অপচয় এবং এর ফলে সৃষ্ট সামাজিক পরিণতি অনস্বীকার্য। আর এমন এক সময়ের পরবর্তী পরিস্থিতি সামাল দিতে সব স্তরের কর্তৃপক্ষের আরও বহু বছর সময় লাগবে, যখন সর্বত্র মহা ধুমধাম করে বিভিন্ন প্রকল্প চালু করা হচ্ছিল!

২০২৪ সালের ১ আগস্ট থেকে কার্যকর হওয়া ভূমি আইন ২০২৪ এবং সংশোধিত রিয়েল এস্টেট ও আবাসন ব্যবসা আইন অনুসারে, সকল শহর ও নগরের সকল ওয়ার্ডে জমির খণ্ড বিভাজন ও বিক্রয় সম্পূর্ণরূপে নিষিদ্ধ।

একই সাথে, নগর ও আবাসন নির্মাণ প্রকল্পগুলোকে লাইসেন্স প্রদানের পর্যায় থেকে শুরু করে পুরো বাস্তবায়ন প্রক্রিয়া জুড়ে কঠোরভাবে নিয়ন্ত্রণ করা হচ্ছে। বিশেষ করে, প্রকল্পের আইনি দিক, পরিধি এবং অগ্রগতি সম্পর্কে ব্যাপক ও বিস্তারিত জনসমক্ষে তথ্য প্রকাশের বাধ্যবাধকতা রয়েছে।

যেসব প্রকল্প জমি মজুত করে, সেগুলো বাতিল করুন।

২০২৪ সালের ভূমি আইন অনুযায়ী, যদি প্রকল্পের বিনিয়োগকারীরা বিনিয়োগ প্রকল্পে উল্লিখিত সময়সূচির তুলনায় জমি ব্যবহার করতে ব্যর্থ হন বা পিছিয়ে পড়েন, তবে বিনিয়োগকারীকে অনধিক ২৪ মাসের জন্য সময় বৃদ্ধি মঞ্জুর করা যেতে পারে এবং উক্ত বর্ধিত সময়ের জন্য তাকে ভূমি ব্যবহার ফি বা ভূমি ইজারা ফি-এর সমপরিমাণ অতিরিক্ত অর্থ রাষ্ট্রকে প্রদান করতে হবে।

যদি বিনিয়োগকারী বর্ধিত সময়সীমার পরেও জমিটি ব্যবহার উপযোগী করতে ব্যর্থ হন, তবে রাষ্ট্র জমি, জমির সাথে সংযুক্ত সম্পদ এবং অবশিষ্ট বিনিয়োগ ব্যয়ের কোনো ক্ষতিপূরণ ছাড়াই জমিটি পুনরুদ্ধার করবে।

বিশেষজ্ঞদের বিশ্লেষণ অনুযায়ী, নতুন আইনি বিধিবিধানের ফলে শীঘ্রই রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারী ও ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর জন্য একটি কঠোর ‘বাছাই’ প্রক্রিয়া চালু হবে; সীমিত আর্থিক সংস্থানসম্পন্ন ছোট ব্যবসা এবং যারা সুযোগসন্ধানী ও অপেশাদার কর্মকাণ্ডে জড়িত, তারা এই ক্ষেত্র থেকে বাদ পড়ে যাবে।

মুনাফার জন্য নির্ধারিত সময়ের আগেই প্রকল্প বিক্রি করার প্রথা আর বিস্তার লাভ করতে পারবে না। এর কারণ হলো, রাষ্ট্রের প্রতি তাদের সমস্ত বাধ্যবাধকতা পূরণ এবং প্রবিধান দ্বারা নির্ধারিত অবকাঠামোগত প্রয়োজনীয়তা মেটানোর পরেই ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোকে প্রকল্প চালু করার অনুমতি দেওয়া হবে।

সংশোধিত রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইনটি লাইসেন্সবিহীন, ফ্রিল্যান্স রিয়েল এস্টেট দালালদেরও (যারা দীর্ঘদিন ধরে 'ভূমি ফটকাবাজ' নামে পরিচিত) নিষিদ্ধ করেছে। এর লক্ষ্য হলো এমন পরিস্থিতি প্রতিরোধ করা যেখানে নির্মাণ শ্রমিক এবং সবজি বিক্রেতারাও জমি কেনাবেচায় জড়িত হন, অথবা গ্রামীণ এলাকা থেকে শহরে রিয়েল এস্টেট 'এজেন্সি'গুলোর বিস্তার রোধ করা, যা একটি দীর্ঘদিনের সমস্যা।

শহুরে চিন্তাভাবনা

২০২৪ সালের ১লা আগস্ট থেকে, রাষ্ট্র শহর ও নগরীর ওয়ার্ডগুলোতে ভূমি বিভাজন প্রকল্পের জন্য আর কোনো অনুমতি দেবে না। ভূমি প্লট প্রকল্পের বিনিয়োগকারীরা শহর ও নগরীর উপকণ্ঠের গ্রামীণ এলাকাগুলোতে মনোযোগ দিতে বাধ্য হবেন।

উন্নয়নের জন্য জায়গার উপর উল্লেখযোগ্য সীমাবদ্ধতা এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়িক প্রকল্পগুলোর উপর কঠোর আইনি বিধিনিষেধের কারণে বিশ্লেষকরা পূর্বাভাস দিয়েছেন যে, অদূর ভবিষ্যতে জমির দাম তীব্রভাবে বাড়বে, যা আবাসনের প্রকৃত প্রয়োজন রয়েছে এমন স্বল্প আয়ের ব্যক্তিদের জন্য অসুবিধাজনক হবে।

বিশেষ করে, ১৩তম কেন্দ্রীয় কমিটির ১৮ নং প্রস্তাবে উল্লিখিত ‘যাদের অনেক বাড়ি ও জমি আছে কিন্তু কার্যকরভাবে ব্যবহার করেন না, তাদের উপর উচ্চ কর আরোপের’ নীতিটি যতক্ষণ পর্যন্ত আইনে পরিণত না হচ্ছে, ততক্ষণ পর্যন্ত ভূমি নিয়ে ফটকাবাজি বহু মানুষের কাছে আকর্ষণীয় থাকার সম্ভাবনা রয়েছে।

সাম্প্রতিক কালে অপরিকল্পিত নগরায়নের মারাত্মক পরিণতি ভোগ করে কোয়াং নাম প্রদেশ নিঃসন্দেহে অনেক মূল্যবান শিক্ষা লাভ করবে।

এগুলোর মধ্যে সবচেয়ে লক্ষণীয় সমস্যাগুলো হলো: অবকাঠামো সম্পন্ন হওয়া সত্ত্বেও অনেক শহরাঞ্চলে ব্যাপক ও দীর্ঘস্থায়ী অবহেলা; প্রকল্পগুলোতে অধিকাংশ জমি ক্রেতার প্রধানত ফটকা ব্যবসার উদ্দেশ্যেই তা কেনার বিষয়টি; বছরের পর বছর ধরে প্রকল্পগুলো পরিত্যক্ত ও অসম্পূর্ণ থাকায় বাসিন্দাদের কৃষি জমির ক্ষতি; এবং এই সামাজিক সমস্যা যে, বহু পরিবার ও ব্যক্তি আবাসন ও জীবিকার জরুরি প্রয়োজনের সম্মুখীন হয়েও জমির দামকে তাদের নাগালের বাইরে দেখতে পায়।

নগরায়ণ ও নগর উন্নয়ন অনিবার্য প্রবণতা। তবে, পার্টির নির্দেশনা অনুযায়ী ভূমি সম্পদের সবচেয়ে কার্যকর ব্যবহার এবং সামাজিক সমস্যাগুলোর সম্প্রীতিপূর্ণ সমাধানের জন্য উন্নয়নের প্রতিটি পর্যায়ের উপযোগী করে কীভাবে, কোন দিকে এবং কোন কর্মপরিকল্পনা গ্রহণ করা হবে, তা প্রতিটি এলাকার বিবেচনার বিষয়।

লক্ষ্য করুন যে, ২০২৪-২০২৫ সময়কালের জন্য কোয়াং নাম প্রদেশের বিনিয়োগ আকর্ষণ প্রকল্প এবং অগ্রাধিকারমূলক বিনিয়োগ আকর্ষণ প্রকল্পের তালিকায় (প্রাদেশিক গণ কমিটির ২১ মে, ২০২৪ তারিখের সিদ্ধান্ত নং ১২২১-কিউডি/ইউবিএনডি), স্থানীয় পর্যায়ের ২৩৩টি প্রকল্পের মধ্যে ৪০টি প্রকল্প নগর উন্নয়নে বিনিয়োগ আকর্ষণ করছে, যেগুলোর অধিকাংশই বাজার সড়ক এবং নগর আবাসিক এলাকা (জমি ব্যবসা) ধরনের।

নিশ্চিতভাবে বলা কঠিন যে ঠিক কতগুলো প্রকল্প সত্যিই প্রয়োজনীয় ও জরুরি, সেগুলোর উদ্দেশ্য কী (ফাটকাবাজদের স্বার্থে নাকি স্থানীয় বাসিন্দাদের আবাসন চাহিদা মেটাতে), এমনকি এই প্রকল্পগুলোর বিনিয়োগ ও ফলাফল সংক্রান্ত দিকগুলো কী। তবে, এগুলো এমন বিষয় যা অবশ্যই উপেক্ষা করা যায় না, কারণ প্রদেশের বিভিন্ন এলাকা ভূমি বিভাজন ও বিক্রয় প্রকল্পের কারণে খুব ভালোভাবেই এর অভিজ্ঞতা লাভ করেছে এবং এর মূল্যও পরিশোধ করেছে।

পূর্বোক্ত তিনটি ভূমি-সংক্রান্ত আইন প্রণয়নের পর বিশেষজ্ঞদের আরেকটি উল্লেখযোগ্য পূর্বাভাস হলো, আগামী সময়ে শিল্প রিয়েল এস্টেট দেশি ও বিদেশি বিনিয়োগকারীদের ব্যাপকভাবে আকৃষ্ট করবে।

কোয়াং নাম প্রাদেশিক পরিকল্পনা এখন থেকে ২০৩০ সাল পর্যন্ত ১০,০০০ হেক্টরেরও বেশি শিল্পভূমির উন্নয়নের লক্ষ্য নির্ধারণ করেছে। বাস্তব অভিজ্ঞতা প্রমাণ করেছে যে, শিল্পভূমি অতীতেও সবচেয়ে কার্যকর, লাভজনক ছিল এবং বর্তমানেও স্থানীয় আর্থ -সামাজিক উন্নয়নে সর্বাধিক অবদান রাখে।

----------------------
পাঠ ৩: যখন কৃষি জমিকে 'উন্মুক্ত' করা হয়

উৎস: https://baoquangnam.vn/thi-hanh-luat-dat-dai-2024-ky-vong-khoi-thong-nguon-luc-bai-2-dep-loan-thi-truong-bat-dong-san-3139127.html