২০২৪ সালের ভূমি আইন বাস্তবায়ন: সম্পদ উন্মুক্ত করার প্রত্যাশা।

বহু বছর ধরে বাস্তবায়নের পরও, বাখ ডাট আন কোম্পানির নগর উন্নয়ন প্রকল্পে জমি কিনেছেন এমন ব্যক্তিরা এখনও তাদের জমির মালিকানা সনদ পাননি। ছবি: এইচ.কোয়াং

জমি দালাল এবং নির্মাণ শেষ হওয়ার আগেই সম্পত্তি বিক্রির যুগ শেষ।

বাখ ডাট আন কোম্পানির বিনিয়োগকৃত প্রকল্পগুলি থেকে উদ্ভূত সমস্যাগুলি সমাধানের জন্য প্রাদেশিক-স্তরের সংস্থাগুলি দ্বারা আয়োজিত প্রায় ২০০টি জনসাধারণের পরামর্শ নগর উন্নয়ন নামক প্রকল্পগুলিতে "উত্থানের" সময়কালের পরিণতির একটি সাধারণ উদাহরণ।

এখন পর্যন্ত, কর্তৃপক্ষের সর্বোত্তম প্রচেষ্টা, দায়িত্ব এবং সর্বোচ্চ পদস্থ প্রাদেশিক নেতাদের দ্বারা জারি করা আলটিমেটাম সত্ত্বেও, বাখ দাত আন মামলাটি পুরোপুরি নিষ্পত্তি করতে সম্ভবত আরও কিছুটা সময় লাগবে।

বাখ দাত আন একা নন; প্রদেশের প্রায় ২০০টি আবাসিক ও নগর উন্নয়ন প্রকল্প, যা বর্তমানে বেসরকারি উদ্যোগের বিনিয়োগের অধীনে রয়েছে, তার মধ্যে অনেকগুলিই বিভিন্ন মাত্রায় সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে।

রাষ্ট্র, জনগণ এবং ব্যবসা প্রতিষ্ঠানের ক্ষতির পরিমাণ এখনও কেউ হিসাব করতে পারেনি (এমনকি একটি অনুমানও করতে পারেনি), তবে সম্পদের, বিশেষ করে ভূমি সম্পদের, বিপুল অপচয় এবং এর ফলে সামাজিক পরিণতি অনস্বীকার্য। এবং সর্বত্র যখন প্রকল্পগুলি ব্যাপক ধুমধামের সাথে চালু করা হচ্ছিল, সেই সময়ের পরিণতি সমাধান করতে সকল স্তরের কর্তৃপক্ষের আরও অনেক বছর সময় লাগবে!

১ আগস্ট, ২০২৪ থেকে কার্যকর ভূমি আইন ২০২৪ এবং সংশোধিত রিয়েল এস্টেট ও আবাসন ব্যবসা আইন, সমস্ত শহর ও শহরের সমস্ত ওয়ার্ডে জমির প্লট বিভাজন এবং বিক্রয়কে সম্পূর্ণরূপে নিষিদ্ধ করে।

একই সাথে, বাস্তবায়ন প্রক্রিয়া জুড়ে লাইসেন্সিং পর্যায় থেকে শুরু করে নগর ও আবাসন নির্মাণ প্রকল্পগুলি কঠোরভাবে নিয়ন্ত্রণ করা হচ্ছে। বিশেষ করে, প্রকল্পের আইনি দিক, স্কেল এবং অগ্রগতি সম্পর্কে ব্যাপক এবং বিস্তারিত জনসাধারণের কাছে প্রকাশের প্রয়োজনীয়তা রয়েছে।

জমি মজুদ করে এমন প্রকল্প বাতিল করুন।

২০২৪ সালের ভূমি আইন অনুসারে, যদি প্রকল্প বিনিয়োগকারীরা জমি ব্যবহারে ব্যর্থ হন অথবা বিনিয়োগ প্রকল্পে উল্লেখিত সময়সূচীর তুলনায় ভূমি ব্যবহারের ক্ষেত্রে পিছিয়ে থাকেন, তাহলে বিনিয়োগকারীকে ২৪ মাসের বেশি সময় বাড়ানো যাবে না এবং বর্ধিত সময়ের জন্য ভূমি ব্যবহার ফি বা জমি ইজারা ফি-এর সমতুল্য অতিরিক্ত অর্থ রাজ্যকে প্রদান করতে হবে।

বর্ধিত সময়সীমার পরেও যদি বিনিয়োগকারী জমি ব্যবহারে ব্যর্থ হন, তাহলে রাজ্য জমি, জমির সাথে সংযুক্ত সম্পদ এবং অবশিষ্ট বিনিয়োগ খরচের ক্ষতিপূরণ ছাড়াই জমি পুনরুদ্ধার করবে।

বিশেষজ্ঞদের বিশ্লেষণ অনুসারে, নতুন আইনি বিধিমালার সাথে সাথে, রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারী এবং ব্যবসার জন্য শীঘ্রই একটি কঠোর "ফিল্টারিং" প্রক্রিয়া শুরু হবে; সীমিত আর্থিক সম্পদের অধিকারী ছোট ব্যবসা, যারা সুবিধাবাদী এবং অপেশাদার অনুশীলনে জড়িত, তাদের খেলা থেকে বাদ দেওয়া হবে।

মুনাফার জন্য প্রকল্পগুলি অকালে বিক্রি করার প্রথা আর টিকে থাকবে না। কারণ ব্যবসাগুলি কেবলমাত্র রাষ্ট্রের প্রতি তাদের সমস্ত বাধ্যবাধকতা পূরণ এবং প্রবিধান দ্বারা নির্ধারিত অবকাঠামোগত প্রয়োজনীয়তা পূরণ করার পরেই প্রকল্প শুরু করার অনুমতি পায়।

সংশোধিত রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন লাইসেন্সবিহীন, ফ্রিল্যান্স রিয়েল এস্টেট দালালদের (যারা দীর্ঘদিন ধরে "জমি ফটকাবাজ" নামে পরিচিত) নিষিদ্ধ করে। এর লক্ষ্য হল এমন পরিস্থিতি প্রতিরোধ করা যেখানে নির্মাণ শ্রমিক এবং সবজি বিক্রেতারাও জমির ব্যবসায় জড়িত হন, অথবা গ্রামীণ এলাকা থেকে শহরে ছড়িয়ে পড়া রিয়েল এস্টেট "এজেন্সি"-এর বিস্তার, যা একটি দীর্ঘস্থায়ী সমস্যা।

নগর চিন্তাভাবনা

১লা আগস্ট, ২০২৪ থেকে, রাজ্য আর শহর ও শহরের ওয়ার্ডগুলিতে জমি উপবিভাগ প্রকল্পের জন্য অনুমতি দেবে না। জমি প্লট প্রকল্পে বিনিয়োগকারীদের শহর ও শহরের উপকণ্ঠে গ্রামীণ এলাকায় মনোনিবেশ করতে বাধ্য করা হবে।

উন্নয়নের ক্ষেত্রে উল্লেখযোগ্য সীমাবদ্ধতা এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়িক প্রকল্পগুলিতে কঠোর আইনি সীমাবদ্ধতার কারণে, বিশ্লেষকরা ভবিষ্যদ্বাণী করেছেন যে নিকট ভবিষ্যতে জমির দাম তীব্রভাবে বৃদ্ধি পাবে, যার ফলে আবাসনের প্রকৃত চাহিদা সম্পন্ন নিম্ন আয়ের ব্যক্তিরা ক্ষতিগ্রস্ত হবেন।

বিশেষ করে, যতক্ষণ পর্যন্ত ত্রয়োদশ কেন্দ্রীয় কমিটির ১৮ নম্বর রেজোলিউশনে বর্ণিত "যারা অনেক বাড়ি এবং জমির মালিক কিন্তু কার্যকরভাবে ব্যবহার করেন না তাদের উপর উচ্চ কর আরোপের" নীতি আইন দ্বারা প্রাতিষ্ঠানিকীকরণ না করা হয়, ততক্ষণ পর্যন্ত জমির ফটকাবাজি সম্ভবত অনেক লোকের কাছে আকর্ষণীয় থাকবে।

সাম্প্রতিক সময়ে ব্যাপক নগর উন্নয়নের ফলে মারাত্মক পরিণতি ভোগ করার পর, কোয়াং নাম প্রদেশ নিঃসন্দেহে অনেক মূল্যবান শিক্ষা লাভ করবে।

এর মধ্যে সবচেয়ে লক্ষণীয় বিষয়গুলি হল, পরিকাঠামো সম্পন্ন হওয়া সত্ত্বেও অনেক শহরাঞ্চলে ব্যাপক এবং অবিরাম অবহেলা; প্রকল্পগুলিতে জমি ক্রেতাদের বেশিরভাগই মূলত অনুমানমূলক ব্যবসায়িক উদ্দেশ্যে এটি করে; বছরের পর বছর ধরে প্রকল্পগুলি পরিত্যক্ত এবং অসম্পূর্ণ থাকা অবস্থায় বাসিন্দাদের দ্বারা কৃষিজমি হারানো; এবং অনেক পরিবার এবং ব্যক্তিদের আবাসন এবং জীবিকার জরুরি প্রয়োজনের মুখোমুখি হওয়ার সামাজিক সমস্যা, তবুও জমির দাম তাদের নাগালের বাইরে।

নগরায়ণ এবং নগর উন্নয়ন অনিবার্য প্রবণতা। তবে, উন্নয়নের প্রতিটি স্তরের সাথে কীভাবে এবং কোন দিকে এবং রোডম্যাপটি উপযুক্ত হবে তা এমন একটি সমস্যা যা প্রতিটি এলাকার বিবেচনা করা উচিত যাতে পার্টির নির্দেশিকা অনুসারে ভূমি সম্পদের সর্বাধিক কার্যকরভাবে ব্যবহার করা যায় এবং সামাজিক সমস্যাগুলি সুসংগতভাবে সমাধান করা যায়।

লক্ষ্য করুন যে ২০২৪ - ২০২৫ সময়কালের জন্য কোয়াং নাম প্রদেশের বিনিয়োগ আকর্ষণ প্রকল্প এবং অগ্রাধিকার বিনিয়োগ আকর্ষণ প্রকল্পের তালিকায় (প্রাদেশিক গণ কমিটির সিদ্ধান্ত নং ১২২১-কিউডি/ইউবিএনডি, তারিখ ২১ মে, ২০২৪), স্থানীয় ২৩৩টি প্রকল্পের মধ্যে, ৪০টি প্রকল্প নগর উন্নয়নে বিনিয়োগ আকর্ষণ করে, যার বেশিরভাগই বাজারের রাস্তা এবং নগর আবাসিক এলাকা (জমি প্লট ব্যবসা) আকারে।

কতগুলি প্রকল্প সত্যিই প্রয়োজনীয় এবং জরুরি, তাদের উদ্দেশ্য কী (অনুসন্ধানকারী বা স্থানীয় বাসিন্দাদের আবাসন চাহিদা), এমনকি এই প্রকল্পগুলির ইনপুট-আউটপুট দিকগুলিও নিশ্চিতভাবে বলা কঠিন। যাইহোক, এগুলি অবশ্যই এমন বিষয় যা উপেক্ষা করা যায় না, কারণ প্রদেশের এলাকাগুলি জমি বিভাজন এবং বিক্রয় প্রকল্পগুলির জন্য খুব ভাল অভিজ্ঞতা অর্জন করেছে এবং মূল্য পরিশোধ করেছে।

উপরে উল্লিখিত তিনটি ভূমি-সম্পর্কিত আইন কার্যকর হওয়ার পর বিশেষজ্ঞদের আরেকটি উল্লেখযোগ্য ভবিষ্যদ্বাণী হল, আগামী সময়ে শিল্প রিয়েল এস্টেট দেশী-বিদেশী বিনিয়োগকারীদের জোরালোভাবে আকৃষ্ট করবে।

কোয়াং নাম প্রাদেশিক পরিকল্পনায় এখন থেকে ২০৩০ সাল পর্যন্ত ১০,০০০ হেক্টরেরও বেশি শিল্প জমির উন্নয়ন চিহ্নিত করা হয়েছে। ব্যবহারিক অভিজ্ঞতা প্রমাণ করেছে যে শিল্প জমি সবচেয়ে কার্যকর, লাভজনক এবং স্থানীয় আর্থ -সামাজিক উন্নয়নে সবচেয়ে বেশি অবদান রেখেছে এবং অব্যাহত রয়েছে।

----------------------
পাঠ ৩: যখন কৃষি জমি "মুক্ত" করা হয়

সূত্র: https://baoquangnam.vn/thi-hanh-luat-dat-dai-2024-ky-vong-khoi-thong-nguon-luc-bai-2-dep-loan-thi-truong-bat-dong-san-3139127.html