এক বছরেরও বেশি সময় ধরে উন্মাদনার পর নিলাম জমির বাজার ঠান্ডা হয়ে গেছে

এক বছরেরও বেশি সময় আগে, নিলাম জমির বাজার উত্তপ্ত ছিল, কিন্তু এখন অনেক বিনিয়োগকারীকে লোকসানে বিক্রি করতে হয়েছে।

ব্যাচের পরে জমি নিলাম ২০২৪ সালে, হ্যানয়ের শহরতলিতে বাজারটি খুব উত্তপ্ত ছিল। এই বাজারের আকর্ষণ বর্তমানে ঠান্ডা হয়ে আসছে। নিলামে তোলা জমি "ধারী" অনেক বিনিয়োগকারী তাদের পণ্য বিক্রি করতে চাইছেন, এমনকি "ক্ষতি কমানোর" বিষয়টিও মেনে নিচ্ছেন।

২০২৪ সালের ব্যস্ততার বিপরীতে, বছরের শুরু থেকে, হ্যানয়ের শহরতলিতে জমি নিলাম কার্যক্রম ধীরগতির প্রবণতা দেখিয়েছে। অনেক জায়গায় দাম উল্লেখযোগ্যভাবে কমেছে।

উদাহরণস্বরূপ, থাচ থাট জেলার (পুরাতন) ৩৪টি জমি এই বছরের মাঝামাঝি সময়ে নিলামে বিক্রি করা হয়েছিল, যার সর্বোচ্চ বিজয়ী মূল্য ৫৬ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারেরও বেশি, যা ২০২৪ সালের ডিসেম্বরের অধিবেশনের তুলনায় ৩.৩ গুণ কম (সর্বোচ্চ বিজয়ী মূল্য ছিল ১৮৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারেরও বেশি)।

একইভাবে, ফুচ থো জেলার (পুরাতন) ৯টি জমির প্লট ৪৭ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার সর্বোচ্চ দামে বিক্রি হয়েছে, যা গত বছরের সেপ্টেম্বরের অধিবেশনের তুলনায় প্রায় ৪০% কম। এই অধিবেশনে ১০০ জনেরও বেশি অংশগ্রহণকারী ছিলেন, যা আগের অধিবেশনের তুলনায় এক তৃতীয়াংশেরও বেশি কম।

অনেক নিলামকৃত জমি ঠান্ডা হয়ে গেছে। (ছবি: চিত্র)

হোয়াই ডুক কমিউনের একজন রিয়েল এস্টেট ব্রোকার মিঃ নগুয়েন তিয়েন থুয়াত বলেন, তিনি পূর্ববর্তী মালিকের কাছ থেকে দুটি জমির বিজ্ঞাপন দিচ্ছেন, বিক্রির মূল্য ৫ - ১০ মিলিয়ন/বর্গমিটারের জয়ী মূল্যের তুলনায় সামান্য বেশি, কিন্তু বেশ কয়েক মাস ধরে কেউ জিজ্ঞাসা করেনি।

বর্তমানে, মিঃ থুয়াতের কোম্পানির হোয়াই ডুক, থান ওয়াই এবং কোওক ওয়াই (পুরাতন) জেলায় বেশ কিছু নিলামকৃত জমির লট রয়েছে যেগুলো ২০২৫ সালের শুরু থেকে বিনিয়োগকারীরা বিক্রির জন্য পাঠিয়েছেন। তবে, লেনদেনের সংখ্যা খুবই কম, মাত্র ৫টি লট পূর্বে জিতে নেওয়া এবং কিনে নেওয়া বিনিয়োগকারীদের সমান মূল্যে লেনদেন করা হয়েছে।

মিঃ থুয়াটের মতে, প্রকৃতপক্ষে, বিনিয়োগকারীরা সকলেই ৯০-১১০ বর্গমিটার এলাকার জন্য ২০০-৩০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/লটের মূল্যের পার্থক্য পাঠিয়েছিলেন, কিন্তু যারা কিনেছিলেন তারা সকলেই কম দামে বিক্রি করার প্রস্তাব দিয়েছিলেন। বহুবার বাড়ানোর এবং কমানোর পর, বিনিয়োগকারীরা আগের একই দামে বিক্রি করার সিদ্ধান্ত নেন। এই বিনিয়োগকারীদের অবিলম্বে বিক্রি করার কারণ ছিল কারণ ব্যাংকে সুদ এবং মূলধন পরিশোধের তারিখ এসে গিয়েছিল কিন্তু তারা এখনও নগদ প্রবাহ পরিবর্তন করেনি, তাই মূলধন সংরক্ষণের জন্য এটি একটি "ক্ষতি-কাটা" পদক্ষেপ হিসাবে বিবেচিত হতে পারে।

মিঃ থুয়াটের মতে, হোয়াই ডাকে বর্তমানে ৪টি জমির প্লট রয়েছে যার নিলাম মূল্য প্রায় ৮৫ মিলিয়ন ভিয়েনডি/বর্গমিটার, জমির মালিক একই দামে বিক্রি করতে চান, ক্রেতা কর বহন করবেন, কিন্তু যারা জিজ্ঞাসা করতে আসেন তারা সকলেই অভিযোগ করেন যে দাম খুব বেশি এবং তারা প্রতি প্লটে ২০০-৩০০ মিলিয়ন ভিয়েনডি কমাতে চান।

“ গত বছরের মাঝামাঝি সময়ে, যখন নিলাম জমির বাজার উত্তপ্ত হয়ে ওঠে, তখন অনেক বিনিয়োগকারী লাভের জন্য কিনতে ঝাঁপিয়ে পড়েন, কিন্তু কয়েক মাস পরে বাজারটি বিপরীত হয়ে যায়, তারল্য হ্রাস পায় এবং এই বিনিয়োগকারীদের ব্যাংক ঋণ পরিশোধের জন্য মূলধন পুনরুদ্ধারের জন্য বিক্রি করতে বাধ্য করা হয় ,” মিঃ থুয়াট বলেন।

হ্যানয়ের একজন রিয়েল এস্টেট ব্রোকার মিঃ ট্রান এনগোক আনহ আরও বলেন যে, বর্তমানে, অনেক বিনিয়োগকারী যারা আগস্ট এবং সেপ্টেম্বর ২০২৪ সাল থেকে নিলামকৃত জমির লট ধারণ করছেন, তাদের পণ্য থেকে মুক্তি পেতে বিক্রয় মূল্য কমাতে বাধ্য করা হচ্ছে।

উদাহরণস্বরূপ, পুরাতন থানহ ওই জেলার একটি ৬১ বর্গমিটার জমির প্লট, যার বিজয়ী মূল্য প্রায় ৭০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার, যা প্রায় ৪.২৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/প্লটের সমতুল্য, বর্তমানে প্রায় ৪ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এ লোকসানে বিক্রি হচ্ছে।

অথবা পুরাতন হোয়াই ডাক জেলার অন্য কোনও জমির বিজয়ী মূল্য ছিল প্রায় ৮৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার, কিন্তু এখন তাও কমে প্রায় ৮০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারে দাঁড়িয়েছে।

মিঃ নগোক আন-এর মতে, অনেক নিলামকৃত জমিতে মৌলিক অবকাঠামো রয়েছে কিন্তু আঞ্চলিক সংযোগ সম্প্রসারণের জন্য ভবিষ্যতে কোনও সংযোগ পরিকল্পনা নেই, তাই দাম বৃদ্ধির খুব বেশি সম্ভাবনা নেই।

ফটকাবাজরা জমির সম্ভাবনা মূল্যায়ন না করেই বাজারের প্রবণতা অনুসারে দাম বাড়ার জন্য অপেক্ষা করে। তাই যখন বাজার ভেঙে পড়ে, তখন তারা "বোমা-ধরে রাখার" পরিস্থিতিতে পড়ে, লোকসান কমাতে দাম কমাতে বাধ্য হয়।

প্রকৃতপক্ষে, নিলামকৃত প্লটগুলির আশেপাশের এলাকায় বাজার মূল্য প্রায় ৫০-৬০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার, এমনকি কিছু আবাসন এলাকার নির্মাণ খরচ সহ ১০০-১১০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার, যেখানে নিলামকৃত প্লটগুলি ৮০-১২০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার। যদি বিনিয়োগকারীরা এই প্লটগুলি ধরে রাখেন, তাহলে তারা কমপক্ষে ৩ বছর পরে এই মূল্যে এগুলি কিনে ফেলবেন।

জমি নিলামের বর্তমান পরিস্থিতি সম্পর্কে মন্তব্য করতে গিয়ে একটি নিলাম কোম্পানির প্রধান আরও বলেন যে, আগের তুলনায় পরিস্থিতি অনেকটাই ঠান্ডা হয়েছে। উদাহরণস্বরূপ, আগে একটি নিলামে ১,০০০টি আবেদন জমা পড়ত। কিন্তু এখন তা কমে কয়েকশতে নেমে এসেছে। অর্থাৎ, আগে গড়ে প্রতি জমির নিলামে ৪০-৫০টি আবেদন অংশ নিত, কিন্তু এখন প্রতি জমির মাত্র ১০-২০ জন গ্রাহক আছেন। আর দামও বাস্তবতার কাছাকাছি, জমা বাতিলের পরিস্থিতি আর নেই।

জমির নিলাম কঠোর করা হয়েছে

বিশেষজ্ঞদের মতে, জমির নিলাম কঠোর করা হচ্ছে, তাই আর কোনও ভার্চুয়াল জ্বর নেই।

জমি নিলামের গতি কমে যাওয়ার বিষয়ে মন্তব্য করতে গিয়ে কিছু রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ বিশ্লেষণ করেছেন যে, পূর্ববর্তী নিলামে জমির দাম অত্যধিক বেশি ছিল এবং যখন তা তাদের প্রকৃত মূল্যের চেয়ে অনেক বেশি হয়ে যায়, তখন তারল্য একটি বড় সমস্যা হয়ে দাঁড়াবে। নিলাম বিজয়ীদের পুনঃবিক্রয়ে সমস্যা হবে কারণ তারা ক্রেতা খুঁজে পাবে না, বিশেষ করে উচ্চ ব্যাংক ঋণের সুদের হার এবং রিয়েল এস্টেট বাজার মূলধন চ্যালেঞ্জের মুখোমুখি হওয়ার প্রেক্ষাপটে।

আরেকটি কারণ হতে পারে যে, জমির আকাশছোঁয়া দামের পর ক্রেতারা "জেগে উঠেছে", বিনিয়োগকারীরা আর খুব বেশি দাম দিয়ে জমি কিনতে আগ্রহী নন এবং তারপর লাভের জন্য বিক্রি করার জন্য কঠোর পরিশ্রম করতে চান না। কারণ তারা সকলেই দেখেন যে বর্তমান দাম অবাস্তব, যদি তারা এক মাসের মধ্যে ক্রেতা খুঁজে না পান, তাহলে তাদের জমা টাকা বাজেয়াপ্ত করতে হবে, তাই তারা আরও সতর্ক।

এছাড়াও, হ্যানয়ের শহরতলির অঞ্চল যেমন হোয়াই ডুক, থান ওই বা ফুক থোতে বেশিরভাগ ক্ষেত্রেই অসম অবকাঠামোগত উন্নয়ন লক্ষ্য করা যায়। এই অঞ্চলগুলি স্বল্পমেয়াদে আকর্ষণীয় হতে পারে, কিন্তু জমির দাম খুব বেশি বৃদ্ধি পায়, যা বাজারের প্রকৃত ক্রয় ক্ষমতার সাথে মেলে না, যার ফলে "জমি ধরে রাখা এবং সঠিক সময়ের জন্য অপেক্ষা করা" দীর্ঘস্থায়ী পরিস্থিতির সৃষ্টি হয়, যা নিলামে তোলা জমির আকর্ষণ হ্রাস করে।

তাছাড়া, নিলামকৃত জমি জমিটি সহজাতভাবেই বিশেষ, ক্রেতাকে অল্প সময়ের মধ্যে পুরো টাকা পরিশোধ করতে হবে, কোনও বিলম্বিত অর্থ প্রদানের অনুমতি নেই। যখন বিজয়ী মূল্য খুব বেশি হয়, তখন বিনিয়োগকারীর লাভ করার খুব কম জায়গা থাকে। যদি প্রকল্পটি কাজে লাগানো, নির্মাণ বা বিকাশের কোনও পরিকল্পনা না থাকে, তাহলে নিলামে তোলা জমিটি কেবল সিন্দুকের লাল কাগজের টুকরো।

এদিকে, মিঃ নগুয়েন তিয়েন থুয়াতের মতে, জমি নিলাম ঠান্ডা হওয়ার অন্যতম কারণ হল নিলাম সংক্রান্ত নিয়মকানুন ক্রমশ কঠোর হচ্ছে। জমা বৃদ্ধির পাশাপাশি, এই বছরের শুরুতে কার্যকর হওয়া সম্পত্তি নিলাম সংক্রান্ত সংশোধিত আইনে বলা হয়েছে যে লঙ্ঘনকারীদের ৫ বছর পর্যন্ত নিলামে অংশগ্রহণ নিষিদ্ধ করা যেতে পারে এবং এমনকি ফৌজদারি মামলাও করা যেতে পারে। এর ফলে, ক্রয়-বিক্রয়ের প্রতিযোগিতার আগের দৃশ্যের বিপরীতে, অনেক নিলামকৃত জমির স্থানে, ট্রেডিং ফ্লোর এবং "অস্থায়ী" ব্রোকারেজ অফিস বন্ধ হয়ে গেছে।

এছাড়াও, কর্তৃপক্ষ নিলাম কার্যক্রমের অনুমানমূলক আচরণ এবং হেরফের রোধে পরিদর্শন এবং পরিচালনা কঠোর করেছে। এছাড়াও, প্রারম্ভিক মূল্য বৃদ্ধি, আমানত বৃদ্ধি এবং আমানত পরিত্যাগ কঠোরভাবে পরিচালনার বিষয়ে নতুন নিয়ম কার্যকর হতে শুরু করেছে।

ইজেড প্রপার্টের সিইও মিঃ ফাম ডুক টোয়ান বিশ্লেষণ করেছেন যে পূর্ববর্তী নিলামে জমির দাম খুব বেশি চাপ দেওয়া হয়েছিল এবং যখন তা প্রকৃত মূল্য ছাড়িয়ে যায়, তখন তারল্য একটি বড় সমস্যা হয়ে দাঁড়াবে। নিলাম বিজয়ীদের পুনঃবিক্রয় করতে অসুবিধা হবে কারণ তারা ক্রেতা খুঁজে পাচ্ছেন না, বিশেষ করে উচ্চ ব্যাংক ঋণের সুদের হার এবং রিয়েল এস্টেট বাজার মূলধন উৎসের চ্যালেঞ্জের মুখোমুখি হওয়ার প্রেক্ষাপটে।

" জমির নিলাম ধীরে ধীরে ঠান্ডা হওয়ার প্রত্যক্ষ কারণ হতে পারে দুর্বল তরলতা ," মিঃ টোয়ান মন্তব্য করেন।

আরেকটি কারণ হতে পারে যে জমির দাম তীব্র বৃদ্ধির পর ক্রেতারা "জেগে উঠেছে"। " কিছু বিনিয়োগকারী আর খুব বেশি দাম দিয়ে জমি কিনতে আগ্রহী নন এবং তারপর লাভের জন্য তা বিক্রি করার জন্য কঠোর পরিশ্রম করতে চান না। কারণ তারা সকলেই দেখেন যে বর্তমান দাম অবাস্তব, যদি তারা এক মাসের মধ্যে ক্রেতা খুঁজে না পান, তাহলে তাদের জমা বাজেয়াপ্ত করতে হবে, তাই তারা আরও সতর্ক হয়ে উঠেছেন ," মিঃ টোয়ান যোগ করেন।

এছাড়াও, মিঃ তোয়ান বলেন যে হ্যানয়ের শহরতলির অঞ্চলে অবকাঠামোগত উন্নয়ন অসম। এই অঞ্চলগুলি স্বল্পমেয়াদে আকর্ষণীয় হতে পারে, কিন্তু জমির দাম অত্যধিক বৃদ্ধি বাজারের প্রকৃত ক্রয় ক্ষমতার সাথে মেলে না, যার ফলে "জমি ধরে রাখা এবং সঠিক সময়ের জন্য অপেক্ষা করা" দীর্ঘস্থায়ী পরিস্থিতির সৃষ্টি হয়, যা নিলামে তোলা জমির আকর্ষণ হ্রাস করে।

সূত্র: https://baolangson.vn/thi-truong-dat-dau-gia-ha-nhiet-sau-con-sot-dien-cuong-hon-1-nam-truoc-5063049.html