জমির নির্দিষ্ট মূল্য নির্ধারণ প্রক্রিয়া কি বর্তমানে থমকে আছে?

বর্তমানে বিন থুয়ানে ভূমি মূল্যায়ন পরামর্শ পরিষেবার বাজারে তীব্র ঘাটতি রয়েছে, যদিও সকলেই জানে যে এই প্রদেশে নির্দিষ্ট ভূমি মূল্যায়নের অপেক্ষায় ৪৫টি প্রকল্প রয়েছে, যার অর্থ চাহিদা প্রচুর।

ভূমি মূল্যায়ন পরামর্শক প্রতিষ্ঠানটি হাল ছেড়ে দিয়েছে।

এখন ২০২৪ সালের মে মাসের শেষ। ২০২৪ সালের জানুয়ারির শুরুতে প্রাদেশিক গণকমিটির সভায় নির্ধারিত সময়সীমা—অর্থাৎ ২০২৪ সালের প্রথম ত্রৈমাসিকের শেষ নাগাদ তিনটি প্রধান প্রকল্পের জন্য জমির নির্দিষ্ট মূল্য গণনার সময়সীমা—যদি স্পষ্টভাবে উল্লেখ করা থাকত, তবে তা অর্জন করা অসম্ভব হতো। সেই সময়ে, নোভাওয়ার্ল্ড ফান থিয়েত এবং দুটি শিল্প পার্ক, তান দুক ও সন মাই ১-এর জন্য এমন একটি সময়সীমা নির্ধারণ করা যুক্তিযুক্ত ছিল, কারণ তিনটি প্রকল্পের, বিশেষ করে নোভাওয়ার্ল্ড ফান থিয়েতের, জমির নির্দিষ্ট মূল্য গণনার প্রক্রিয়ায় কেন্দ্রীয় সরকারের সহায়তায় বাধাগুলো সমাধান করার বিষয়টি জড়িত ছিল। সামনের স্বল্প সময়ে, পরামর্শক সংস্থার মূল্যায়ন ফলাফল পর্যালোচনা করার উপর মনোযোগ দেওয়া হবে, বিশেষ করে সেইসব ক্ষেত্রে যেখানে সংগৃহীত তথ্য এবং গণনার পদ্ধতি সন্তোষজনক ছিল না। পরবর্তীকালে, সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষ পরামর্শক সংস্থাকে প্রকল্পের মূল্যায়ন ফলাফল পরিপূরণ, চূড়ান্তকরণ এবং পরবর্তী প্রক্রিয়াকরণের জন্য প্রাদেশিক মূল্যায়ন পরিষদে জমা দেওয়ার অনুরোধ করেছে।

অনেক প্রকল্প চূড়ান্ত ভূমি মূল্যায়নের অপেক্ষায় রয়েছে। ছবি: দিন হোয়া

তবে, ২০২৪ সালের ৫ই ফেব্রুয়ারি, জমির মূল্য সংক্রান্ত সরকারি ডিক্রি ৪৪/২০১৪-এর কিছু ধারা সংশোধন ও সংযোজন করে ডিক্রি ১২/২০২৪ এবং ভূমি আইন বাস্তবায়নের নির্দেশিকা ডিক্রিগুলোর কিছু ধারা সংশোধন ও সংযোজন করে সরকারি ডিক্রি ১০/২০২৩ জারি করা হয়। এই ডিক্রিগুলোতে এমন সব পদ্ধতির ইনপুট ও আউটপুট সূচক গণনার বিধান রয়েছে, যা পরামর্শদাতা সংস্থাগুলোর মতে, ডিক্রি ৪৪ এবং সার্কুলার ৩৬-এর চেয়েও কম স্পষ্ট। অধিকন্তু, এগুলো ভূমি মূল্যায়নের জন্য দায়ী পরামর্শদাতা ইউনিটের দায়িত্ব স্পষ্টভাবে সংজ্ঞায়িত করে। ফলস্বরূপ, সংস্থাগুলো ভূমি মূল্যায়ন পরিচালনার জন্য তাদের অনুরোধ প্রত্যাহার করে নেয় এবং ব্যয়িত খরচের প্রতিদান দাবি করেনি।

ভূমি মূল্যায়ন নিয়ে উদ্বিগ্ন ব্যক্তিদের মতে, এই বাধ্যতামূলক দায়িত্বের কারণে পরামর্শদাতা সংস্থাগুলো, যারা ইতোমধ্যেই ডিক্রি ১২/২০২৪ অনুযায়ী, বিশেষ করে উদ্বৃত্ত পদ্ধতি ব্যবহার করে, জমির দাম সঠিকভাবে গণনা করতে হিমশিম খাচ্ছিল, তারা হঠাৎ করে পরামর্শ চুক্তি বাতিল করছে এবং কোনো নোটিশ ছাড়াই চুক্তি সমাপ্তির অনুরোধ জানাচ্ছে। এই পরিস্থিতি আরও গুরুতর হয়েছে কারণ প্রদেশের অভ্যন্তরে একটি মামলায় ভূমি মূল্যায়নের দায়িত্বে থাকা একজন ব্যক্তি গ্রেপ্তার হয়েছেন। তাই, এই মুহূর্তে বিন থুয়ানে ভূমি মূল্যায়ন পরামর্শ পরিষেবার বাজারে সরবরাহের তীব্র ঘাটতি রয়েছে, যদিও জানা গেছে যে প্রদেশে ৪৫টি প্রকল্প ভূমি মূল্যায়নের অপেক্ষায় রয়েছে, যার অর্থ চাহিদা প্রচুর।

বিন থুয়ান প্রদেশের প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগ জানিয়েছে যে, বর্তমানে ভূমি মূল্যায়নে অংশগ্রহণকারী পরামর্শক সংস্থার সংখ্যা খুবই কম। নানা প্রতিবন্ধকতার কারণে বিভাগটি অধ্যাদেশ ১২/২০২৪-এ সংশোধনী আনার প্রস্তাবও করছে। বিন থুয়ান প্রদেশের জাতীয় সংসদের প্রতিনিধি ডাং হং সি-ও এই পরিস্থিতি স্বীকার করেছেন। প্রতিনিধি যুক্তি দেন যে, সবচেয়ে বড় প্রতিবন্ধকতা হলো জমির মূল্য নির্ধারণের বর্তমান পদ্ধতি। যদিও অধ্যাদেশটি সংশোধন ও পরিপূরণ করা হয়েছে, প্রায় সব স্থানীয় কর্তৃপক্ষই প্রকল্পে জমি বরাদ্দ এবং পরবর্তী পদক্ষেপগুলো বাস্তবায়নের জন্য জমির মূল্য নির্ধারণ করতে পারছে না। এই বিলম্বের ফলে ভূমি সম্পদের অপচয় এবং বাজেট রাজস্বের ক্ষতি হচ্ছে।

জমির দাম গণনা করার একটি সহজ উপায় খুঁজুন।

প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ অধিদপ্তরের প্রধানের মতে, ভূমি ব্যবহার ফি এবং ভূমি ইজারা ফি গণনার জন্য নির্দিষ্ট ভূমি মূল্যায়নে অংশগ্রহণের ক্ষেত্রে পরামর্শক ইউনিটের অভাবই ভূমি মূল্যায়ন প্রক্রিয়ার ধীরগতির অন্যতম কারণ। বাস্তবে, ভূমি মূল্যায়নকারীদের সক্ষমতা এখনও দুর্বল এবং ভূমি মূল্যায়ন আয়োজনের জন্য প্রয়োজনীয়তা পূরণ করে না; ভূমি মূল্যায়নের কাজ সম্পাদনের জন্য সমাধান প্রস্তাব এবং প্রাসঙ্গিক পদ্ধতি পরিপূরণে সিদ্ধান্তমূলক পদক্ষেপের অভাব রয়েছে; ভূমি মূল্যায়নের কাজে অসুবিধা নিরসনে পরিষদের সদস্য এবং অন্যান্য বিভাগ ও সংস্থার সাথে সমন্বয় প্রকৃত অর্থে ভালো বা সময়োপযোগী নয়।

বর্তমানে, ভূমি মূল্যায়নের সাথে জড়িত পরামর্শক সংস্থাগুলো দায়িত্ব নিতে দ্বিধা বোধ করছে, যার ফলে পরামর্শ চুক্তি বাতিল হয়ে যাচ্ছে। এর প্রধান কারণ হলো বর্তমান ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতি, বিশেষ করে অবশিষ্টাংশ পদ্ধতির স্বচ্ছতার অভাব, যা উল্লেখযোগ্য ঝুঁকি বহন করে। প্রায়শই প্রদত্ত তথ্য অসম্পূর্ণ ও অসময়োচিত থাকে এবং আয় ও উন্নয়ন ব্যয়ের হিসাব অনুমানের উপর ভিত্তি করে করা হয়। ফলস্বরূপ, বিভিন্ন পরামর্শক সংস্থা বা যারা ভিন্ন ভিন্ন পদ্ধতি ব্যবহার করে, তারা ব্যাপকভাবে ভিন্ন ও অনির্ভরযোগ্য ভূমি মূল্যায়ন প্রদান করে। অধিকন্তু, প্রদেশের প্রকল্পগুলোতে নির্দিষ্ট জমির মূল্য নির্ধারণের জন্য পর্যাপ্ত তথ্য ও শর্তের অভাব রয়েছে, যেমন জোনিং পরিকল্পনা বা বিস্তারিত পরিকল্পনার অনুপস্থিতি, যা ভূমি মূল্যায়ন প্রক্রিয়াকে আরও ধীর করে দেয়।

প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগের পরিচালক জনাব ত্রান নগুয়েন লোক-এর মতে, আগামী সময়ে বিভাগটি ভূমি মূল্যায়ন পরামর্শক ইউনিট, প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়, অর্থ মন্ত্রণালয় এবং প্রতিবেশী প্রদেশ ও শহরগুলোর যোগাযোগ ইউনিটগুলোকে একটি পরামর্শক ইউনিট খুঁজে বের করার জন্য ঘোষণা ও আমন্ত্রণ জানানো অব্যাহত রাখবে। যদি তারপরেও কোনো পরামর্শক ইউনিট খুঁজে না পাওয়া যায়, তবে বিভাগটি জরুরি ভিত্তিতে প্রাদেশিক গণপরিষদকে জমির মূল্য নির্ধারণের জন্য একটি আন্তঃসংস্থা কার্যকরী দল গঠনের পরামর্শ দেওয়ার বিষয়টি বাস্তবায়ন করবে। একই সাথে, বিভাগটি ৫ ফেব্রুয়ারী, ২০২৪ তারিখের সরকারি অধ্যাদেশ নং ১২/২০২৪/এনডি-সিপি-এর ধারা ১-এর অনুচ্ছেদ ৮-এ উল্লিখিত বিধান অনুযায়ী, বিন থুয়ান প্রদেশে নির্দিষ্ট জমির মূল্য নির্ধারণের সময় উদ্বৃত্ত পদ্ধতিতে জমির খণ্ড ও এলাকার রাজস্ব এবং উন্নয়ন ব্যয় গঠনকারী কিছু উপাদান সম্পর্কিত প্রবিধানের বিষয়ে প্রাদেশিক গণপরিষদকে পরামর্শ দেবে।

জনাব লক আরও বলেন যে, বর্তমানে ২০২৪ সালের ভূমি আইন এবং জমির মূল্য সংক্রান্ত খসড়া অধ্যাদেশে অনেক নতুন সংশোধনী রয়েছে, যা জারি করার বিষয়ে প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয় সরকারকে পরামর্শ দিচ্ছে। প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগ, খসড়া অধ্যাদেশটিকে চূড়ান্ত রূপ দিয়ে অন্তর্ভুক্ত করার জন্য মন্ত্রণালয়ের কাছে প্রতিবেদন সংকলন করে চলেছে। জমির মূল্য নির্ধারণের বিষয়ে পরামর্শ দেওয়ার জন্য তারা সক্রিয়ভাবে নতুন নিয়মকানুনগুলো নিয়ে গবেষণা করছে এবং নিবিড়ভাবে পর্যবেক্ষণ করছে।

বিন থুয়ান প্রদেশের জাতীয় সংসদের প্রতিনিধি ডাং হং সি বলেছেন: “যদি ২০২৪ সালের ভূমি আইন এবং এর নির্দেশিকা দ্রুত জারি করা হয় এবং প্রয়োজনীয় শর্ত পূরণ হয়, তবে তা ২০২৪ সালের ১ জুলাই বা ১ আগস্ট থেকে আগাম প্রয়োগ করা উচিত। সহজে বাস্তবায়নযোগ্য ভূমি মূল্যায়নের নির্দেশিকা প্রদানের দিকে বিশেষ মনোযোগ দেওয়া উচিত, যাতে এই কাজে জড়িত সংস্থা ও ইউনিটের কর্মকর্তা ও কর্মচারীরা সুবিধাজনকভাবে এই পদ্ধতিটি প্রয়োগ করতে পারেন।”

উৎস: https://baobinhthuan.com.vn/tinh-gia-dat-cu-the-dang-bi-nghen-119252.html