'শহর ছেড়ে বনে যাওয়ার' প্রবণতা কমেছে, জমির দাম ৩০% কমেছে কিন্তু কেউ কিনছে না

[বিজ্ঞাপন_১]

জমির দাম তীব্রভাবে কমেছে কিন্তু কেউ কিনছে না

“২০২১ সালে, আমি ডাক নং প্রদেশের ডাক সং জেলায় ৪.৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডংয়ে ৩ হেক্টর জমি কিনেছিলাম, কিন্তু এখন আমি এটি ৩ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডংয়েরও বেশি দামে বিক্রি করছি এবং কেউ এটি কিনছে না,” বলেন হো চি মিন সিটির ডিস্ট্রিক্ট ৩-এর একজন বিনিয়োগকারী মিঃ ট্রান ভ্যান কোয়াং।

মিঃ কোয়াং-এর মতে, সেই সময়, তার বন্ধুরা প্রায়শই একে অপরকে বিনিয়োগের জন্য কৃষি জমি কিনতে আমন্ত্রণ জানাত কারণ অনেকেই "শহর ছেড়ে বনে যেতে" চাইত। এই প্রবণতার কারণে, তিনি সঠিক সময়ের জন্য অপেক্ষা করার জন্য ডাক নং-এ জমি কিনেছিলেন।

২০২৩ সালের মধ্যে, অর্থনৈতিক পতনের লক্ষণ দেখে, তিনি মূলধন পুনরুদ্ধারের জন্য জমি বিক্রি করার সিদ্ধান্ত নেন, কিন্তু এক বছরেরও বেশি সময় পরেও, তিনি এখনও এটি বিক্রি করেননি।

"আমি দাম ৩০% কমিয়েছি কিন্তু এখনও ক্রেতা পাইনি। সুদের হার এবং আয় হ্রাসের কারণে আমার পরিবারও অনেক চাপের মধ্যে রয়েছে। যদি জমি বিক্রি করা না যায়, তাহলে সমস্যা আরও বাড়বে," মিঃ কোয়াং বলেন।

হো চি মিন সিটির একজন বিনিয়োগকারী মিঃ কোয়াং ৩০% ক্ষতি মেনে নিলেও ২০২১ সালে কেনা কৃষিজমি বিক্রি করতে পারেননি। (ছবি: ডি.ভি.)

মিঃ কোয়াংও অনেক বিনিয়োগকারীদের মধ্যে একজন যারা এই সময়ের মধ্যে তাদের স্টক "প্রস্থান" করতে পারেন না। যারা সময়মতো "তরঙ্গ" অতিক্রম করতে পারেন না তাদের পরবর্তী তরঙ্গের জন্য অপেক্ষা করতে হবে, এবং ইতিমধ্যে, তাদের আর্থিক চাপ কাটিয়ে উঠতে হবে।

ভিটিসি নিউজের মতে, হো চি মিন সিটির অনেক বিনিয়োগকারী লাম ডং, বিন ফুওক, ডাক নং, ডাক লাকের কৃষিজমি ১০-৩০% ছাড়ে বিক্রি করছেন। বিক্রয়ের জন্য জমির দাম ৪-১৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং, অবস্থান এবং এলাকার উপর নির্ভর করে। তবে, এই সময়ের মধ্যে খুব কম বিনিয়োগকারীরই গ্রাহক থাকে। বেশিরভাগ ক্রেতা দাম কমাতে চান এবং অর্থ প্রদানের জন্য তাড়াহুড়ো করেন না।

কোভিড-১৯ মহামারীর সময় "শহর ছেড়ে বনে যাওয়ার" প্রবণতা বৃদ্ধি পেয়েছে, যার ফলে লাম ডং, বিন ফুওক, ডাক নং এবং ডাক লাকের মতো অঞ্চলে কৃষি জমি এবং উৎপাদন বনভূমির দাম তীব্রভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে।

২০২০ - ২০২১ সময়কালে, এই প্রদেশগুলিতে কৃষি জমির দাম স্বাভাবিকের তুলনায় ৪ - ৫ গুণ বৃদ্ধি পেয়েছে, যার ফলে হো চি মিন সিটির অনেক বিনিয়োগকারী "খেলায়" নেমে পড়েছেন।

সেই সময়, ডাক নং এবং ডাক লাক প্রদেশে ১ হেক্টর জমি, যার দাম প্রায় ৩০০-৪০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং ছিল, মাত্র ৫-৬ মাসের মধ্যেই হঠাৎ করে বেড়ে ১.২-১.৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/হেক্টরে পৌঁছে যায়। বিন ফুওক এবং লাম ডং-এর জমিও ২-৩ গুণ বেড়ে যায় কারণ হো চি মিন সিটিতে অনেক রিয়েল এস্টেট ব্রোকারেজ কোম্পানি বাজারে এসেছিল।

জমির চাহিদা বৃদ্ধির কারণে ফটকাবাজ এবং জমির দালালরা "দাম বৃদ্ধি" করার জন্য প্রতিযোগিতা করে। যাইহোক, যখন ঢেউ চলে যায়, তখন কিছু বিনিয়োগকারী ধনী হয়ে যায়, কিন্তু এমনও আছে যারা "দেউলিয়া হয়ে যায়" কারণ তারা ধীর গতিতে কাজ করে এবং শেষ ক্রেতা হয়ে যায়, পণ্য থেকে মুক্তি পেতে অক্ষম হয়।

ডাক লাকে অনেক জমি সস্তা দামে বিক্রির জন্য দেওয়া হচ্ছে। (ছবি: ডি.ভি.)

বিনিয়োগকারীদের জন্য ব্যয়বহুল শিক্ষা

থু ডাক সিটির একটি রিয়েল এস্টেট কোম্পানির প্রতিনিধি মিঃ লে ভ্যান লং বলেন যে "শহর ছেড়ে বনে যাওয়ার" প্রবণতা এখন ঠান্ডা হয়ে গেছে। অনেক বিনিয়োগকারী ২০১৮ থেকে ২০২১ সাল পর্যন্ত কেনা জমি বিক্রি করছেন। তবে, জমি বিক্রি করতে বিনিয়োগকারীদের প্রায়শই ভারী ক্ষতির সম্মুখীন হতে হয়।

মিঃ লং শেয়ার করেছেন যে যখন "শহর ছেড়ে বনে যাওয়া" কে একটি প্রবণতা বলা হয়, তখন এটি খুব অল্প সময়ের মধ্যেই বিদ্যমান থাকে। বিনিয়োগকারী এবং জনগণকে মনে রাখতে হবে যে কৃষি জমি ব্যবসায়ী সম্প্রদায় মূলত স্থানীয় জমির দালাল বা ছোট ফাটকাবাজ। এই গোষ্ঠীগুলি অস্থায়ী এবং স্থানীয় ভিত্তিতে কাজ করে, তারা ভার্চুয়াল জমির উত্তেজনা তৈরি করার জন্য ক্রমাগত দাম বাড়াতে ইচ্ছুক। যখন জ্বর চলে যায়, তখনও প্রধান শিকার বিনিয়োগকারীরা।

হো চি মিন সিটির একজন রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ মিঃ নগুয়েন হোয়াং মন্তব্য করেছেন যে ২০২১ সালের শেষের দিক থেকে শহর ছেড়ে বনে যাওয়ার প্রবণতা হ্রাস পাচ্ছে। বর্তমানে, অনেক বিনিয়োগকারী এই প্রবণতায় "হতাশ" হয়ে পড়েছেন, হোমস্টে এবং ফার্মস্টে মডেলগুলিতে খুব বেশি লোক সফল হচ্ছে না। লোকেরা যখন তাদের প্রকল্পের সম্ভাব্যতা সাবধানতার সাথে বিবেচনা করে না তখন এটি অনিবার্য।

"সেন্ট্রাল হাইল্যান্ডসে, অনেক কৃষিজমি ১০০-২০০ বর্গমিটারের ছোট ছোট প্লটে বিভক্ত। যেসব বিনিয়োগকারীরা সতর্ক নন তারা সহজ দামের কারণে সহজেই এই প্লটগুলিতে ছুটে যাবেন, কিন্তু তারা লক্ষ্য করেন না যে গ্রাহকরা সেন্ট্রাল হাইল্যান্ডসে এত ছোট জমি কিনতে কোটি কোটি টাকা ব্যয় করবেন না এবং তারল্য কম থাকবে। এছাড়াও, সাশ্রয়ী মূল্যের অনেক বড় জমি প্রত্যন্ত, বিচ্ছিন্ন এলাকায় অবস্থিত, যেখানে পরিবহন সুবিধা অসুবিধাজনক এবং সীমিত সুযোগ-সুবিধা রয়েছে, যার ফলে ক্রেতার অভাব দেখা দেয়," মিঃ হোয়াং বলেন।

মিঃ হোয়াং বলেন যে যদিও জমির আয়তন বিশাল এবং দাম কেনা সহজ, তবুও যদি কোনও স্পষ্ট ব্যবসায়িক পরিকল্পনা না থাকে, তাহলে বিনিয়োগকারীরা যদি "পণ্য বিক্রি" করতে না পারেন বা নির্দিষ্ট আর্থিক পরিকল্পনা না করেন তবে সহজেই অর্থ হারাতে পারেন। আজ অনেক বিনিয়োগকারীর জন্য এটিই শেষ।

মিঃ হোয়াং-এর মতে, যখন বিনিয়োগকারীরা "চালিয়ে রাখতে" পারেন না, তখন তারা দীর্ঘ সময়ের জন্য "জমি ধরে রাখতে" বাধ্য হন, যার ফলে আর্থিক খরচ এবং সুদ হয়। সাধারণত, লাম ডং-এ জমি কিনেছেন এমন অনেক বিনিয়োগকারী দীর্ঘ সময়ের জন্য তাদের পণ্য বিক্রি করতে পারেননি।

মিঃ হোয়াং-এর মতে, বর্তমানে, যদি বিনিয়োগকারীরা ৩০-৪০% লোকসান কমাতে পারেন এবং জমি বিক্রি করতে পারেন, তাহলে তারাও ভাগ্যবান।

মিঃ হোয়াং বিশ্বাস করেন যে বিনিয়োগকারী এবং যারা "জঙ্গলের জন্য শহর ছেড়ে যেতে চান" তাদের জমির জন্য একটি নির্দিষ্ট পরিকল্পনা থাকা উচিত, যা অবশ্যই প্রতিষ্ঠিত ঝুঁকি সহ একটি বিস্তারিত, স্পষ্ট প্রকল্প হতে হবে।

যখন মানুষ হোমস্টে বা ফার্মস্টে তৈরি করতে চায়, তখন তাদের একটি স্পষ্ট পরিকল্পনা থাকা প্রয়োজন। সাধারণত, কী রোপণ করতে হবে, কী চাষ করতে হবে, জমি উন্নত করতে কত খরচ হবে, এটি তৈরি করতে কত খরচ হবে, জমি পরিচালনা এবং দেখাশোনা করতে কত খরচ হবে ইত্যাদি। জমিতে সুবিধাজনক ট্র্যাফিক সংযোগ এবং বাজার, হাসপাতাল এবং স্কুলের মতো মৌলিক সুযোগ-সুবিধা থাকা প্রয়োজন, যা খুব বেশি দূরে নয়।

দাই ভিয়েতনাম

[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস